© photo pap Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement (votre résidence secondaire par exemple), ne serait-ce que quelques semaines par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux.
La location saisonnière étant nécessairement meublée, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») comme pour les locations meublées de longue durée. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel.
Les revenus tirés de la sous-location meublée sont à déclarer et sont imposés de la même façon.
Exonération. Vous serez exonéré d'impôt si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- vous louez une ou plusieurs chambre(s) d'hôtes (Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit déjeuner et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant) ;
- l'ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an (seuil pour l'année 2018 et pour l'année 2019).
Le régime forfaitaire
Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.
Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple, et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers !
Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.
Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d'hôtes), vous bénéficiez automatiquement et sans formalité :
- du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 70.000 € par an : c'est très fréquemment le cas ;
- sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.
Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôtes, vous bénéficiez d'un régime fiscal plus avantageux :
- vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 170.000 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné ;
- sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.
Vous louez votre résidence secondaire sur la côte atlantique et percevez, pour l'année 2019, 2.500 € de loyers et charges. Vous serez imposé :
- sur (2.500 x 50 %) = 1.250 € qui seront réintégrés à vos revenus de l'année 2019 s'il s'agit d'une location saisonnière « classique » ;
- sur (2.500 x 29 %) = 725 € qui seront réintégrés à vos revenus de l'année 2019 s'il s'agit d'une location saisonnière « classée ».
Le régime réel
Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c'est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :
- les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
- les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité.
Le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.
Pour opter pour le régime réel, il vous suffit d'envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition. L'option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel. L'option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.
Avant d'opter, vous avez tout intérêt à établir des calculs prévisionnels sur deux ans pour vérifier la pertinence de l'option. Par ailleurs, le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité. Avant d'opter pour le régime réel, il est donc fortement recommandé voire indispensable de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages mais aussi les contraintes.
Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d'hôtes), vous relevez du régime réel :
- soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 70.000 € ;
- soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 70.000 €. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.
Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôtes, vous relevez du régime réel :
- soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles dépassent 170.000 € ;
- soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 170.000 €. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.
Les seuils de recettes et le taux des abattements sont fixés par les articles 50-0 et 1407 du Code général des impôts.
Impôts, cotisations et taxes.
N'oubliez pas que louer en saisonnier entraîne systématiquement pour le bailleur des obligations fiscales, (imposition des loyers et charges à l'impôt sur le revenu + assujettissement à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %).
En outre, cela entraine aussi, pour ceux qui génèrent plus de 23.000 €/an de recettes, des obligations sociales (paiement de cotisations sociales).
Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la ville, ce qui est très fréquent. Lorsqu'on se lance dans une activité de location saisonnière, il convient donc de toujours interroger sur ce point la commune du lieu de la location.
Enfin, le propriétaire doit facturer de la TVA si sont fournies au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.
Louer en saisonnier et démarches administratives. Pour encadrer l'essor anarchique des locations touristiques, de plus en plus de communes mettent en place une réglementation plus ou moins contraignante (télédéclaration, changement d'usage, etc.). La prudence, avant de louer en saisonnier, est d'interroger la mairie sur l'existence d'une telle règlementation locale et bien évidemment de la respecter si elle existe ! Sur cette question, vous pouvez consulter nos articles Votre location saisonnière nécessite-t-elle une autorisation ? et Location meublée touristique à Paris : télédéclaration obligatoire.
