La fiscalité immobilière

Les revenus locatifs sont forcément soumis à l'impôt. Mais toute une série de dispositifs vous permettent d'alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée. Mode d'emploi pour bien investir dans l'immobilier.

  • 1/ Les grands principes de la fiscalité immobilière. L'imposition des loyers en location vide et meublée, la taxation des plus-values lors de la vente d'un logement.
  • 2/ La location vide. Comment optimiser votre fiscalité grâce aux déficits fonciers.
  • 3/ Le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP). Choisir entre la déduction forfaitaire et l'association déduction de charges/amortissement.
  • 4/ Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Diminuer vos impôts en déduisant les charges de vos revenus globaux et en pratiquant des amortissements locatifs. 
  • 5/ La loi Pinel dans l'ancien. Comment réduire vos impôts en investissant dans l'ancien rénové.
  • 6/ La loi Denormandie. Investir et défiscaliser dans des villes en phase de réhabilitation.
  • 7/ Le dispositif Loc'Avantage. Bénéficier d'une réduction d'impôts moyennant une décote sur les loyers.

Encaisser des loyers : c'est l'objectif principal de tous les particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif. Vous percevez ainsi des ressources complémentaires qui viennent arrondir vos fins de mois. Ces fonds versés par le locataire contribuent aussi au remboursement du prêt immobilier qui finance votre opération. Ces loyers, comme tous les autres revenus, sont soumis à l'impôt. En d'autres termes, ils sont fiscalisés. Votre objectif, c'est donc de savoir comment ces revenus sont imposés, mais aussi comment faire baisser le facture. De nombreux mécanismes vous permet en effet de réduire vos impôts, autrement dit de défiscaliser. 

Comment les loyers sont-ils imposés ?

Votre imposition dépend du type de location. Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

L'imposition des loyers en location vide. Les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre. Pour 2022, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2021, qui porte sur les revenus 2020. En septembre, lorsque vous recevrez votre avis d'imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2022, qui concerne les revenus de 2021.  

L'imposition des loyers en location meublée. Si vous êtes au régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives, sur le même principe que la location vide. Si vous relevez du régime réel, vous diminuez fiscalement vos loyers via un mécanisme de déductions de charges et d'amortissement. Et là encore, vous payez vos impôts sur ces mêmes recettes locatives par acompte (voir ci-dessus), la fiscalité de la location meublée n'entrant pas dans le cadre du prélèvement à la source.

Plus-values : l’autre fiscalité immobilière
Les loyers ne sont pas les seuls revenus immobiliers soumis à l’impôt. Si vous dégagez un bénéfice lors de la vente d’un logement mis sur le marché locatif, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Comment ça marche ? Sur les cinq premières années, l’impôt porte sur l’intégralité de la plus-value. Puis vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Vous êtes totalement exonéré après vingt-deux ans. Vous devez également verser des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de la plus-value, avec là encore un système d’abattement pour durée de détention. Vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux au bout de trente ans. La vente de la résidence principale échappe à la taxation sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux qui lui sont liés. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier et nos vidéos sur les plus-values immobilières.

Immobilier : comment faire baisser vos impôts ?

Vide ou meublé, quel que soit votre choix, vous pouvez réduire les impôts liés à votre placement immobilier dans l'ancien. Toute une série de mécanismes sont en effet à votre disposition pour diminuer votre facture fiscale. De quoi optimiser votre investissement et gagner en rentabilité !

En location vide. De nombreuses charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C'est notamment le cas des travaux et des intérêts de l'emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit vos impôts. Vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation comme Loc'Avantages et même de la loi Denormandie (une version de la loi Pinel dédiée à la rénovation) si vous investissez dans un logement réhabilité situé dans certains secteurs (centres anciens dégradés par exemple).

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En location meublée. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites, voire ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l'impôt. Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n'êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives. Bien souvent, le régime réel est plus intéressant que le régime forfaitaire. Mieux vaut faire des simulations fiscales et financières précises avant de choisir. Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale. Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez. 

Tous ces régimes fiscaux obéissent à des règles spécifiques, qu'il faut respecter à la lettre pour éviter tout redressement. D'où ce dossier : il vous donne les clés pour optimiser votre fiscalité immobilière et réduire vos impôts en toute légalité. Pour en savoir plus, voir notre dossier Comment éviter un redressement fiscal.

Mis à jour par le 5 avril 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr


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