Les revenus des locations saisonnières

Les loyers et charges perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée, c'est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d'imposition dont les seuils diffèrent selon la nature de la location : le régime forfaitaire et le régime réel.

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Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement (votre résidence secondaire par exemple), ne serait-ce que quelques jours par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux.
La location saisonnière étant nécessairement meublée, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») comme pour les locations meublées de longue durée. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel.
Les revenus tirés de la sous-location meublée sont à déclarer et sont imposés de la même façon.

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Exonération. Vous serez exonéré d'impôt si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :

  • vous louez une ou plusieurs chambre(s) d'hôtes (Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit déjeuner et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant) ;
  • l'ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.

Location saisonnière : le régime d'imposition forfaitaire

Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.

Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple, et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers !

Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.

Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d'hôtes), vous bénéficiez automatiquement et sans formalité :

  • du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 72.600 € par an : c'est très fréquemment le cas ;
  • sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôtes, vous bénéficiez d'un régime fiscal plus avantageux :

  • vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176.200 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné ;
  • sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

Vous louez votre résidence secondaire sur la côte atlantique et percevez, pour l'année 2022, 2.500 € de loyers et charges. Vous serez imposé :

  • sur (2.500 x 50 %) = 1.250 € qui seront réintégrés à vos revenus de l'année 2022 s'il s'agit d'une location saisonnière « classique » ;
  • sur (2.500 x 29 %) = 725 € qui seront réintégrés à vos revenus de l'année 2022 s'il s'agit d'une location saisonnière « classée ».

Location saisonnière : le régime d'imposition réel

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c'est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :

  • les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
  • les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité.

Le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.

Pour opter pour le régime réel, il vous suffit d'envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition. Nouveauté 2022, l'option doit dorénavant être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (contre au plus tard le 1er février les années passées) de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel ; il faut donc opter au printemps 2022 pour que les revenus locatifs 2022 puissent être déclarés au réel. L'option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.

Avant d'opter, vous avez tout intérêt à établir des calculs prévisionnels sur deux ans pour vérifier la pertinence de l'option. Par ailleurs, le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité. Avant d'opter pour le régime réel, il est donc très fortement recommandé voire indispensable de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages mais aussi les contraintes. Le comptable s'avère ensuite indispensable pour effectuer la déclaration.

Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d'hôtes), vous relevez du régime réel :

  • soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 72.600 € ;
  • soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72.600 €. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.

Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôtes, vous relevez du régime réel :

  • soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles dépassent 176.200 € ;
  • soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 176.200 €. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

Les seuils de recettes et le taux des abattements sont fixés par les articles 50-0 et 1407 du Code général des impôts.

Location saisonnière : impôt, cotisations sociales, CFE et TVA.

N'oubliez pas que louer en saisonnier entraîne systématiquement pour le bailleur des obligations fiscales :

  • imposition des loyers et charges à l'impôt sur le revenu ;
  • assujettissement à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

En outre, cela entraine aussi, pour ceux qui génèrent plus de 23.000 €/an de recettes (à partir de 5.348 € pour les chambres d'hôtes), des obligations sociales (paiement de cotisations sociales).

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la ville, ce qui est très fréquent. Lorsqu'on se lance dans une activité de location saisonnière, il convient donc de toujours interroger sur ce point la commune du lieu de la location.

Enfin, le propriétaire doit facturer de la TVA si sont fournies au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

En revanche, les locations meublées touristiques échappent par principe à l'imposition au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Attention toutefois : chaque commune peut décider de supprimer cette exonération de CFE.

Pour en savoir plus sur vos obligations fiscales et sociales, vous pouvez consulter le site des impôts ainsi que celui du Ministère de l'intérieur.

Louer en saisonnier : des démarches administratives

Pour encadrer l'essor anarchique des locations touristiques, de plus en plus de communes mettent en place une réglementation plus ou moins contraignante (télédéclaration, changement d'usage, limitation du nombre de logements pouvant être loués, etc.). La prudence, avant de louer en saisonnier, est de toujours interroger la mairie sur l'existence d'une telle règlementation locale et bien évidemment de la respecter si elle existe ! Sur cette question, vous pouvez consulter nos articles Meublé de tourisme : quelles formalités pour quelles villes ? et Location meublée touristique à Paris : télédéclaration obligatoire.

Mis à jour par le 25 avril 2022
Juriste chez PAP.fr


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