Tout ce qu'il faut savoir sur la location vide

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 14 février 2024
Juriste chez PAP.fr

Louer un logement vide, c'est louer un logement sans meubles. Le plus souvent, le logement est l'habitation principale de votre locataire. Toutes les conditions de la location sont alors organisées par la loi. Durée du contrat, conditions et délais pour le résilier, façon de fixer le loyer... autant de points à maîtriser avant de signer le bail.

La loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de la location.
La loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de la location. © PAP

Votre logement est considéré comme étant vide même si vous y laissez quelques équipements pour le locataire comme une cuisine aménagée, de l'électroménager, un canapé-lit ou une armoire. Les conditions de la location sont fixées par la loi du 6 juillet 1989. Seul un logement entièrement meublé comportant tout le mobilier et la vaisselle indispensables à la vie au quotidien du locataire est considéré comme meublé avec ses règles propres, très proches de celles de la location vide.

Quelle est la durée d'un bail de location vide ?

👉 Une durée de 3 ans au minimum

En location vide, la durée du bail est de trois ans. Mais il n'est pas exclu de conclure un bail plus long, de quatre ans par exemple, même si ce n'est pas d'usage. Lorsque le bail arrive au terme des trois ans, il se renouvelle par tacite reconduction pour la même durée, sans avoir besoin d'en signer un nouveau.

👉 Une durée de 6 années pour les personnes morales

Si le propriétaire est une personne morale (une société), le bail est conclu obligatoirement pour six années, sauf si vous possédez le bien via une SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), auquel cas le bail est de trois ans.

👉 Bail à durée réduite d’au moins un an pour une location non meublée

Vous avez la possibilité de conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans et d'au moins une année si vous avez un motif familial ou professionnel qui le justifie. Ce motif est à préciser dans le bail ainsi que l’événement qui mettra fin au bail (départ à la retraite, retour d’un enfant de l’étranger...). En revanche, une simple intention de reprendre le logement n'est pas suffisante, pas plus que l'intention de vendre ce logement.

Comment déterminer le loyer ?

Si le logement est mis en location pour la première fois, le loyer est fixé librement, que la commune dans laquelle il est situé se trouve en zone tendue ou pas. Mais il y a des exceptions parmi les communes situées en zone tendue. Plusieurs d'entre elles ont plafonné les loyers en fixant un loyer maximal au mètre carré lors de la mise en location.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Où s'applique l'encadrement des loyers ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018, les communes situées en zone tendue dans lesquelles le marché locatif est particulièrement tendu peuvent décider d'encadrer le loyer initial (et le loyer à la relocation) en imposant au bailleur de le fixer dans la limite d'un loyer de référence majoré au mètre carré.

  • Paris : pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, les loyers des habitations doivent désormais être fixés dans la limite d'un loyer de référence majoré fixé par arrêté par mètre carré habitable pour chaque quartier de Paris en fonction : du nombre de pièces du logement, du type de location (vide ou meublée) et de l'époque de construction de l'immeuble.
  • Lille : pour les contrats de location signés depuis le 1er mars 2020.
  • En Plaine-Commune : pour les contrats de location signés depuis le 1er juin 2021. Cela est applicable dans les neuf communes de ce territoire, c'est-à-dire à Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
  • Lyon & Villeurbanne : pour les contrats de location signés depuis le 1er novembre 2021.
  • 9 communes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, pour les contrats de location signés depuis le 1er décembre 2021.
  • Montpellier : pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022.
  • Bordeaux : pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022.

🙋‍♀️ Il est donc toujours conseillé de vérifier si votre commune a mis en place le plafonnement des loyers avec un loyer de référence au mètre carré à ne pas dépasser avant toute première mise en location ou relocation.

De nouvelles villes soumises à l'encadrement des loyers en 2024

D'autant que les candidatures de nouvelles villes ont été retenues par le gouvernement. Il s'agit de : 24 communes du Pays Basque, de 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole, de Marseille, des 11 onze communes d'Annemasse Agglo, de Cergy, et des 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre...

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

Comment fixer le loyer pour relouer ?

Lorsque le logement est dans une ville qui n'est pas située en zone tendue, le propriétaire peut fixer librement le loyer à l'arrivée d'un nouveau locataire. Il n'est pas tenu par le loyer pratiqué au locataire sortant, sauf si le logement a une classe énergie F ou G. Dans ce cas, le loyer est plafonné au loyer du locataire précédent.

👉 Loyer plafonné pour les communes de la zone tendue

Dans les communes situées en zone « tendue » uniquement, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés. Cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf si :

  • le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois ;
  • vous avez effectué des travaux d'amélioration dans le logement depuis moins de six mois dont le montant représente au moins la dernière année de loyer et que l'étiquette énergie du logement est située entre A et E.

🙋‍♀️ En revanche, si la classe énergie du logement est F ou G, le loyer reste plafonné au loyer du locataire précédent malgré les travaux. Le DPE qui permet de connaître la performance énergétique de l'habitation fait l'objet d'une réforme en 2024.

👉 Double encadrement du loyer à la relocation dans certaines communes

Comme nous l'avons indiqué ci-dessus pour le loyer initial, certaines communes de la zone tendue peuvent désormais imposer un loyer de référence maximal à respecter au mètre carré. Dans ces villes, le bailleur doit fixer le loyer de relocation du nouveau locataire dans la limite :

  • d'une part, du loyer du dernier locataire ;
  • et, d'autre part, du loyer de référence majoré défini pour le quartier où est située habitation.

Ce double plafonnement du loyer s'applique aux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 à Paris ; depuis le 1er mars 2020 à Lille ; depuis le 1er juin 2021 dans les neuf communes de Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen ; depuis le 1er novembre 2021 à Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er décembre 2021, dans les neuf villes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ; depuis le 1er juillet 2022 à Montpellier, et depuis le 15 juillet 2022 à Bordeaux.

Comment déterminer l'indexation du loyer d'une location nue ?

Une fois le locataire en place, le loyer évolue chaque année selon la variation d'un indice légal : l'indice de référence des loyers (IRL). Depuis le 24 août 2022, l'indexation du loyer en cours de bail est réservée aux logements ayant une classe énergie située entre A et E, à l'exclusion des logements ayant une classe énergie F ou G. Une fois le calcul effectué, vous allez demander le nouveau montant au locataire.

👉 Vous pouvez utiliser notre modèle de lettre de révision de loyer.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Quel montant pour les charges locatives ?

En plus de son loyer, le locataire va vous verser des charges locatives. Cela permet de couvrir les dépenses d'entretien des parties communes (éclairage et entretien de la cage d'escalier, des espaces verts...). Il y a deux options pour fixer les charges, selon que vos locataires sont en colocation ou non. Si votre logement est loué par :

1️⃣ un seul locataire, ou un couple marié ou pacsé : les charges seront obligatoirement demandées sous forme de provision. Le locataire vous verse chaque mois une provision de charges en même temps que le loyer. Une fois par an, vous devez faire la régularisation de ces charges en comparant la somme annuelle des provisions versées par votre locataire avec le montant des charges récupérables. La liste exhaustive de ces charges dites récupérables est fixée par décret.

2️⃣ des colocataires : les charges peuvent indifféremment être fixées sous forme de provision ou de forfait. Si vous demandez un forfait, il n'aura pas besoin d'être régularisé chaque année sur la base des dépenses réelles. Il sera simplement indexé en même temps et de la même façon que le loyer.

On entend par colocataires plusieurs personnes partageant un même logement sans être ni mariées ni pacsées. Deux personnes en union libre sont donc des colocataires.

Le dépôt de garantie & l'état des lieux

Il représente au maximum un mois de loyer hors charges. Il est demandé et encaissé dès la signature du bail par le propriétaire ; Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois si aucune dégradation n'est constatée sur l'état des lieux de sortie, et de deux mois dans le cas inverse, à compter du jour où le locataire vous remet les clés du logement ;

👉 Si vous avez demandé une provision de charges et non un forfait, vous pouvez conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie si les comptes ne sont pas arrêtés (immeuble collectif) au départ du locataire, en attendant de pouvoir régulariser les charges dans l'année ;

👉 Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal alors que le locataire a pris soin de vous transmettre sa nouvelle adresse pour cela, il peut vous réclamer une pénalité représentant 10 % du loyer principal par mois de retard.

L’état des lieux

À l'arrivée du locataire et à son départ, vous allez dresser un état des lieux avec lui. À son départ, cela va vous permettre de faire le comparatif entre les deux documents et de voir si certaines choses ont été dégradées.

Si la dégradation est le fait d'un mauvais entretien par le locataire ou d'une détérioration de sa part et non le fait de l'usure normale du temps, vous pourrez retenir le coût de la réparation sur le dépôt de garantie, en tenant compte de la vétusté. Vous pouvez compléter l'état des lieux par des photos.

🙋‍♀️ À son arrivée, le locataire peut demander de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours. Il peut aussi être complété dans le mois qui suit la mise en route du chauffage (radiateur qui fonctionne mal, etc.).

Les principales obligations dans un contrat de location

🙋‍♀️ Le locataire

  • Souscrire un contrat d'entretien de la chaudière individuelle pour une révision annuelle ;
  • S’assurer contre les risques locatifs ;
  • Laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, deux heures par jour du lundi au samedi inclus (jours ouvrables) ;
  • Ne pas sous-louer le logement sans l'accord exprès du propriétaire.
    C'est le cas, par exemple, si vous envisagez de sous-louer votre logement pendant les JO 2024 : il faut impérativement obtenir préalablement l'accord de votre propriétaire.

🙋‍♀️ Le propriétaire

  • Délivrer un logement décent, en bon état d'entretien et de réparation ;
  • Remettre le dossier de diagnostic technique en même temps que le contrat de location au moment où vous le signez avec le locataire ;
  • Transmettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande.

Qu'est-ce que la clause de solidarité et d’indivisibilité ?

Si vous avez plusieurs locataires, une clause de solidarité du contrat de location les rend solidaires du paiement du loyer et des charges dans leur intégralité pendant toute la durée du bail.

Si ce sont des colocataires qui louent votre logement et que l'un des colocataires vous donne congé, il reste néanmoins solidaire du paiement du loyer et des charges pendant six mois après son départ, à moins d'avoir été remplacé par un nouveau colocataire validé par vos soins.  

Beaucoup de couples partagent le même logement sans être mariés ni pacsés. Ce sont des colocataires comme les autres, mais il y a un cas où la solidarité peut prendre fin depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018 : lorsque l'un des concubins quitte le logement parce qu'il est victime de violences conjugales constatées par voie de justice. Cela met fin à la solidarité de paiement du loyer à l'égard de son ex-concubin violent.

Comment résilier un bail de location vide ?

👉 La résiliation du bail par propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance du bail ou au terme de chaque échéance, c'est-à-dire tous les trois ans, en prévenant votre locataire au moins six mois à l'avance et seulement pour l'un des trois motifs suivants :

  • la vente (dans ce cas, le locataire a un droit de préemption pour acheter le logement) ;
  • la reprise du logement pour venir y habiter vous-même ou pour un membre proche de votre famille ;
  • un motif légitime et sérieux. Il n'y a pas de liste légale des motifs que vous pouvez invoquer. Il s'agit généralement d'une faute avérée du locataire, comme la sous-location de son logement sans l'accord exprès du propriétaire, par exemple.

Le congé doit être adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier, ou bien par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le locataire doit avoir reçu son congé au moins six mois avant la fin du bail.

👉 La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois qui court de date à date à compter de la réception de la lettre recommandée, de l’avis d’huissier ou de la remise en main propre. Cependant, le locataire peut bénéficier d'un délai de préavis d'un mois seulement, à condition de préciser dans sa lettre de congé le motif qui lui permet de réduire son préavis, s'il est dans l'un des cas suivants :

  • si le logement est situé dans l'une des communes de la zone tendue.
  • en cas d'obtention d'un premier emploi ;
  • en cas de mutation ;
  • en cas de perte d'emploi ;
  • en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • si le locataire justifie par un certificat médical que son état de santé nécessite un changement de domicile ;
  • si le locataire bénéficie d'une ordonnance de protection suite aux violences conjugales qu'il a subies ou qu'un enfant résidant avec lui a subies ;
  • si le locataire dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
  • dans le cas où le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
    pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

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