Location meublée : quelle fiscalité ?

Quelle imposition pour une location meublée ?

La fiscalité des locations meublées diffère des locations vides. Les propriétaires déclarent leurs revenus locatifs en Bénéfices industriels et commerciaux (Bic), non en revenus fonciers. Cette classification assimile le bailleur à une entreprise, impliquant des obligations comptables spécifiques.

Abattements, déductions et amortissements

Le montant de vos loyers détermine les règles de déclaration et d'imposition. Certains propriétaires bénéficient d'une exonération totale. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre deux options fiscales. La première peut imposer jusqu'à la moitié des recettes. La seconde permet de réduire l'imposition en déduisant les charges et les amortissements.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux. Ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus strictes.

Quel régime choisir ?

Réel ou forfaitaire ?

• Vos revenus locatifs (loyers + charges) n'excèdent pas 77 700 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit microbénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore microentreprises.
• Vos revenus excèdent 77 700 €, le régime réel d'imposition s'applique d'office.

Quand choisir son régime ?

En début d'activité

Vous pouvez opter pour le régime réel au début de votre d'activité de loueur en meublé sur la déclaration d'existence de début d'activité .Depuis 2022 le délai d'option va jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus souscrite au titre de l'année de la première période d'activité.

En cours d'activité

Vous pouvez choisir d'être soumis au régime réel en cours d'activité. Vous devez opter par anticipation, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente. Vous avez donc dû opter en mai ou juin 2024, pour être soumis au régime réel pour vos loyers perçus 2024. L'option peut se faire par courrier ou via la messagerie sécurisée depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr. L'option est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an (CGI art. 50-0, 4). Les mêmes délais sont applicables en cas de renonciation à l'option.

👉 Les propriétaires dont les revenus locatifs ont baissé sous 77 700 € en 2024 passent au micro-BIC. Cependant, ils peuvent choisir de rester au régime réel. Pour cela, ils doivent en faire la demande avant le 19 mai.

Comment déclarer vos revenus en location meublée ?

Le régime micro-Bic : un abattement forfaitaire

Le régime micro-Bic a le mérite d'être extrêmement simple puisqu'il vous suffit d'indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s'entendent du loyer et des charges, c'est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires.

Si c'est la première fois que vous louez en meublé non professionnel dit LMNP, vous devez faire une déclaration de début d'activité. Cette déclaration doit se faire exclusivement en ligne auprès de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI) qui est l'interlocuteur unique des déclarants. Le guichet unique numérique est accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr.

La déclaration de début d'activité doit être remplie dans les 15 jours du début de la location de votre bien. À l'issue de cette déclaration, vous obtiendrez votre numéro SIRET.

👉 Après déclarations des revenus locatifs, il revient au fisc d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % : vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend ensuite de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus. Si vos charges réelles dépassent un montant représentant 50 % de vos loyers, le régime forfaitaire n'est plus attractif.

Les meublés de tourisme

La fiscalité des revenus de location saisonnière respectera la même règle fiscale (pour la dernière fois) cette année. En effet, pour les revenus 2024 déclarés en 2025, la règle sera 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes (loyers et charges perçus) à l'exception des chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés. Dans ce dernier cas l'abattement est de 71 % et s'applique jusqu'à 188 700 € de recettes par an.

Type de meublés de tourisme	Abattement	Seuil
Non classé	50	77 700 €
Classé	71%	188 700 €
Chambres d'hôtes	71%	188 700 €

👉 La loi de Finances pour 2025 alourdit la fiscalité des meublés de tourisme. Ces nouvelles dispositions s'appliqueront pour les revenus perçus en 2025 et qui seront déclarés en 2026.

Location meublée : le régime réel

Au-delà de 77 700 € de recettes par an, de manière obligatoire ou sur option si vos recettes sont moindres, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition.

• Vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel ;
• Vous bénéficiez d'un système d'amortissement : c'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Par conséquent, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

Il est possible d'opter jusqu'à la date de la déclaration d'ensemble des revenus au titre de laquelle le propriétaire désire relever du régime réel. Par exemple, pour relever du régime réel au titre des revenus locatifs 2024, il faut opter avant la mi-juin 2025.

🙋‍♀️ Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales. Pour l'imposition 2025 de vos revenus de 2024, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Les charges déductibles

Vous allez déduire des loyers perçus les charges suivantes :

• les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple ;
• les frais d'entretien et de réparation ;
• les impôts locaux ;
• les frais de gestion et d'assurances ;
• les intérêts d'emprunt ;
• l'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an. Pour en savoir un peu plus, nous vous invitons à lire cet article de : jedeclaremonmeuble.com ;
• l'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible, mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année. Par exemple, pour un logement acquis 100 000 €, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2 000 €.

👉 En pratique, les modalités d'amortissement sont plus complexes puisque l'on décompose le bien en différents composants (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre règle d'amortissement. On parle donc d'amortissement par composants.

⚠️ Attention ! La loi de finance 2025 durcit les règles en matière d'amortissement. La vente d'un logement loué en meublé (LMNP) entraîne désormais une modification du calcul de la plus-value imposable. Les amortissements précédemment déduits s'ajouteront à cette plus-value. Concrètement, la valeur d'acquisition du bien diminuera du montant des amortissements. Cette réduction augmentera la plus-value et, par conséquent, l'impôt à payer par le vendeur.

Location meublée et obligations comptables

Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le micro-Bic puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. En outre, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

👉 En pratique, compte tenu de la grande complexité du régime, il est indispensable de vous faire assister par un comptable ou un organisme de gestion agréé pour éviter toute erreur et tout problème avec l'administration fiscale.

Comment ne pas payer d'impôt location meublée : les cas d'exonération ?

Une exonération d'impôt en meublé est possible dans deux hypothèses : les locations meublées de la location constituent une pièce de votre résidence principale ou des chambres d'hôtes.

Louer une pièce de votre résidence principale

Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt si vous respectez certaines conditions.

• Vous louez meublé à un locataire dont c'est la résidence principale ou à un travailleur saisonnier dont c'est la résidence temporaire ;
• Votre loyer est fixé dans des limites de plafond par m² et par an. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année.

Condition	Détail
Résidence principale du propriétaire	Location d’une ou plusieurs pièces
Situation du locataire	Résidence principale du locataire ou résidence temporaire (CDD usage / saisonnier*)
Plafond de loyer 2025 (par m² et par an)	Île-de-France : 213 € / Autres régions : 157 €

Exemple pour une chambre meublée de 15 m²

Région	Plafond annuel par m²	Calcul annuel	Loyer mensuel maximal
Île-de-France	213 €/m²/an	15 × 213 = 3 195 €	266,25 € / mois
Autres régions	157 €/m²/an	15 × 157 = 2 355 €	196,25 € / mois

⚠️ Initialement limité au 15 juillet 2024, ce cas d'exonération s'étend désormais jusqu'au 31 décembre 2026.

Le cas particulier des chambres d'hôtes

Vous donnez en location à la semaine ou au mois des chambres d'hôtes à des personnes. Les recettes des locations de chambres d'hôtes ne doivent pas dépasser 760 € par an. Cette limite de 760 € s'entend taxe comprise et s'applique au total des recettes résultant de la location et de prestations particulières (téléphone, petit-déjeuner, etc.).

👉 Si vous dépassez 760 € annuels, vous êtes imposé sur la totalité des recettes tirées de la location, y compris les prestations annexes.

🏡 Exemple

Recette annuelle	Loyer mensuel	Situation fiscale
680 €	56,67 €	✅ Exonéré d’impôt
750 €	62,50 €	✅ Exonéré d’impôt
770 €	64,17 €	❌ Imposé sur la totalité des 770 €

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

• Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000 € ;
• Les recettes annuelles tirées de la location doivent constituer plus de 50 % de l'ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

Quel régime choisir en LMP : réel ou micro-BIC ?

Si vos loyers dépassent vos charges, vous réalisez un bénéfice. Dans ce cas, le régime forfaitaire (micro-BIC) peut sembler plus simple, avec un abattement automatique de 50 %. 

⚠️ Mais attention ! Le régime réel est souvent plus avantageux, même en cas de bénéfice. Grâce aux amortissements, il permet de réduire fortement votre base imposable, voire de la ramener à zéro. Et si vous avez financé votre bien à crédit ou effectué des travaux lourds (notamment pour sortir d’une étiquette F ou G), vous pouvez créer un déficit. Ce déficit est déductible du revenu global, ce qui fait mécaniquement baisser votre imposition.

🔧 Comment fonctionne le régime réel en LMP ?

Pendant les six premières années, si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez imputer ce déficit sur vos revenus globaux, ce qui réduit directement votre impôt. Pendant cette période, vous ne déduisez pas encore les amortissements, car ceux-ci ne peuvent pas générer de déficit. Mais ils ne sont pas perdus : vous les conservez en réserve.

Une fois que vous ne pouvez plus imputer de déficit sur vos revenus globaux, vous commencez à utiliser les amortissements pour réduire vos recettes imposables, parfois jusqu’à les ramener à zéro. Et si vous ne pouvez pas tout amortir une année, le surplus est reportable indéfiniment sur les années suivantes.

📊 Régime micro-BIC vs régime réel en LMP

Régime	Seuil de revenus	Conditions
Micro BIC	< 77 700 €/an pour les revenus de meublés non classés. < 188 700 € pour les revenus de meublés classés	50 % d'abattement pour les meublés non classés. 71% d'abattement pour les meublés classés
Réel	> 77 700 €/ an pour les meublés non classés, 188 700 €/an pour les meublés classé ou sur option	✅ Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) ✅ Amortissement du bien ✅ Déficit imputable sur le revenu global ✅ Régime des plus-values professionnelles ✅ Possible exonération de l'IFI

Les avantages du statut de loueur en meublé professionnel

Avantage	Explication
Imputation des déficits sur le revenu global	Les déficits générés par l’activité (hors amortissements) peuvent être déduits du revenu global sans plafond
Exonération d’impôt sur les plus-values	Après 5 ans d’activité et si les recettes ne dépassent pas 90 000 € par an, la plus-value à la revente peut être totalement exonérée (régime des plus-values professionnelles)
Exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)	Le bien loué en meublé professionnel peut échapper à l’IFI s’il est utilisé dans le cadre d’une activité considérée comme professionnelle
Transmission patrimoniale facilitée	Le LMP réduit les droits de succession et facilite la transmission patrimoniale.

 1️⃣ Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l'éventuel déficit sur votre revenu global de l'année, et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements. Vous profitez toutefois du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à condition qu'ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L'excédent de déficits est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.

2️⃣ Plus-values professionnelles

Lorsqu'il vend un bien locatif, le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles, mécanisme d'imposition le plus souvent plus avantageux que celui des plus-values immobilières des particuliers. Par ailleurs, la plus-value est exonérée de taxation si l'activité de LMP est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € (entre 90 000 et 126 000 €, l'exonération est partielle).

4️⃣ Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’activité de location meublée ne fait pas exception et les biens loués entrent dans l'assiette de l’IFI. Toutefois, ils peuvent être sortis de l'assiette de l'IFI si l'activité de location constitue votre activité principale, ce qui exclut que vous exerciez à temps plein une autre activité professionnelle. Seul un comptable pourra vous certifier que vous pouvez ne pas soumettre à l'IFI les biens loués dans le cadre de l'activité de LMP.

4️⃣ Transmission

En cas de transmission (donation ou succession), le LMP permet d’accéder à un régime de faveur, réduisant les droits de succession et facilitant le passage de patrimoine aux héritiers.

La location meublée : quelles taxes ?

La contribution économique territoriale (CET)

L'activité de loueur en meublé, professionnel ou non, est considérée par l'administration comme une activité économique imposable à la contribution économique et territoriale (CET), et ce même si le bailleur est un particulier. La CET est composée de :

• la cotisation foncière des entreprises (CFE), dont les règles sont peu ou prou celles qui étaient applicables à taxe professionnelle ;
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), qui s'ajoute pour les loueurs en meublé qui dépassent un seuil de chiffre d'affaires.

Il existe quelques exonérations :

• lorsque les loyers et les charges encaissés ne dépassent pas 5 000 € ;
• si la location est occasionnelle (elle n'est pas destinée à se répéter) et porte sur une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) ;
• s'il s'agit de la location de votre habitation principale s'effectue à un loyer raisonnable et à un locataire qui en fait sa résidence principale ;
• s'il s'agit d'une location saisonnière à vocation touristique...mais cette exonération peut être supprimée sur décision des collectivités locales.

Qui paye la taxe foncière en location meublée ?

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, le loueur en meublé est redevable de la taxe foncière. La taxe foncière est due par le propriétaire, toutefois, il peut réclamer la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire, par le biais des charges réelles et des charges forfaitaires si cela a été prévu dans le contrat par une clause expresse.

👉 La taxe d'habitation

Depuis 2023, la taxe d'habitation pour les résidences principales a été supprimée. Seuls les occupants de résidences secondaires en restent redevables. Elle est due par l'occupant au 1er janvier de l'année.

Dans la plupart des cas c'est le locataire qui doit la payer. Le propriétaire en redevient redevable lorsque le logement constitue tout ou partie de son habitation personnelle dont il peut disposer en dehors des périodes de location. C'est notamment le cas dans l'hypothèse de location saisonnière, et ce même si le logement est loué au 1er janvier.

👉 La taxe de séjour

Elle peut être mise en place par les conseils municipaux dans des stations classées et des communes touristiques. Son montant varie selon le type d'hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc.) et selon que l'hébergement est ou non classé. Le montant de la taxe de séjour est compris entre 1 et 5 % du loyer par personne et par nuitée. Cette taxe est récupérable sur le locataire.

Toujours vous renseigner auprès de la mairie du lieu de situation du logement, pour savoir si votre logement y est soumis ou non et quel en est le montant et connaître la marche à suivre.

👉 La CSG et les autres prélèvements sociaux

Outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

• la contribution sociale généralisée (CSG) ;
• le prélèvement de solidarité ;
• la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

👉 L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.

La TVA

Dans certaines hypothèses, le loueur en meublé sera assujetti à la TVA à condition que la location s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

• Le petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture de linge de maison ;
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sont essentiellement concernées par la TVA, les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services. Lorsque vous y êtes soumis, le régime de la TVA vous permet de déduire de la TVA que vous recevez de vos clients sur les loyers et prestations (et que vous reversez à l’État), la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats. 

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