Location vide : optimisez votre fiscalité

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En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, vous relèverez du micro-foncier ou du régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le second vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent diminuer vos impôts.

Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers

Vos loyers ne dépassent pas 15.000 € par an. Vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.

Les limites du micro-foncier. Avec ce mécanisme, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.

Revenus fonciers : réduisez vos charges avec le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui fait baisser votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 € par an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

Le mécanisme du régime réel. Vous calculez le montant de vos loyers annuels. C'est le revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez un certain nombre de dépenses. En voici une liste non exhaustive (pour en savoir plus, voir notre article Les revenus fonciers) :

  • les frais de gestion ;
  • les primes d'assurances loyers impayés ;
  • les réparations et l'entretien ;
  • les diagnostics ;
  • les travaux d'amélioration ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • certains impôts comme la taxe foncière.

Une fois les calculs effectués, deux situations peuvent se présenter. Si vous enregistrez un excédent (on parle de bénéfice foncier), les sommes en question relèvent de l'impôt sur le revenu. Si un déficit foncier apparaît, vous pouvez l'utiliser pour réduire votre fiscalité.

  • Vous dégagez un bénéfice. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts. Puis le fisc calcule votre imposition et vous demande de payer vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. En effet, les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et relèvent de ce système d'acompte.
  • Vous enregistrez un déficit. Plus précisément nommé déficit foncier, il est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Le surplus et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vous l'aurez donc compris : le déficit foncier diminue vos revenus imposables, donc vos impôts. Conseil : gardez les factures pour les présenter au fisc s'il le demande.

Vous percevez 6.000 € de loyers par an. Vous avez engagé 10.000 € de travaux. Vous dégagez un déficit foncier de 4.000 €. Vous l'imputez sur vos revenus globaux, qui baissent d'autant. Vous allégez vos impôts. Attention : l'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire. Pour en savoir plus, voir Le sort du résultat foncier.

Vous pouvez cumuler les déficits fonciers issus de plusieurs logements. Par exemple, si vous mettez plusieurs biens en location, vous pouvez faire baisser l'ensemble de vos revenus si l'un des biens en question fait l'objet de gros travaux. De la même manière, vous pouvez créer un déficit foncier avec un logement et pour un autre utiliser un mécanisme de défiscalisation comme le Cosse ancien ou le Denormandie (voir les articles suivants). Enfin, le mécanisme des déficits fonciers n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

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