Loi Pinel : comment investir et défiscaliser ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 9 février 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Vous achetez un logement neuf et vous allez ensuite le mettre en location ? Vous pouvez profiter de l’avantage fiscal Pinel pour déduire jusqu’à 63 000 € de vos impôts ! Nos conseils pour réussir votre investissement locatif défiscalisé.

Un investissement Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 €.
Un investissement Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000 €. © Alexander Sorokopud/Getty Images

Vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier neuf ? Vous pouvez bénéficier depuis le 1er septembre 2014 du dispositif de défiscalisation Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement de l'époque, Sylvia Pinel. Cet avantage fiscal peut atteindre au maximum 63 000 €. Il est toujours en vigueur en 2023 et durera jusqu'à la fin de 2024. Ce dossier vous donne toutes les explications pour savoir comment fonctionne la réduction d'impôts Pinel, comment en bénéficier et combien elle peut vous rapporter. Vous trouverez également dans cet article de nombreux conseils pour réussir votre investissement locatif dans le neuf.

Qui a droit à la loi Pinel ?

De nombreux candidats à l'investissement locatif veulent savoir s'ils sont éligibles à la loi Pinel. Réponse : la réduction d'impôts est ouverte aux contribuables français ou domiciliés sur le territoire national qui paient leurs impôts en France. Les non-résidents et tous ceux qui sont imposés à l'étranger ne peuvent pas en profiter. Un cas particulier : les expatriés qui investissent en Pinel avant de quitter le pays gardent le bénéfice de l'avantage fiscal le temps de leur expatriation.

Comment ça marche, la loi Pinel ?

Le Pinel, c'est une réduction d'impôt réservée aux particuliers qui achètent un ou deux logements neufs (ou anciens refaits à neuf) pour les mettre en location. Le principe de ce mécanisme de défiscalisation : chaque année, le fisc vous verse directement une partie du montant de l'investissement. En 2023, vous touchez ainsi 10,5 % du prix d'achat pour un engagement de location de six ans, 15 % si vous louez neuf ans et 17,5 % si vous louez douze ans. Les taux sont majorés pour certains logements répondant notamment à des critères de surface et de performance spécifiques (voir plus loin). Pour profiter du Pinel, vous devez investir dans les secteurs dits tendus, caractérisés par une offre de logements inférieure à la demande (zones Abis, A et B1 du dispositif). Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Pinel : des conditions favorables

Nous le verrons au fil de ce dossier : les conditions qui n'ont rien de dissuasif pour les propriétaires qui investissent dans le logement neuf. En zone tendue, la demande locative est supérieure à l'offre, De quoi louer facilement. Les loyers Pinel restent assez proches des niveaux du marché libre. Et plus des trois quarts des Français satisfont aux conditions de ressources imposées par le dispositif PInel.

Jusqu'à quelles dates investir en Pinel ?

La loi Pinel est programmée pour s'arrêter le 31 décembre 2024. Vous avec encore deux ans pour profiter de ce mécanisme pour investir dans le neuf et payer moins d'impôts. Mais attention : en 2024, les taux de défiscalisation seront réduits, sauf pour certains programmes immobiliers qui répondent à certaines règles techniques et qui sont situés sur des adresses spécifiques.

  • en 2023, le taux de l'avantage fiscal se chiffre à 10,5 % sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans.
  • en 2024, la défiscalisation Pinel passe à 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans.
  • les logements neufs respectant des critères exigeants de surface, d'orientation et de performance énergétique bénéficient de taux de défiscalisation plus élevés en 2023 et en 2024. C'est le Pinel +.

Pinel + : du neuf pour défiscaliser en 2023

En 2023 comme en 2024, certains logements sont éligibles au Pinel + (appelé aussi super-Pinel), une version dopée du Pinel classique. Avec ce Pinel +, l’avantage fiscal passe à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Mais justement : quels sont les logements neufs concernés par cette réduction d'impôts majorée ? Il s'agit d'abord des programmes immobiliers situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Mais d'autres logements sont eux aussi éligibles au Pinel +. En voici les conditions :

  • leur surface doit être supérieure à 28 m² pour les studios, 45 m² pour les T2, 62 m² pour les T3, 79 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5 ;
  • ces logements doivent obligatoirement être prolongés par des espaces extérieurs de 3 m² minimum pour les studios et T2, de 5 m² minimum pour les T3, de 7 m² pour les T4 et de 9 m² pour les T5 ;
  • les logements Pinel + doivent bénéficier d’une double orientation ;
  • ils doivent cadrer avec le niveau 2025 de la Réglementation environnementale 2020.

Pinel, Pinel + : une affaire de réglementation

Les résidences dont le permis de construire a été déposé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 doivent respecter la réglementation thermique 2012. Ce texte renforce la performance du bâti et plafonne les consommations d’énergie. Depuis le 1er janvier 2022, c’est la réglementation environnementale 2020 qui s’applique. Avec elle, les programmes neufs sont encore plus performants. Leur empreinte carbone est plus faible et leur confort d’été est amélioré. La RE 2020 va être de plus en plus exigeante, avec de nouvelles étapes en 2025, 2028 et 2031. Compte tenu de la longueur de montage des opérations, de nombreux programmes relèvent de la RT 2012 et ne sont éligibles qu'au Pinel classique. Ce qui n’est pas un handicap car ils bénéficient d’une grande qualité de conception et de réalisation. Ce qu’il faut retenir : qu’ils soient RT 2012 ou RE 2020, les logements neufs d’aujourd’hui sont toujours classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique.

Pinel classique : jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôts

En 2023, la réduction d'impôts se détermine en fonction d'un double plafond de prix de 5 500 /m² et de 300 000 €. Au maximum, vous pouvez déduire 52 500 € sur douze ans (17,5 % de 300 000 €). Plus précisément, si vous achetez un logement à 6 000 /m², le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5 500 €/m². De même, si le logement vaut 350 000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300 000 €.

  • L'avantage Pinel sur six ans de location. Il compte pour 10,5 % du prix, dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €. Dans ce cas, le montant maximal de la déduction Pinel se chiffre à 31 500 €, soit 5 250 € par an pendant six ans.
  • L'avantage Pinel sur neuf ans de location. Il monte à 15 % du prix, toujours en fonction du double plafond, soit 5 000 € par an pendant neuf ans pour un total de 45 000 €.
  • L'avantage Pinel sur douze ans de location. Il atteint 17,5 % du prix du logement. Au maximum, il se chiffre à 52 500 €, soit 5 000 € par an pendant neuf ans puis 2,5 % sur l'ensemble des trois années suivantes.

Pinel + : un avantage fiscal majoré

Avec le Pinel +, le gouvernement compte développer une offre de logements neufs encore plus économes, plus écologiques et plus confortables. C'est pour cette raison que la réduction d'impôts est plus importante. Retenez qu'elle se calcule comme le Pinel classique, en fonction d'un double plafond de 5 500 €/m² dans la limite de 300 000 €. 

  • L'avantage Pinel + sur six ans de location. Il s'élève à 12 % du prix du logement étalés sur six ans, dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 €. Dans ce cas, le montant de la réduction d'impôts atteint au maximum 36 000 € (6 000 € par an pendant six ans).
  • L'avantage Pinel + sur neuf ans de location. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximal de 6 000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54 000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300 000 € et à 5 500 €/m².
  • L'avantage Pinel + sur douze ans de location. Sur cette période, l'avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6 000 €, pour un total de 54 000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3 000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300 000 €). L'avantage fiscal s'élève au total à 63 000 €. Les bases de calcul (double plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €) ne changent pas.

Pinel, Pinel + : deux exemples pour calculer l'avantage fiscal

  • Vous achetez un T2 de 48 m² à 4 800 €/m². Son prix est donc de 230 400 €. Vous le louez neuf ans en Pinel classique. L'avantage fiscal se chiffre à 34 560 € (15 % de 230 400), soit 3 840 € par an pendant neuf ans.
  • Vous achetez un T2 de 48 m² à 5 300 €/m². Il coûte 254 400 €. Vous le louez en Pinel + sur pendant neuf ans. L'avantage fiscal monte à 45 972 €, soit 5 108 € par an pendant neuf ans.

Pinel ou Pinel + : comment choisir ? Pour être éligibles au Pinel +, les logements neufs doivent répondre à des règles plus exigeantes en termes de surface comme de performance, ce qui fait monter leur prix. Et c'est justement pour cette raison que la défiscalisation en Pinel + est plus importante qu'en Pinel classique.  Pour faire les bons choix, mieux vaut faire réaliser une simulation d'investissement locatif pour savoir quel dispositif est le plus intéressant et le plus rentable en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale. 

Important : vous pouvez prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération par une ou deux périodes de trois ans, mais uniquement dans cet ordre. Si vous optez pour un investissement Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.

Où investir pour défiscaliser en Pinel et en Pinel + ?

Le Pinel et le Pinel + sont faits pour augmenter l'offre de logements là où les besoins sont les plus importants. L'avantage fiscal n'est possible que sur les secteurs tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. La zone A bis couvre Paris et soixante-seize communes limitrophes. La zone A concerne la partie agglomérée de l'Ile-de-France, les grandes métropoles (Aix-Marseille, Montpellier, Lyon, Lille, une partie de la Côte d'Azur et le Genevois français. Quant à la zone B1, elle recouvre les grandes villes de plus de 250 000 habitants. Les autres communes, qui sont placées dans les zones B2 et C, ne sont pas éligibles au dispositif Pinel et au Pinel +. Retrouvez des centaines de biens éligibles au dispositif Pinel sur notre site Immoneuf.com.

Pinel, Pinel + : l'exception bretonne

Un cas particulier : la Bretagne. Une expérimentation dite Pinel Breton a été mise en place par le gouvernement. Des villes de la zone B2 sont ainsi éligibles à la réduction d'impôts. La demande locative y est très forte et le Pinel y est autorisé pour offrir davantage de possibilités de logements aux nombreux candidats locataires. Les investisseurs peuvent y trouver une belle offre de logements locatifs neufs. Cette mesure vaut aussi pour le Pinel +.

Zones Pinel et Pinel + : une garantie pour les investisseurs

Dans les zones tendues, par définition, l'offre locative est inférieure à la demande. Les locataires sont nombreux à chercher un toit et les logements en Pinel se louent facilement. Le risque de vacance locative est minoré. C'est d'autant plus vrai que ces biens sont neufs. Les locataires apprécient leurs performances, garantes de faibles factures énergétiques, et leur confort (plans sans perte de place, balcons, sécurité, etc.). Autre atout : en Pinel, les loyers sont plafonnés (voir plus loin) et sont dans l'ensemble inférieurs aux valeurs de marché. Ce qui, là encore, ne peut que plaire aux locataires.

Quels logements pour investir en Pinel et en Pinel + ?

Le dispositif Pinel concerne essentiellement les logements neufs. Il s'agit des biens immobiliers commercialisés en Véfa (Vente en l'état futur d'achèvement) par des promoteurs. Ces logements doivent satisfaire à des niveaux de performance imposés par la loi et notamment être conformes à la Réglementation thermique 2012 ou à la Réglementation environnementale 2020. Une astuce fiscale pour reconnaître le neuf : il est vendu sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Alors que l'immobilier ancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %.

Défiscalisation Pinel : uniquement pour les appartements

Seuls les appartements ouvrent droit à la défiscalisation (en Pinel comme en Pinel +). Les maisons sont exclues de la réduction d'impôts, qu'elles soient commercialisées par des promoteurs (maisons dites groupées ou maisons en village) ou bâties au coup par coup par des constructeurs ou des architectes pour le compte de propriétaires particuliers. Cette restriction pour les maisons a été prise par les pouvoirs publics pour favoriser la densification des constructions et lutter contre l'étalement urbain.

Deux logements par an maximum

En Pinel, vous pouvez investir chaque année dans un ou deux logements. Plutôt que de miser sur un trois- pièces, par exemple, vous pouvez opter pour un deux-pièces et un studio. L'avantage fiscal sera calculé sur le même double plafond de prix de 5 500 €/m² et 300 000 €. Si vous optez pour un T2 et un studio pour un budget total de 340 000 €, votre réduction d'impôts sera calculée sur 300 000 €. Là encore, vous devrez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. L'atout de cette solution pour le propriétaire : les risques locatifs sont répartis sur deux logements, ce qui donne davantage de sécurité à votre investissement en loi Pinel.

Pinel dans l'ancien : c'est possible !

Notez que certains logements anciens sont éligibles au Pinel à condition d'avoir fait l'objet de travaux importants aboutissant à une remise à neuf. Ils sont d'ailleurs vendus sus le régime de la TVA immobilière. Ces biens rénovés doivent afficher de hautes performances, certifiées par les labels HPE 2009 ou BBC Rénovation. Vous l'aurez compris : quand vous investissez dans un Pinel ancien, vous achetez un logement dont les caractéristiques sont très proches de celles du neuf.

Loi Pinel : quelles conditions de location ?

La loi Pinel s'applique aux investissements locatifs. Pour en bénéficier, vous devez donc mettre le bien en location (on parle d'engagement de location), en respectant des conditions précises. Le ou les logements doivent être loués à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez un an à compter de la date d'achèvement pour trouver un locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, vous devrez rembourser le fisc.

Quel locataire pour investir en loi Pinel ?

Pour profiter de l'avantage fiscal, vous vous engagez à louer le logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par décret paru au Bulletin officiel des impôts (Bofip). Une condition qui n'en est pas vraiment une puisque le dispositif Pinel est ainsi fait que près de 80 % des Français satisfont à ces conditions de revenus. À noter : vous avez un an à compter de l'achèvement pour trouver un locataire, sans quoi l'avantage sera remis en cause par le fisc.

Plafonds de ressources des locataires : un atout caché

À Montpellier (zone A du dispositif), par exemple, un couple sans enfants ne doit pas gagner plus de 62 555 € (revenu fiscal de référence de l'année N-2) avant impôts par an en 2023, soit 4 811 € par mois sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. D'autant que les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant total du loyer (critère de choix du locataire traditionnel). Pour un T2 de 45 m² à Montpellier, le loyer Pinel maximal (il est plafonné, voir ci-après) tourne autour de 680 €. Le locataire doit donc gagner au minimum 2 000 € mensuels pour décrocher ce bien en offrant suffisamment de garanties sur ses revenus. Bref, les plafonds de ressources des locataires sécurisent l'investissement Pinel.

Louer aux enfants et défiscaliser en Pinel, c'est possible !

Autre point important : avec le dispositif Pinel, vous pouvez louer le logement à l'un de vos ascendants ou de vos descendants. Et profiter de la réduction d'impôts à condition que ces « locataires familiaux » soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui n'existait pas avec l'ancien dispositif de défiscalisation Duflot. Attention : votre locataire familial (un enfant ou un parent par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.

Comment calculer les loyers en loi Pinel ?

La défiscalisation Pinel n'est permise que si vous respectez des plafonds de loyers. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre. Ce qui est compensé par la réduction d'impôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches, voire très proches des plafonds Pinel. Pour tout savoir sur les loyers Pinel et leur mode de calcul, vous pouvez consulter notre dossier exclusif sur les conditions du Pinel sur notre site Immoneuf.com.

Pinel : les petits logements se louent plus cher

Ce qu'il faut retenir : les plafonds de loyers Pinel sont établis en fonction du zonage. En zone A, à Montpellier par exemple, ce plafond est fixé à 13,56 €/m² par mois pour 2023. Le Pinel prévoit un coefficient multiplicateur pour tenir compte du fait qu'en matière d'investissement locatif, les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Pour le calculer, vous divisez 19 par la surface du logement et vous ajoutez 0,7. Et vous multipliez ce résultat par le plafond de loyer en mètre carré. Au résultat, les plafonds de loyers réels sont plus élevés pour les studios et les T2. Toujours en zone A, le loyer d'un T2 de 45 m² ne pourra pas dépasser 15,18 €/m² en 2023 compte tenu du coefficient multiplicateur, alors que le plafond initial est à 13,56 €/m². En revanche, le plafond de loyer pour un T4 de 75 m² passera à 12,88 €/m² après application du coefficient multiplicateur.

Pinel, location vide et revenus fonciers

Dans la mesure où vous louez vide, votre investissement Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides, autrement nommé régime des revenus fonciers. En tant que propriétaire, vous signez un bail de trois ans avec votre locataire. Il vous verse un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer et il dispose d'un préavis d'un mois pour vous donner congé. Bref, en Pinel, vous respectez les formalités de la location vide.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel est assortie de conditions (durée de location, plafonds de loyers et de revenus des locataires, etc.). Elles doivent être impérativement respectées. Si ce n'est pas le cas, vous risquez, en tant qu'investisseur, un redressement fiscal. Or ces conditions, forcément, ont un aspect contraignant puisque vous ne louez pas à qui vous voulez et vous ne fixez pas le loyer librement. De même, vous devez maintenir le logement en location durant six, neuf ou douze ans selon les cas. Mais c'est le prix à payer pour bâtir un patrimoine immobilier en réduisant vos impôts. Attention également au formalisme administratif. Si le fisc le demande, vous devrez lui fournir des justificatifs (avis d'imposition du locataire pour savoir si vous respectez les plafonds de ressources du Pinel, par exemple.

Pinel : quel rendement locatif ?

En Pinel, vous investissez dans un logement neuf ou quasiment refait à neuf. Ce type de bien immobilier est plus cher de 20 à 30 % par rapport à l'immobilier ancien. Les loyers Pinel, eux, sont plafonnés et sont inférieurs de 10 à 20 % aux loyers du marché libre. Résultat : votre rendement locatif brut (loyers annuels divisés par le prix le tout divisé par 100) est moins élevé : il tourne, avant application de l'avantage fiscal, autour de 2 à 2,5 % brut. Mais attention : la réduction d'impôts Pinel rapporte à titre indicatif 0,5 à 1 % de plus de rendement locatif. Et n'oubliez pas que vous investissez dans un logement neuf, ce qui vous permet de réduire vos charges et d'éviter les coûteux travaux de rénovation qui touchent les passoires thermiques dans l'ancien.

Impôts : quand déclarer un investissement Pinel ?

Le point de départ de l'avantage fiscal Pinel, c'est la date d'achèvement des travaux du programme immobilier, comme le confirme le Bofip. Si le logement est terminé en 2023, l'avantage s'applique sur l'imposition de 2024, qui porte sur les revenus de 2023. Attention : pour profiter de l'avantage fiscal, le logement doit être fini au plus tard dans les trente mois qui suivent la signature de l'acte définitif de vente devant notaire.

Quelle déclaration pour la loi Pinel ?

Vous déclarez votre Pinel dans la catégorie des revenus fonciers. Vous précisez les caractéristiques du logement et vous prenez l'engagement de location sur le formulaire 2044 EB. Autre formulaire à remplir : le 2044 SPE. C'est sur celui-ci que vous déclarez vos revenus fonciers (les loyers) et que vous déduisez les charges comme les intérêts d'emprunt. Le bilan foncier loyers perçus moins les charges) est à mentionner dans l'imprimé 2042 (case revenus fonciers). Le montant de la réduction d'impôts, quant à lui, doit figurer dans le formulaire 2042 RICI, rubrique Réduction et crédits d'impôts/investissements locatifs Pinel. Si le fisc vous le demande, vous devrez fournir l'avis d'imposition des locataires pour vérifier si les plafonds de ressources sont respectés et le calcul du loyer. Attention à bien les calculer pour rester en dessous des plafonds.

En Pinel, l'engagement de location dure, selon le choix de l'investisseur, six, neuf ou douze ans. Mieux vaut prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération par une ou deux périodes de trois ans, dans cet ordre. Si vous optez pour un investissement Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.

Pinel et niches fiscales : comment ça marche ?

Les investissements en loi Pinel sont concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Si vous achetez un logement de 200 000 € en Pinel +, par exemple, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4 000 €. Il vous restera 6 000 € pour profiter d'autres déductions fiscales (aides à domicile par exemple).

Avec le prélèvement à la source, la réduction d'impôts vous est versée en deux fois. Vous percevez 60 % de la réduction d'impôts mi-janvier puis 40 % en août ou en septembre, lorsque vous recevez votre avis d'imposition.

Cinq conseils pour investir en loi Pinel

  • Commencez par bien vous informer sur la loi Pinel, notamment sur ses conditions (calcul du loyer et formalités fiscales notamment).
  • Faites un bilan patrimonial et établissez une stratégie (s'agit-il de défiscaliser et de revendre au bout de dix ans ? De reprendre le bien pour y vivre ?).
  • Intéressez-vous au financement de l'investissement locatif. Faites réaliser une simulation par votre banque ou un courtier pour savoir combien consacrer à votre achat en loi Pinel.
  • Choisissez le logement comme si c'était vous le locataire. Le bien doit être confortable, mais aussi situé à proximité des services et des transports.
  • Sélectionnez une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif pour faciliter la revente. Bref, respectez la règle d'or de l'immobilier : choisissez un bon emplacement !

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