Revenus locatifs : qu'est-ce que le micro-foncier ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 6 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes nouvellement bailleur,  vous faites de la location « nue » (non meublée)  et percevez  mensuellement des  loyers et vous vous demandez comment seront taxés vos revenus fonciers ? On vous a parlé de vous simplifier la vie en optant pour le régime micro-foncier : on vous explique tout.

Le régime micro-foncier est un régime simplifié et forfaitaire pour déclarer ses revenus fonciers
Le régime micro-foncier est un régime simplifié et forfaitaire pour déclarer ses revenus fonciers © PAP

Quelle différence  entre  les revenus fonciers et le régime micro-foncier ?

Il n'est pas toujours évident pour un nouvel investisseur de se plier aux termes de la fiscalité immobilière. Les revenus locatifs sont  constitués par l'ensemble des loyers que perçoit le bailleur en louant son bien immobilier qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement loués en vide ou en meublé. Les revenus fonciers sont quant à eux constitués par l'ensemble des loyers que perçoit le bailleur en louant son bien immobilier en vide », c'est-à-dire non meublé.  Il peut s'agir de locaux d'habitation (maison, appartement), mais aussi des loyers perçus lors de la location de locaux d'activité (local commercial ,bureaux, commerces) ou de terrains ou de parkings. 

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Rappelons que les revenus fonciers sont constitués par la somme des  loyers perçus  par un propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non meublés, des boxes ou des emplacements de parking ou des locaux à usage industriel ou commercial (locaux commerciaux). Les revenus fonciers peuvent être déclarés selon deux régimes d'imposition : le régime micro-foncier ou le régime réel. 

C'est quoi le régime micro-foncier ?

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit aux propriétaires bailleurs dont les revenus bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € par an. Ce régime micro-foncier est un régime simplifié et forfaitaire pour déclarer ses revenus fonciers, c'est à ceux issus de la location vide dite « location nue ».  Dès lors que votre revenu foncier brut est inférieur ou égal à 15 000 € par an, vous êtes dispensé de souscrire une déclaration spécifique des revenus fonciers (formulaire 2044). Avec ce régime il est juste demandé au contribuable propriétaire-bailleur de déclarer sur le formulaire n°2042 de sa déclaration d'ensemble des revenus et le fisc applique un abattement de 30 %. Les 70 % restants sont ajoutés à vos autres revenus, comme un salaire sur lesquels vous serez imposé.

Lorsque vous déclarez 1 000 € de loyers, vous  ne serez imposé que sur 700 €. 

Quel est le plafond du micro-foncier ?

Le plafond annuel de loyers pour l'application du régime micro-foncier est fixé à 15 000 €. Au-delà de cette somme, le régime réel s'applique obligatoirement.

Comment se calcule le plafond de 15 000 €/an si on ne loue que quelques mois ?

Si vous ne louez pas l'année entière, le seuil des 15 000 € par an n'a pas à être ajusté au prorata du temps de location. Si, par exemple, la location n'a eu lieu que 6 mois dans l'année, la limite n'est pas ramenée à 7 500 €. La limite de 15 000 € n'a pas à être appréciée prorata temporis. Ainsi, les contribuables pour lesquels le temps de location (ou de jouissance) d'un immeuble est inférieur à 12 mois au cours de l'année civile bénéficient du régime micro-foncier dès lors que leur revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € au cours de l'année d'imposition.

Où déclarer ces revenus micro-foncier ?

En principe, il vous suffit d'inscrire le montant de vos revenus bruts fonciers dans la case 4 BE située dans le cadre 4 dédié aux « revenus fonciers » de votre déclaration d'ensemble des revenus : la 2042. L'administration fiscale pratique elle-même l'abattement forfaitaire de 30 %.

Les 70 % restants sont ajoutés à vos autres revenus comme un salaire.

Doit-on inscrire le montant des loyers moins les 30 % ?

Non ! Les contribuables doivent inscrire le montant de leur revenu brut sur leur déclaration de revenus et non le résultat déduit des 30 %. Le revenu doit être déclaré brut hors charges. Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration par l’application d’un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété.

Quelles conditions et qui peut bénéficier du régime du micro-foncier ?

Il faut impérativement que vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € par an. Si c'est le cas, vous serez automatiquement placé sous le régime simplifié et forfaitaire du micro-foncier, sauf si vous décidez d'y renoncer et d'opter pour le régime réel d'imposition.

Qu'entend-on par loyers bruts annuels ?

Le revenu brut foncier ou recette brute est constitué par le montant des loyers hors charges que vous avez réellement perçus au cours d’une année civile. A cette somme, on ajoute parfois certaines charges supportées par le locataire par convention (exemple : taxe foncière en bail commercial), mais jamais les charges locatives appelées les charges récupérables.

Les charges dites récupérables, c’est-à-dire celles remboursées chaque mois par le locataire sous forme de provisions, ne sont pas imposables et n’entrent donc pas dans le calcul du revenu brut foncier.

Les impayés de loyer de l'année doivent-ils quand même être déclarés dans les revenus bruts ? 

Non ! Les loyers imposables sont ceux que vous avez effectivement encaissés au cours d'une année civile considérée, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. S’agissant des loyers impayés : vous n'avez bien évidemment pas à les déclarer, mais vous devez pouvoir justifier que les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues ont été entreprises (mise en jeu des Garanties sommation ou commandement de payer par huissier, etc.).

Qu'en est-il des loyers payés en retard ou en avance ?

S’agissant de loyers payés en avance ou en retard : ils doivent être déclarés, même s'ils ne se rapportent pas à la période écoulée.

Le dépôt de garantie rentre-t-il dans les recettes brutes à déclarer ?

Le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux n'est pas imposable lors de son encaissement par le propriétaire, mais il peut le cas échéant le devenir :

  • s'il est utilisé pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état du logement après le départ du locataire ;
  • s’il sert à financer des charges locatives impayées. Dans cette hypothèse, ces sommes sont également déductibles.

Micro-foncier : loyer avec ou sans charges ?

Le seuil est calculé hors charges. Le calcul du seuil du micro-foncier se fait sur les loyers sur le montant des recettes brutes perçues chaque année par le propriétaire. Il n'est pas toutefois tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges récupérables leur incombant (article 29 du Code général des impôts).

Les charges du logement ne sont donc jamais  déductibles avec le régime micro-foncier ?

En effet ! Le pendant avec le régime micro-foncier est qu'aucune déduction du revenu brut foncier au titre des charges ne sera possible. Le propriétaire garde à sa charge tous les dépenses (frais de gestion, taxe foncière, travaux de rénovation énergétique, d'entretien ou d'amélioration) qu'il a  engagées sur le logement, y compris les intérêts d'emprunt et toutes autres charges qui peuvent être déduites au titre du régime micro-foncier.

Si on a plusieurs bien loués vides : peut-on en déclarer un en micro-foncier et un autre au réel ?

Non ! Vous ne pouvez pas déclarer l'un de vos biens selon le régime du micro-foncier et l'autre selon le régime réel. Vous devez choisir le même régime déclaratif pour l'ensemble de vos locations vides. Si pour l'un de vos biens, vous optez pour une imposition selon le régime réel d'imposition, cette option s'appliquera aux revenus de l'ensemble de vos biens immobiliers loués en vide (location non meublée).

Un seul de ces régimes s’applique pour l’ensemble de vos revenus fonciers. 

Quand peut-on dire que le régime micro-foncier n'est pas un bon choix ?

Si vos charges sont supérieures à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. En effet, l'abattement de 30 % peut s'avérer relativement faible. Dans ce cas,   l'option pour le régime réel pour les années suivantes peut être la solution. Vous aurez le choix entre  ces deux régimes selon le montant des revenus.

Est-ce que le seuil des 15 000 € se calcule par contribuable ou par  foyer fiscal ?

Le seuil pour le calcul de l'impôt est toujours apprécié par foyer fiscal. Le foyer fiscal se compose du contribuable lui-même (des conjoints pour les personnes mariées ou des partenaires pour les personnes liées par un Pacs et soumises à imposition commune), des enfants et personnes considérés à charge au sens de (196 et suivant du Code général des impôts).

Quels sont les avantages d'opter pour le micro-foncier ? 

Le principal avantage du régime micro-foncier est de bénéficier d'un abattement de 30 %. Cela signifie que vous ne payerez des impôts que sur 70 % des loyers que vous percevez. De plus, le régime micro-foncier vous permet de faire une déclaration simplifiée en renseignant seulement le montant de vos loyers perçus.

Exemple pour des revenus fonciers de 14 400 €

Vous bénéficiez de plein droit du régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % ; vous n’êtes donc imposable que sur 70 % de ce montant, soit : 14 400 x 70 % = 10 080 €. Cette somme s’ajoute à l’ensemble de vos autres revenus (salaires par exemple).

Existe-il des contribuables exclus du régime micro-foncier ?

Oui. Vous serez expressément exclu du régime micro-foncier si votre logement a fait l'objet d'un investissement locatif bénéficiant d'un régime de déduction particulier par exemple du dispositif Pinel. Sont aussi exclus les logements donnés en location dans le cadre d'une convention ANAH . Il existe bien d'autres exclusions, comme les monuments historiques, prévues à l''article 32-2 du Code général des impôts.

Quand le régime micro-foncier cesse-t-il  de s'appliquer ?

Il cesse donc de s’appliquer dès que le seuil de 15 000 € est dépassé ou, s’il n’est pas dépassé, lorsque vous optez pour le régime réel. Dans ces deux cas, vous devez obligatoirement souscrire une déclaration classique n° 2044 et déterminer vos revenus selon les règles du régime réel.

Et si on dépasse la limite des 15 000 €, doit-on obligatoirement changer de régime ?

Oui. Le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s'appliquer l'année au cours de laquelle le revenu brut excède le seuil de 15 000 € ou l'année au titre de laquelle survient l'une des causes d'exclusion (article 32 du CGI). Vous devez donc obligatoirement opter pour le régime réel.

L'option cesse également de produire ses effets en cas de changement (mariage, divorce, imposition distincte de l'enfant qui était  à charge du foyer fiscal).

Quand le régime réel s'applique-t-il obligatoirement ?

Le régime réel d'imposition s'applique obligatoirement si :

  • les revenus bruts annuels tirés de la location vide dépassent le plafond des 15 000 € ;
  • le propriétaire bailleur bénéficie d'un dispositif de défiscalisation (dispositif Pinel) qui exclut le micro-foncier ;
  • Le propriétaire bailleur fait le choix d'opter pour le régime réel d'imposition alors qu'il est de plein droit au micro-foncier.

Comment opte-t-on pour le régime réel ?

Pour choisir ce régime sur option, vous devez tout simplement remplir au moment où se font les déclarations de revenus un imprimé spécifique, la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, qui doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. L' option pour le régime réel est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par votre foyer fiscal. Ainsi, pendant la durée de l’option, aucune de vos locations vides ne peut continuer à relever du régime micro-foncier.

Quelles différences entre le micro-foncier et le régime réel en location vide ?

Dans le régime réel, on parle de charges déductibles contrairement au régime micro-foncier. En effet, le régime réel permet de déduire des loyers encaissés toute une série de dépenses (travaux et dépenses d'entretien, d'amélioration, de rénovation énergétique, frais de gestion, taxe foncière). Ces déductions font baisser considérablement votre imposition.

Si vous avez un bénéfice, vous le réintégrez dans l'ensemble de vos revenus comme un salaire et vous serez imposé selon votre tranche d'imposition. Si vous avez un déficit foncier et selon la nature du déficit, c'est-à-dire celui qui provient essentiellement des travaux engagés, il sera déductible du revenu global : c'est-à-dire du montant même de votre « facture impôt ».

Le régime réel est intéressant pour ceux qui ont beaucoup de travaux ?

Oui parfaitement. Pour être gagnant et avoir un déficit imputable sur le revenu global, il est impératif que ce déficit foncier résulte des dépenses (les frais et charges supportés au cours de l’année) à l'exclusion des intérêts d'emprunt. Par ailleurs, le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 €.

Il vous faut tout d’abord déterminer d'où provient le déficit : des intérêts d'emprunt ou des autres frais et charges (travaux, impôts, etc.). Pour le savoir, on soustrait les intérêts d'emprunt des loyers.

  •  Si ce résultat est positif, c'est que le montant des intérêts est inférieur aux loyers. On déduit alors de ce résultat les autres charges (travaux, abattement forfaitaire...). Si le solde est négatif, il s'impute sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €. L'excédent quant à lui est reportable sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.
  •  À l'inverse, si la soustraction des intérêts d'emprunt sur les loyers fait apparaître un solde négatif, c'est que leur montant est supérieur aux loyers. Ce résultat s'impute alors exclusivement sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges quant à elle seront intégralement déductibles sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. 

Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable, l’excédent du déficit est imputable sur le revenu global des six années suivantes et non pas sur les revenus fonciers.

Doit-on rester 3 années au régime réel une fois l'option prise ?

L’option pour le régime réel s’applique obligatoirement pour une durée irrévocable de 3 ans. Puis, au-delà de cette période, vous êtes considéré comme exerçant une option annuelle et non plus triennale, pour ce régime.

Après 3 ans, s'il me reste du déficit imputable, puis-je revenir au micro-foncier ?

Après 3 années (ou plus) en régime réel, vous pouvez revenir au régime micro-foncier quand vous le voulez. Si vous avez des déficits fonciers des années précédentes que vous n'avez pas encore déduits, vous pourrez continuer à les déduire du revenu net foncier. Cette déduction ne sera possible que sur les revenus fonciers des années suivantes.

Je veux faire du meublé : est-ce plus intéressant fiscalement ?

Lorsque vous louez un logement meublé, vous êtes considéré fiscalement comme un commerçant. Vous devez donc déclarer les loyers perçus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Véritable curiosité juridique et fiscale, le fait de louer un logement avec des meubles change donc non seulement le régime juridique de la location, mais aussi son régime fiscal.

Selon le montant des loyers et charges perçus, que l'on appelle « chiffre d'affaires » ou encore « recettes » et parfois selon votre choix, vous pouvez être exonéré d’impôt ou bien soumis à un régime forfaitaire, dit « micro-Bic » ou « micro-entreprise » ou bien encore soumis à un régime réel d’imposition.

En meublé, y a-t-il un équivalent au micro-foncier ?

Oui ! il s'agit du régime dit du  micro-bic, également appelé régime micro-entreprise qui est un régime forfaitaire qui s'applique de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 72 600 € (77 700 pour 2023). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur ces recettes annuelles, c'est-à-dire sur les sommes perçues au titre de la location. Comme pour le régime micro-foncier, aucune déduction possible.

Les obligations déclaratives sont elles aussi particulièrement réduites. En effet, il vous faut seulement  sur l’imprimé « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C PRO) reporter, dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels (y compris les loueurs en meublé non professionnels) », le chiffre d’affaires brut de toutes vos locations meublées, c’est-à-dire le montant brut des loyers toutes taxes comprises, acquitté par votre ou vos locataire (s). L'administration calcule alors automatiquement un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location meublée.

La déclaration 2042 C PRO entraîne automatiquement l’assujettissement à la contribution économique territoriale (l’ex taxe professionnelle) et vous devez impérativement remplir un POI. Il s'agit d'une formalité obligatoire pour tout nouveau loueur en meublé non professionnel et lui donne un numéro SIRET.

Le micro-bic : un régime plus avantageux que le micro-foncier ?

Avec un abattement forfaitaire relativement élevé, le régime micro-Bic est fiscalement attractif et particulièrement adapté à la plupart des loueurs en meublé.

En effet, une fois les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition remboursés, le montant des frais et charges réels que vous supportez réellement ne dépasse pas souvent 50 % de vos revenus locatifs : vous avez donc tout intérêt à demeurer dans ce système.

Notez, par exemple que, dans le cadre des revenus fonciers, le micro-foncier n’offre qu’un abattement de 30 % ! Par ailleurs, le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c’est un régime idéal pour les particuliers !


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