La fiscalité immobilière

Encaisser des loyers : c'est l'objectif principal de tous les particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif. Vous percevez ainsi des ressources complémentaires qui viennent arrondir vos fins de mois. Ces fonds versés par le locataire contribuent aussi au remboursement du prêt immobilier qui finance votre opération. Ces loyers, comme tous les revenus, sont soumis à l'impôt (ils sont fiscalisés en langage technique). Votre objectif, c'est donc de savoir comment ces revenus sont imposés pour savoir combien, précisément, vous allez verser au Trésor Public.

Avantages fiscaux. Autre bonne raison de connaître la fiscalité immobilière : elle vous permet de réduire vos impôts, autrement dit de défiscaliser. De quoi augmenter le rendement locatif de votre investissement de manière souvent substantielle. Concernant aussi bien la location vide que la location meublée, ces avantages fiscaux obéissent à des règles précises et vous devez respecter des conditions strictes pour en bénéficier en évitant un redressement fiscal. Cet article vous donne les bases de la fiscalité immobilière dans l'ancien et décrit ces mécanismes qui allègent votre facture fiscale.

Investissement locatif : comment les loyers sont-ils imposés ?

Votre imposition dépend du type de location. Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

L'imposition des loyers en location vide. Les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre. Pour 2022, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2021, qui porte sur les revenus 2020. En septembre, lorsque vous recevrez votre avis d'imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2022, qui concerne les revenus de 2021.  

L'imposition des loyers en location meublée. Si vous êtes au régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives, sur le même principe que la location vide. Si vous relevez du régime réel, vous diminuez fiscalement vos loyers via un mécanisme de déductions de charges et d'amortissements immobiliers. Vous payez vos impôts sur ces mêmes recettes locatives par acompte (voir ci-dessus), la fiscalité de la location meublée n'entrant pas dans le cadre du prélèvement à la source.

Baisser vos impôts en location vide

On l'a dit : en location vide, vous relevez de la fiscalité dite des revenus fonciers. Avec elle, vous pouvez profiter de deux grandes familles d'avantages fiscaux. Vous pouvez réduire votre base imposable grâce aux déficits fonciers, mais aussi appliquer des dispositifs spécifiques qui allègent la facture moyennant le respect de certaines conditions tenant notamment aux loyers et aux revenus des locataires.

Les déficits fonciers en location vide. De nombreuses charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C'est notamment le cas des travaux et des intérêts de l'emprunt qui finance votre investissement locatif ou encore de la taxe foncière. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. Ces derniers baissant, vous diminuez vos impôts. Ce mécanisme des déficits fonciers est très efficace, notamment si vous effectuez une rénovation thermique du logement que vous mettez en location (vous déduisez le montant des travaux de vos loyers).

Location vide : les dispositifs de défiscalisation. Vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation comme Loc'Avantages,  une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 65 % des loyers perçus. Autres possibilités : la loi Pinel dans l'ancien (réduction d'impôts de 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans) ou encore la loi Denormandie (une variante du Pinel dans l'ancien réservée à certaines adresses comme les communes intégrées dans le plan gouvernemental Action cœur de ville). Loc'Avantages, le Denormandie et le Pinel nécessitent le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Les avantages fiscaux en location meublée

La location meublée, elle aussi, vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Le plus souvent, ils reposent sur un double mécanisme de déduction des charges et d'amortissements locatifs (régime réel). Il est également possible de bénéficier d'un régime dit forfaitaire (les deux ne sont aps cumulables pour un même logement).

Le LMNP au régime réel. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) de vos recettes locatives. Ce mécanisme vous permet également d'appliquer des amortissements immobiliers. Ils vous permettent déduire de vos recettes locatives une partie du prix du logement. L'addition de ces deux outils réduit vos recettes locatives, donc votre base imposable, donc vos impôts.

Le régime forfaitaire LMNP. Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n'êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives. Bien souvent, le régime réel est plus intéressant que le régime forfaitaire. Mieux vaut faire des simulations fiscales et financières précises avant de choisir le système le mieux adapté à votre situation.

Le statut LMP. Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale. Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez. 

Plus-values : l’autre fiscalité immobilière. Les loyers ne sont pas les seuls revenus immobiliers soumis à l’impôt. Si vous dégagez un bénéfice lors de la vente d’un logement mis sur le marché locatif, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Comment ça marche ? Sur les cinq premières années, l’impôt porte sur l’intégralité de la plus-value. Puis vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Vous êtes totalement exonéré après vingt-deux ans. Vous devez également verser des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de la plus-value, avec là encore un système d’abattement pour durée de détention. Vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux au bout de trente ans. La vente de la résidence principale échappe à la taxation sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux qui lui sont liés. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier et nos vidéos sur les plus-values immobilières.

Investissement : les cinq clés de la fiscalité immobilière

• Les loyers sont des revenus comme les autres, ils sont donc soumis à l’impôt. L’imposition des loyers dépend du type de location (vide ou meublée).
• En location vide, vous baissez vos impôts avec le dispositif micro-foncier (abattement de 30 % sur les loyers) ou les déficits fonciers (diminution de la base imposable donc des impôts).
• En location meublée vous choisissez entre le régime forfaitaire (abattement de 50 % sur les loyers) et le régime réel (charges déductibles des loyers et amortissements).
• Vous pouvez aussi profiter de nombreux avantages fiscaux spécifiques comme le Pinel dans l’ancien, Loc’Acvantage ou le Denormandie (ils sont décrits dans ce dossier).
• Respectez les fondamentaux de l’investissement immobilier : choisissez un logement de qualité sur un bon emplacement (quartier agréable, bien équipé et bien desservi). N’oubliez pas le financement.