Propriétaires : payez moins d'impôt avec le « Denormandie ancien » !
En 2026, l'investissement locatif dans l’ancien avec travaux « Loi Denormandie » permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 € en métropole et 96 000 € outre-mer. Plus de 500 villes sont éligibles partout en France.
- Qu'est-ce que la défiscalisation « loi Denormandie » ?
- 💰Quelle réduction d'impôt avec l'investissement locatif Denormandie ?
- 📍Quelles sont les villes concernées par le Denormandie ancien ?
- 👷♂️Quels travaux faut-il réaliser dans le logement pour investir en Denormandie ?
- Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?
- Denormandie ancien : un dispositif utile mais méconnu et mésestimé
📌 En résumé
La loi Denormandie est un investissement locatif qui permet en 2026 de bénéficier d'une importante réduction d'impôt en investissant dans l’ancien avec travaux.
| Baisse d'impôt | Le Denormandie offre une réduction d'impôt jusqu’à 96 000 € ! |
| Villes concernées | Plus de 500 villes éligibles partout en métropole et outre-mer. |
| Des travaux | Le bailleur doit réaliser des travaux pour 25 % du coût total de l’opération. |
| Conditions | Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. |
Qu'est-ce que la défiscalisation « loi Denormandie » ?
Le « Denormandie » est un investissement locatif qui participe à la régénération de centres-villes en difficulté avec un double objectif : inciter à la rénovation des quartiers dégradés et revitaliser les centres-villes qui se dépeuplent et qui ont perdu leur dynamisme. La défiscalisation Denormandie existe depuis le 1er janvier 2019 et pourra être choisie jusqu'au 31 décembre 2027.
👉 L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63 000 € en métropole et 96 000 € outre-mer. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement ancien et y faire d'importants travaux d’amélioration, notamment de la performance énergétique, puis le louer pendant au moins six ans.
Deux autres dispositifs d'investissement permettent de payer moins d'impôt sur le revenu à condition de louer à un loyer abordable : « Loc' Avantages » dans l'ancien et « Jeanbrun » dans l'ancien réhabilité.
💰Quelle réduction d'impôt avec l'investissement locatif Denormandie ?
L’avantage fiscal du Denormandie consiste en une importante réduction d’impôt ; la réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt sur le revenu calculé selon votre barème progressif.
👉 Quel est le plafond de l'investissement éligible au dispositif Denormandie ?
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement (prix du logement + montant des travaux), retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € sans pouvoir excéder 300 000 €.
💡 Exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie avec un achat à 50 000 €
| Prix d'achat d'un logement de 50 m² | 50 000 € |
| Montant des travaux | 30 000 € |
| Base de la réduction d'impôt | 80 000 € |
💡 Exemple avec un achat à 25 000 €
| Prix d'achat d'un logement de 200 m² | 250 000 € |
| Montant des travaux | 100 000 € |
| Base de la réduction d'impôt | 300 000 € |
💡 Exemple avec un achat à 100 000 €
| Prix d'achat d'un logement de 20 m² | 100 000 € |
| Montant des travaux | 50 000 € |
| Base de la réduction d'impôt | 5 500 X 20 = 110 000 € (150 000/20 = 7 500 > 5 500) |
👉 Quel est le taux de la réduction d’impôt Denormandie ?
Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location et de sa localisation.
Métropole
| Durée de l'engagement de location | Taux de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21% |
Outre-mer
| Durée de l'engagement de location | Taux de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 23 % |
| 9 ans | 29 % |
| 12 ans | 32 % |
👉 Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ? Métropole
| Durée de l'engagement de location | Montant maximum de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 300 000 € x 12 % = 36 000 € |
| 9 ans | 300 000 € x 18 % = 54 000 € |
| 12 ans | 300 000 € x 21 % = 63 000 € |
💡 Exemple de calcul de la réduction d'impôt
| Prix d'achat d'un logement de 90 m² | 200 000 € |
| Travaux | 80 000 € |
| Engagement de location | 6 ans. |
| Réduction d'impôt | 280 000 x 12 % = 33 600 € soit 5 600 €/an pendant 6 ans. |
Outre-mer
| Durée de l'engagement de location | Montant maximum de la réduction d'impôt |
| 6 ans | 300 000 € x 23 % = 69 000 € |
| 9 ans | 300 000 € x 29 % = 87 000 € |
| 12 ans | 300 000 € x 32 % = 96 000 € |
💡 Exemple de calcul de la réduction d'impôt
| Prix d'achat d'un logement de 90 m² | 200 000 € |
| Travaux | 100 000 € |
| Engagement de location | 12 ans |
| Réduction d'impôt | 300 000 x 32 % = 96 000 € soit 8 000 €/an pendant 12 ans. |
Au titre d’une même année d’imposition, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie » qu’à raison de deux logements au plus.
📍Quelles sont les villes concernées par le Denormandie ancien ?
Dans quelle zone géographique s'applique le Denormandie ?
Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer :
| Ville au besoin marqué de réhabilitation de l'habitat en centre-ville | ✅ |
| Ville couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT) | ✅ |
| Copropriété dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradée (ORCoD) | ✅ |
| Copropriété en difficulté* | ✅ |
| Autres situations | ⛔ |
* Il s'agit d'une copropriété dont l'équilibre financier est gravement compromis ou qui est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ce qui a conduit à la nomination d'un administrateur provisoire.
🚨 Plus de 500 villes de métropole et d'outre-mer concernées
On peut citer par exemple Vichy (03), Vallauris (06), Vire (14), Châteauroux (36), Saint-Lô (50), Cosne-Cours-sur-Loire (58), Dunkerque (59), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) et Mamoudzou (976).
Où trouver la liste des villes éligibles au Denormandie ?
🙋♀️ Pour connaître précisément la liste des villes qui ouvrent droit au Denormandie, il faut :
- compulser l'arrêté du 26 mars 2019 s'agissant de celles dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est prégnant ;
- consulter la carte fournie par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires s'agissant de celles couvertes par une ORT ;
- interroger la mairie ou le notaire s'agissant des copropriétés couvertes par une ORCoD. De telles opérations, encore rares, existent notamment en Île-de-France (par exemple à Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Clichy-sous-Bois, Grigny, Mantes-la-Jolie et Villepinte).
Vous pouvez également consulter le site service-public.fr qui propose également un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.
La liste est évolutive et le nombre de communes concernées par le Denormandie augmente ; interrogez le notaire qui vous renseignera.
👷♂️Quels travaux faut-il réaliser dans le logement pour investir en Denormandie ?
Sont éligibles à la réduction d'impôt Denormandie les logements anciens, maisons ou appartements, qui font l'objet d'importants travaux d'amélioration. Le Denormandie s'adresse aussi bien aux particuliers qui font rénover qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.
Une réduction d'impôt conditionnée par un montant minimal de travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération :
| Prix du logement | Montant minimal des travaux |
| 50 000 € | 16 667 € |
| 150 000 € | 50 000 € |
| 750 000 € | 250 000 € |
🧮Il suffit de diviser le prix du logement par 0,75 pour avoir le coût global minimal de l'opération puis en déduire le montant minimal des travaux, soit 25 % du coût global de l'opération.
🛠️ Quels sont les travaux éligibles au Denormandie ancien ?
| Création de surfaces habitables | ✅ |
| Création de surfaces annexes* | ✅ |
| Modernisation/assainissement/aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes existantes | ✅ |
| Travaux d'amélioration de la performance énergétique | ✅ |
| Travaux sur locaux/équipements d'agrément (ex : piscine) | ⛔ |
*Il s'agit des emplacements de stationnement et dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 m² ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.
⚠️Les travaux de rénovation doivent obligatoirement avoir été facturés par une entreprise, ce qui exclut les travaux réalisés par le particulier lui-même ainsi que le coût des matériaux achetés par le particulier même si leur installation est effectuée par une entreprise.
Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement
👉 Le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l'objet) de travaux qui aboutissent à une rénovation énergétique importante. Les travaux doivent soit :
- non seulement permettre une diminution de la consommation d'énergie de 30 % (20 % pour un logement en copropriété), mais aussi permettre d'atteindre au moins l'étiquette énergie E du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- non seulement respecter les exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories possibles (*) mais aussi permettre d'atteindre au moins l'étiquette énergie E du DPE.
Le niveau de performance énergétique globale est adapté pour les logements situés dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Aucune condition de performance énergétique ne s'impose pour les logements situés à Mayotte.
* Les cinq actions d'amélioration de la performance énergétique sont 1) l'isolation thermique des toitures, 2) l'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, 3) l'isolation thermique des parois vitrées, 4) l'installation ou le remplacement des systèmes de chauffage, 5) l'installation ou le remplacement des systèmes de production d'eau chaude.
Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le propriétaire bailleur doit prendre trois engagements essentiels :
- louer vide à usage de résidence principale pendant au moins six ans ;
- respecter un plafond de loyer ;
- respecter un plafond de ressources du locataire.
1️⃣ Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire
👉 Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans, durée qui peut, au choix du bailleur, être portée à neuf ou douze ans. Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.
Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal d'un associé.
2️⃣ Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire
👉Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser un plafond. Pour les logements situés en métropole, les plafonds* pour un bail signé en 2026 sont les suivants :
| Zones | Plafonds de loyer |
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Pour les logements situés en Outre-mer, les plafonds de loyer* pour un bail signé en 2026 sont les suivants :
| Départements d'outre-mer/Saint-Martin/Saint-Pierre-et-Miquelon | 12,21 € |
| Polynésie française/Nouvelle-Calédonie/Îles Wallis et Futuna | 14,46 € |
* À ces plafonds de loyers, il est fait application d'un coefficient multiplicateur variant en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif (0,7 + 19/S), S étant la surface à prendre en compte du logement. Par ailleurs, les plafonds de loyers peuvent être localement réduits par le Préfet ; il convient de toujours consulter le site du ministère en charge du logement et l'Adil du lieu du logement.
Pour la détermination du loyer maximal que vous pouvez pratiquer, il faut multiplier le plafond mensuel/m² par la surface du logement. La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cave, sous-sol, balcons, etc.).
3️⃣ Le respect d'un plafond de ressources du locataire
👉L'investissement locatif dans l'ancien rénové Denormandie impose le respect de plafonds de ressources des locataires. Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l'année N-2, soit pour un bail signé en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024. Toutefois, si les ressources du locataire de l'année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l'année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la production par le locataire de l'avis d'imposition correspondant, elles peuvent être prises en compte.
En métropole, pour les baux conclus en 2026, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 & C | |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| +1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| +2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| +3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| +4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Outre-mer, pour les baux conclus en 2026, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie Polynésie française Îles Wallis et Futuna | |
| Personne seule | 33 105 € | 35 049 € |
| Couple | 44 211 € | 46 803 € |
| +1 personne à charge | 53 165 € | 56 573 € |
| +2 personnes à charge | 64 182 € | 67 947 € |
| +3 personnes à charge | 75 500 € | 79 929 € |
| +4 personnes à charge | 85 087 € | 90 079 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 9 499 € | 10 055 € |
Denormandie ancien : un dispositif utile mais méconnu et mésestimé
Fiscalement attractive, la défiscalisation Denormandie est également pertinente puisqu'elle lutte contre la crise du logement, sert la revitalisation des villes tout en étant compatible avec l'objectif de « zéro artificialisation nette (ZAN) » et la lutte contre les « passoires thermiques ». Malgré ses vertus, le Denormandie ne rencontre pas le succès escompté. Un rapport (*) indique d'ailleurs que le Denormandie « devra cependant palier un déficit important :
- de notoriété : extrêmement peu connu du grand public, collectivités, investisseurs, banques et conseils en patrimoine ;
- d’image : une complexité technico-financière et un rendement inférieur et plus risqué pour les investisseurs ».
🏁Il faut espérer que les pouvoirs publics, qui ont prorogé le dispositif jusqu’à fin 2027 et étendu son périmètre géographique, s'en fassent enfin de bons promoteurs !
(*) Rapport relatif aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, conduit par Mathieu HANOTIN, Maire de Saint-Denis et Michèle LUTZ, Maire de Mulhouse, 23 octobre 2023.
Sources :
- Article 199 novovicies du Code général des impôts ;
- Liste des villes éligibles à l’investissement locatif Denormandie ancien ;
- Liste des travaux d'amélioration à effectuer : article 46 AZA octies-0 A et article 2 quindecies B de l'annexe 3 du Code général des impôts et arrêté du 26 mars 2019 ;
- Article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (prorogation et extension géographique du Denormandie ancien) ;
- Le Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFIP) sur la réduction d'impôt « Denormandie ancien » ;
- Dispositif Denormandie : une aide fiscale à la rénovation et à la location, ecologie.gouv.fr ;
- Les réductions d’impôt « Malraux » et « Denormandie dans l’ancien » igf.finances.gouv.fr ;
- Mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne, 23 octobre 2023, vie-publique.fr.
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