Quelles sont les étapes pour vendre un bien ?

Marthe Gallois
Publié par Marthe Gallois
le 16 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Avec un peu d'organisation, réaliser soi-même la vente de son appartement ou sa maison est à la portée de chacun. Pour que votre vente immobilière se déroule le mieux possible, il est utile de connaître les étapes à parcourir, de la mise en vente à la signature définitive.

PAP vous offre tous les outils pour réussir la vente de votre logement.
PAP vous offre tous les outils pour réussir la vente de votre logement. © Ridofranz/GettyImages

1. Estimer votre bien au plus juste

Pour mettre son appartement ou sa maison en vente, il faut savoir à quel prix vous allez le proposer. Cela dépend de l'actualité immobilière du marché. Il est donc utile de se renseigner dès que possible, même si la vente de votre bien n'est encore qu'au stade du projet.

Il s'agit de bien fixer le prix, pas trop haut, mais pas trop bas non plus, pour que votre bien trouve sa juste place sur le marché. Sans être un expert du marché, il peut être utile d'avoir une certaine connaissance du marché local, c'est-à-dire de connaître les prix au mètre carré dans la localité où vous vendez votre bien.

💰 Comment fixer le prix de vente de son bien ?

L'un des moyens pour fixer le prix de vente de votre appartement ou de votre maison est de connaître les dernières ventes réalisées près de chez vous (types de biens, prix et délais de vente). C'est la première démarche à faire quand vous vendez votre bien de particulier à particulier sans avoir recours à une agence immobilière. Selon que vous vendez une maison ou un appartement, vous n'allez pas considérer les mêmes éléments :

  • pour une maison, vous prendrez en compte le bâtiment, les extérieurs et s'il y en a : terrain, cour, jardin, arbres et plantations, annexes, dépendances, piscine... 
  • pour un appartement, en plus du logement, vous regarderez l'immeuble, les espaces communs, les prestations proposées.

👉 Vous pouvez consulter notre carte des ventes régulièrement mise à jour en fonction de l'actualité immobilière des ventes, en retenant les ventes réalisées pour des biens similaires au vôtre. Mais les données de ventes réalisées ne suffisent pas à elles seules. Il faut également tenir compte des annonces de ventes immobilières en cours.

Combien vaut votre logement ?

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2. Rédiger une annonce efficace

Une bonne estimation de votre bien est indispensable, mais seule elle ne suffit pas à réaliser une vente immobilière. Il ne faut pas perdre de vue que vous n'êtes pas seul à vendre un bien : des biens similaires sont probablement proposés dans votre secteur. La façon dont vous allez présenter votre bien va jouer un rôle déterminant dans un contexte concurrentiel.

📝 Comment rédiger une bonne annonce sur notre site immobilier ?

Pour être efficace, votre annonce doit être précise, concise et fidèle à la réalité. L'annonce doit retenir l'attention de potentiels acquéreurs. N'évoquez que les points positifs de votre logement dans votre texte. Les informations essentielles sur le bien que vous vendez doivent être présentées d'entrée de jeu :

  • le type de bien : maison ou appartement ;
  • la ville où se situe le bien, le quartier ;
  • la surface ;
  • le prix ;
  • le descriptif du bien ;
  • la classe énergie.

📸 L'illustration de l'annonce est importante. Choisissez des photos claires et lumineuses qui mettent en valeur votre bien. Et retrouvez nos conseils pour prendre vos photos !


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

La visite virtuelle, un vrai plus pour valoriser votre logement

Mieux encore que les photos, vous pouvez opter pour la visite virtuelle : une nouvelle manière de présenter votre bien qui a vu le jour lors de la pandémie. Plus dynamique que les photos, elle permet aux internautes intéressés par votre annonce de s'inviter au cœur de votre logement. Ils peuvent circuler virtuellement dans votre appartement ou votre maison. Le « visiteur » a une vue beaucoup plus complète et peut s'arrêter sur la configuration de chaque pièce et en apprécier le détail. Il peut se rendre ainsi compte du potentiel de votre logement par rapport à ses attentes. Une fois convaincu, cela déclenche l'envie de visiter votre appartement ou votre maison pour de bon !

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 27 juin 2024 à 18h00

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier Vendre son bien immobilier :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : François Durupt, de PAP
Réservé aux particuliers

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
✔️ Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
✔️ Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
✔️ Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

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3. Préparer le dossier de vente

Que vous vendiez un appartement, une maison ou des annexes, vous avez une obligation d'information des acquéreurs. Elle commence dès la première prise de contact avec les potentiels acquéreurs. Pour ne pas être pris de cours par les questions ou les demandes de ces derniers, il est indispensable d'anticiper. Idéalement, dès les premières visites, assurez-vous d'avoir les informations et les documents indispensables à votre vente. Ceci vous permet de mettre en avant les atouts et de minimiser les faiblesses de votre bien.

Que comprend votre dossier de vente ?

Le dossier de vente comprend plusieurs types d'informations :

  • les coordonnées complètes du vendeur ;
  • un descriptif du bien et du quartier ;
  • les informations sur la copropriété : les charges attachées au bien que vous vendez, l'existence de travaux votés ou à voter et les montants payés ou à payer de charges et de travaux ;
  • les diagnostics pour la vente que vous pouvez mettre à disposition dès les premières visites, en particulier le DPE (diagnostic de performance énergétique), d'autant qu'il influe désormais sur la valeur de votre bien ;
  • le coût de la fiscalité locale pour le bien : le montant de la taxe foncière. Et si c'était votre résidence secondaire : le coût de la taxe d'habitation.

👉 Mettez-vous à la place de l'acheteur et imaginez les informations essentielles que vous souhaiteriez avoir avant de concrétiser votre achat d'un appartement ou d'une maison qui vous plairait. Les acquéreurs sont submergés d'informations et voient plusieurs biens à la suite, parfois dans la même journée. Facilitez-leur la tâche en leur remettant un dossier de visite qui aura l'avantage de leur fournir un support synthétique des informations essentielles. Ils pourront les étudier calmement. Et puis surtout, cela leur permet de garder votre bien en tête.

4. Mise en vente et organisation des visites

La visite a autant d'importance que le prix, l'annonce et le dossier de vente, car vous allez rencontrer le futur acheteur de votre logement. Les visiteurs pourront confronter l'idée qu'ils se sont faite de votre logement à la réalité. Même si votre annonce est complète et que les photos et/ou la visite virtuelle se sont montrées prometteuses, la visite physique est celle qui va faire basculer leur choix dans un sens ou dans un autre. Seront-ils déçus, auront-ils le coup de cœur ? Il s'agit donc pour le vendeur de :

  • bien préparer son logement (ménage, rangement, etc.) pour le mettre en valeur. Certains pourront aller jusqu'à recourir au home staging ;
  • préparer toutes les informations qui pourraient faire l'objet de questions ;
  • choisir des créneaux de visites où le bien sera le mieux mis en valeur ;
  • ne pas essayer d'escamoter les défauts du bien et de proposer si possible une solution.

❓ Que montrer en premier ?

La visite commence dès l'extérieur. Des extérieurs bien entretenus (façade, jardin, entrée, etc.) donnent la première impression et l'envie d'entrer dans le logement. Ceci est vrai que le bien à vendre soit une maison individuelle ou un appartement dans un immeuble.

Comment faire une visite ?

Une visite réussie vous donne plus de chance de séduire un acquéreur. L'idée est de déclencher une offre d'achat qui va aboutir à la vente de votre logement. À défaut d'une offre immédiate, la première visite pourrait donner lieu à une contre-visite.

5. Recevoir les offres d'achat

La finalité des visites est de convaincre les visiteurs d'acheter votre logement. Une visite réussie doit donc aboutir à une offre d'achat. S'il n'y a pas de formalisme imposé pour rédiger une offre d'achat, l'acheteur a toutefois intérêt à mettre toutes les chances de son côté en détaillant son offre pour permettre au vendeur de lui apporter une réponse favorable.

👉 Quant au vendeur, il va prendre le temps d'étudier les offres qu'il reçoit. Nous lui conseillons de ne pas accepter la première offre d'achat venue, car une acceptation l'engage à vendre le bien. Prenez le temps d'étudier les offres, de poser des questions sur le financement aux acheteurs.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

6. Quel notaire pour votre vente immobilière ?

Les vendeurs se posent souvent la question de savoir comment choisir son notaire. Faut-il avoir recours à son propre notaire, au notaire de l'acheteur ? En fait vous pouvez faire appel soit à un notaire commun à votre acheteur et à vous soit faire appel chacun au notaire de votre choix. Les frais de notaire ne varient pas, quelle que soit l'option choisie ! Si vous faites appel chacun à un notaire, les 2 notaires vont se partager les tâches à accomplir ainsi que la rémunération qui leur revient. Inutile, donc, de vous priver de l'assistance de votre notaire, même si votre acheteur a le sien !

🙋‍♀️ Vous n'êtes pas tenu de choisir un notaire établi dans la ville où est situé le bien à vendre. Car le choix du notaire n'est pas fonction de sa situation géographique.

7. Signer le compromis de vente

✅ Une fois l'offre de vente acceptée, vous allez devoir formaliser votre accord avec l'acheteur. Pour cela vous devez signer un avant-contrat chez le notaire contenant toutes les conditions auxquelles la vente immobilière se fera. C'est le notaire qui se charge de le rédiger intégralement, et de vérifier que toutes les pièces à annexer lui ont bien été transmises (dossiers de diagnostics techniques, pré-état daté et documents de la copropriété...).

Quelles étapes après le compromis de vente ?

La signature du compromis de vente ne marque pas la fin de la transaction. À ce stade, l'engagement est pris, mais vous ne pouvez pas être sûr que la vente va aboutir, car la vente peut être remise en cause si :

  • l'acheteur change d'avis et se rétracte dans les 10 jours ;
  • les conditions suspensives dont dépend la vente ne se réalisent pas, en particulier si l'acheteur n'obtient pas son prêt.

⏰ Combien de temps entre le compromis et la signature de l'acte de vente ?

Entre la signature du compromis et l'acte définitif de vente, il faut compter une moyenne de 3 mois : 10 jours de rétraction et environ 2 mois pour que l'acquéreur obtienne son prêt avant que la signature définitive ne puisse se faire. Une fois toutes ces étapes passées, ce sera le moment de signer l'acte de vente définitif et d'accomplir toutes les démarches qui en découlent.

🙋‍♀️ Il est possible de s'entendre avec son acheteur pour allonger ce délai si besoin. Il faut dans ce cas demander au notaire d'indiquer ce délai dans le compromis de vente.

8. Signer l'acte définitif de vente

Comme son nom l'indique, l'acte de vente définitif permet de clôturer définitivement la vente. Plusieurs actions vont se faire en simultané :

  • la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire ;
  • le transfert de propriété du logement ;
  • le paiement du prix ;
  • la remise des clefs à l'acheteur.

Quel impôt sur la plus-value dans une vente immobilière ?

Quand vous vendez un appartement ou une maison, vous êtes imposé si vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous vendez le bien plus cher que le prix auquel vous l'avez acheté. Mais vous échappez totalement à cet impôt si vous vendez votre résidence principale. Et il a plusieurs autres cas d'exception !

👉 Si le vendeur est exonéré de la plus-value, aucune déclaration n'est nécessaire. Devront simplement être précisés la nature, le motif de l’exonération ou de l'absence de taxation.

👉 Si vous êtes imposable, c'est le notaire qui fait le calcul pour déterminer le montant de l'impôt. Il doit en faire la déclaration et en prélever le montant sur le prix de la vente pour le reverser au Fisc. Le montant que le vendeur reçoit est donc net d'impôt. 

Pour savoir si vous réalisez une plus-value et calculer le montant de la taxation, vous pouvez utiliser la calculette de PAP.

Combien prend une agence immobilière pour une vente ?

Si vous avez eu recours à une agence immobilière, vous devez prendre en considération le coût qui sera déduit de votre prix de vente global. C'est le cas lorsque le mandat d'agence prévoit que les frais sont à la charge du vendeur.

Calculez le montant de la commission d'agence

Votre prix
de vente :

Tarif moyen
d'une agence :

Quand le notaire verse-t-il l'argent de la vente d'une maison ?

L'indemnité d'immobilisation versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente viendra en déduction du montant total dû pour la vente le jour de la signature de l'acte authentique. Le notaire ne prévoit la signature de l'acte de vente qu'à condition que le montant du prix de vente et des frais de notaire soit parvenu sur son compte. C'est lui qui procède au paiement par virement, en principe dès la signature de l'acte de vente.

Comment faire pour vendre une maison ou un appartement de particulier à particulier ?

Particulier à Particulier met à votre disposition tous les outils, les conseils afin que votre expérience de vente soit la plus simple possible. Plusieurs options vous sont proposées :

  • l'offre gratuite : l'annonce test ;
  • le pack annonce + assistance juridique ;
  • le coaching Immo.

🙋‍♀️ Si vous souhaitez des explications personnalisées sur cette formule de vente, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec un coach.

❓Quiz❓ Etes-vous prêt(e) à vendre votre logement ?

Pour le savoir, passez le test !

1 / 6
Pour fixer le prix de vente, il suffit de regarder le prix des biens comparables qui sont en vente

On fixe le prix de vente de son appartement ou de sa maison uniquement par comparaison avec les annonces de biens similaires en vente dans la même zone géographique.

VRAI FAUX

Pour estimer le juste prix de votre logement, il faut non seulement regarder les annonces de biens similaires proposés à la vente dans le même quartier ou la même ville, mais aussi et surtout les prix des dernières ventes réalisées à proximité. Pour compléter ces éléments, vous pouvez utiliser l'outil d'estimation gratuite de PAP :

Question suivante

2 / 6
Une bonne annonce doit être précise, concise, fidèle à la réalité et illustrée

Pour que votre annonce soit efficace, elle doit décrire précisément le bien vendu, être concise, fidèle à la réalité et illustrée (photos, visite virtuelle si possible)

VRAI FAUX

En effet, l'annonce doit permettre à l'acheteur de se faire une idée précise de votre appartement ou de votre maison en lisant la description qui doit être fidèle à la réalité. L'illustration est indispensable pour lui permettre de découvrir votre logement avec des photos claires et lumineuses. Et, si possible, avec la visite virtuelle qui permet aux acheteurs de découvrir et de circuler dans votre logement.

Question suivante

3 / 6
Il n'y a rien de spécial à faire pour préparer les visites

Il n'y a pas de préparatifs particuliers à effectuer par le vendeur avant de recevoir les personnes intéressées pour visiter son logement.

VRAI FAUX

Le vendeur a intérêt : à présenter le logement sous son meilleur jour : rangements et ménage pour une présentation soignée. Et à préparer tous les documents et les informations qui pourraient intéresser les visiteurs : le dossier de diagnostics techniques avec le DPE qui les renseigne sur sa consommation énergétique, le descriptif du bien et du quartier préparé par le vendeur, le montant des charges de copropriété et des travaux le cas échéant, le montant de la taxe foncière.

Question suivante

4 / 6
Le vendeur qui accepte l'offre d'un acheteur s'engage à lui vendre le logement

Une fois que le vendeur a accepté l'offre d'achat d'un acheteur, il ne peut plus changer d'avis.

VRAI FAUX

Le vendeur a toujours intérêt à prendre un peu de temps pour étudier les différentes offres qu'il reçoit, car une fois qu'il a accepté une offre, il ne peut plus faire machine arrière. Il n'a aucun droit de rétractation. Une fois qu'il a accepté une offre, même s'il reçoit une offre plus avantageuse postérieurement, il ne peut pas l'accepter, car il est engagé à vendre à l'acheteur dont il a accepté l'offre.

Question suivante

5 / 6
Il est possible de faire appel au notaire de son choix pour une vente

Le vendeur et l'acheteur peuvent-ils choisir librement un notaire pour la vente du logement ?

VRAI FAUX

Vous pouvez faire appel au notaire de votre choix, même si son étude se trouve dans un autre département que le bien vendu. Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir un notaire commun, ou au contraire choisir chacun leur notaire. Dans ce cas, les 2 notaires se partagent les tâches et les émoluments qui leur reviennent. Par conséquent, cela n'engendre aucun surcoût puisque leur rémunération est tarifée en fonction du prix de vente du bien. Et les frais de notaire restent à la charge exclusive de l'acheteur.

Question suivante

6 / 6
La vente se passe en 2 étapes : la promesse de vente puis l'acte de vente définitif

La vente d'un logement se fait en 2 temps : d'abord en signant un avant-contrat (la promesse de vente), puis environ 3 mois plus tard en signant l'acte de vente définitif

VRAI FAUX

La vente d'un logement se passe en effet en 2 temps :

  1. Dans un 1er temps la signature d'un avant-contrat : une promesse de vente ou un compromis de vente qui contient toutes les conditions de la vente, y compris les pièces annexes (dossier de diagnostics techniques, pré-état daté et documents de copropriété...)
  2. Puis dans un 2e temps, environ 3 mois plus tard, la signature de l'acte de vente définitif : c'est ce jour-là que se fait le transfert définitif de propriété à l'acheteur qui reçoit les clés de la part du vendeur.

Voir les résultats

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Bravo, vous possédez déjà une partie des clés pour réussir la vente de votre logement sans passer par agence ! N'hésitez pas à enrichir votre information en optant pour l'un ou plusieurs de nos outils gratuits pour réussir sa vente immobilière. Vous pouvez :


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