Chambres d'hôtes : quelle fiscalité ?

Vous disposez d'une grande maison, agréable, située dans une région touristique et vous envisagez d'y aménager des chambres d'hôtes. Avant de vous engager dans ce projet, vous devez savoir précisément comment vous serez imposé sur les loyers perçus, et plus généralement quelle sera la fiscalité applicable à cette activité.

Chambres d'hôtes : de la location meublée ?

Juridiquement, la location de chambres d'hôtes fait partie de la grande famille des locations meublées. Mais elle conserve certaines spécificités.

Des chambres chez l'habitant

Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant qui accueillent les touristes à la nuitée en leur offrant certaines prestations, comme le petit déjeuner et le linge.

Chaque chambre donne accès à une salle de bains et à un w-c. L'accueil est assuré par le propriétaire qui ne peut louer plus de 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes.

Une déclaration obligatoire

Vous devez déclarer vos chambres d'hôtes en mairie, par voie électronique, par lettre recommandée avec AR ou bien directement par un dépôt en mairie. La déclaration doit comporter un certain nombre d'informations (adresse, identité du propriétaire, nombre de chambres, etc.). Notez que le formulaire officiel de déclaration est disponible en mairie ou très souvent sur le site Internet de la mairie.

Des loyers imposés comme des BIC

Fiscalement, la location de chambres d'hôtes est de la location meublée et à ce titre les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. Là encore, il faut signaler quelques particularités.

Si vous louez une chambre d'hôte, vous êtes exonéré si les revenus de la location ne dépassent pas 760 € par an, ce montant comprenant les prestations annexes que vous avez pu fournir (notamment le petit déjeuner). Dès lors que vous avez plusieurs chambres, vous allez dépasser ce montant, très peu élevé, et être imposé.

Micro-BIC : simple et avantageux

Un régime très simple

Le régime micro-BIC (appelé également « micro-entreprise » ou régime « forfaitaire ») consiste à appliquer un abattement sur vos recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges). Cet abattement est réputé inclure l'ensemble des frais et charges que vous devez payer ; aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.

Le fonctionnement du micro-Bic est donc particulièrement simple et ne nécessite pas de compétence comptable particulière. Vous indiquez simplement sur votre déclaration de revenus générale n° 2042 le montant de vos recettes.

Et particulièrement avantageux

La location de chambres d'hôtes bénéficie d'un régime fiscal « de faveur ». L'objectif est de soutenir les activités d'accueil en milieu rural et de tenir compte des investissements réalisés par les propriétaires pour aménager leurs chambres d'hôtes.

Ainsi, si vous louez des chambres d'hôtes, vous bénéficiez de plein droit (automatiquement et sans formalité) du régime micro-entreprise si vos recettes ne dépassent pas 81 500 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné. La règle est la même d'ailleurs pour les gîtes ruraux et les locations classées « meublés de tourisme » alors que, rappelons-le, pour les autres locations meublées, le seuil n'est que de 32 600 euros.

Sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 % (contre 50 % pour les autres locations), ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont ajoutés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

Régime réel : un peu plus compliqué

Déduction des charges réelles

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges que vous supportez. Il s'agit d'une part des charges de propriété et de gestion (amortissement, intérêts d'emprunt, grosses réparations), d'autre part, des charges se rattachant à la location (frais d'annonces, taxe professionnelle, etc.).

A la différence du régime micro-entreprise, nécessairement bénéficiaire, le régime réel permet donc d'être déficitaire. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes mais il ne peut être déduit de vos autres revenus.

Dans quel cas ?

Si vous louez des chambres d'hôtes (ou des gîtes ruraux ou bien encore des locations classées « meublés de tourisme »), vous relevez du régime réel :

• soit de plein droit (automatiquement) si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 81 500 € ;
• soit sur option. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

Comment opter pour le régime réel ?

Il vous suffit d'envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez votre souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition. L'option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel. L'option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.

Attention : le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels. Vous devez en outre adresser chaque année au centre des impôts une déclaration de votre résultat (imprimés n° 2031 et 2033). Il est donc recommandé de faire appel à un fiscaliste ou un comptable.

La TVA

Les locations saisonnières sont en principe exonérées de TVA, sans possibilité d'option.

Il existe toutefois une exception qui concerne précisément les chambres d'hôtes, lorsque la location s'accompagne d'au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Ces services annexes transforment en fait la location en un service quasi hôtelier.

Dans ce cas, la fourniture du logement est soumise à la TVA au taux réduit de 7 %. Tous les services annexes facturés en sus (petit déjeuner, téléphone, télévision, blanchissage, etc.) doivent être imposés au taux qui leur est propre.

Les impôts locaux

Le propriétaire de chambres d'hôtes est redevable d'un certain nombre de taxes perçues par les collectivités territoriales. S'agissant de chambres d'hôtes, ces taxes ne sont pas répercutées sur le locataire mais peuvent être simplement prises en compte dans la fixation du prix de la chambre.

Taxe foncière

Elle est acquittée par tout propriétaire d'immeuble bâti, loué ou non. Elle comprend notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Taxe d'habitation

Elle est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année. Dans le cas de chambres d'hôtes, la taxe est donc toujours due par le propriétaire.

Dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), une exonération partielle ou même totale de taxe foncière et/ou de taxe d'habitation peut être prévue pour les chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Pour le savoir, il vous faut consulter votre centre des impôts.

La contribution économique territoriale (CET)

Cette taxe remplace la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010. Les exonérations prévues en matière de taxe professionnelle ayant été reconduites, la location de chambres d'hôtes est en principe exonérée de CET, sauf délibération contraire des collectivités locales.

Taxe de séjour

Cette taxe peut être instituée par les conseils municipaux dans les stations classées et les communes touristiques. C'est également le conseil municipal qui fixe le montant de la taxe, obligatoirement compris entre 0,20 € et 1,50 € par personne et par nuitée, et la période de l'année où cette taxe est perçue.

Elle est versée à la municipalité par le propriétaire qui la fait supporter au locataire.