Quelle fiscalité pour les locations saisonnières touristiques en 2025 et 2026 ?

Dès lors que vous mettez en location saisonnière un logement, votre résidence secondaire par exemple, ne serait-ce que quelques jours par an, les loyers et charges perçus doivent être déclarés pour être ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux.

La location saisonnière étant nécessairement meublée, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») comme pour les locations meublées de longue durée. Il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel dont les seuils diffèrent selon la nature de la location. À noter : les revenus tirés de la sous-location meublée sont aussi à déclarer et sont imposés de la même façon.

Un cas d'exonération en 2025

👉 Il existe en 2025, comme c'était déjà le cas en 2024, un cas d'exonération d'impôt, certes marginal. Ainsi, vous êtes exonéré d'impôt si les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :

• 1️⃣Vous louez une ou plusieurs chambres d'hôtes. Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison. L'accueil est assuré par l'habitant ;
• 2️⃣L'ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.

Cette exonération doit s'éteindre le 31 décembre 2026.

Quel impôt en 2025 sur les loyers des locations touristiques perçus en 2024 ?

Bonne nouvelle pour les loueurs, notamment ceux qui ont engrangé de substantiels loyers pendant les JO de Paris, les loyers et charges encaissés en 2024 ne sont pas touchés par la réforme « loi Le Meur » ; l'imposition des recettes 2024 reste douce !

Le régime d'imposition forfaitaire pour les revenus 2024

Le régime forfaitaire (appelé également « micro-entreprise » ou « micro-bic ») consiste en l'application d'un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.

🙋‍♀️ Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c'est un régime idéal pour les particuliers. Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO (+ sa notice n° 2041 NOT), case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées et les chambres d'hôtes.

👉 Un abattement fiscal de 50 % pour une location saisonnière non classée

Si vous avez loué une location saisonnière « classique », c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé ni un meublé de tourisme classé ni une chambre d'hôte, vous bénéficiez automatiquement et sans formalité d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel est optionnel jusqu'à 77 700 € de recettes locatives.

Revenus locatifs 2024	Régime réel	Abattement forfaitaire
≤ 77 700 €	✅ Sur option	50 %
> 77 700 €	✅ Obligatoire	⛔

👉 Un abattement fiscal de 71 % pour un meublé de tourisme classé

Si vous avez loué un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôte, vous bénéficiez d'un régime fiscal plus avantageux avec un abattement forfaitaire de 71 %. Cela qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année 2024 puis imposés.

Revenus locatifs 2024	Régime réel	Abattement forfaitaire
≤ 188 700 €	✅ Sur option	71 %
> 188 700 €	✅ Obligatoire	⛔

Tableau des abattements forfaitaires sur les revenus 2024

Type de location	Taux d'abattement	Seuil du régime réel*
Location non classée	50 %	77 700 €
Location classée	71 %	188 700 €
Chambre d'hôte	71 %	188 700 €

💡 Exemple d'imposition au régime forfaitaire

Vous avez loué votre résidence secondaire sur la côte atlantique et avez perçu, pour l'année 2024, 3 500 € de loyers et charges. Vous serez imposé de la manière suivante :

Type de location	Revenus locatifs	Imposition
Location non classée	3 500 €	Abattement de 50 % : imposition sur 1 750 €*
Location classée	3 500 €	Abattement de 71 % : imposition sur 1 015 €*

Location saisonnière : le régime d'imposition réel pour les revenus 2024

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c'est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers, mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :

• les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
• les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité.

Le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes.

👉 Le régime réel pour une location saisonnière non classée

Si vous avez loué une location saisonnière « classique », c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d'hôtes, vous relevez du régime réel sur option ou obligatoirement selon le montant des loyers et charges encaissés :

Revenus locatifs 2024	Réel obligatoire	Réel sur option
≤ 77 700 €	❌	✅*
> 77 700 €	✅	❌

👉 Le régime réel pour un meublé de tourisme classé

Si vous avez loué un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôte, vous relevez du régime réel sur option ou obligatoirement selon le montant des loyers et charges encaissés :

Revenus locatifs 2024	Réel obligatoire	Réel sur option
≤ 188 700 €	❌	✅*
> 188 700 €	✅*	❌

👉 Opter pour le régime réel

Pour opter pour le régime réel, il vous suffit :

• soit, en début d'activité, de faire le choix du régime réel dans la déclaration de début d'activité ;
• soit, en cours d'activité, d'envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez simplement votre souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition. Cette demande peut se faire lors de votre déclaration de revenus.

🙋‍♀️ Avant d'opter pour le régime réel, il est donc très fortement recommandé, voire indispensable, de faire appel à un fiscaliste (avocat, notaire, comptable) qui vous en exposera les avantages, mais aussi les contraintes ce qui éclairera votre choix. Le comptable s'avère ensuite indispensable pour l'élaboration du plan d'amortissement et effectuer la déclaration des revenus. Ce régime est donc réservé aux particuliers avertis et entourés.

Revenus des meublés de tourisme perçus en 2025 : quelle imposition en 2026 ?

Réformée par la « loi Le Meur » et la dernière loi de finances, la fiscalité des locations aux touristes change en 2025 et devient moins avantageuse :

Sujets	Nouveautés 2025
Régime « micro-BIC »	Baisse de l'abattement forfaitaire
Régime réel	Baisse du seuil de déclenchement du régime réel
Vente	Réintégration des amortissements déduits

💡L'évolution de la fiscalité des meublés de tourisme s'explique : il s'agit de « concilier les dynamiques touristiques et la garantie de l’accès au logement de longue durée ». Pour y parvenir, l'idée directrice est de réduire l'avantage fiscal tiré de la location meublée touristique pour essayer d'en limiter l'essor et d'inciter les propriétaires bailleurs à louer à l'année, ce qui est utile pour loger les locaux, travailleurs, familles, étudiants et retraités. La fiscalité est ainsi de plus en plus vue comme « un outil de régulation des marchés immobiliers locaux ».

Micro-BIC : diminution du taux de l'abattement forfaitaire en 2025

Les revenus locatifs tirés des locations saisonnières en 2025 bénéficient d'un abattement revu à la baisse :

Type de location	Taux sur les revenus 2025	Taux sur les revenus 2024
Meublé de tourisme non classé	30 %	50 %
Meublé de tourisme classé	50 %	71 %
Chambre d'hôtes	50 %	71 %
Location meublée à l'année	50 %	50 %

💡Compte tenu de la forte baisse des taux d'abattement, PAP recommande aux propriétaires qui louent à des touristes l'essentiel de l'année de consulter un comptable dès maintenant pour étudier la pertinence d'une option pour le régime réel.

Baisse du seuil de déclenchement du régime réel en 2025

La réforme Le Meur ne se contente pas de baisser le taux des abattements ; elle abaisse aussi le seuil de déclenchement du régime réel. Résultat : le régime réel qui n'était jusqu'à présent qu'un régime fiscal choisi va devenir pour certains contribuables un régime fiscal subi !

Type de location	Seuil de revenus 2025	Seuil de revenus 2024
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	77 700 €
Meublé de tourisme classé	77 700 €	188 700 €
Chambre d'hôtes	77 700 €	188 700 €
Location meublée à l'année	77 700 €	77 700 €

Comment déclarer les revenus tirés de la location saisonnière ?

Les revenus locatifs tirés des locations saisonnières sont à déclarer chaque année au printemps comme l'ensemble de vos autres revenus, et ce dans la catégorie des « Bic », les bénéfices industriels et commerciaux. Si la déclaration au forfait est relativement simple, la déclaration au réel, particulièrement complexe, nécessite le recours à un comptable.

Location saisonnière : impôt, cotisations sociales, CFE et TVA

N'oubliez pas que louer en saisonnier entraîne systématiquement pour le propriétaire des obligations fiscales et sociales.

Fiscalité	Observations
Obligations fiscales	IR + 17,2 % de CSG et autres prélèvements
Obligations sociales	Si plus de 23 000 € de recettes/an : cotisations sociales URSSAF
Taxe de séjour	Collecte puis reversement à la mairie
TVA	Uniquement si au moins 3 prestations parahôtelières
CFE	Non mais beaucoup de mairies suppriment l'exonération
Plus-value immobilière	En 2025, la taxation comptabilise la réintégration des amortissements
Taxe d'habitation	Oui puisque le propriétaire peut se réserver la jouissance du logement (décision du Conseil d'État du 23/12/2024).

👉Meublé de tourisme : des obligations fiscales

Les loyers et charges perçus font l'objet :

• D'une imposition à l'impôt sur le revenu ;
• D'un assujettissement à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

👉Meublé de tourisme : des obligations sociales

En plus des obligations fiscales, les propriétaires qui génèrent plus de 23 000 €/an de recettes (à partir de 6 028 € pour les chambres d'hôtes) de leurs locations touristiques sont en outre soumis à des obligations sociales (paiement de cotisations sociales). Il faut alors se tourner vers l'URSSAF... N'hésitez pas à vous faire aider d'un comptable !

👉Meublé de tourisme : le reversement de la taxe de séjour

Le propriétaire bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la ville, ce qui est très fréquent. Lorsqu'on se lance dans une activité de location saisonnière, il convient donc de toujours interroger sur ce point la commune du lieu de la location.

👉Meublé de tourisme : la TVA par exception

Les locations saisonnières de logements meublés sont en principe exonérées de TVA. Toutefois le propriétaire doit facturer de la TVA si sont fournies au moins trois des prestations parahôtelières suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

👉Meublé de tourisme : la CFE dans certaines villes

Les locations meublées touristiques échappent par principe à l'imposition au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Attention toutefois : chaque commune peut décider de supprimer cette exonération de CFE.

Quel est le meilleur statut fiscal pour faire de la location saisonnière ?

👉 Pour les revenus 2024 ?

Si vous avez loué en saisonnier quelques semaines, le régime forfaitaire, simple et avantageux, semble le meilleur choix puisqu'il offre un abattement élevé, 50 % voire 71 % si votre bien est classé.

Si vous avez loué un logement à des touristes plus ou moins toute l'année, le régime réel devient le plus intéressant puisqu'il permet la prise en compte, pour leurs montants réels, de l'ensemble des frais et charges qui grèvent le logement (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, amortissement, etc.). Toutefois, avant d'opter pour le régime réel, vous avez tout intérêt à établir des calculs prévisionnels sur plusieurs années pour vérifier la pertinence de l'option. Par ailleurs, le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité et de remplir des formulaires fiscaux abscons.

👉 Pour les loyers perçus en 2025 ?

Il est difficile de trancher. Toutefois :

• Même si le taux de l'abattement a diminué, le régime forfaitaire reste un régime simple et adapté à ceux qui louent quelques semaines par an :
• Du fait de l'abaissement des seuils de revenus, notamment pour les locations non classées (de 77 700 € à 15 000 €), de nombreux contribuables vont se trouver obligatoirement soumis au régime réel.

💡PAP recommande très fortement à tous ceux qui vont être contraints de déclarer au réel de consulter dès maintenant un comptable pour prendre la mesure des avantages, inconvénients et contraintes du régime réel. Il s'agit d'anticiper au maximum la déclaration 2026, par exemple en sachant quels sont les justificatifs de frais et charges à conserver.   

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser pour louer à des touristes ?

Le nombre de jours possible de location à des vacanciers varie selon :

1. que le logement constitue ou non la résidence principale du loueur ;
2. que le logement se situe ou non dans une ville qui réglemente la location de courte durée.

Rappelons que le locataire qui souhaite sous-louer sa résidence principale à des touristes doit, en plus du respect de la réglementation municipale, obtenir l'accord écrit de son propriétaire bailleur. À défaut, le locataire :

1. peut-être condamné à rembourser l'intégralité les sous-loyers perçus ;
2. peut voir son bail résilié judiciairement, l'obligeant à quitter son logement de force.

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser pour louer sa résidence principale à des touristes ?

Rappelons que la résidence principale s'entend du logement où l'on réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de nos intérêts professionnels, matériels et familiaux ; en résumé c'est le logement où l'on a les attaches les plus fortes. Pour être qualifié de résidence principale, le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

👉 Jusqu'à 120 jours/an maximum de location touristique

Il est possible de louer sa résidence principale à des touristes jusqu'à 120 jours/an, et ce sans aucune formalité préalable. Au-delà, le risque est grand qu'il devienne discutable que le logement constitue la résidence principale du loueur. Par ailleurs, en deçà en six mois de séjour dans le logement, celui-ci ne pourra plus être considéré comme un domicile fiscal.

🛂 Un contrôle strict du nombre de jours de location dans certaines villes

Dans un nombre grandissant de villes touchées par la crise du logement est appliquée une réglementation qui encadre la location touristique. Dans ces villes :

• il existe une procédure d'enregistrement de la déclaration préalable ; on parle de télédéclaration, car la démarche s'effectue le plus souvent par internet ;
• chaque loueur se voit attribuer un numéro d'enregistrement qui l'identifie et qui doit obligatoirement figurer dans les annonces de locations, quel qu'en soit le support ;
• la durée de mise en location est limitée à cent vingt jours (voire moins) au cours d'une même année civile...et le respect de cette limite est contrôlé.

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser pour louer sa résidence secondaire à des touristes ?

Si le principe est de louer librement sa résidence secondaire à des touristes, cette liberté est de plus en plus encadrée pour maintenir des surfaces de logement au bénéfice des résidents à l'année.

👉 La liberté de louer en saisonnier une résidence secondaire

En principe, il vous est possible de louer votre résidence secondaire à des touristes autant de jours que vous le souhaitez, sans limite légale. Seule obligation : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

👉 Louer une résidence secondaire à des touristes : les villes contre-attaquent !

Pour lutter contre l'explosion du nombre de locations touristiques qui aggrave la crise du logement, la loi donne des outils aux communes qui le souhaitent et celles-ci sont de plus en plus nombreuses. Dans ces villes, au-delà de la télédéclaration obligatoire et du numéro d'identification à faire figurer dans toutes les annonces de location de vacances, il est nécessaire d'entamer une démarche administrative dite de changement d'usage. Attention : le changement d'usage peut parfois s'accompagner d'un mécanisme de compensation très coûteux (comme à Paris). La compensation consiste, pour le propriétaire qui veut louer en saisonnier :

• soit, dans son patrimoine, à transformer une surface jusque-là destinée à une activité commerciale en une surface au moins équivalente d'habitation,
• soit à l'achat d'un titre de commercialité permettant de réaliser la compensation nécessaire. Le coût est alors de plusieurs milliers voire de plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement.

👉 Une alternative légale à la location touristique : le bail mobilité

Dans les villes qui limitent, voire interdisent en pratique, la location touristique, il est parfaitement possible de continuer à louer sur de courtes périodes avec un minimum de contraintes. En effet, la loi permet la conclusion du bail mobilité pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. Le bail mobilité ne peut être signé qu'avec un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être dans l'une de ces sept situations, à l'exclusion de tout autre :

1. en formation professionnelle ;
2. en études supérieures ;
3. en contrat d'apprentissage ;
4. en stage ;
5. en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
6. en mutation professionnelle ;
7. en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Louer en saisonnier : des démarches administratives à anticiper

Pour encadrer l'essor anarchique des locations touristiques, de plus en plus de communes mettent en place une réglementation plus ou moins contraignante (télédéclaration, changement d'usage, limitation du nombre de logements pouvant être loués, DPE, etc.). La prudence, avant de louer en saisonnier, est de toujours interroger la mairie sur l'existence d'une telle réglementation locale et bien évidemment de la respecter si elle existe ! 

Quels changements pour les locations meublées touristiques en 2025 ?

Les effets pervers du boom des locations touristiques

Les effets néfastes de l'explosion du nombre de locations touristiques ces dernières années sont aujourd'hui au cœur de débats politiques et économiques. En effet, le développement incontrôlé du nombre de logements dédiés à la location saisonnière entraîne :

• une concurrence, jugée déloyale, à l'hôtellerie et à l'hébergement touristique professionnel en général ;
• un changement d'ambiance et de sociologie de certains quartiers presque entièrement tournés vers la clientèle touristique (fermeture de classes, commerces inadaptés aux locaux, etc.) ;
• de vives tensions dans les copropriétés avec l'augmentation des troubles de voisinage ;
• une aggravation alarmante de la crise du logement en privant les étudiants, travailleurs et familles de logements pour se loger. « Habiter au pays » devient par exemple impossible sur certaines zones littorales (Pays basque, Bretagne, etc.) ;
• un frein au développement économique ; certaines entreprises peinent à recruter, car les salaires ne permettent plus de se loger aux environs des zones d'activités ; une telle problématique se rencontre par exemple dans l'agglomération de La Rochelle.

Un arsenal de mesures anti locations touristiques

Pour lutter contre le phénomène d’attrition des résidences principales dans les zones touristiques, les autorités multiplient les stratégies et réformes (ex : mise en place de la télédéclaration), sans encore beaucoup de succès d'ailleurs. Pour cette raison, et pour « muscler » la riposte, les parlementaires se sont attaqués à la fiscalité des locations touristiques pour la rendre moins attractive dès 2025 et inciter les propriétaires bailleurs à remettre leurs logements sur le marché locatif classique. Ainsi :

1️⃣La « surtaxe d'habitation » peut en 2025 concerner un nombre plus important de communes puisque son périmètre géographique, la zone tendue, a été élargi à l'été 2023, passant de 1 149 communes à 3 697 communes. Cette surtaxe, qui peut atteindre 60 %, est déjà appliquée dans plus de 1 400 villes et ce nombre devrait augmenter en 2025 et 2026 ;

2️⃣La loi « loi Le Meur » de novembre 2024 diminue l'abattement forfaire des locations classées et non classées et permet l'abaissement du nombre de jours de location de 120 à 90/an, et ce dès 2025 ;

3️⃣La loi de finances pour 2025 alourdit la taxation de la plus-value immobilière en cas de vente avec la réintégration des amortissements pour le calcul de l'imposition. Cette réforme ne concerne que les propriétaires qui déclarent au réel et ont déduit de leurs revenus locatifs l'amortissement des biens loués.

🙋‍♀️ Enfin, les locations touristiques sont en 2025 dorénavant soumises au DPE et aux objectifs de performances énergétiques. Cela doit permettre à la fois de rendre moins attractives les locations touristiques, mais aussi de lutter plus efficacement contre les passoires énergétiques.