Loc'Avantages : la réduction d'impôt pour les propriétaires bailleurs

Plus vous louerez au-dessous du marché, plus votre réduction d'impôts sera importante ! C'est le principe du dispositif Loc'Avantages en vigueur depuis mars 2022. Contrairement à ses prédécesseurs, basés sur un abattement forfaitaire sur les loyers, Loc’Avantages accorde au propriétaire une réduction d’impôts qui sera plus importante s'il loue son bien à un montant inférieur aux loyers du marché. Elle varie de 15 à 65 % du montant des loyers en fonction du caractère intermédiaire, social ou très social de l’opération et du type de location (avec ou sans intermédiation locative). Une prime peut être aussi accordée au bailleur. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement sera aussi pris en compte.

Pourquoi louer abordable ?

L’objectif : fournir à des locataires à revenus modestes ou moyens des logements à loyer modéré. Vous, en tant qu’investisseur, recevez en contrepartie un avantage fiscal plus important, qui augmente votre rentabilité. Pour en profiter, vous devez respecter toute une série de conditions comme une demande de convention adressée à l’Agence nationale de l’habitat, le respect de plafonds de ressources des locataires. Loc'Avantages s'éteindra le 31 décembre 2024.

Dispositif Loc'Avantages : quel loyer appliquer ?

Voici les niveaux de loyers qui doivent être respectés selon la formule que vous choisirez :

• loc 1 : 15 % en dessous des loyers du marché ;
• loc 2 : 30 % en dessous des loyers du marché ;
• loc 3 : 45 % en dessous des loyers du marché.

Quelle réduction d'impôts ?

Loc’Avantages se décline en trois versions : loc 1, loc 2 et loc 3. Le montant de la réduction d'impôts varie selon le niveau de loyer choisi. La réduction d'impôt sera d'autant plus importante que vous louerez votre bien à un montant inférieur aux loyers pratiqués dans la commune.

Quels sont les avantages de l'intermédiation locative via Loc'Avantages ?

Vous pourrez encore augmenter votre réduction d'impôts si vous optez pour l'intermédiation locative. Vous pouvez soit louer à une association agréée par l'Etat soit à une agence immobilière à vocation sociale.

• Loc 1 : réduction d’impôts : 15 % sans intermédiation locative et 20 % avec l’intermédiation locative ;
• Loc 2 : réduction d'impôts : 35 % sans intermédiation locative et 40 % avec l'intermédiation locative ;
• Loc 3 : réduction d’impôts : 65 % avec l'obligation d'une intermédiation locative.

Comment utiliser Loc'Avantages ?

Pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages, vous devrez respecter plusieurs conditions concernant le logement, les loyers pratiqués. Sans oublier les ressources du locataire.

Loc’Avantages : quel logement ?

Le nouveau dispositif s’applique aux locations vides à usage de résidence principale du locataire. Il se place ainsi sous le régime fiscal des revenus fonciers. Le meublé n’est pas éligible. Tous les logements sont concernés, qu’ils soient neufs ou anciens, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Loc’Avantages s’applique sur tout le territoire français. Le dispositif n’est pas cumulable avec d’autres avantages fiscaux pour un même logement. Attention : Le bien loué par le bailleur doit impérativement répondre aux critères de décence et sa consommation d'énergie doit rester en dessous de 331 kWh/m²/an soit un classement F et G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quelles locations et quels loyers ?

Avec Loc'Avantages, le bail doit être d'une durée minimale de six ans plus trois ans si vous le décidez. Et vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Il s’agit des plafonds de la loi Pinel (l’avantage fiscal réservé au neuf) pour Loc 1 et ceux relatifs au logement social et très social pour Loc 2 et Loc 3. Ces conditions sont précisées dans un décret du 31 mars 2022. Tout bail signé depuis le 1er janvier 2022 peut bénéficier du dispositif Loc'Avantages.

Quels sont les inconvénients du Loc'Avantages ?

Le Loc'Avantages n'offre pas la même souplesse que d'autres dispositifs fiscaux. Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille et il doit être détaché de votre foyer fiscal. Le bail du logement doit être établi au nom du locataire.

Comment calculer un loyer agréé par l'Anah ?

Dans les secteurs couverts par un Observatoire des loyers, vous vous basez sur les loyers médians définis par ces organismes pour fixer les bons niveaux de loyers. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site du réseau des Observatoires des loyers. Pour les autres adresses, vous vous basez sur les données indiquées par la carte des loyers établie par le gouvernement. Un mécanisme de pondération (celui de la loi Pinel) permet d’ajuster les loyers à la superficie, sachant que les petits logements se louent plus cher au mètre carré que les grands.

Une convention avec l'Anah indispensable

Pour bénéficier de Loc’Avantages vous devez obligatoirement effectuer une demande auprès de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour signer une convention. Ce document décrit les modalités de location et les engagements que vous, en tant que propriétaire, devez prendre. Ces derniers concernent la décence du logement, la durée de location, les plafonds de ressources des locataires, etc.

Quels sont les avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs ?

Le plafond d’imputation des déficits fonciers sur les revenus locatifs est de 10 700 € par an. Loc’Avantages reposant sur une réduction d’impôts, il entre dans le champ du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Autre changement : à la sortie de Loc’Avantages, l’investisseur peut revenir aux loyers de marché, ce qui n’était pas possible avec l'ancien dispositif « Louer Abordable ». Si vous choisissez l'intermédiation locative avec un loyer Loc 2 ou loc 3, vous pourrez obtenir une prime de 1 000 € à condition que vous louiez votre logement à une association qui le sous-loue à l'occupant. Cette prime passera en revanche à 2 000 € si vous confiez le mandat de gestion à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé.

Un simulateur pour vous aider en 2023

L’Anah avec laquelle vous aurez signé une demande de convention a mis en place un simulateur Loc’Avantages. Ce dernier vous aide à calculer un loyer, le montant de la réduction d’impôts. Il donne également les plafonds de ressources des locataires. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour vérifier la pertinence de votre investissement.

Loc'Avantages : exemple

Un logement de 60 m² est loué 606 € par mois à Nantes soit le loc 1. Ce bien étant loué 12 mois, la réduction d'impôts sera de 606 * 12 * 0,15 % = 1 091 €. Cette somme sera déduite du montant de vos impôts.

Quelles aides pour un propriétaire bailleur voulant faire des travaux ?

Outre Loc'Avantages, un bailleur peut bénéficier de différentes aides comme MaPimeRenov' pour le bien qu'il loue. Cette prime gouvernementale permet en effet de financer certains travaux de rénovation énergétique du logement loué. L'isolation, le chauffage, la ventilation sont concernés. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) peuvent être aussi obtenus par le bailleur pour financer cette rénovation.