Taxe foncière : pourquoi va-t-elle encore augmenter ?

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Juriste chez PAP.fr

Une vidéo pour les propriétaires aujourd’hui, on va parler de la taxe foncière, cet impôt local que vous payez chaque année au mois d’octobre. Cette vidéo comporte trois parties. D’abord, on va voir la méthode de calcul, ça nous permettra d’expliquer pourquoi ça va augmenter cette année pour tout le monde (un peu pour certains, beaucoup pour d’autres). Dans une seconde partie, on verra les cas d’exonération (c’est-à-dire les cas dans lesquels vous pouvez échapper à la taxe) (bizarrement, cette partie est plus courte) et enfin, on parlera du projet de réforme de la taxe foncière qui est prévu pour 2026. On verra qui va gagner et qui va perdre.

Pourquoi la taxe foncière va augmenter cette année ?

Pour comprendre, il faut voir comment on calcule la taxe foncière. En résumé, il y a deux données importantes : la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition décidé par les collectivités locales (la mairie, l’intercommunalité). Evidemment, ce taux d’imposition varie beaucoup d’une ville à l’autre : en fonction de la politique de la ville (il y a des communes plus ou moins dépensières), de son attractivité (s’il y a des commerces, des touristes, la commune va pouvoir remplir les caisses grâce à d’autres impôts), ça dépend aussi des grands travaux qui sont engagés, des dettes qui ont été contractées... Ce qu’il faut comprendre, c’est que ce sont les communes qui déterminent le poids de l’impôt. 

Ce taux d’imposition, on doit l’appliquer sur une assiette, c’est la valeur locative cadastrale ! Chaque logement a une valeur locative cadastrale qui dépend de son adresse, de sa superficie, de sa date de construction, de ses caractéristiques quoi… Cette valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. Le mot important dans la phrase, c’est THEORIQUE ! Parce que pour beaucoup d’immeubles, d’immeubles anciens, ces valeurs sont complètement obsolètes et ne reflètent pas du tout la réalité du marché.

Inflation : de combien va augmenter la taxe foncière ?

Les valeurs locatives cadastrales sont indexées sur l’inflation et jusqu’à présent, c’était mignon : en 2020, elles ont été relevées de 1,2 % et 2021 de 0,2 % (autrement dit quasiment rien). Mais, cette année, ce ne sera pas la même limonade parce que l’inflation bondit : les valeurs locatives cadastrales vont être rehaussées de 3,4 % en 2022. Si vous avez payé 1.000 euros en 2021, vous paierez au moins 1.034 cette année). 

Et comme vous le savez, on nous promet beaucoup une accélération de l’inflation en raison de la guerre en Ukraine, donc en 2023, il faut vous attendre à un nouveau coup de bambou.

Fiscalité locale : quelle augmentation dans votre ville ? 

3,4 %, c’est juste la revalorisation de la valeur locative cadastrale. Mais les collectivités locales qui bénéficient de la taxe foncière ont peut-être voté cette année une hausse des taux d’imposition. Et c'est le cas de nombreuses communes : Strasbourg, Marseille, Tours, Dijon, Annecy, Montreuil, Bayeux, Amiens...

Quels sont les cas d'exonération de la taxe foncière ?

On ne va se le cacher, les cas sont assez limités. Le premier cas, c’est les logements neufs qui sont exonérés de taxe foncière les deux années qui suivent leur achèvement. Attention toutefois, la commune peut décider de faire sauter cette exonération, ou de la limiter ou de la conditionner.

Deuxième cas : ce n’est pas une exonération, c’est un plafonnement, il y a plusieurs conditions : 1) c’est seulement sur la résidence principale, 2) le montant de la taxe foncière représente plus de la moitié de vos revenus et 3) il faut que vos revenus soient modestes (pour la 2022, pas plus de 26.515 euros pour un célibataire)...

Troisième cas : les personnes âgées de plus 75 ans et les personnes titulaires de l’allocation adulte handicapé sont exonérées de taxe foncière si leur revenus sont modestes. Modestes, ça veut dire moins de 11.120 euros pour une personne célibataire + 2.929 euros pour chaque demie part supplémentaire.


Dernier cas d'exonération : les logements vacants. Mais attention, il y a pas mal de conditions : d’abord, il faut que la vacance soit indépendante de votre volonté (vous essayez de louer avec un loyer normal, vous avez publié des annonces, vous faites de la publicité mais non, il reste vide). Ensuite, pour bénéficier de la réduction, il faut que la vacance ait duré au moins 3 mois consécutifs. Troisième condition : il faut que le logement ne soit pas meublé et que le logement soit suffisamment entretenu pour être loué. En 2020, par exemple, certains propriétaires ont pu obtenir un dégrèvement parce que pendant le confinement le marché de l’immobilier étaient à l’arrêt, impossible de trouver un locataire puisque les visites étaient interdites.

Pourquoi la taxe foncière pourrait augmenter avec la réforme des valeurs locatives cadastrales en 2026 ?

A partir de 2026, entreront en vigueur les nouvelles valeurs locatives cadastrales. Aujourd'hui, ces valeurs locatives cadastrales sont dans le décor, elles ont été fixées dans les années 70 et elles sont devenues complètement obsolètes. Dans les années 70, les immeubles des centre-villes étaient super vieillots alors que les immeubles en périphérie étaient tout neufs, ils venaient de sortir de terre avec tout le confort moderne. Les valeurs locatives ont été fixées dans ce contexte (centre-ville miteux, périphérie au top), sauf que depuis 1970 le contexte a beaucoup évolué : dans les centres-villes, les immeubles ont été rénovés, ils s’achètent et se louent très chers alors qu’aux périphéries des villes, les immeubles qui étaient tout neufs il y a 50-60 ans se sont dégradés. 

Et cela provoque une situation inéquitable aujourd’hui : selon la DGFIP, à Paris, le montant de la taxe foncière par logement est compris en moyenne entre 633 et 706 euros alors que dans les Yvelines, l’Essonne, la Seine-saint-Denis et le Val-de-Marne, la taxe foncière est supérieure à 1.123 euros (ça fait 400-500 euros de différence). D’accord, c’est une moyenne, ça mélange les appartements et les maisons, ça mélange toutes les superficies, mais bon ça démontre bien qu’il y a une incohérence : je vous rappelle qu’à Paris, le mètre carré est à plus de 10.000 euros et il faut sortir 1.000 euros pour louer un studio.

L’objectif de cette réforme, c’est donc d’harmoniser les valeurs locatives cadastrales, de les rendre cohérentes avec la réalité. Comment ça va se passer ? En 2023, le fisc va collecter les informations sur les loyers réels pratiqués par les bailleurs (on va se fonder sur les loyers réels pour fixer les valeurs locatives). Concrètement, ce sont les bailleurs qui vont devoir déclarer ces informations. 2024 et 2025, on analyse les données et on fixe de nouvelles valeurs locatives cadastrales et 2026, la réforme devrait entrer en vigueur.

Et on peut déjà pressentir qui va gagner et qui va perdre. 1ère prévision : les logements anciens vont voir leur valeur locative augmenter : + 15 % pour les logements construits avant 1950, + 20 % pour les logements construits avant 1920. En revanche, les logements construits entre 1960 et 1970 baisseront (baisseraient soyons prudents) de 16 % en moyenne. 

Autre prévision : la réforme devrait défavoriser les grands logements. Si vous avez un 100 mètres carré haussmannien, il y a de grandes chances que vous payez plus à partir de 2026… sauf sauf si la réforme tombe à l’eau. La révision des valeurs locatives cadastrales, ça fait des décennies qu’on essaye, à chaque fois ça rate… Donc, propriétaires des centre-villes, priez pour que ça plante ! Et pour les autres, ne vous réjouissez pas trop vite parce que vu l’évolution de l’inflation et des taux d’imposition dans de nombreuses communes, même si la réforme passe, vous allez gagner des miettes.

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