La location vide

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Louer un logement vide, c'est louer un logement sans meubles. Souvent le logement est l'habitation principale de votre locataire. Toutes les conditions de la location sont alors organisées par la loi. Durée du contrat, conditions et délais pour le résilier, façon de fixer le loyer... autant de points à maîtriser avant de signer le bail.

Votre logement est considéré comme étant vide même si vous y laissez quelques équipements pour le locataire comme une cuisine aménagée, de l'électroménager, un canapé-lit ou une armoire. Les conditions de la location sont alors fixées par la loi du 6 juillet 1989. Seul un logement entièrement meublé comportant tout le mobilier et la vaisselle indispensables à la vie au quotidien du locataire est considéré comme meublé avec ses règles propres, très proches de celles de la location vide.

La durée du contrat

Une durée de trois ans au minimum

En location vide, la durée du bail est de trois ans. Mais il est possible de conclure un bail plus long, de quatre ans notamment. Lorsque le bail arrive au terme des trois ans, il se renouvelle par tacite reconduction pour la même durée, sans avoir besoin d'en signer un nouveau.

Une durée de six années pour les personnes morales

Si le propriétaire est une personne morale (une société), le bail est conclu obligatoirement pour six années, sauf si vous possédez le bien via une SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré), auquel cas le bail est de trois ans.

Bail à durée réduite d’au moins un an

Vous avez la possibilité de conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans et d'au moins une année si vous avez un motif familial ou professionnel qui le justifie. Ce motif  est à préciser dans le bail ainsi que l’événement qui mettra fin au bail (départ à la retraite, retour d’un enfant de l’étranger...). En revanche, une simple intention de reprendre le logement n'est pas suffisante, pas plus que l'intention de vendre ce logement.

La résiliation du bail par le propriétaire

En tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance du bail ou au terme de chaque échéance, c'est-à-dire tous les trois ans, en prévenant votre locataire au moins six mois à l'avance et seulement pour l'un des trois motifs suivants :

  • la vente (dans ce cas, le locataire a un droit de préemption pour acheter le logement) ;
  • la reprise du logement pour venir y habiter vous-même ou pour un membre proche de votre famille. La liste des bénéficiaires de la reprise se trouve dans notre dossier Donner congé à son locataire en location vide ;
  • un motif légitime et sérieux. Il n'y a pas de liste légale des motifs que vous pouvez invoquer. Il s'agit généralement d'une faute avérée du locataire,  comme la sous-location de son logement sans l'accord exprès du propriétaire.

Le congé doit être adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier, ou enfin par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le locataire doit avoir reçu son congé au moins six mois avant la fin du bail.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois qui court de date à date à compter de la réception de la lettre recommandée, de l’avis d’huissier ou de la remise en main propre. Cependant, le locataire peut bénéficier d'un délai de préavis d'un mois seulement, à condition de préciser dans sa lettre de congé le motif qui lui permet de réduire son préavis, dans les cas suivants :

  • si le logement est en zone tendue. Pour savoir si le logement est situé dans l'une des communes de la zone tendue, vous pouvez utiliser notre calculette de zone tendue ;
  • en cas d'obtention d'un premier emploi ;
  • en cas de mutation ;
  • en cas de perte d'emploi ;
  • en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • si le locataire justifie par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile ;
  • dans le cas où le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

Le loyer initial

Si le logement est mis en location pour la première fois, quelle que soit la commune dans laquelle est situé le logement, que ce soit en zone tendue ou pas, le loyer est fixé librement.

Toutefois, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dans lesquelles le marché locatif est particulièrement tendu peuvent décider d'encadrer le loyer initial (et le loyer à la relocation) en imposant au bailleur de le fixer dans la limite d'un loyer de référence majoré.

C'est ce qu'a décidé la Ville de Paris pour tout son territoire. Pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, les loyers des logements doivent désormais être fixés dans la limite d'un loyer de référence majoré fixé par arrêté par mètre carré habitable pour chaque quartier de Paris en fonction : du nombre de pièces du logement, du type de location (vide ou meublée) et de l'époque de construction de l'immeuble. Pour en savoir plus : Comment fixer le loyer à Paris ?

D'autres communes ont annoncé vouloir faire de même. Dès que cela entrera en vigueur dans les communes concernées, les bailleurs devront s'y référer pour toute mise en location. Il est donc conseillé de vérifier si votre commune est concernée avant toute première mise en location (ou relocation).

Retrouvez toutes nos explications dans notre dossier Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location.

Le loyer de relocation

Dans les communes situées en zone « tendue » uniquement, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf si  :

  • le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois ;
  • vous avez effectué des travaux d'amélioration dans le logement depuis moins de six mois dont le montant représente au moins la dernière année de loyer. 

Vérifier si vous êtes en zone tendue

Comme nous l'avons indiqué ci-dessus pour le loyer initial, certaines communes peuvent désormais décider, en plus, d'imposer un loyer de référence plafond à respecter. Dans ce cas, le bailleur doit fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite, d'une part, du loyer du dernier locataire et d'autre part du loyer de référence majoré défini pour le quartier où est situé le logement. Parmi les communes ayant annoncé qu'elles envisageaient de l'imposer sur leur territoire, seule la ville de Paris l'a mis en place. Ce double plafonnement du loyer s'applique aux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019.

Pour en savoir plus, retrouvez notre article sur la fixation du loyer à Paris.

L’indexation 

Une fois le locataire en place, le loyer évolue chaque année selon la variation d'un indice légale : l'indice de référence des loyers (IRL). Vous pouvez faire le calcul pour obtenir le montant du nouveau loyer à l'aide de notre calculette d'indexation, chaque année, à la date anniversaire du bail. 

Une fois le calcul effectué, vous allez demander le nouveau montant au locataire. Vous pouvez utiliser pour cela notre modèle type de lettre de révision de loyer.

Les charges

En plus de son loyer, le locataire va vous verser des charges locatives. Cela permet de couvrir les dépenses d'entretien des parties communes (éclairage et entretien de la cage d'escalier, des espaces verts...). Il y a deux options pour fixer les charges, selon que vos locataires sont en colocation ou non. Si votre logement est loué par :

  • un seul locataire, ou un couple marié ou pacsé : les charges seront obligatoirement demandées sous forme de provision. Pour en évaluer le montant, vous pouvez retrouver nos explications dans notre dossier Les charges locatives.

Le locataire vous verse chaque mois une provision de charges en même temps que le loyer. Une fois par an, vous devez faire la régularisation de ces charges en comparant la somme annuelle des provisions versées par votre locataire avec le montant des charges récupérables. La liste exhaustive de ces charges dites récupérables est fixée par décret.

  • des colocataires : les charges peuvent indifféremment être fixées sous forme de provision ou de forfait. Si vous demandez un forfait, il n'aura pas besoin d'être régularisé chaque année sur la base des dépenses réelles. Il sera simplement indexé en même temps et de la même façon que le loyer.

On entend par colocataires plusieurs personnes partageant un même logement sans être ni mariées ni pacsées. Deux personnes en union libre sont donc des colocataires.

Le dépôt de garantie 

  • Il représente au maximum un mois de loyer hors charges. Il est demandé et encaissé dès la signature du bail par le propriétaire ;
  • Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois si aucune dégradation n'est constatée sur l'état des lieux de sortie, et de deux mois dans le cas inverse, à compter du jour où le locataire vous remet les clés du logement ;
  • Si vous avez demandé une provision de charges et non un forfait, vous pouvez conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie si les comptes ne sont pas arrêtés (immeuble collectif) au départ du locataire, en attendant de pouvoir régulariser les charges dans l'année ;
  • Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal alors que le locataire a pris soin de vous transmettre sa nouvelle adresse pour cela, il peut vous réclamer une pénalité représentant 10% du loyer principal par mois de retard.

L’état des lieux

A l'arrivée du locataire et à son départ, vous allez dresser un état des lieux avec lui. A son départ, cela va vous permettre de faire le comparatif entre les deux documents et de voir si certaines choses ont été dégradées. Si la dégradation est le fait d'un mauvais entretien par le locataire ou d'une détérioration de sa part et non le fait de l'usure normale du temps, vous pourrez retenir le coût de la réparation sur le dépôt de garantie, en tenant compte de la vétusté. Vous pouvez désormais compléter l'état des lieux par des photos. Pour faire votre état des lieux, vous trouverez le modèle type d'état des lieux que nous proposons sur PAP.fr, qui comprend toutes les mentions requises :

A son arrivée, le locataire peut demander de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours.

Il peut aussi être complété  dans le mois qui suit la mise en route du chauffage (radiateur qui fonctionne mal etc…).

Les principales obligations du locataire   

  • Souscrire un contrat annuel de la chaudière individuelle pour une révision annuelle ;
  • S’assurer contre les risques locatifs ;
  • Laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, deux heures par jour du lundi au samedi inclus (jours ouvrables) ;
  • ne pas sous-louer le logement sans l'accord exprès du propriétaire.

Les principales obligations du propriétaire

  • Délivrer un logement décent, en bon état d'entretien et de réparation ;
  • Remettre les diagnostics en même temps que le contrat de location au moment où vous le signez avec le locataire ;
  • Transmettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande.

La clause de solidarité et d’indivisibilité 

Si vous avez plusieurs locataires, une clause du contrat de location les rend solidaires du paiement du loyer et des charges dans leur intégralité pendant toute la durée du bail. Si ce sont des colocataires qui louent votre logement et que l'un d'entre eux vous donne congé, il reste néanmoins solidaire du paiement du loyer et des charges pendant six mois après son départ, à moins d'avoir été remplacé par un nouveau colocataire validé par vos soins.  

Beaucoup de couples partageant le même logement ne sont ni mariés ni pacsés. Ce sont des colocataires comme les autres, mais il y a un cas où la solidarité peut prendre fin depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018 : lorsque l'un des concubins quitte le logement parce qu'il est victime de violences conjugales constatées par voie de justice. Cela met fin à la solidarité de paiement du loyer à l'égard de son ex-concubin violent.

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VIDEO : Location vide : quelle fiscalité pour les loyers ?

Les loyers perçus en location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il y a deux régimes d'imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Si le régime forfaitaire est ultra-simple, les propriétaires choisissent toutefois le régime réel qui est beaucoup plus avantageux...

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Pour aller plus loin...

Vous souhaitez reprendre possession de votre logement pour le vendre ou l'habiter : il vous faut donner congé à votre locataire. Cette possibilité est largement encadrée et vous devez donc respecter...

L'état des lieux est une formalité indispensable : il s'agit de décrire l'état dans lequel se trouve le logement à la remise des clés et celui dans lequel il est au départ du locataire.

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas. Mais...

Ce modèle de lettre permet au propriétaire d'un logement loué vide de donner congé au locataire afin de vendre le logement.

Ce modèle de lettre permet au propriétaire d'un logement loué vide de donner congé au locataire pour reprendre le logement afin d'y habiter lui-même ou d'y faire habiter un membre de sa famille.