La condition suspensive d'obtention de crédit immobilier

L'achat d'un bien immobilier s'effectue toujours en deux temps : vous signez d'abord un acte préliminaire, appelé promesse ou compromis de vente, puis, environ trois mois plus tard, un acte de vente définitif. Au stade du compromis de vente, il est rare que l'on dispose déjà des fonds. L'achat du logement dépend donc de l'obtention des prêts immobiliers.

Or la loi prévoit une protection spécifique pour les particuliers qui achètent un logement à l'aide d'un prêt. S'ils précisent dans le compromis de vente qu'ils achètent à l'aide d'un crédit immobilier, ils seront protégés au cas où ils n'obtiendraient pas leur prêt. C'est tout l'intérêt de la condition suspensive d'obtention de prêt.

Qu'est-ce qu'une condition suspensive dans un contrat ?

Au moment où elles négocient les conditions d'un contrat, les parties peuvent prévoir que celui-ci va dépendre de la réalisation d’événements futurs et incertains.

Comment fonctionne une condition suspensive ?

Pour tenir compte de ces événements incertains à venir dans le contrat qu'elles signent, les parties prévoient que si les événements ne se réalisent pas dans le délai et aux conditions prévues, le contrat n'aboutira pas. On appelle cela les conditions suspensives.

Définition d'une condition suspensive

C'est une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. S'agissant de la vente d'un logement, on peut prévoir que la vente n'aboutira que si la ou les conditions prévues dans la promesse de vente se réalisent. Dans le cas contraire, la vente n'aboutira pas.

Exemple de condition suspensive

La condition suspensive d'obtention du financement permet à l'acheteur de n'acheter un logement que s'il obtient ses prêts dans un délai indiqué dans le compromis de vente. La condition suspensive est valable dans la mesure où elle dépend essentiellement de la banque, c'est-à-dire d'un événement susceptible de se produire ou non dans l'avenir.

Condition suspensive potestative

Pour être valable, la condition suspensive doit dépendre d'événements à venir et incertains et non de la volonté d'une seule des deux parties. Car dans ce cas, elle dépendrait uniquement de son bon vouloir et ce ne serait pas équitable. On dit dans ce cas qu'il s'agit d'une condition « potestative » et elle n'est pas valable.

Qui fixe les conditions suspensives ?

Ce sont les deux parties d'un contrat qui décident ensemble s'ils souhaitent que le contrat se réalise à certaines conditions. Pour l'achat d'un logement, ce sont le vendeur et l'acheteur qui font part l'un à l'autre s'il y a une ou des conditions auxquelles ils souhaitent que la vente se réalise.

Mais il y a des conditions que le vendeur ne peut pas refuser. C'est le cas de la condition suspensive de crédit pour les logements financés à l'aide d'un prêt.

Quand la condition suspensive de crédit est-elle obligatoire ?

Les particuliers qui achètent un logement bénéficient d'une protection particulière s'ils empruntent pour le financer.

Pour les acheteurs qui ont besoin d'un crédit immobilier

Si l'acheteur déclare financer le logement à l'aide d'un crédit immobilier, le notaire va nécessairement prévoir une condition suspensive de prêt. C'est une protection d'ordre public pour l'acheteur créée par la loi Scrivener. Cela veut dire qu'elle est obligatoire dès l'instant où un particulier recourt au crédit pour acheter son logement.

Car cette protection s'applique spécifiquement pour l'achat de biens à usage d'habitation. Le notaire va indiquer dans la promesse de vente que l'acheteur achète le logement à condition d'obtenir les prêts qu'il va détailler.

En quoi la condition suspensive de crédit est-elle protectrice ?

Si malgré ses démarches pour obtenir le financement prévu l'acheteur n'obtient pas ses prêts, il pourra décider de renoncer à l'achat en faisant valoir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée. Dans ce cas, l'acheteur ne doit aucune pénalité au vendeur et récupère donc le dépôt de garantie qu'il a versé.

Pour cela, vous devrez faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai prévu dans la condition suspensive d'obtention de crédit.

En revanche, si l'acheteur n'obtient pas ses crédits dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider d'acheter quand même, et essayer de trouver les fonds nécessaires autrement (prêt familial ou prêt auprès d'une autre banque). Le vendeur ne peut pas l'obliger à renoncer à acheter.

Acheter sans condition suspensive de prêt

En revanche, si l'acheteur n'a besoin d'aucun prêt pour financer son logement, il doit alors renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Pour cela, il doit indiquer dans le compromis de vente, dans une mention manuscrite, qu'il ne souhaite pas emprunter pour acheter le logement.

Ainsi, pour que la condition suspensive d'obtention des prêts ne s'applique pas, il faut indiquer dans la promesse de vente que le prix sera payé sans l'aide d'un emprunt. Et l'acheteur doit préciser de sa main qu'il a été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas bénéficier de la protection légale.

Si l'acheteur omettait de signaler qu'il achetait à l'aide d'un prêt, mais ne renonçait pas expressément au financement du bien à l'aide d'un prêt, il pourrait quand même bénéficier de la protection. S'il demandait un crédit immobilier, malgré tout, et que celui-ci lui était refusé, il serait quand même protégé, et pourrait renoncer à l'achat. La protection de l'emprunteur est donc poussée à l'extrême !

En pratique, les notaires attachent toujours une attention particulière à remplir la clause de crédit de façon précise et non équivoque dans les promesses de vente, afin de permettre à l'acheteur et au vendeur de savoir clairement ce qu'il en est.

La clause de crédit : une clause précise

La condition suspensive doit être précise : vous devez indiquer le montant et le taux maximal du prêt ainsi que sa durée.

Par exemple, si vous mentionnez acheter à l'aide d'un prêt de 100 000 €, avec un taux de 2,25 % sur une durée de 15 ans, la condition suspensive va jouer et vous permettre de renoncer à l'achat du logement sans pénalité si un prêt répondant à ces conditions vous est refusé. En revanche, vous ne pourrez pas faire valoir un refus de la banque si vous aviez demandé un prêt d'un montant de 120 000 €, ou avec un taux de 2,10 % sur 15 ans et qu'il vous est refusé.

Si vous avez plusieurs prêts (prêt à taux 0 % Plus, prêt Action-logement, et prêt classique par exemple), chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi des autres prêts. Cela signifie que si l'un des prêts est refusé, la condition suspensive joue : vous n'êtes plus obligé d'acheter ni de souscrire les autres prêts. Toutefois, cette règle ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.

Il convient donc avant de signer le contrat d'avoir une idée précise de votre financement. Nous vous conseillons d'utiliser nos calculettes pour faire des simulations vous permettant de monter le plan de financement de votre achat.

Quelle durée prévoir pour obtenir son crédit ?

Il est indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer son délai de réalisation, c'est-à-dire d'indiquer le délai maximal pour que l'acheteur obtienne ses prêts. Selon la loi, la durée de validité de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis de vente.

Mais ce délai est beaucoup trop court, car même si vous avez déjà fait le tour des banques, il vous faut le temps de monter votre dossier, de déposer votre demande et d'obtenir votre offre de prêt. Dans un contexte où les établissements de crédit sont beaucoup sollicités, cela prend du temps, il faut donc prévoir un délai suffisant.

Par conséquent, le délai prévu pour obtenir vos prêts est généralement fixé à 60 jours, voire plus en fonction des circonstances. Ainsi, le délai est suffisant pour permettre à l'acheteur d'obtenir son prêt, et à défaut, de faire connaître le refus de prêt par la banque à son vendeur.

Les démarches de l'emprunteur

Le plus souvent, vous avez commencé à consulter les établissements de crédit au moment où vous visitiez des logements, avant la signature du compromis de vente. Les banques ont pu vous fournir des simulations de prêts qui vous ont permis de préparer votre plan de financement.

Dès la signature du compromis, vous devez effectuer les démarches nécessaires pour obtenir votre financement (si vous ne vous rétractez pas dans les dix jours) et déposer, officiellement cette fois, un dossier de demande de prêt complet à l'établissement de crédit que vous avez choisi.

Nous vous conseillons d'y apporter le plus grand soin et le temps nécessaire, sans oublier aucune des pièces demandées, afin de permettre à la banque d'étudier votre dossier sans attendre, et de gagner ainsi un temps précieux.

Prêt accordé : condition suspensive réalisée

Après étude approfondie de votre dossier de demande de prêt, si la banque accepte de vous octroyer votre prêt, elle va vous adresser une offre de prêt détaillée. Dès cet instant, la condition suspensive est réalisée puisque vous avez obtenu votre crédit. Il ne vous reste plus qu'à accepter le prêt.

L'offre de prêt

La banque vous envoie l'offre de prêt par écrit. Elle vous est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est un moyen officiel de vous informer de l'ensemble des conditions du prêt et des charges financières qui en découlent.

Le contenu de l'offre de prêt est strictement réglementé. La banque doit joindre à l'offre de prêt un tableau d'amortissement, c'est-à-dire un échéancier où apparaissent pour chaque paiement le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer, le montant du capital restant dû, ainsi qu'une notice d'information relative à l'assurance décès-invalidité, etc.

Quand accepter l'offre de prêt ?

Afin que vous puissiez réfléchir avant de vous engager, la loi impose d'attendre un délai de dix jours à compter de la réception de l'offre de prêt avant de l'accepter. La banque ne peut jamais vous obliger à donner votre réponse avant l'expiration de ce délai légal.

Au bout de 10 jours, vous devez renvoyer l'offre de prêt acceptée et signée à la banque. C'est de cette façon que le contrat de prêt est définitivement conclu et que la banque peut faire le nécessaire pour que le crédit soit débloqué à la date prévue de la vente.

La durée de validité de l'offre de crédit

L'offre de crédit est valable au moins pendant trente jours. En clair, la banque est tenue de maintenir les conditions proposées durant ce délai. Rien n'empêche la banque d'indiquer un délai plus long. En pratique, le délai est souvent de 4 mois, pour tenir compte du délai de signature de l'acte de vente définitif.

Prévenir le vendeur que le prêt est accordé

Bien évidemment, une fois que votre prêt immobilier vous est accordé, vous devez le faire savoir à votre vendeur et au notaire chargé de la vente. L'accord de l'acquéreur et du vendeur est alors définitivement consolidé et l'acquéreur ne peut plus renoncer à l'achat sans risquer d'avoir à payer une importante pénalité au vendeur !

Prêt refusé : non-réalisation de la condition suspensive

La protection de la condition suspensive joue en cas de refus de prêt.

Les démarches en cas de refus de prêt

En cas de refus de prêt, l'acquéreur doit prévenir le vendeur et le notaire en leur adressant le refus de prêt communiqué par la banque au plus tard à la date butoir prévue dans la promesse de vente. Ce refus n'a pas à être motivé par la banque. Par ailleurs, un seul refus de prêt suffit pour attester de la défaillance de la condition.

En revanche, le vendeur ne peut pas l'obliger à faire des demandes auprès d'autres établissements de crédit, même si le délai d'obtention du prêt n'est pas écoulé. Mais l'acheteur pourrait le tenter s'il pense que cela est encore possible dans le délai prévu.

Modèle de lettre : Non-réalisation d'une condition suspensive : lettre pour renoncer à l'achat d'un bien

Sort des sommes versées par l'acquéreur

En cas de refus de prêt par la banque, l'acheteur peut alors aussitôt renoncer à acheter le logement dans le délai prévu dans le compromis de vente, à condition de faire part du refus de prêt au vendeur et au notaire.

S'il avait versé une indemnité d'immobilisation au moment du compromis de vente, il va pouvoir récupérer intégralement la somme, sans retenues ni pénalités. Il s'agit de la somme encaissée par le notaire et versée sur un compte séquestre, en principe, jusqu'à la vente. Notez que la loi ne fixe pas de délai légal pour la restituer dans ce cas : l'indemnité d'immobilisation doit donc être remboursée sans délai.

Autres conditions suspensives d'un compromis de vente

Outre la condition la plus habituelle concernant l'obtention de ses prêts par l'acheteur, il y a d'autres conditions fréquentes et celles qui se négocient au cas par cas.

La condition suspensive de permis construire

Un acheteur qui achète un terrain à construire ou un bien nécessitant d'importants travaux de rénovation ou d'agrandissement peut demander à n'acheter qu'à condition d'avoir obtenu son permis de construire pour réaliser son projet.

Il appartient alors au vendeur de décider s'il accepte ou non cette condition, car cela fait peser une incertitude sur la vente et le dossier d'urbanisme nécessite des délais plus longs que le délai de vente habituel. Car il faut tenir compte du délai pour déposer le permis, pour l'obtenir, etc.

La condition suspensive d'urbanisme

C'est une condition récurrente qui permet à l'acheteur de n'acheter qu'à condition que le certificat d'urbanisme que va demander le notaire révèle l'absence de servitude ou de projets qui empêcheraient l'acheteur d'avoir la pleine jouissance de son bien.

C'est la cas par exemple s'il y a un droit de passage, un arrêté d'alignement, etc. que l'acheteur ignorait au moment où il a décidé d'acheter.

Conditions suspensives particulières

Chaque vente peut faire l'objet de conditions particulières, en fonction des circonstances. Une condition fréquemment demandée par l'acheteur est la vente de son propre logement pour en acheter un autre.

Dans ce cas, il est recommandé au vendeur de n'accepter qu'à condition que son acheteur ait déjà signé un compromis de vente avec son propre acheteur et que celui-ci ait obtenu ses crédits s'il achète à l'aide d'un prêt.

Comment rédiger une clause suspensive ?

Pour que la condition soit équilibrée et valable, elle doit dépendre d'un événement à venir. Pour la rédaction de ce type de clause, vous pouvez compter sur l'expertise de votre notaire qui prend soin de rédiger des conditions suspensives conformes et équitables et s'assure qu'il y a bien un aléa suffisant et adapté.