Qu'est-ce que l'avant-contrat ?

L'avant-contrat de vente d'un bien immobilier

Avant d'aboutir à la formation définitive de la vente, le vendeur et l'acquéreur s'engagent dans un processus contractuel. La préparation et la signature d'un avant-contrat permettent de recenser l'ensemble des conditions de la vente d'un appartement ou d'une maison.

Pour formaliser l'accord des parties sur les conditions de la vente avant de signer la vente définitive, il y a essentiellement 2 avant-contrats qui sont proposés pour la vente d'un bien immobilier :

1. la promesse unilatérale de vente ;
2. la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente.

Est-ce qu'un avant-contrat est un contrat ?

En matière de vente, l'avant-contrat est lui-même un véritable contrat qui contient toutes les conditions de la vente sur lesquelles le vendeur et l'acheteur s'entendent. Il s'agit d'un contrat préparatoire permettant d'élaborer les différents aspects de la vente avant de la concrétiser. Cet avant-contrat est un véritable contrat, qui a la force obligatoire des contrats.

Contrairement à l'achat de simples objets, la vente d'un appartement ou d'une maison comprend un ensemble d'informations à transmettre à l'acheteur et est soumise à la réalisation de certaines conditions. Elles sont contenues dans l'avant-contrat qui permet de préparer la vente définitive. C'est donc un contrat préliminaire à l'acte de vente lui-même.

Quel est l'intérêt d'un avant-contrat de vente ?

L'achat d'un bien immobilier est un engagement lourd pour l'acquéreur. Il emprunte souvent sur du long terme pour devenir propriétaire. Il est donc important pour lui d'être bien renseigné sur ce qu'il achète afin de s'engager dans cette acquisition en toute connaissance de cause.

Il a aussi besoin d'être assuré d'obtenir son prêt s'il achète à crédit ou que certaines conditions dont dépend la vente se réalisent si elles sont déterminantes pour lui. C'est l'intérêt d'un avant-contrat qui est la première étape avant l'engagement définitif. Cela laisse des portes de sortie à l'acheteur avant la signature de l'acte de vente définitif si les conditions dont dépend la vente ne se réalisent pas.

Un précontrat : une étape avant la vente définitive 

Théoriquement, la vente est formée dès que le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord sur la chose et sur le prix... sauf dans le secteur de l'immobilier, car il faut tenir compte de l'ensemble des conditions auxquelles se conclut la vente.

Le fait de signer un précontrat avant le contrat de vente définitive lui-même permet d'aborder la vente de façon progressive. L'acquéreur peut prendre pleinement conscience de ce à quoi il s'engage pendant ce délai. Il peut même revenir sur sa décision s'il décide finalement de renoncer à son projet pendant le délai de rétractation de 10 jours qui suit la signature de l'avant-contrat.

Le délai de rétractation de l'acheteur

Une fois signé un précontrat de vente : promesse unilatérale de vente ou compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. C'est un délai pendant lequel il peut changer d'avis et décider de ne plus acheter sans que cela lui coûte de pénalités. C'est une protection exclusivement réservée aux particuliers qui achètent leur logement. Ils ne sont pas irréversiblement engagés à acheter leur logement dès la signature de la promesse.

Il y a d'autres étapes encore avant la signature de l'acte de vente qui permettent aux acheteurs de ne pas poursuivre l'achat sans avoir d'indemnité à payer aux vendeurs, grâce aux conditions suspensives prévues dans l'avant-contrat.

Les conditions suspensives de la vente

Dans l'avant-contrat de vente, il est habituel de prévoir des conditions suspensives : on notifie que la vente n'aura lieu que si ces conditions se réalisent. Le délai d'environ 3 mois entre la signature de l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente laisse le temps aux conditions dont dépend la vente de se réaliser.

La condition suspensive la plus courante est la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le notaire indique dans la promesse de vente que l'acquéreur n'achète qu'en cas d'obtention d'un prêt pour financer l'achat du logement. Il prévoit toujours un délai de 2 mois au moins après la signature de la promesse de vente pour que l'acheteur obtienne ses prêts. Grâce à cette condition suspensive de prêt :

• si l'acquéreur obtient ses prêts dans le délai de 2 mois, il poursuit l'achat du bien et la vente suit son cours ;
• si l'acquéreur obtient un refus de prêt dans ce délai, il peut alors renoncer à l'achat sans aucune pénalité.

➡️ Il y a d'autres conditions suspensives qu'on peut prévoir dans l'avant-contrat de vente :

• l'acheteur n'achète le bien que s'il obtient les autorisations d'urbanisme nécessaires pour réaliser les travaux qu'il a prévus ;
• l'acheteur achète le logement uniquement à condition d'avoir vendu son propre logement...

D'autres conditions suspensives sont récurrentes dans les avant-contrats de vente : celles relatives au droit de préemption de la commune, à l'absence de servitude ou à l'absence d'inscription hypothécaire par exemple.

Ces conditions suspensives sont à rédiger selon les règles prévues par les articles 1304 et suivants du Code civil. C'est le notaire qui s'en charge afin qu'elles soient bien rédigées et équitables. Toute condition suspensive comporte une date butoir, c'est-à-dire un délai au-delà duquel, faute de réalisation, la condition est considérée comme défaillie.

L'avant-contrat est donc une phase préparatoire indispensable à la signature de l'acte de vente définitif. Il permet de formaliser l'accord des deux parties tout en sécurité, avec des échappatoires. Une fois ces conditions suspensives réalisées, l'acte de vente n'est plus qu'une confirmation de l'avant-contrat.

Les informations à transmettre à l'acheteur

C'est aussi à l'occasion de cet avant-contrat que le vendeur transmet toutes les informations utiles à l'acheteur pour l'informer sur le logement et l'immeuble.

• le vendeur lui remet le dossier complet de diagnostics techniques ;
• les informations relatives à l'immeuble (règlement de copropriété, 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien, diagnostic technique global) prévues par la loi ALUR si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ;
• les informations sur la situation financière de la copropriété si le logement est dans un immeuble en copropriété (montant des charges courantes selon le budget prévisionnel et des travaux, des impayés de la copropriété, etc.).

La somme d'argent versée par l'acheteur

Au moment où l'acheteur signe l'avant-contrat, il verse au vendeur une somme d'argent. Il est d'usage de demander 5 % du prix de vente. Mais ce peut être moins ou plus, et au maximum 10 % du prix de vente du bien. C'est la preuve pour l'acheteur de son engagement à acheter le bien à terme. Elle est versée au notaire et bloquée sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif.

Toutefois, si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours ou si l'une des conditions suspensives qui conditionne la vente ne s'est pas réalisée dans les délais, l'acheteur peut récupérer la somme versée, à condition que cette non-réalisation ne soit pas liée à une faute de sa part.

Les 2 types d'avant-contrats de vente de logement

Les notaires font généralement le choix du type d'avant-contrat que vous allez signer pour acheter un logement. Il y a des habitudes de choix du type de promesse par les notaires selon la région où est situé le logement.

1️⃣ La promesse synallagmatique d'achat ou compromis de vente 

On appelle plus couramment « compromis de vente » ce que juridiquement on qualifie de « promesse synallagmatique de vente », ce nom étant difficile à retenir. En signant ce type d'avant-contrat de vente, dès la signature le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acheteur qui s'engage à le lui acheter. C'est donc un engagement réciproque dès le départ et le principe de la vente est validé. Les parties attendent simplement que les conditions suspensives se réalisent avant de conclure l'acte de vente définitif.

Pour assurer une sécurité au vendeur au cas où l'acheteur déciderait finalement de ne plus acheter alors que les conditions suspensives se seraient réalisées, les compromis contiennent systématiquement une clause pénale qui contraint l'acheteur à verser une indemnité de 10 % du prix de vente si finalement il n'achète pas.

2️⃣ La promesse unilatérale de vente

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur seul s'engage fermement dès le départ à vendre le bien à un prix déterminé. L'acheteur, quant à lui, dispose d'un délai de réflexion avant de s'engager fermement à acheter. Il dispose d'une option pour acheter le bien qu'il doit lever au terme d'un délai indiqué dans la promesse.

La somme que verse l'acheteur dans le cas d'une promesse unilatérale de vente est une indemnité d'immobilisation qui peut représenter jusqu'à 10 % du prix du bien.

L'« option » désigne la possibilité d'acheter dont bénéficie l'acheteur. Il peut opter pour la conclusion de la vente définitive ou y renoncer. Si l'acheteur bénéficiaire de cette promesse renonce à acheter, il ne lève pas l'option à la date convenue et il perd l'indemnité versée au départ qui peut représenter 10 % du prix de vente, ce qui est très dissuasif ! Les parties à la vente retrouvent leur liberté et le vendeur peut aussitôt remettre son bien en vente.

L'avant-contrat sous seing privé

L'avant-contrat de vente est la plupart du temps signé devant notaire. La pratique a d'ailleurs progressivement délaissé les avant-contrats sous signature privée au bénéfice de l'avant-contrat authentique. Mais ce n'est pas une obligation légale, même si c'est vivement recommandé. Le seul cas où la signature doit se faire impérativement devant notaire, c'est quand le vendeur et l'acheteur prévoient une durée de validité du compromis de plus de 18 mois.

Le vendeur et l'acheteur peuvent par conséquent choisir la solution de signer une promesse de vente entre particuliers. On dit que la signature se fait sous signature privée, car seuls le vendeur et l'acheteur signent l'avant-contrat, sans la signature du notaire. Il arrive d'ailleurs que les parties fassent appel au notaire qui se charge de rédiger la promesse sous seing privé, sans la signer lui-même.

Dans le cas d'une promesse sous signature privée entre particuliers sans l'intervention du notaire, la somme que verse l'acheteur au vendeur comme dépôt de garantie doit également être virée sur le compte du notaire comme pour les promesses signées devant notaire, et non directement au vendeur. De plus, cette somme ne peut être encaissée qu'à l'issue du délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur.