Location meublée : quelle fiscalité ?

Quelle imposition pour une location meublée ?

Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides. En d'autres termes, vous êtes considéré comme une entreprise et vous devez notamment remplir des obligations comptables.

Abattements, déductions et amortissements

Selon le montant de vos loyers, les règles de déclaration et d'imposition sont différentes. Et dans certains cas, vous êtes totalement exonéré. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d'amortissements.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux. Ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus strictes.

Quel régime choisir : réel ou forfaitaire ?

Lorsque vos revenus locatifs (loyers + charges) n'excèdent pas 77 700 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit microbénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore microentreprises. Au delà de 77 700 €, le régime réel d'imposition est d'office.

Bien que vos revenus locatifs n'excèdent le seuil de 77 700 €, vous pouvez déclarer vos revenus au régime réel. Cela nécessite que vous demandiez à bénéficier de cette option.

• Vous pouvez opter pour le régime réel au début de votre d'activité de loueur en meublé sur la déclaration d'existence P0i remise au greffe du tribunal de commerce. La loi de finances 2021 pour 2022 a permis d'étendre ce délai d'option jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus souscrite au titre de l'année de la première période d'activité.
• Vous pouvez choisir d'être soumis au régime réel en cours d'activité en exerçant votre option par courrier. Il fallait le faire avant le 1er février de l'année au titre de laquelle les revenus sont soumis au régime réel, mais la loi de finances pour 2022 a repoussé le délai d'option pour les revenus 2022 jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus soit jusqu'en mai/juin.

Comment déclarer vos revenus en location meublée ?

Le régime micro-Bic : un abattement forfaitaire

Le régime micro-Bic a le mérite d'être extrêmement simple puisqu'il vous suffit d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s'entendent du loyer et des charges, c'est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

Si c'est la première fois que vous louez en meublé (début d'une activité de loueur en meublé non professionnel dit LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours du début de la location de votre bien. Vous obtiendrez ainsi votre numéro SIRET. Ce dépôt se fait auprès du greffe du tribunal de commerce. Sachez qu'en cas de rejet de l'inscription par le greffe pour dépassement de délai de dépôt du dossier, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) devient compétent.

Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend alors de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus.

Attention, corrélativement, le micro-Bic ne vous permet de déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %.

Si vos charges réelles dépassent un montant représentant 50 % de vos loyers, le régime réel est plus attractif et il est alors conseillé d'opter pour ce régime. Il est possible d'opter jusqu'à la date de la déclaration d'ensemble des revenus au titre de laquelle le bailleur désire relever du régime réel. Par exemple, pour relever du régime réel au titre des revenus locatifs 2022, il faut opter avant la mi-juin 2022. Il est fortement recommandé de faire étudier votre situation par un comptable pour déterminer si le régime réel vous serait favorable.

Si vous louez en saisonnier : La fiscalité des revenus de location saisonnière respecte la même règle fiscale : en principe 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes (loyers et charges perçus). Exception : pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, l'abattement n'est pas de 50 %, mais de 71 % et s'applique jusqu'à 188 700 € de recettes par an.

Location meublée : le régime réel

Au-delà de 72 600 € de recettes par an de manière obligatoire, ou sur option si vos recettes sont moindres, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d'amortissement. C'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales. Pour l'imposition 2022 de vos revenus de 2021, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Les charges déductibles

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

• les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
• les frais d'entretien et de réparation ;
• les impôts locaux ;
• les frais de gestion et d'assurances ;
• les intérêts d'emprunt ;
• l'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an. Pour en savoir un peu plus, nous vous invitons à lire cet article de : jedeclaremonmeuble.com ;
• l'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible, mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année. Par exemple, pour un logement acquis 100 000 €, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2 000 €.

En pratique, les modalités d'amortissement sont plus complexes puisque l'on décompose le bien en différents composants (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre règle d'amortissement. On parle donc d'amortissement par composants.

Location meublée et obligations comptables

Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le micro-Bic puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

En pratique, compte tenu de la grande complexité du régime, il est indispensable de vous faire assister par un comptable ou un organisme de gestion agréé pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.

Comment ne pas payer d'impôt location meublée : les cas d'exonération ?

Une exonération d'impôt en meublé est possible dans deux hypothèses : les locations meublées de la location constituent une pièce de votre résidence principale ou des chambres d'hôtes.

Louer une pièce de votre résidence principale

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt sous réserve que la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire. Pour bénéficier de cette dernière condition, le locataire doit pouvoir justifier d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD d'usage. Le prix de la location meublée doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux conclus en 2022, le loyer ne doit pas dépasser 192 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 142 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.

Vous louez à Paris, dans votre résidence principale, une chambre de 18 m² à un étudiant. Pour être exonéré d'impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2022 (192 x 18) / 12 = 288 €. Attention ! Ce cas d'exonération doit s'éteindre au 31 décembre 2023.

Le cas particulier des chambres d'hôtes

Vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Pour que les recettes des locations de chambres d'hôtes ne doivent pas dépasser 760 € par an, sans compter cependant les prestations annexes qui pourraient s'y ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.). En revanche, si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.

Si vous avez loué votre chambre d'hôte 7 semaines en 2022 à raison de 100 € la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 €.

Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés. Dans les autres cas, vous êtes imposé.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

• les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 € ;
• les recettes annuelles tirées de la location doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants.

Seul un fiscaliste/comptable peut vous certifier que vous respectez bien les deux conditions indispensables au statut de LMP. Par ailleurs, comme loueur en meublé professionnel, vous êtes tenu à des obligations comptables et l'assistance d'un professionnel est indispensable. Enfin, le LMP est soumis aux charges sociales.

Les avantages du statut de loueur en meublé professionnel

Vous bénéficiez de trois avantages principaux.

1. Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année, et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements. Vous profitez toutefois du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à condition qu'ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L'excédent de déficits est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.

2. Plus-values professionnelles

Lorsqu'il vend un bien locatif, le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles, mécanisme d'imposition le plus souvent plus avantageux que celui des plus-values immobilières des particuliers. Par ailleurs, la plus-value est exonérée de taxation si l'activité de LMP est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € (entre 90 000 et 126 000 €, l'exonération est partielle).

3. Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’activité de location meublée ne fait pas exception et les biens loués entrent dans l'assiette de l’IFI. Toutefois, ils peuvent être sortis de l'assiette de l'IFI si l'activité de location constitue votre activité principale, ce qui exclut que vous exerciez à temps plein une autre activité professionnelle. Seul un comptable pourra vous certifier que vous pouvez ne pas soumettre à l'IFI les biens loués dans le cadre de l'activité de LMP.

La location meublée : quelles taxes ?

La contribution économique territoriale (CET)

L'activité de loueur en meublé, professionnel ou non, est considérée par l'administration comme une activité économique imposable à la contribution économique et territoriale (CET), et ce même si le bailleur est un particulier. La CET est composée de :

• la cotisation foncière des entreprises (CFE), dont les règles sont peu ou prou celles qui étaient applicables à taxe professionnelle ;
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), qui s'ajoute pour les loueurs en meublé qui dépassent un seuil de chiffre d'affaires.

Il existe quelques exonérations :

• lorsque les loyers et les charges encaissés ne dépassent pas 5 000 € ;
• si la location est occasionnelle (elle n'est pas destinée à se répéter) et porte sur une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) ;
• s'il s'agit de la location de votre habitation principale s'effectue à un loyer raisonnable et à un locataire qui en fait sa résidence principale ;
• s'il s'agit d'une location saisonnière à vocation touristique...mais cette exonération peut être supprimée sur décision des collectivités locales.

Qui paye la taxe foncière en location meublée ?

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière. La taxe foncière est due par le propriétaire, toutefois il peut réclamer la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire, par le biais des charges réelles et des charges forfaitaires si cela a été prévu dans le contrat par une clause expresse.

La taxe d'habitation

Elle est due par l'occupant au 1er janvier de l'année. Dans la plupart des cas c'est le locataire qui en est redevable. Le bailleur en redevient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location. C'est notamment le cas dans l'hypothèse de location saisonnière, et ce même si le logement est loué au 1er janvier.

La taxe de séjour

Elle peut être mise en place par les conseils municipaux dans des stations classées et des communes touristiques. Son montant varie selon le type d'hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc.) et selon que l'hébergement est ou non classé. Le montant de la taxe de séjour est compris entre 1 et 5 % du loyer par personne et par nuitée. Cette taxe est récupérable sur le locataire.

Toujours vous renseigner auprès de la mairie du lieu de situation du logement, pour savoir si votre logement y est soumis ou non et quel en est le montant et connaitre la marche à suivre.

La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

• la contribution sociale généralisée (CSG) ;
• le prélèvement de solidarité ;
• la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.

La TVA

Dans certaines hypothèses, le loueur en meublé sera assujetti à la TVA. Il faut pour cela que la location s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes :

• petit déjeuner ;
• nettoyage régulier des locaux ;
• fourniture de linge de maison ;
• réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sont essentiellement concernées par la TVA, les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services. Lorsque vous y êtes soumis, le régime de la TVA vous permet de déduire de la TVA que vous recevez de vos clients sur les loyers et prestations (et que vous reversez à l’État), la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats. 

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