Investissement locatif : réduisez vos impôts avec le « Denormandie ancien »

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière « loi Denormandie » ?

Afin de participer à la régénération de centres-villes en difficulté, il existe un dispositif d’investissement locatif, baptisé « Denormandie ancien » (ou tout simplement « Denormandie »), du nom de l'ex- ministre chargé de la ville et du logement. Le Denormandie poursuit un double objectif : inciter à la rénovation des quartiers dégradés et revitaliser les centres-villes qui se dépeuplent et qui ont perdu leur dynamisme.

👉 L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63 000 € en métropole et 96 000 € outre-mer. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement ancien et y faire d'importants travaux d’amélioration, notamment de la performance énergétique, puis le louer pendant au moins six ans.

Quelle est la loi qui encadre l'investissement Denormandie ancien ?

Les règles de l'investissement locatif Denormandie ancien sont énoncées par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Le « Denormandie ancien » reprend l'architecture des investissements « Duflot » et « Pinel » qui existent dans le neuf.

Quand s'arrête le dispositif Denormandie ?

L'investissement locatif Denormandie est mis en place depuis le 1er janvier 2019 et pourra être choisi jusqu'au 31 décembre 2027 (il a été prorogé de trois ans par la loi de finances pour 2024 puis d'un an par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024).

Le Denormandie ancien : un dispositif utile mais méconnu et mésestimé

Fiscalement attractive, la défiscalisation Denormandie est également pertinente puisqu'elle lutte contre la crise du logement, sert la revitalisation des villes tout en étant compatible avec l'objectif de « zéro artificialisation nette (ZAN) » et la lutte contre les « passoires énergétiques ». Malgré ses vertus, le Denormandie ne rencontre pas le succès escompté. Un rapport récent (*) indique d'ailleurs que le Denormandie « devra cependant palier un déficit important :
• de notoriété : extrêmement peu connu du grand public, collectivités, investisseurs, banques et conseils en patrimoine ;
• d’image : une complexité technico-financière et un rendement inférieur et plus risqué pour les investisseurs ».

Il faut espérer que les pouvoirs publics, qui ont prorogé le dispositif jusqu’à fin 2027 et étendu son périmètre géographique, s'en feront de bons promoteurs !

Quelle réduction d'impôt avec l'investissement locatif Denormandie ?

L’avantage fiscal du Denormandie consiste en une importante réduction d’impôt ; la réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt sur le revenu calculé selon votre barème progressif.

Quel est le plafond de l'investissement éligible au dispositif Denormandie ?

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement (prix du logement + montant des travaux), retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € sans pouvoir excéder 300 000 €.

💡 Exemples de défiscalisation avec la loi Denormandie

• Pour un logement de 50 m² acheté 50 000 € et pour lequel 30 000 € de travaux ont été réalisés, la base de la réduction d'impôt est de 80 000 €.
• Pour un logement de 200 m² acheté 250 000 € et pour lequel 100 000 € de travaux ont été réalisés, la base de la réduction d'impôt est de 300 000 €.
• En revanche, pour un appartement de 20 m² acheté 100 000 € pour lequel sont réalisés 50 000 € de travaux, la base de la réduction d'impôt n'est pas de 150 000 € car 150 000/20 = 7 500 €/m², ce qui est supérieur au seuil de 5 500 €/m². La base de la réduction d'impôt est en conséquence ramenée à 20 x 5 500 = 110 000 €.

Quel est le taux de la réduction d’impôt Denormandie ?

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location et de sa localisation. Il est de :

En métropole :

• 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de louer pendant 12 ans.

Outre-mer :

• 23 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
• 29 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
• 32 % pour un engagement de louer pendant 12 ans.

💰 Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ?

Au total, la réduction d’impôt peut atteindre :

En métropole :

• 300 000 € x 12 % = 36 000 € sur six ans ;
• 300 000 € x 18 % = 54 000 € sur neuf ans ;
• 300 000 € x 21 % = 63 000 € sur douze ans.

💡Soit un logement de 90 m² acheté 200 000 € et des travaux de 80 000 €. Si le bailleur s'engage à louer pendant six ans, la réduction d'impôt Denormandie sera au total de 280 000 x 12 % = 33 600 € à raison de 5 600 €/an pendant six ans.

Outre-mer :

• 300 000 € x 23 % = 69 000 € sur six ans ;
• 300 000 € x 29 % = 87 000 € sur neuf ans ;
• 300 000 € x 32 % = 96 000 € sur douze ans.

💡Soit un logement de 140 m² acheté 200 000 € et des travaux de 100 000 €. Si le bailleur s'engage à louer pendant douze ans, la réduction d'impôt Denormandie sera au total de 300 000 x 32 % = 96 000 € à raison de 8 000 €/an pendant douze ans.

Quelles sont les villes concernées par le Denormandie ancien ?

Dans quelle zone géographique s'applique le Denormandie ?

Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer :

• soit dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
• soit dans une ville couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
• soit dans une copropriété incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradée (ORCoD) ;
• soit dans une copropriété en difficulté. Il s'agit d'une copropriété dont l'équilibre financier est gravement compromis ou qui est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ce qui a conduit à la nomination d'un administrateur provisoire.

Aujourd’hui, plus de 500 villes sont concernées, telles Vichy (03), Vallauris (06), Vire (14), Châteauroux (36), Saint-Lô (50), Cosne-Cours-sur-Loire (58), Dunkerque (59), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) et Mamoudzou (976).

Où trouver la liste des villes éligibles au Denormandie ?

🙋‍♀️ Pour connaître précisément la liste des villes qui ouvrent droit au Denormandie, il faut :

• compulser l'arrêté du 26 mars 2019 s'agissant de celles dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est prégnant ;
• consulter la carte fournie par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires s'agissant de celles couvertes par une ORT ;
• interroger la mairie ou le notaire s'agissant des copropriétés couvertes par une ORCoD. De telles opérations, encore rares, existent notamment en Île-de-France (par exemple à Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Clichy-sous-Bois, Grigny, Mantes-la-Jolie et Villepinte).

Vous pouvez également consulter le site service-public.fr qui propose également un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.

Quels travaux faut-il réaliser dans le logement pour investir en Denormandie ?

Sont éligibles à la réduction d'impôt Denormandie les logements anciens, maisons ou appartements, qui font l'objet d'importants travaux d'amélioration. Le Denormandie s'adresse aussi bien aux particuliers qui font rénover qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.

⚠️ Une réduction d'impôt conditionnée par un montant minimal de travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération :

• si le prix du logement est de 50 000 €, il faudra réaliser pour au moins 16 667 € de travaux ;
• si le prix du logement est de 150 000 €, il faudra réaliser pour au moins 50 000 € de travaux ;
• si le prix du logement est de 750 000 €, il faudra réaliser pour au moins 250 000 € de travaux.

Quels sont les travaux éligibles au Denormandie ancien ?

Les travaux d'amélioration éligibles au Denormandie ancien sont ceux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces. Constituent des surfaces annexes les surfaces des :

• garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
• dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 m² ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

En revanche, ne sont pas éligibles au Denormandie les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément (une piscine par exemple).

Les travaux de rénovation doivent obligatoirement avoir été facturés par une entreprise, ce qui exclut les travaux réalisés par le particulier lui-même ainsi que le coût des matériaux achetés par le particulier même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement

👉 Le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l'objet) de travaux qui aboutissent à une rénovation énergétique importante. Les travaux doivent soit :

• non seulement permettre une diminution de la consommation d'énergie de 30 % (20 % pour un logement en copropriété), mais aussi permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an soit au moins l'étiquette énergie E dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• non seulement respecter les exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories possibles (1) mais aussi permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an.

Le niveau de performance énergétique globale est adapté pour les logements situés dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Aucune condition de performance énergétique ne s'impose pour les logements situés à Mayotte.

Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?

Comment bénéficier de la loi Denormandie ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le propriétaire bailleur doit prendre trois engagements essentiels :

• louer vide à usage de résidence principale pendant au moins six ans ;
• respecter un plafond de loyer ;
• respecter un plafond de ressources du locataire.

Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire

👉 Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans, durée qui peut, au choix du bailleur, être portée à neuf ou douze ans. Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.

Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal d'un associé.

Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire

👉Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser un plafond. Pour les logements situés en métropole, les plafonds* pour un bail signé en 2024 sont les suivants :

• Zone Abis : 18,89 €
• Zone A : 14,03 €
• Zone B1 : 11,31 €
• Zone B2 et C : 9,83 €

Pour les logements situés en Outre-mer, les plafonds* pour un bail signé en 2024 sont les suivants :

• Départements d'outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,65 €
• Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 14,18 €

Pour la détermination du loyer maximal que vous pouvez pratiquer, il faut multiplier le plafond mensuel/m² par la surface du logement. La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cave, sous-sol, balcons, etc.).

Le respect d'un plafond de ressources du locataire

👉L'investissement locatif dans l'ancien rénové Denormandie impose le respect de plafonds de ressources des locataires. Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l'année N-2, soit pour un bail signé en 2024, le revenu fiscal de référence de 2022. Toutefois, si les ressources du locataire de l'année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l'année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la production par le locataire de l'avis d'imposition correspondant, elles peuvent être prises en compte.

En métropole, pour les baux conclus en 2024, les plafonds annuels de ressources

	Zone Abis	Zone A	Zone B1	Zone B2 & C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
+1 personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
+2 personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
+3 personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
+4 personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	15 168 €	13 886 €	10 161 €	9 142 €

Outre-mer, pour les baux conclus en 2024, les plafonds annuels de ressources

	Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Nouvelle-Calédonie Polynésie française Îles Wallis et Futuna
Personne seule	31 589 €	34 369 €
Couple	42 186 €	45 896 €
+1 personne à charge	50 731 €	55 192 €
+2 personnes à charge	61 243 €	66 630 €
+3 personnes à charge	72 044 €	78 380 €
+4 personnes à charge	81 192 €	88 333 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	9 063 €	9 859 €

Quelle est la principale différence entre le Pinel et le Denormandie ?

La principale différence entre la loi Pinel et le Denormandie est que le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager les investissements locatifs dans des logements neufs, tandis que le Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager la rénovation de logements anciens. Pour le reste, ce sont deux dispositifs d'investissement locatif à l'architecture identique.