Comment investir dans l'immobilier ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 23 février 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Vous voulez investir dans l'immobilier et vous connaissez mal ce placement ? De la stratégie à la rentabilité en passant par le choix du logement, le financement et la gestion, ce dossier vous donne toutes les infos et tous les conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire bailleur.

Les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais il y a plus de turnover.
Les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais il y a plus de turnover. © fizkes/GettyImages

Acheter un logement et le mettre en location : c'est le principe de l'investissement locatif. Un placement qui permet de bâtir un patrimoine durable, d'encaisser une rente sous forme de loyers, de sécuriser la famille, de transmettre un bien immobilier aux enfants, de dégager une plus-value à la revente... Si les avantages de l'immobilier locatif sont nombreux, cette opération ne doit jamais pas s'improviser. C'est une affaire sérieuse, qui impacte vos finances, votre fiscalité et votre patrimoine. Ce dossier détaille le parcours du primo-investisseur et vous donne de nombreux conseils et solutions pour éviter les mauvaises surprises.

L'investissement locatif, c'est quoi ?

Cette question peut paraître saugrenue. Et pourtant... Il faut en effet rappeler que l'investissement locatif, c'est une opération patrimoniale qui repose sur un actif réel et tangible, à savoir l'immobilier. Votre priorité, c'est d'acheter un logement de qualité sur un bon emplacement pour sécuriser le versement des loyers. Ceux qui ne visent que l'aspect financier, la rentabilité à tout prix et les avantages fiscaux prennent de gros risques et trouvent souvent de mauvaises solutions. On n’achète pas de la pierre comme des actions ou des cryptomonnaies. L’idée, c’est de bâtir un capital, de préparer la retraite ou encore de transmettre aux enfants. 

Comment se lancer dans l'immobilier quand on est débutant ?

La priorité quand on investit pour la première fois : ne pas se lancer tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir déboires et déconvenues (difficultés pour louer, perte de rendement, problèmes pour rembourser le crédit, absence de plus-value à la revente, etc.). Votre première démarche : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative ou encore le montant de travaux éventuels à réaliser. N’hésitez pas à explorer notre site : il regorge d’informations !

Un investissement immo bien ciblé

C’est décidé, vous vous lancez ? Commencez par dresser votre bilan patrimonial. Faites le point sur ce que vous détenez déjà, sur vos moyens financiers, votre apport personnel, votre fiscalité. En fonction de ce bilan, définissez vos objectifs. L'objectif, c'est de savoir ce que vous comptez faire en investissant dans l'immobilier locatif. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement ni la même adresse que si vous désirez loger vos enfants.

N'oubliez pas les aspects patrimoniaux

Vous passerez les dispositifs fiscaux au crible, qu'il s'agisse de location vide ou de location meublée, d'immobilier neuf ou ancien. Penchez-vous sur le régime juridique de l'achat si vous investissez en couple. N'oubliez pas les questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants. Votre notaire saura vous conseiller pour vous éviter les mauvaises surprises et trouver les bonnes solutions. 

Placement immobilier : faites un business plan

Établissez un business plan. Dans ce document, vous détaillerez vos objectifs, les moyens que cous comptez y consacrer, le ou les biens immobiliers que vous allez acheter et son prix, une évaluation de la demande locative, du loyer et du rendement locatif, les flux financiers (travaux, taxes, avantages fiscaux, valeur envisagée à la revente, etc.), votre apport personnel, etc. Avec ce business plan, vous maîtriserez les tenants et les aboutissants de l’opération. Vous le présenterez à la banque lorsque vous négocierez le crédit. Elle constatera que vous investissez en connaissance de cause, ce qui va la rassurer. De quoi faciliter l'obtention de votre financement. 

Comment investir dans l'immobilier ?

On l’a dit : réaliser un placement immobilier, c'est se poser les bonnes questions pour définir les bons objectifs et la bonne stratégie : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d'ici quelques années pour en faire votre future résidence principale, par exemple au moment de la retraite ? Allez-vous le revendre pour créer du capital voire encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d'y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?

Comment cibler votre investissement locatif ?

C'est en fonction des réponses que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l'emplacement et le type de logement. Si vous misez sur la perception de loyers dont sur la rente, par exemple, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire. Si vous optez pour une stratégie défensive, vous achèterez dans une ville très prisée, donc chère, avec un faible rendement locatif. Lequel sera compensé par la sécurité patrimoniale. Dans ces secteurs, la pierre résiste mieux aux retournements du marché immobilier.

Immobilier : bien placé, c'est obligé

Quels que soient votre stratégie et vos objectifs, vous devez choisir un bon emplacement. Les locataires préfèrent les quartiers agréables et surtout bien desservis par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value. Bref, choisissez un marché immobilier porteur.

Où investir dans l'immobilier ?

Pour bien choisir l'adresse de votre investissement locatif, faites comme si c'était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c'était vous le locataire. On l'a dit, vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus soit pour un appartement en centre-ville, mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Immobilier locatif : pensez toujours à la revente

N’oubliez jamais la revente. Lorsque vous remettrez votre investissement sur le marché, il devra trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une adresse de qualité. En jargon immobilier, cela s'appelle la profondeur du marché et c'est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n'a rien d'évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre. Surtout en cas de retournement du marché immobilier.

Visitez le quartier avant d'investir

Important : rendez-vous toujours sur place pour vous assurer des qualités de l'emplacement. Ne vous contentez pas de consulter des plans et des photos sur Internet. Visiter le quartier physiquement permet de voir s'il est agréable, si les équipements collectifs ou les espaces verts sont bien présents... Un tour à la mairie (ou sur son site web) pour découvrir les projets d'urbanisme est toujours utile pour connaître le devenir de l'adresse que vous convoitez. 

Achat immobilier : où faire son investissement locatif ?

Les adresses ne manquent pas pour investir dans l’immobilier. Alors veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande locative est bien réelle. L'Île-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières, les secteurs dynamiques sur le plan économique vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant un bon rendement locatif. 

Marché immobilier : menez l’enquête !  

Explorez le marché locatif. Dans certains quartiers où beaucoup de logements neufs ont été bâtis, l'offre de T2 ou de T3 (les biens immobiliers préférés des investisseurs) peut être supérieure à la demande. De même, certaines communes sont pénalisées par un fort taux de logements vacants. Ce qui signifie que la demande locative y est faible. Sur ce dernier point, vous pouvez vous baser sur le comparateur de territoires de l'Insee. Renseignez-vous sur le niveau et l'évolution des loyers. Jetez un œil sur l'immobilier de bureau ou les zones d'activité, qui drainent des salariés et donc des locataires potentiels. 

Immobilier : dans quel logement investir ?

Principe de base de l'investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Une règle qui a un impact sur le choix du logement. Ainsi, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais avec ces biens, vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires. La durée de location sera plus courte. À la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes, ce qui va entraîner des charges, donc des dépenses supplémentaires. 

Grandes surfaces : davantage de sécurité locative ?

Pour les grandes surfaces, c'est l'inverse. Leur rendement locatif est plus bas, le risque étant moins élevé. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ces biens. La durée de location est plus longue, diminuant la vacance. Et ces familles portent une attention toute particulière à l'entretien de leur habitation, ce qui réduit les frais pour le propriétaire bailleur. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Ce sont d'ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.

Investissement : quel appartement pour quels locataires ?

Raisonnez également en fonction de votre cible de locataire. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Un deux-pièces ou un trois-pièces conviendront à un jeune couple. Dans tous les cas, vous choisirez une adresse qui cadre avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, on l'a dit, la proximité des crèches, des écoles, mais aussi des espaces verts est la bienvenue. Pour un étudiant, vous pouvez opter pour un studio proche du campus ou sur une petite surface en centre-ville, les étudiants appréciant ces adresses pour leurs services et leur animation.

DPE : attention à la performance énergétique ! 

Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les biens immobiliers classés G sur le diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des biens classés F, une échéance portée à 2034 pour les logements E. Si vous vous tournez vers ce type de logement, vérifiez absolument s'il sera possible de réaliser les travaux, notamment en copropriété. Le plus sécurisant, c'est de choisir des maisons ou des appartements classés A, B, C ou D. Le neuf est forcément catégorisé A ou B.

Si vous achetez un logement mal classé sur le DPE, vous bénéficiez sans doute d'une décote sur le prix d'achat. Mais vous devrez ajouter à votre business plan le programme des travaux et le budget qui leur sera consacré. C’est important parce que la banque va vous demander ces éléments. Si vous ne les fournissez pas, votre dossier de crédit a de fortes chances d’être rejeté.

Immobilier locatif : neuf ou ancien ?

Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l'ancien. Le prix d'achat du premier est en général 20 à 30 % plus cher à celui du second. Mais en termes de loyers, la différence n'est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l'ancien. Un écueil compensé par d'importants avantages fiscaux comme le dispositif Pinel. Ce dernier vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63 000 € maximum et par des charges moins élevées.

Ancien et passoires thermiques

Dans l’ancien, on l’a dit, attention aux travaux de rénovation à effectuer pour les biens immobiliers classés G ou F sur le DPE (les passoires thermiques). Veillez aussi au confort des locataires en proposant un logement confortable et en très bon état. Si le logement possède un espace extérieur (balcon par exemple), vous marquerez des points chez les candidats locataires. Notez qu’en général, l’offre de logements anciens, notamment en collectif, est plus importante en centre-ville, le neuf étant souvent bâti en périphérie pour des questions de disponibilités foncières.

Immobilier : les investissements alternatifs

Vous pouvez vous pencher sur des placements alternatifs comme les biens à rénover, les places de parking, les garages, voire les murs de boutique ou le crowdfunding immobilier. Autre option : investir dans un logement déjà occupé. Vous bénéficierez d’une décote sur le prix d'achat et de loyers versés immédiatement, le locataire étant déjà dans les lieux.

Quel montant pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier, c’est évidemment une question de budget et de prix d'achat. Si vous disposez de petits moyens, vous investirez dans une chambre de bonne de plus de 9 mètres carrés et 20 mètres cubes, (c'est le minimum obligatoire pour respecter la loi sur le logement décent) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux-pièces. Pour les investisseurs les mieux lotis, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible d'acheter plusieurs bien immobiliers, de mixer les surfaces, le neuf et l'ancien, la location vide et la location meublée, etc.

Comment investir dans l'immobilier avec un petit budget ? 

La question est très souvent posée : est-il possible d’investir dans l’immobilier avec peu de moyens ? La réponse est… multiple. Si vous payez cash, 80 000 € pourraient suffire si vous jetez votre dévolu sur un petit studio correctement placé dans une métropole régionale comme Montpellier. Vous pourrez trouver des biens moins chers et sans doute plus grand dans des villes moyennes. Mais gardez en tête qu’il faut choisir une adresse porteuse, avec une demande locative réelle et une vraie profondeur de marché pour faciliter la revente le moment venu.

Comment investir dans l'immobilier avec 1 000 € ? 

L’autre option pour financer votre investissement locatif, c’est le crédit immobilier. Il fait effet de levier et vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. Surtout, l’emprunt élargit vos possibilités tant en termes de surface que d’adresse. Avec une mensualité de 1 000 €, par exemple, vous empruntez 146 842 € à 2,80 % bruts sur quinze ans… Autre façon de voir les choses : pour un capital de 80 000 €, et un prêt à 2,80 % bruts sur quinze ans, le coût de la mensualité se chiffre à 545 €. De ce point de vue, il est possible d’investir avec un budget mensuel de moins de 600 €.

Quel salaire pour investir dans l'immobilier ? 

Si vous payez votre investissement cash, la question du salaire nécessaire pour investir ne se pose pas (vous disposez des fonds nécessaires). Mais vos revenus comptent forcément si vous investissez à crédit. Dans cette optique, vous devrez avant tout prendre en considération votre taux d’effort. Il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus en intégrant toutes vos recettes et toutes vos dépenses dans le calcul. Si vous gagnez 4 000 € nets mensuels et que vos autres emprunts sont payés, vous pourrez consacrer au maximum 1 400 € par mois à votre investissement (35 % de 4 000). Mais si vos autres crédits comptent pour 1 000 € par mois, la mensualité dédiée à votre placement immobilier tombera à 400 €. Vous l’aurez compris : si le salaire est important, le taux d’effort l’est tout autant.

Combien pouvez-vous emprunter en juin 2024 ?

Investissement locatif : tout savoir sur le financement

On l’a vu : le crédit immobilier, c’est un bon moyen de financer un investissement locatif car il fait effet de levier. Mais combien emprunter ? La réponse tient à votre taux d’effort, qui, rappelons-le, doit rester en dessous de 35 % de vos revenus. Pour le calculer, et donc fixer le montant que vous pouvez consacrer à votre investissement, les banques appliquent un raisonnement dit « toutes charges ». Si vous gagnez 5 000 € par mois, la banque va ajouter à ces revenus 70 % du loyer. Puis elle va calculer votre taux d'effort global en tenant compte de vos autres charges (crédit de la résidence principale inclus).

Crédit investisseur : éléments de calcul

Cet exemple volontairement simplifié permet de mieux comprendre le mode de calcul « toutes charges » appliqué par les banques. Vous gagnez 5 000 € par mois. Si le loyer de votre bien immobilier s’établit à 600 € par mois, ce calcul va porter sur 5 420 € (70 % du loyer plus vos revenus). 35 % de cette somme représentent 1 897 €. Si la mensualité de crédit de votre résidence principale s'élève à 1 000 €, vous ne pourrez pas consacrer plus de 897 € par mois au crédit qui finance votre investissement.

Investissement locatif : avec ou sans apport ?

Au-delà du taux d’effort, vous devez disposer d'un apport personnel au moins égal à 10 % du montant du projet sans compter les frais annexes (droits de mutation notamment). Sans ces fonds propres, la banque, sauf exception, refusera votre demande de financement. Si vous augmentez l’apport, vous emprunterez moins sur une durée plus courte, ce qui fera baisser votre taux d’intérêt (la banque considérera votre projet comme moins risqué). Surtout, vous diminuerez votre taux d’effort. De qui rester en dessous du plafond de 35 %. En revanche, l'effet de levier du crédit sera un peu moins important. 

Peut-on investir dans l'immobilier sans argent ?

 Investir sans argent, c'est investir sans apport personnel. Or, on l'a vu, les banques exigent au moins 10 % de fonds propres pour vous accorder votre emprunt. Les crédits à 100 % (l'apport couvre les droits de mutation) sont très difficiles à obtenir, sauf à disposer d'un patrimoine qui viendra en garantie. Et les crédits à 110 %, qui financent le bien immobilier, les droits de mutation (le vrai nom des frais de notaire) et les autres frais annexes ne sont plus distribués car considérés comme trop risqués par les banques. 

Pas de crédit sans épargne résiduelle !

Les établissements bancaires vous demanderont de garder une épargne résiduelle qui sert marge de manœuvre financière. Cette somme, variable selon les banques, vous permettra de faire face à des travaux, à des réparations, mais aussi de continuer à rembourser votre crédit en cas de vacance locative voire de loyers impayés. Notez par ailleurs que certaines banques ne prêtent pas aux investisseurs, d'autres ne financeront votre projet que si vous avez remboursé votre résidence principale.

Crédit investisseur : comment choisir la bonne durée ?

L’allongement de la durée peut faciliter l’obtention de votre prêt. Pour un même capital emprunté, une durée plus longue fait baisser la mensualité. Ce qui peut vous aider à rester en dessous du plafond des 35 % de taux d’effort. Reste que les effets de cette option sont limités. Explication : les banques plafonnent la durée des crédits investisseurs à vingt ans, contre vingt-cinq ans pour la résidence principale. Notez toutefois qu’avec un crédit plus long, les intérêts sont plus élevés, ce qui va optimiser votre fiscalité. Car c’est là un autre atout du financement par le crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers !

Financement : quelles déductions fiscales ?

En général, le taux des prêts investisseurs est plus élevé de 0,10 à 0,20 % à celui des emprunts pour résidence principale. Mais vous disposez d’un gros avantage : les intérêts du crédit qui finance votre investissement sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu'en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux.

Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Rencontrez la banque avant d’investir

Consultez votre banque pour connaître ses conditions concernant l'investissement locatif. Penchez-vous sur les autres aspects du crédit comme l’assurance décès invalidité ou la garantie (hypothèque ou caution). Vous pouvez recourir aux services d'un courtier pour découvrir la politique et les critères de prêt d'autres établissements bancaires, sachant que certains sont plus souples que d'autres sur les conditions des crédits immobiliers dédiés à l’investissement locatif. Courtier ou banque, faites réaliser des simulations AVANT de lancer votre projet. Ces simulations doivent tabler sur des hypothèses raisonnables en termes d’évolution des loyers comme des prix. 

Investissement immobilier : louer vide ou meublé ?

Louer vide ou meublé, c'est l'une des principales questions que se posent les candidats à l'investissement immobilier. Ce qu'il faut retenir : la location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur, mais son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Cette dernière bénéficie par ailleurs d'une fiscalité plus favorable, mais plus complexe.

Les principes de la location vide

Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de trois ans. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation professionnelle subie, perte d'emploi, etc.).

Quelle fiscalité pour la location vide ?

Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : régime microfoncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € et régime réel au-delà de 15 000 €. Avec le microfoncier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (si vous percevez 100 e de loyers, vous êtes imposé sur 70 €). Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d'imposition. Dans les deux cas, vous versez des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %

Si vous enregistrez un déficit foncier (vos charges sont supérieures aux loyers), ce dernier s'impute sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700 € par an. Si vous faites des travaux, par exemple, vous déduisez leur montant de vos loyers lorsque vous les déclarez. Si un déficit apparaît, vous le reportez sur vos revenus globaux qui du coup baissent, ce qui diminue vos impôts.

Louer meublé, les grands principes

En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximum non renouvelables pour le bail mobilité). Le dépôt de garantie est d'un mois. Le logement doit être bel et bien meublé : une table et des chaises ne suffisent pas, le logement devant être immédiatement habitable.

Pour en savoir plus : la liste des meubles obligatoires en location meublée.

Location meublée : au forfait ou au réel ?

En meublé, vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Ce qui vous laisse deux options : le régime forfaitaire (vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition. Régime réel ou forfaitaire, là encore, vous payez des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Des avantages fiscaux à la pelle !

En vide comme en meublé, vous pouvez bénéficier de nombreux dispositifs fiscaux pour faire baisser vos impôts : Loc'Avantages (l'ancien Louer Abordable amélioré) qui vous accorde une réduction d'impôt qui sera plus importante si le loyer est inférieur au marché, le déficit foncier en location vide classique, le dispositif Pinel dans l’immobilier neuf et sa variante le Denormandie dans l'ancien réhabilité, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)... Rappelons que ces mécanismes doivent être considérés comme un bonus. L'investissement immobilier est un placement de long terme qui doit donner la priorité à la pierre (sélection d'un bon emplacement et d'un logement de qualité).

Investissement immobilier : choisir le locataire et fixer le loyer

En matière d'investissement immobilier, le locataire est primordial. Si vous ne louez pas, vous ne percevez pas de loyers et vous ne pouvez pas rembourser votre prêt ! Mais attention : pas question de le choisir au petit bonheur la chance. Vos objectifs : sécuriser la location en sélectionnant un locataire fiable et calculer un loyer qui permet de louer facilement tout en obtenant une bonne rentabilité.

Locataire : comment choisir ? 

Pour le trouver, vous pouvez passer une annonce. Les ressources du locataire devront être passées au crible. Vous lui demanderez de justifier ses revenus. Ces derniers devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. N'oubliez pas que votre locataire doit continuer à vivre une fois son dû acquitté ! Pour sécuriser la location, vous pouvez lui demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un tiers se portera alors garant du paiement des loyers. Autre option : la garantie Visale, qui couvre notamment les locataires de moins de trente ans.


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Calculer le loyer

Le loyer est fixé librement entre les parties, en location vide comme en location meublée. Notez que dans certaines villes comme Lille et Paris, le loyer est encadré. Pour évaluer le vôtre avant la mise en location, vous pouvez vous baser sur nos annonces immobilières pour des biens similaires. Restez raisonnable dans votre évaluation : vous trouverez plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez. Attention : dans certaines villes comme Paris, un dispositif d'encadrement des loyers est en vigueur.

Pour en savoir plus, voir notre dossier Propriétaire : comment fixer le loyer.

Évaluer les charges locatives

En tant que propriétaire, vous ne paierez que celles relatives à la possession du bien (gros travaux, etc.). Parmi ces charges figure la taxe foncière, un impôt dû par tous les propriétaires, y compris les investisseurs en locatif. Elle représente en moyenne deux mois de loyers et parfois plus dans certaines villes. Renseignez-vous auprès de votre vendeur dans l'ancien. Dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle sur les parts départementales et communales pendant deux ans. Notez que la taxe foncière est déductible des loyers en location vide comme en location meublée.

Comment gérer l'investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier, c’est choisir un logement, monter un financement, assurer la mise en location en trouvant un locataire… mais pas que. Une fois le bien acquis, vous devrez prendre sa gestion en charge. Et là, vous disposez de deux options : soit vous gérez en direct, soit vous faites appel à un intermédiaire.

Vous gérez vous-même votre logement

La gestion en direct n'a rien d'insurmontable, bien au contraire. Ce n'est pas un hasard si les deux tiers des bailleurs s'occupent eux-mêmes de leur logement. Dans ce cas, vous devez bien vous informer sur tous les aspects de l'investissement locatif (fixation et perception du loyer, choix du locataire, entretien, copropriété, fiscalité, etc.). Vous réalisez des économies puisque vous ne payez pas d'intermédiaire. Du coup, vous augmentez votre rentabilité.

Vous choisissez la gestion déléguée

Vous devrez être vigilant quant à la prestation fournie par le gestionnaire. Vous lirez le contrat proposé avec attention avant de signer pour connaître la portée de votre engagement, mais aussi les prestations et les garanties fournies par le professionnel. Le prix, à titre indicatif, varie de 3 à 12 % des loyers hors charges en fonction des services fournis, ce qui fait forcément diminuer le rendement locatif.

Pour en savoir plus, voir notre dossier sur la gestion locative.

Protégez-vous contre les impayés de loyers

Si vous souhaitez sécuriser davantage votre investissement locatif, souscrivez une assurance loyers impayés. Les primes sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Vous pouvez également opter pour la garantie Visale. Ces conseils sont valables pour la gestion en solo ou déléguée. Souscrivez une assurance propriétaire non-occupant. En cas de problème entre deux locations, vous serez couvert en responsabilité civile, mais aussi contre des sinistres. Notez que les primes sont fiscalement déductibles des revenus fonciers en vide et des recettes locatives en meublé. 

Investir dans l'immobilier : c'est rentable ? 

L’immobilier locatif, ça rapporte combien ? Pour le savoir, il faut se livrer à quelques calculs. Le rendement brut se détermine en divisant le loyer annuel par le prix du logement, le tout étant multiplié par cent.

Pour un bien de 250 000 € et un loyer annuel de 10 800 € (900 € par mois), le rendement locatif s’établit à 4,32 % (10 800 x 250 000/100). Pour obtenir le rendement net, il faut ajouter les dépenses (travaux, taxes, etc.) et les recettes (intérêts déductibles par exemple).

Une méthode simple pour déterminer le rendement net : vous vous basez sur neuf mois de loyers (on estime que toutes les charges représentent en moyenne trois mois de loyer). Dans ce cas, le rendement net passe à 3,24 %.

Rendement locatif : les bons arbitrages

D’une façon très générale, l’immobilier locatif rapporte entre 2 et 7 % nets, soit davantage que l'assurance-vie sur fonds en euros. Mais souvenez-vous que le rendement rémunère le risque. Donc, plus votre investissement est rentable, plus le risque est élevé. L’idée est alors de trouver le bon compromis en fonction de votre stratégie, mais aussi du type de bien et de la fiscalité. À titre d’exemple, la location meublée est un peu plus rentable que la location vide. Mais en meublé, le bail est plus court, ce qui augmente le risque (probabilité de vacance locative plus élevée).

À Paris, le rendement brut est souvent inférieur à 3 %. Un chiffre compensé par la grande sécurité de l’immobilier. Dans la capitale, le marché est ultra-tendu : vous trouvez facilement un locataire et les prix, sur le long terme (douze ans) ne baissent jamais, comme le prouvent les chiffres des notaires. En d’autres termes, vous avez davantage de chances de dégager une plus-value à la revente. Ce qui augmente la rentabilité en capital.

Quel est le placement immobilier le plus rentable ? 

En matière de rendement locatif, tout est question de stratégie pour réaliser de la défiscalisation immobilière. Si vous optez pour le neuf en défiscalisation loi Pinel, par exemple, votre rendement locatif tournera autour de 2 à 2,5 %. Logique : le neuf est plus cher que l’ancien et en Pinel, les loyers sont plafonnés et sont inférieurs d’environ 20 % aux loyers libres. Mais la réduction d’impôts et les loyers paieront environ un tiers du logement. Dans ce cas, la stratégie, c’est de constituer un capital à moindres frais.

Si vous souhaitez obtenir un rendement intéressant, vous pourrez choisir un studio ancien dans une ville aux prix bas. Cet investissement rapportera beaucoup, mais le risque de vacance locative voire de loyers impayés sera plus important. Il faut aussi noter que souvent, les villes aux prix bas appliquent une taxe foncière élevée, grevant ainsi le rendement locatif. Et ces secteurs sont plus sensibles aux soubresauts du marché, un point à considérer au moment de la revente. Bref, l’objectif, c’est de trouver le bon équilibre risque/rendement en fonction de votre stratégie.

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L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

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