Quelles sont les étapes d'une vente immobilière ?

Cécile Nlend
Mis à jour par
le 20 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Pour vendre au mieux son bien vous devez avoir connaissance des étapes indispensables pour que votre vente immobilière se déroule le mieux possible de la mise en vente à la signature définitive.

Bien estimer sa maison est indispensable pour vendre vite et bien.
Bien estimer sa maison est indispensable pour vendre vite et bien. © PAP

Réaliser soi-même sa vente immobilière ne nécessite pas d'être un professionnel. Pour autant, un minimum d'organisation et une bonne connaissance du processus de vente immobilier sont nécessaires, de la mise en vente à la signature finale. Voici les différentes étapes de la vente.

1. Maison ou appartement à vendre, comment estimer son bien ?

Pour pouvoir vendre son bien, il faut savoir à quel prix vous allez le proposer. Ceci doit être pris en considération dès que se forme en vous le projet de vente. Il ne s'agit pas seulement de fixer son prix, mais de bien le fixer, ni trop haut ni trop bas. Sans être un expert du marché, il peut être utile d'avoir une certaine connaissance du marché local, c'est-à-dire de connaître les prix au mètre carré dans la localité où vous vendez votre bien.

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

Comment fixer le prix de vente de son bien ?

Vous vendez votre bien de particulier à particulier, comment fixer le juste prix de votre bien sans avoir recours à une agence immobilière. L'un des moyens reste de savoir quelles ont été les dernières ventes réalisées près de chez vous (types de biens, prix et délais de vente).

Selon que vous vendez une maison ou un appartement, vous n'allez pas considérer les mêmes éléments. Pour une maison, vous prendrez en compte le bâtiment, les extérieurs et s'il y en a : terrain, cour, jardin, annexes et/ou dépendances. Pour un appartement, en plus du logement, vous regarderez l'immeuble, les espaces communs, les prestations proposées.

Vous pouvez consulter notre carte des ventes régulièrement mise à jour, en prenant en considération les ventes réalisées similaires au bien que vous proposez à la vente. Les données de ventes réalisées seules ne suffisent pas. Il faut également prendre en compte les annonces de ventes immobilières en cours. Tous ces éléments vous aideront à mieux positionner votre bien par rapport à la concurrence. Pour compléter cet arsenal, nous vous proposons un outil d'estimation gratuite.

De Particulier à Particulier vous accompagne grâce à sa formule coaching notamment, qui vous donne accès à une estimation de votre prix.

2. Rédiger une annonce efficace

Une bonne estimation de votre bien est indispensable, mais seule elle ne suffit pas à réaliser une vente immobilière. Il ne faut pas perdre de vue que vous n'êtes pas seul à vendre un bien : des biens similaires sont probablement proposés dans votre secteur. La façon dont vous allez présenter votre bien jouera un rôle déterminant dans un contexte concurrentiel.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment rédiger une bonne annonce ?

Pour être efficace, votre annonce doit être précise, concise et fidèle à la réalité. L'annonce doit retenir l'attention de potentiels acquéreurs. N'évoquez que les points positifs de votre logement dans votre texte. Les informations essentielles sur le bien que vous vendez doivent être présentées d'entrée de jeu :

  • le type de bien : maison ou appartement ;
  • la ville où se situe le bien, le quartier ;
  • la surface ;
  • le prix ;
  • le descriptif du bien ;
  • la classe énergie.

L'illustration de l'annonce est importante. Choisissez bien des photos claires et lumineuses qui mettent en valeur votre bien. La récente pandémie a permis de mettre en avant de nouvelles manières de présenter son bien grâce à la visite virtuelle. Mieux que des photos statiques, elle permet dès l'annonce de proposer une vue du bien plus que complète qui sera ensuite corroborée par une visite physique.

3. Préparer le dossier de vente

Lorsque vous mettez votre bien en vente, vous avez une obligation d'information à l'égard des acquéreurs. Cette obligation d'information commence dès la première prise de contact avec les potentiels acquéreurs. Pour ne pas être pris de cours par les questions ou les demandes de ces derniers, vous devez anticiper. Idéalement, dès les premières visites, assurez-vous d'avoir les informations et les documents indispensables à votre vente. Ceci vous permet de mettre en avant les atouts et de minimiser les faiblesses de votre bien.

Que comprend votre dossier de vente ?

Le dossier de vente comprend plusieurs types d'informations :

  • les coordonnées complètes du vendeur ;
  • un descriptif du bien et du quartier ;
  • les informations sur la copropriété : les charges attachées, l'existence de travaux votés où à voter et les montants payés ou à payer ;
  • les diagnostics pour la vente que vous pouvez déjà mettre à disposition dès les premières visites, c'est surtout vrai pour le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
  • la fiscalité du bien : le montant de la taxe foncière.

Mettez-vous à la place de l'acquéreur et imaginez les informations essentielles que vous souhaiteriez avoir sur une potentielle acquisition avant de faire votre choix. Les acquéreurs sont submergés d'informations et voient plusieurs biens à la suite, parfois dans la même journée. Facilitez-leur la tâche en leur remettant un dossier de visite qui aura l'avantage de leur fournir un support synthétisant les informations essentielles qu'ils pourront étudier calmement. Cela permet surtout de leur faire garder votre bien en tête.

4. Mise en vente et organisation des visites

La visite a autant d'importance que le prix, l'annonce et le dossier de vente. C'est là que vous allez rencontrer le futur acquéreur de votre logement. Les potentiels acquéreurs pourront confronter ce qu'ils pensent savoir du bien à la réalité. Même si votre annonce est complète, que les photos et/ou la visite virtuelle se sont montrées prometteuses, la visite physique est celle qui va faire basculer leur choix dans un sens ou dans un autre. Seront-ils déçus, auront-ils le coup de cœur ? Il s'agit donc pour le vendeur de :

  • bien préparer le bien (ménage, rangement, etc.). Il s'agit de mettre en valeur le bien. Certains pourront aller jusqu'à avoir recours à du home staging ;
  • préparer toutes les informations qui pourraient faire l'objet de questions ;
  • choisir des créneaux de visites où le bien sera le mieux mis en valeur ;
  • ne pas essayer d'escamoter les défauts du bien et de proposer si possible une solution.

Comment faire une visite ?

Une visite réussie vous donne plus de chance de séduire un acquéreur. L'idée est de déclencher une offre d'achat aboutissant à la vente du bien. A défaut d'une offre immédiate, la première visite pourrait donner lieu à une contre-visite.

Que montrer en premier, sur quelles pièces s'attarder ? La visite commence dès l'extérieur. Des extérieurs bien entretenus (façade, jardin, entrée, etc.) donnent la première impression et l'envie d'entrer dans le logement. Ceci est vrai que le bien à vendre soit une maison individuelle ou un appartement dans un immeuble.

5. Recevoir les offres d'achat

La finalité des visites reste de convaincre les acquéreurs d'acheter votre bien. Une visite réussie doit donc aboutir à une offre d'achat. Comment se présente- t-elle, l'acquéreur doit-il respecter un formalisme pour qu'elle soit valable ? Et quid du vendeur, que doit-il faire quand il reçoit une offre d'achat ? Ne vous précipitez pas à accepter la première offre d'achat venue : une acceptation vous engage à vendre le bien à son auteur. Prenez le temps d'étudier les offres, de poser des questions sur le financement.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

6. Quel notaire pour votre vente immobilière ?

Les vendeurs se posent souvent la question de savoir comment choisir son notaire. Faut-il avoir recours à son propre notaire, au notaire de l'acheteur ? Vous pouvez faire l'un, l'autre ou les deux. Le notaire doit-il être établi dans la ville où le bien à vendre se situe ?

Le choix du notaire n'est pas fonction de sa situation géographique. Vous pouvez faire appel à un notaire (le vôtre ou celui de l'acheteur) ou deux. Les frais de notaire ne varient pas, quelle que soit l'option choisie. Lorsque l'option choisie est celle de deux notaires, ils se partagent les tâches à accomplir ainsi que la rémunération qui leur revient. Inutile donc de vous priver de l'assistance de votre notaire, même si votre acheteur a le sien.

7. Signer le compromis de vente

L'offre de vente acceptée, à cette étape, vous allez devoir formaliser votre accord avec l'acheteur. Pour cela vous devez signer un avant-contrat qui va établir toutes les conditions auxquelles la vente immobilière se fera. Vous vous posez certainement quelques questions sur le déroulé de cet avant-contrat. Il s'agit de ne pas se tromper, car l'acte définitif de vente ne fera qu'entériner les conditions établies lors de cet avant-contrat.

Quelles étapes après le compromis de vente ?

La signature du compromis de vente ne marque pas la fin de la transaction. A ce stade, l'engagement est pris, mais vous ne pouvez pas être sûr que la vente va aboutir. Vous devez prendre en considération la possibilité de rétractation de l'acheteur, de même que la réalisation des conditions suspensives.

Combien de temps entre le compromis et la signature de l'acte de vente ?

Entre la signature du compromis et l'acte définitif de vente, il faut compter une moyenne de trois mois : dix jours de rétraction et environ deux mois pour que l'acquéreur obtienne son prêt avant que la signature définitive ne puisse se faire. Une fois toutes ces étapes passées viendra le moment de signer l'acte de vente définitif et d'accomplir toutes les démarches qui en découlent.

A noter que les parties peuvent décider contractuellement un délai plus long ; il faudra que cela fasse l'objet d'une clause dans le compromis de vente.

8. Signer l'acte définitif de vente

Comme son nom l'indique, l'acte de vente définitif permet de clôturer définitivement la vente. Plusieurs actions vont se faire en simultané :

  • le transfert de propriété ;
  • celui du logement ;
  • la remise des clefs.

Quel impôt sur la vente immobilière ?

Vous devez vous poser la question de la plue-value immobilière. En êtes-vous exonéré ? Si non, de combien êtes-vous redevable ? C'est le notaire qui va procéder au calcul de la plus-value due. Il doit en faire la déclaration et le paiement. Le montant que le vendeur recevra sera alors net d'impôt. Les frais qui en résultent sont à la charge du vendeur.

Si le vendeur est exonéré de la plus-value, aucune déclaration n'est nécessaire ; devront simplement être préciser la nature, le motif de l’exonération ou de l'absence de taxation.

Combien prend une agence immobilière pour une vente ?

Lorsque vous avez eu recours à une agence immobilière, vous devez prendre en considération le coût qui sera déduit de votre prix de vente global. C'est le cas lorsque le mandat d'agence prévoyait que les frais seront à la charge du vendeur.

Calculez le montant de la commission d'agence

Votre prix
de vente :

Tarif moyen
d'une agence :

Quand le notaire verse-t-il l'argent de la vente d'une maison ?

L'indemnité d'immobilisation versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente viendra en déduction du montant total dû pour la vente le jour de la signature de l'acte authentique.

C'est le notaire qui procède au paiement. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, le prix de vente n'est pas versé au vendeur le jour de la signature définitive même si les fonds arrivent sur le compte du notaire avant cette date. Le notaire ne procède à la signature qu'à condition que le prix de vente et des frais de notaire soient parvenus sur son compte. En pratique, le notaire ne procédera au virement qu'une fois que la vente a été enregistrée à la publicité foncière, ce qui peut prendre un délai maximum de trois semaines. Toutes les opérations doivent se faire par virement.

Vendre sa maison ou son appartement de particulier à particulier

De Particulier à Particulier met à votre disposition tous les outils, les conseils afin que votre expérience de vente soit la plus simple possible. Plusieurs options vous sont proposées :

  • l'offre gratuite : l'annonce test ;
  • le pack annonce + assistance juridique ;
  • le coaching Immo.

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