La fiscalité des chambres d'hôtes en 2024

Vous disposez d'une grande maison, agréable, située dans une région touristique et vous envisagez d'y aménager des chambres d'hôtes. Avant de vous engager dans ce projet, vous devez savoir précisément comment vous serez imposé sur les loyers perçus, et plus généralement quelle sera la fiscalité applicable à cette activité.

Qu'est-ce qu'une chambre d'hôtes ?

La chambre d'hôte est une chambre meublée chez l'habitant.

Définition d'une chambre d'hôtes

Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. La chambre d'hôtes est obligatoirement située chez l'habitant. Si vous n'habitez pas cette adresse, la qualification ne peut être retenue. Ce sera soit un hôtel, soit de la location meublée saisonnière (meublé de tourisme ou gîte rural).

Caractéristiques de la location d'une maison d'hôtes

L'activité de location de chambres d'hôtes est la fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner. Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes. L'accueil est assuré par l'habitant.

Chaque chambre d'hôtes donne accès à une salle d'eau et à un WC. Elle est en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l'hygiène, de la sécurité et de la salubrité. Le propriétaire doit donc assurer une propreté régulière des locaux pour le bon accueil et la santé des clients. La direction départementale de la protection des populations (DDPP) effectue des contrôles réguliers des chambres d'hôtes.

👉 Enfin, la location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison.

Quelle surface minimale pour une chambre d'hôtes ?

Pour la location de chambres d'hôtes, la surface minimale au sol des chambres, hors installations sanitaires, est de :

• 7 m² pour une personne ;
• 9 m² pour deux personnes ;
• 14 m² pour trois personnes ;
• 18 m² pour quatre personnes ;
• 23 m² pour cinq personnes et le volume d'air ne peut être inférieur à 11 m3 par personne.

Qu'est-ce qu'une table d'hôtes ?

👉 Fournir des repas

La dénomination « table d'hôtes » n'est pas définie juridiquement et relève d'une appellation d'usage pour désigner la prestation complémentaire de fourniture de repas (pension ou demi-pension). La table d'hôtes doit être limitée aux seuls hôtes (ce n'est pas un restaurant !) soit quinze personnes maximum. Le repas doit être pris à la table familiale et doit être constitué d'un seul menu et d'une cuisine de qualité, idéalement composée de produits du terroir.

👉 Respecter un standard de qualité

La table d'hôtes est soumise à un certain nombre de réglementations : obligation d'informer l'hôte des prix pratiqués (boissons comprises ou non, par exemple) et respect des règles d'hygiène et de sécurité alimentaire (hygiène, lutte contre les nuisibles, maîtrise de la chaîne du froid). Si le loueur propose des boissons alcoolisées dans le cadre des repas, il doit avoir une licence de restaurant ou de débit de boissons. La vente de boissons sans alcool est libre.

Comment ouvrir une chambre d'hôtes ?

La location d'une ou plusieurs chambres d'hôtes doit faire l'objet d'une déclaration adressée au maire de la commune du lieu de l'habitation concernée par voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l'objet d'un accusé de réception. La déclaration peut s'effectuer en ligne, en passant par le site service-public.fr.

La déclaration précise l'identité du déclarant, l'identification du domicile de l'habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d'être accueillies et la ou les périodes prévisionnelles de location. Tout changement concernant les éléments d'information que comporte la déclaration fait l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie. La liste des chambres d'hôtes est consultable en mairie.

❌ Une sanction en cas d'absence de déclaration

Le particulier qui met en location une ou plusieurs chambres d'hôtes sans respecter l'obligation de déclaration encourt une amende de 450 €.

Comment déclarer les revenus des chambres d'hôtes ?

Des loyers imposés comme des Bic

Fiscalement, la location de chambres d'hôtes est de la location meublée et à ce titre les loyers et charges perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toutes les locations saisonnières touristiques.

⚠️ Vous pouvez être exonéré d'impôt

Jusqu'au 31 décembre 2026, si vous louez une chambre d'hôtes, vous êtes exonéré si les revenus de la location ne dépassent pas 760 € par an, ce montant comprenant les prestations annexes que vous avez pu fournir (notamment le petit-déjeuner). Dès lors que vous avez plusieurs chambres, vous allez dépasser ce montant, très peu élevé, et être imposé.

Le micro-Bic : un régime fiscal simple et avantageux

👉 Un régime fiscal très simple

Le régime micro-Bic (appelé également « micro entreprise » ou régime « forfaitaire ») consiste à appliquer un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers, mais aussi les charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges que vous devez payer ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.

Le fonctionnement du micro-Bic est donc particulièrement simple et ne nécessite pas de compétence comptable particulière. Vous indiquez simplement sur votre déclaration de revenus n° 2042 C PRO le montant de vos recettes.

👉 Micro-entrepreneur : un régime fiscal avantageux

La location de chambres d'hôtes bénéficie d'un régime fiscal « de faveur ». L'objectif est de soutenir les activités d'accueil en milieu rural et de tenir compte des investissements réalisés par les propriétaires pour aménager leurs chambres d'hôtes. Ainsi, si vous louez des chambres d'hôtes, vous bénéficiez de plein droit (automatiquement et sans formalités) du régime micro- entreprise si vos recettes ne dépassent pas 188 700 € par an. Sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 % (contre 50 % pour les autres locations meublées), ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont ajoutés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

💡 Cas pratique

Vous avez loué vos deux chambres d'hôtes sur la côte normande et avez perçu, pour l'année 2023, 4 000 € de loyers et charges. Vous serez imposé :sur (4 000 x 21 %) = 840 € qui seront réintégrés à vos autres revenus de l'année 2023, vos salaires par exemple.

Quid de l'imposition des revenus 2024 ?

La très controversée réforme de la fiscalité des meublés de tourisme issue de la loi de finances pour 2024 n'a pas vocation à changer la fiscalité des meublés de tourisme pour les revenus perçus en 2023 pas plus qu'à ceux perçus en 2024.

🙋‍♀️ Toutefois, une nouvelle réforme de la fiscalité de la location meublée touristique est de nouveau en chantier dans le cadre de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, actuellement étudiée au Sénat. L'idée générale est de réformer la fiscalité des locations saisonnières pour la rendre moins attractive, avec comme objectif de limiter l'essor anarchique des meublés de tourisme qui aggrave la crise du logement en réduisant le nombre de logements disponibles pour les étudiants, travailleurs et familles. À ce stade des débats, la fiscalité des chambres d'hôtes ne serait pas alourdie ; il faudra néanmoins attendre la version définitive du texte, dans quelques mois, pour en être certain !

Le régime réel : un régime fiscal pour contribuables avertis

👉 Le régime réel permet la déduction des charges réelles

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges que vous supportez. Il s'agit d'une part des charges de propriété et de gestion (amortissement, intérêts d'emprunt, grosses réparations), d'autre part, des charges se rattachant à la location (frais d'annonces, taxe professionnelle, etc.). Attention : certains de ces frais et charges ne pourront être comptabilisés qu'au prorata du temps de la location et de l'espace loué.

À la différence du régime micro-entreprise, nécessairement bénéficiaire, le régime réel permet donc d'être déficitaire. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes, mais il ne peut être déduit de vos autres revenus.

👉 Dans quel cas choisir le régime réel ?

Si vous louez des chambres d'hôtes, vous relevez du régime réel :

• soit de plein droit (automatiquement) si vos recettes annuelles (loyers plus charges versées par le locataire) dépassent 188 700 €/an ;
• soit sur option. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

👉 Comment opter pour le régime réel ?

L'option peut être souscrite dès l'origine, au moment de la déclaration de début d'activité, ou chaque année auprès de l'administration fiscale. La vraie difficulté est en réalité de déterminer si le régime réel est avantageux pour vous. Seul un fiscaliste, un comptable notamment, peut établir un bilan prévisionnel et vous démontrer l'intérêt de ce régime par rapport au régime forfaitaire.

⚠️ Le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels. Il est donc indispensable de faire appel à un fiscaliste ou un comptable.

Quel statut pour les chambres d'hôtes ?

Vous pouvez exercer l'activité de loueur de chambres d'hôtes en tant qu'auto-entrepreneur ou en tant que travailleur indépendant ; seul un fiscaliste pourra vous dire lequel de ces statuts est le plus adapté à votre situation.

👉 L'immatriculation de l'activité de loueur de chambres d'hôtes

L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) et l’immatriculation auprès du centre de formalités des entreprises compétent sont obligatoires si l’activité est exercée à titre habituel.

À partir de quel montant dois-je m’affilier à la Sécurité sociale ?

Que l'activité de location de chambres d'hôtes soit exercée en tant que travailleur indépendant ou en tant que micro-entrepreneur, l'affiliation au régime des indépendants est obligatoire lorsque le revenu imposable procuré par l'activité de chambres d'hôtes (y compris pour l'activité de table d'hôtes) dépasse 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 6 028 € pour l’année 2024.

🙋‍♀️ En cas de revenu inférieur, il n'y a pas d'obligation d'affiliation. Le revenu généré par la location est alors soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,20 %.

Quelle TVA pour la location de chambres d'hôtes ?

L'assujettissement de la location de chambres d'hôtes à la TVA

Les locations saisonnières sont en principe exonérées de TVA, sans possibilité d'option. Il existe toutefois une exception qui concerne précisément les chambres d'hôtes, lorsque la location s'accompagne d'au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Ces services annexes transforment en fait la location en un service quasi hôtelier.

Dans ce cas, la fourniture du logement est soumise à la TVA au taux réduit de 10 %. Tous les services annexes facturés en sus (petit-déjeuner, téléphone, télévision, blanchissage, etc.) doivent être imposés au taux qui leur est propre.

La TVA doit être facturée au client. En effet, c'est au loueur de chambres d'hôtes de la collecter sur les opérations imposables et de la déclarer.

🙋‍♀️ Le régime de TVA peut être intéressant pour le loueur puisqu'il lui permet de déduire de la TVA qu'il perçoit de ses clients et qu'il reverse à l'Etat la TVA qu'il a lui-même payée lors de ses achats ou de ses investissements. Attention toutefois : c'est un élément de complexité qui nécessite de prendre conseil auprès d'un comptable.

La possibilité d'échapper à la TVA

Pour bénéficier du régime de la franchise en base de TVA, votre chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 91 900 €/an. Vous pouvez alors choisir de ne pas facturer de TVA. Contrepartie de la franchise de TVA, vous ne pouvez pas la déduire de vos achats (biens ou services) effectués dans le cadre de votre activité de loueur de chambres d'hôtes.

Chambres d'hôtes : quels impôts locaux ?

Le propriétaire de chambres d'hôtes est redevable d'un certain nombre de taxes perçues par les collectivités territoriales. S'agissant de chambres d'hôtes, ces taxes ne sont pas répercutées sur le locataire mais peuvent être simplement prises en compte dans la fixation du prix de la chambre.

La taxe foncière et la taxe d'habitation pour une chambre d'hôtes

👉 La taxe foncière

Comme tout propriétaire d'immeuble bâti, le loueur de chambres d'hôtes doit supporter la taxe foncière. Il doit en outre régler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

👉 La taxe d'habitation

Si la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée, elle demeure pour les résidences secondaires. Dans le cadre de la location de chambres d'hôtes, c'est le loueur qui en est le redevable.

Des exonérations d'impôts

Dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), une exonération partielle ou même totale de taxe foncière et/ou de taxe d'habitation peut être prévue pour les chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Pour le savoir, il vous faut consulter votre centre des impôts ou votre comptable.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Avatar de l'ancienne taxe professionnelle, la cotisation foncière des entreprises (CFE) ne frappe pas la location de chambres d'hôtes sauf délibération contraire des collectivités locales.

La taxe de séjour

Cette taxe peut être instituée par les conseils municipaux dans les stations classées et les communes touristiques. C'est également le conseil municipal qui fixe le montant de la taxe. Vous pouvez consulter les tarifs de la taxe de séjour par commune sur un site dédié ; toutefois, nous vous recommandons de toujours vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si la commune dans laquelle est situé votre logement est soumise à cette taxe et quel est son montant exact.

Peut-on vivre de chambres d'hôtes ?

Dans la plupart des cas, la location de chambres d'hôtes n'est qu'une activité complémentaire pour le loueur et ne constitue pas sa source de revenus principale ; environ 10 % seulement des loueurs peuvent vivre des seuls revenus tirés des chambres d'hôtes. Cela s'explique par la forte saisonnalité de l'activité et par le fait que beaucoup de loueurs ne disposent que d'une ou deux chambres.

Est-ce rentable de proposer des chambres d'hôtes ?

Pour que la location devienne véritablement rentable, il faut pouvoir disposer d'au moins trois ou quatre chambres de grand standing, avec une décoration à la mode et proposer des prestations haut de gamme (internet, piscine, spa, sauna, jacuzzi, etc.). Il faut aussi que le logement se situe dans une zone très attractive (les littoraux notamment) pour pouvoir louer plus ou moins toute l'année.