La fiscalité immobilière

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Les revenus locatifs sont forcément imposables. Mais toute une série de dispositifs vous permettent d'alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée.

Encaisser des loyers : c'est l'objectif principal de tous les particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif. Vous percevez ainsi des ressources complémentaires qui viennent arrondir vos fins de mois. Ces fonds versés par le locataire contribuent aussi au remboursement du prêt immobilier qui finance votre opération. Ces loyers, comme tous les autres revenus, sont soumis à l'impôt. En d'autres termes, ils sont fiscalisés.

Votre imposition dépend du type de location. Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez meublé,vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors la fiscalité dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Quel que soit votre choix, notez que chacun de ces dispositifs vous permet, dans des conditions précises, de réduire les impôts liés à votre placement immobilier.

Comment faire baisser vos impôts

En location vide. Toute une série de charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C'est notamment le cas des travaux et des intérêts de l'emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit vos impôts. Vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation comme le Borloo ancien et même de la loi Pinel (une version améliorée de l'ancien dispositif Duflot) si vous investissez dans un logement entièrement rénové et remis à neuf.

En location meublée. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites voire ramenées à zéro. Elles échappent à l'impôt. Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP,vous n'êtes imposé que sur 50% de vos recettes locatives. Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale. Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez. 

Tous ces régimes fiscaux obéissent à des règles spécifiques, qu'il faut respecter à la lettre pour éviter tout redressement. D'où ce dossier : il vous donne les clés pour optimiser votre fiscalité immobilière et réduire vos impôts en toute légalité. Pour en savoir plus, voir notre dossier Comment éviter un redressement fiscal.

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