LMNP : fiscalité, avantages, inconvénients

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 14 décembre 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Vous êtes un particulier, vous mettez en location un logement meublé : vous devenez loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Un statut qui vous permet de réduire votre base imposable, donc vos impôts. Explication pour optimiser votre fiscalité immobilière.

Il faut être un particulier investisseur pour bénéficier du statut de LMNP.
Il faut être un particulier investisseur pour bénéficier du statut de LMNP. © Mixetto/GettyImages

Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP, c'est un régime fiscal qui s'applique aux particuliers qui mettent un logement meublé en location. Ce statut LMNP offre de gros avantages en matière d'imposition. Comment ça marche ? Lorsque vous déclarez les loyers, vous choisissez entre le régime forfaitaire et le régime réel du LMNP. Avec le premier, seule la moitié des loyers est imposable. Si vous optez pour la deuxième solution (le régime réel), vous diminuez, sur votre déclaration de revenus, le montant des loyers via un mécanisme de déductions de charges et d’amortissements, ce qui réduit votre base imposable donc vos impôts.

Comment faire du LMNP ?

Pour bénéficier de ce statut LMNP, vous devez respecter certaines conditions. Elles tiennent à l'ameublement du logement (il faut des meubles pour louer en meublé), au bail, mais aussi au montant des loyers perçus et à leur proportion dans vos revenus globaux. Des éléments à connaître notamment au moment de votre déclaration d'impôts. Car si vous louez en meublé et que vous ne respectez pas les règles du LMNP, vous risquez un redressement fiscal. Ce dossier vous donne les clés pour comprendre ce statut et savoir comment en profiter lorsque vous louez un bien meublé.

Loueur en meublé non professionnel : quelle fiscalité ?

Vous souhaitez investir en LMNP ? La première condition à remplir, c'est d'être un particulier investisseur, ce statut n'étant pas ouvert aux investisseurs professionnels. Dans la mesure ou vous fournissez un service - les meubles - le fisc vous considère comme un entrepreneur. Les revenus que vous tirez de votre activité de location meublée doivent être dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Dès lors, votre imposition varie en fonction du montant de loyers perçus et de leur part dans vos revenus globaux.

Micro-Bic : 50 ou 71 % d'abattement ?

Si les recettes issues de votre activité de location sont inférieures à 72 600 € par an, vous relevez automatiquement du régime forfaitaire du LMNP : le micro-Bic. Avec lui, vous appliquez sur les loyers un abattement forfaitaire de 50 % si vous louez meublé un bien classique. Pour un deux-pièces loué 12 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 6 000 €. Pour les meublés de tourisme comme les gîtes ruraux, l'abattement micro-Bic sur les loyers monte à 71 %. Dans ce cas, seuls 29 % des loyers sont soumis à l'impôt. Si les revenus tirés de votre meublé de tourisme s'établissent à 50 000 € par an, vous serez imposé sur 14 500 € grâce au micro-Bic. Attention : pour bénéficier de l'abattement de 71 % en meublé de tourisme, vos loyers ne doivent pas dépasser 176 200 €.

LMNP : comment fonctionne le régime réel ?

L'autre option fiscale pour un investissement en LMNP, c'est le régime réel. Il s'applique automatiquement et obligatoirement si vos recettes issues de la location meublée dépassent 72 000 € par an (176 200 € pour les meublés de tourisme). Mais vous pouvez prendre cette option auprès du fisc si les loyers sont inférieurs. Avec ce régime réel, vous déduisez de vos loyers toute une série de charges locatives et vous appliquez des amortissements. Ce double mécanisme vous permet de réduire l'imposition sur les loyers tirés de votre activité de loueur en meublé non professionnel.

LMNP : quels sont les avantages du régime réel ?

Les charges déductibles, dans le cadre du régime réel, ne sont pas précisément listées. Elles doivent simplement avoir un rapport avec la location meublée. Il s'agit notamment des intérêts d'emprunt, de l'assurance du crédit, de la taxe foncière, des travaux, frais de syndic et de gestion, etc. La première année, vous pouvez déduire les frais de notaire liés à l'achat du bien de vos revenus locatifs. Ces charges locatives, une fois déduites, réduisent votre base imposable donc votre imposition. Un exemple volontairement simplifié : vous louez en meublé un logement d'une valeur de 200 000 € pour un loyer de 600 € par mois, soit 7 200 € par an de recettes annuelles. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2 700 € d'intérêts d'emprunt plus 1 000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3 500 €. C'est sur cette somme que vous serez imposé, pas sur 7 200 €.

Comment réduire vos impôts avec les amortissements ?

En plus de la déduction des charges, le régime réel du LMNP vous permet de pratiquer des amortissements. C'est la possibilité de déduire des loyers une partie du prix du logement. Par exemple, vous appliquez un taux d'amortissement de 2 % sur le prix, soit 4 000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 600 €, soit 7 200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4 000 € de vos 7 200 €. Vous êtes donc imposé sur 3 200 €. Rappelons que nos exemples sont volontairement simplifiés. En réalité, c'est le mécanisme des amortissements par composants qui s'applique. Un pourcentage d'amortissement déductible est déterminé en fonction de chaque élément du bien (terrain, toiture, murs, meubles, etc.) et de leur durée d'utilisation. Un système complexe pour les néophytes. Mieux vaut se faire assister par un expert-comptable pour éviter les erreurs sur la déclaration fiscale.

Déduction des charges et amortissement : quelle défiscalisation ?

Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, un déficit apparaît. Il est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant que ce déficit existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont alors stockés sans limitation de durée. En d'autres termes, vous commencez par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois le déficit lié aux charges absorbé, vous amortissez. Ce système vous permet de baisser vos recettes locatives pendant des années. Dans certains cas, ces mêmes recettes locatives peuvent échapper à l'impôt en toute légalité pendant vingt à vingt-cinq ans. Un bon plan pour se constituer une rente défiscalisée sur le long terme !

Pour en savoir plus, voir Location meublée : quelle fiscalité ?

Régime forfaitaire ou régime réel du LMNP : comment choisir ?

Pour un contribuable investisseur en LMNP, le régime forfaitaire offre l'avantage de la simplicité. Vous remplissez votre déclaration et vous bénéficiez de l'abattement sur les loyers. Mais prenez soin de calculer le montant de vos charges à déduire si vous percevez moins de 72 600 € de loyers par an. Si ces montants de charges sont supérieures à l'abattement forfaitaire, vous avez sans doute intérêt à passer au régime réel. N'oubliez pas d'intégrer les amortissements dans vos calculs. Si vos loyers sont supérieurs à 72 600 €, la question ne se pose pas puisque vous relevez automatiquement du régime réel. Pour faire les bons comptes, n'hésitez pas à vous faire aider par un spécialiste (expert-comptable par exemple). A noter : l'Agence nationale d'information sur le logement propose sur son site un simulateur d'investissement locatif qui permet de cerner les tenants et les aboutissants de chaque régime fiscal, statut LMNP compris. (infos sur www.anil.org).

Résidences services en LMNP : comment ça marche ?

Dans le neuf, les investissements locatifs en résidences services (résidences pour étudiants, pour seniors, pour touristes, etc.) se placent sous le statut du loueur en meublé non professionnel au régime réel. En appliquant les déductions de charges et les amortissements, vos loyers sont fiscalement parlant ramenés à zéro et échappent à l'impôt en toute légalité. Autre atout : vous récupérez la TVA versée lors de l'acquisition du bien immobilier. En d'autres termes, il s'agit d'un achat hors taxes. Rappelons qu'avec les résidences services, vous signez un contrat classique de vente en l'état futur d'achèvement avec le promoteur et un bail commercial avec l'exploitant qui ainsi devient votre locataire (c'est ce qui justifie la récupération de la TVA). L'exploitant gère le bien et vous reverse les loyers qu'il encaisse de la part des seniors, des touristes ou des étudiants qui occupent les logements.

LMNP : c'est quoi, le dispositif Censi-Bouvard ?

Les investisseurs en LMNP qui se tournent vers les résidences services peuvent bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard. Avec lui, le fisc vous verse directement 11 % du prix du logement sur neuf ans, par neuvièmes, l'avantage étant calculé sur un plafond d'investissement de 300 000 €. Si vous achetez un studio dans une résidence étudiante pour 140 000 €, vous percevez, au titre du Censi-Bouvard, 1 711 € par an pendant neuf ans. Autre atout : vous récupérez la TVA versée lors de l'achat, comme en résidences services classiques. Attention : d'un point de vue fiscal, le Censi-Bouvard est considéré comme un amortissement accéléré. Si vous pouvez déduire les charges des loyers, les amortissements classiques ne sont pas applicables. Vous pouvez vous retrouver fiscalisé après la période de déduction des charges, alors que le but, c'est de payer moins d'impôts. Ce débat n'est plus d'actualité en 2023, le Censi-Bouvard s'arrêtant le 31 décembre 2022.

Impôts : comment déclarer les revenus d'une location meublée à l'année ?

Si vous êtes au régime forfaitaire, les formalités sont simples. Sur votre déclaration d'impôt sur le revenu, vous remplissez la case 5ND "revenus des locations meublées non professionnelles" de la déclaration des revenus complémentaires n° 2042 C PRO, comme le précise le service des impôts (www.impots.gouv.fr). C'est le fisc qui calcule l'abattement pour fixer la somme imposable. Si vous avez perçu 20 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 10 000 € avec le régime réel. Si vous vous situez dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, le montant de votre impôt sur ces loyers sera de 3 000 €.

Imposition au régime réel : comment ça marche ?

Commencez par dresser la liste des charges déductibles. Puis calculez les amortissements. En d'autres termes, vous devez établir un vrai plan comptable. Ensuite, il vous faut remplir les déclarations n° 2031 et 2033. Doivent y figurer un bilan complet, un tableau des immobilisations et des amortissements ainsi qu'une liste des provisions. Au regard de la complexité de cette déclaration, le recours à un expert-comptable est indispensable. Les honoraires de ce spécialiste font partie des charges déductibles.

Quelles cotisations sociales en LMNP ?

En régime forfaitaire comme en régime réel, vos recettes locatives sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,5 %. « Ce taux s'applique au revenu net c'est-à-dire les recettes nettes d'abattement si vous relevez d'un régime forfaitaire ( micro-foncier ou micro-entreprise) ou les recettes nettes de charges si vous relevez d'un régime réel », précise le service des impôts.

LMNP : comment remplir le formulaire POi ?

Vous louez en meublé pour la première fois ? Vous devez vous immatriculer et par conséquent remplir le formulaire POi (Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante). Ce formulaire Cerfa porte le numéro 11921*07. Vous devez le déposer au greffe du tribunal de commerce dans les quinze jours qui suivent la mise en location. Vous recevez ensuite un numéro SIRET qui devra figurer dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. Ce formulaire POi est important : c'est dans sa case 11 que vous choisissez entre le régime forfaitaire et le régime réel du LMNP.

LMNP ou LMP, quelle différence ?

Cet article traite de la location meublée non professionnelle. Mais il existe un autre statut, réservé aux investisseurs professionnels : le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP. Ce qui le différencie du LMNP ? Les éventuels déficits issus de l'activité de location sont imputables sur les revenus globaux (et pas sur les loyers comme en LMNP) sans limitation de durée. Vous pouvez amortir pour réduire ou ramener le bénéfice à) zéro et ainsi baisser voir annuler votre imposition. La vente des biens mis en location meublée relève des plus-values professionnelles, un régime plus avantageux que celui des plus-values immobilières classiques. Enfin, les biens loués en meublé peuvent sortir de l'assiette de calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la location constitue votre activité principale.

La location en LMNP : comment ça marche ?

Tous les biens à usage d'habitation sont éligibles au statut LMNP, qu'il s'agisse de maison, d'appartement, de neuf ou d'ancien. Mais attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas pour que le logement soit légalement considéré comme meublé. Ce dernier doit être prêt à habiter et le locataire doit pouvoir s'y installer, y vivre et y manger. La liste des meubles est précisément détaillée par l'Etat (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

Pour en savoir plus, voir notre dossier : Quels meubles pour une location meublée ?

Location meublée : comment choisir le locataire ?

Vous choisissez le locataire comme en location vide classique. Le loyer ne dépassera pas le tiers de ses revenus pour qu'il garde du reste à vivre. Important : le bail en location meublé est conclu pour une durée d'un an voire de neuf mois s'il s'agit d'un bail mobilité. Pour donner congé, vous devez respecter un préavis de trois mois avant la date d'échéance du contrat de location (un mois si c'est le locataire qui donne congé). Le loyer est le plus souvent un peu plus élevé qu'en location vide puisque vous fournissez les meubles. Notez par ailleurs que le LMNP est concerné par l'encadrement des loyers dans les villes concernées par cette mesure.

LMNP : et les niches fiscales ?

Le statut LMNP, au forfait ou au réel, n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Et vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime. Autre particularité : contrairement à certains avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, le Denormandie ou Loc'Avantages, vous n'avez pas besoin de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire pour bénéficier du statut LMNP.

Comment choisir le logement en location meublée ?

Rappelons que tous les logements sont éligibles au LMNP pour peu qu'ils soient meublés. Dans l'ancien, les studios sont bien adaptés à la location aux étudiants ou aux cadres en mobilité. Dans les métropoles, il existe aussi une demande de grands appartements, voire de maisons meublées. Ces logements accueillent des familles de salariés temporairement mutés, ou encore d'étrangers qui viennent passer du temps en France pour leur activité professionnelle. Dans tous les cas, adaptez le logement à la cible de locataire et respectez la règle d'or de l'immobilier : choisissez un bon emplacement.


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