Tout comprendre sur la fiscalité immobilière

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 6 avril 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Les revenus locatifs sont forcément soumis à l'impôt. Mais toute une série de dispositifs vous permet d'alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée. Mode d'emploi pour bien investir dans l'immobilier.

En location vide, vous pouvez opter pour un logement à rénover et ainsi créer des déficits.
En location vide, vous pouvez opter pour un logement à rénover et ainsi créer des déficits. © MorsaImages/GettyImages

Encaisser des loyers : c'est l'objectif principal de tous les particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif. Vous percevez ainsi des ressources complémentaires qui viennent arrondir vos fins de mois. Ces fonds versés par le locataire contribuent aussi au remboursement du prêt immobilier qui finance votre opération. Ces loyers, comme tous les revenus, sont soumis à l'impôt (ils sont fiscalisés en langage technique). Votre objectif, c'est donc de savoir comment les revenus locatifs sont imposés, pour savoir combien, précisément, vous allez verser au Trésor public.

Immobilier et avantages fiscaux

Autre bonne raison de connaître la fiscalité immobilière : elle vous permet de réduire vos impôts, autrement dit de défiscaliser. De quoi augmenter le rendement locatif de votre investissement de manière souvent substantielle. Concernant aussi bien la location nue que la location meublée, ces avantages fiscaux obéissent à des règles précises et vous devez respecter des conditions strictes pour en bénéficier en évitant un redressement fiscal. Cet article vous donne les bases de la fiscalité immobilière dans l'ancien et décrit ces mécanismes qui allègent votre facture fiscale.

Quelle fiscalité pour l'immobilier locatif ?

Votre imposition dépend du type de location. Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Déclaration fiscale : l'imposition des loyers en location vide

Les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre. Pour 2023, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2022, qui porte sur les revenus 2021. En septembre, lorsque vous recevrez votre avis d'imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2023, qui concerne les revenus de 2022.

L'imposition des loyers en location meublée

En location meublée, vous êtes au régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives, sur le même principe que la location nue. Si vous relevez du régime réel, vous diminuez fiscalement vos loyers via un mécanisme de déductions de charges et d'amortissements immobiliers. Vous payez vos impôts sur ces mêmes recettes locatives par acompte (voir ci-dessus), la fiscalité de la location meublée n'entrant pas dans le cadre du prélèvement à la source. 

Location vide : quel dispositif fiscal choisir ? 

On l'a dit : en location nue, vous relevez de la fiscalité dite des revenus fonciers. Avec elle, vous pouvez profiter de deux grandes familles d'avantages fiscaux. Vous pouvez réduire votre base imposable grâce aux déficits fonciers, mais aussi appliquer des dispositifs spécifiques qui allègent la facture moyennant le respect de certaines conditions tenant notamment aux loyers et aux revenus des locataires.

Les déficits fonciers en location vide

De nombreuses charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C'est notamment le cas des travaux et des intérêts de l'emprunt qui finance votre investissement locatif ou encore de la taxe foncière. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. Ces derniers baissant, vous diminuez vos impôts. Ce mécanisme des déficits fonciers vous permet d'optimiser votre fiscalité, notamment si vous effectuez une rénovation thermique du logement que vous mettez en location (vous déduisez le montant des travaux de vos loyers).

Location vide : les dispositifs de défiscalisation

Vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation comme Loc'Avantages, une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 65 % des loyers perçus. Autres possibilités : la loi Pinel dans l'ancien (réduction d'impôts maximale de 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans) ou encore la loi Denormandie (une variante du Pinel dans l'ancien réservée à certaines adresses comme les communes intégrées dans le plan gouvernemental Action cœur de ville). Loc'Avantages, le Denormandie et le Pinel neuf et ancien nécessitent le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Les impôts et les avantages fiscaux en location meublée

La location meublée, elle aussi, vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Le plus souvent, ils reposent sur un double mécanisme de déduction des charges et d'amortissements locatifs (régime réel). Il est également possible de bénéficier d'un régime dit forfaitaire (les deux ne sont pas cumulables pour un même logement).

Le LMNP au régime réel

Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives. Ce mécanisme vous permet également d'appliquer des amortissements immobiliers. Ils vous permettent de déduire de vos recettes locatives une partie du prix du logement. L'addition de ces deux outils réduit vos recettes locatives. Du coup, votre base imposable, donc vos impôts, baissent.

Le régime forfaitaire LMNP

Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous êtes imposé sur 50 % de vos recettes locatives. Bien souvent, le régime réel est plus intéressant que le régime forfaitaire. Mieux vaut faire des simulations fiscales et financières précises avant de choisir le système le mieux adapté à votre situation.

Le statut LMP

Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale. Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez.

Faut-il une formation à la fiscalité immobilière ?

Investir dans l'immobilier est loin d'être une tâche insurmontable et ne nécessite pas forcément le recours à un gestionnaire. Pour preuve : environ les deux tiers des propriétaires bailleurs achètent, financent et gèrent leur bien en direct, de particulier à particulier. Pour autant, l'investissement locatif ne s'improvise pas, notamment pour ce qui concerne la fiscalité. Heureusement, vous disposez de très nombreuses sources d'information sur toutes ces questions, notamment sur pap.fr. Notez aussi que le service des impôts (www.impots.gouv.fr), l'administration française (www.service-public.fr) et l'Agence nationale d'information sur le logement (www.anil.org) donnent de très nombreux renseignements aux particuliers qui investissent dans l'immobilier. 

Location meublée : faut-il recourir à un expert-comptable ?

La location meublée non professionnelle et plus encore la location meublée professionnelle sont des dispositifs complexes. Vous appliquez des déductions de charge et vous effectuez des amortissements locatifs, des mécanismes qui exigent le respect d'un formalisme précis. Pour éviter les erreurs et les redressements fiscaux, le recours à un spécialiste et notamment à un expert-comptable est vivement conseillé. Notez que les frais dédiés à ces professionnels sont déductibles des loyers en location vide comme en location meublée. 

Comment investir dans l'immobilier et ne pas payer d'impôts ?

Vous l'aurez compris : en location vide comme en location meublée, vous pouvez bénéficier de nombreux mécanismes de défiscalisation. Dans le premier domaine, vous pouvez utiliser les déficits fonciers, la loi Pinel dans le neuf comme dans l'ancien, Loc'Avantages, etc. En location meublée, l'association de la déduction des charges et des amortissements ouvre d'alléchantes possibilités. 

Un conseil fiscal pour investir dans l'immobilier

Pour réduire voire effacer vos impôts en investissant dans l'immobilier, vous pouvez cumuler les opérations. En location vide, vous pouvez opter pour un logement à rénover et ainsi créer des déficits. En même temps, vous investirez dans un logement neuf en loi Pinel pour profiter de cette réduction d'impôts qui peut aller jusqu'à 21 % du prix du logement sur douze ans.

Si vous investissez dans une résidence de tourisme en location meublée non professionnelle, le double mécanisme déduction des charges/amortissements rend les loyers non imposables pendant vingt ans minimum. Conseil : faites faire des simulations pour choisir et mixer les possibilités les plus intéressantes, en vous souvenant que vous devez, avant de réduire ou d'effacer vos impôts, avoir les moyens de financer votre investissement locatif. 

Quels sont les cas de figure qui permettent d'être exonéré d'impôt de plus-value ?

Les loyers ne sont pas les seuls revenus immobiliers soumis à l’impôt. Si vous dégagez un bénéfice lors de la vente d’un logement mis sur le marché locatif, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Comment ça marche ? Sur les cinq premières années, l’impôt porte sur l’intégralité de la plus-value. Puis vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Vous êtes totalement exonéré après vingt-deux ans de détention. Vous devez également verser des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de la plus-value, avec là encore un système d’abattement pour durée de détention. Vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux au bout de trente ans.

La vente de la résidence principale échappe à la taxation sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux qui lui sont liés. En revanche, les autres types de logements, comme la résidence secondaire, sont bel et bien soumis au système d'imposition sur les plus-values, avec le même système d'abattement dégressif en fonction de la durée de détention. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier et nos vidéos sur les plus-values immobilières.

Investissement : les 5 clés pour une optimisation fiscale optimale

  1. Les loyers sont des revenus comme les autres, ils sont donc soumis à l’impôt. L’imposition des loyers dépend du type de location (vide ou meublée).
  2. En location vide, vous baissez vos impôts avec le dispositif microfoncier (abattement de 30 % sur les loyers) ou les déficits fonciers (diminution de la base imposable donc des impôts).
  3. En location meublée vous choisissez entre le régime forfaitaire (abattement de 50 % sur les loyers) et le régime réel (charges déductibles des loyers et amortissements).
  4. Vous pouvez aussi profiter de nombreux avantages fiscaux spécifiques comme le Pinel dans l’ancien, Loc’Acvantage ou le Denormandie dans l'ancien.
  5. Respectez les fondamentaux de l’investissement immobilier : choisissez un logement de qualité sur un bon emplacement (quartier agréable, bien équipé et bien desservi). Informez-vous sur tous les aspects de votre projet et notamment sur les points fiscaux. Enfin, n’oubliez pas le financement.

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