Comment faire une offre d'achat ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 28 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous venez d'avoir un coup de cœur et vous vous apprêtez à faire une offre d'achat pour une maison ou un appartement. Votre objectif : qu'elle soit acceptée ! Comment formuler votre offre d'achat immobilier ? Que doit-elle contenir pour être convaincante ? À quoi vous engage-t-elle ?

Une offre d'achat bien formulée a les meilleures chances d'être acceptée par le vendeur.
Une offre d'achat bien formulée a les meilleures chances d'être acceptée par le vendeur. © Damircudic/GettyImages

Il est possible de faire une offre d'achat au prix auquel le logement est vendu ou une offre à un prix inférieur. Dans les deux cas, elle va être étudiée par le vendeur qui peut l'accepter ou la refuser. Le prix n'est pas le seul élément pris en compte par le vendeur. Votre plan de financement est un élément clé qui va retenir toute son attention. C'est pourquoi il est vivement conseillé aux acheteurs de formuler avec soin leur offre d'achat, afin de lui donner toutes les chances d'être acceptée par le vendeur.

Comment faire une offre d'achat à un particulier ?

Il est conseillé à l'acheteur de faire son offre d'achat par écrit afin de pouvoir indiquer les différents points de son offre. Il s'agit d'une lettre ou d'un simple document que l'acheteur transmet au vendeur afin qu'il puisse l'étudier et y réfléchir. Généralement, l'acheteur laisse un délai de réflexion au vendeur pour répondre à son offre. Une offre d'achat orale est possible, mais ne laisse pas de trace. Pour appuyer votre demande, un écrit est toujours conseillé.

Dans ce simple document, l'acquéreur fait part de son intention d'acheter son bien au vendeur, soit au prix affiché, soit à un prix inférieur. Même s'il n'y a pas de document officiel qui cristallise l'offre, le fait pour l'acheteur de formuler sa proposition et de la transmettre au vendeur représente de sa part un engagement d'acheter son bien. 

Faire une offre d'achat par SMS, mail ou courrier ?

Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas une façon, mais plusieurs de faire une offre d'achat pour acheter son logement. Vous êtes libre de la formuler comme vous le souhaitez : par SMS, mail, courrier ou, tout simplement, en appelant le vendeur.

Faire une offre d'achat par mail ou par courrier

Beaucoup d'acheteurs souhaitent formaliser leur offre par écrit. Et en effet, pour convaincre le vendeur de retenir votre offre, vous avez intérêt à y mettre les formes. Un mail ou un courrier daté permettent plus facilement d'exposer les détails de votre proposition. Vous pouvez y mettre tous les éléments pour convaincre le vendeur et c'est une bonne stratégie.

Cela permet aussi de faire part d'éléments plus personnels, par exemple de dire combien l'appartement ou la maison vous a plu et que vous vous y projetez. Le vendeur y sera sensible. Vous pouvez lui adresser un mail ou bien un courrier simple ou recommandé ou encore lui remettre en mains propres votre offre lors d'une visite. L'essentiel est que votre offre d'achat immobilier soit datée et signée.

Faire une offre d'achat par téléphone

Un appel au vendeur est parfois suffisant pour le convaincre. Si le vendeur est d'accord pour vous vendre son bien à l'issue de votre conversation, nous vous conseillons alors de vous mettre aussitôt d'accord avec lui sur le ou les notaires auxquels vous allez faire appel pour la vente et de les contacter dans la foulée. Faire part aux notaires de votre accord sur cette vente confirme en effet que le vendeur a bien accepté votre offre d'achat. C'est officiel.

Comment formuler une offre d'achat immobilier ?

La rédaction de l'offre d'achat est libre, c'est à l'acheteur de choisir la formulation qu'il préfère pour faire son offre. Elle n'a pas besoin d'être rédigée de façon manuscrite. Ce qui compte c'est que l'acheteur s'identifie et qu'il indique précisément quel est l'objet de son achat, c'est-à-dire sur quel logement porte son offre, ainsi qu'un certain nombre d'informations essentielles. Pour que votre offre soit aussi complète que possible, voici, ci-dessous, les mentions obligatoires à faire figurer.

Le prix d'achat du bien

Nous vous conseillons pour cela de faire votre offre une fois que vous aurez fait une juste estimation de la valeur du bien afin que le prix proposé soit en adéquation avec sa valeur. Il est d'usage de faire une offre en tenant compte d'une marge de négociation d'environ 5 %. Par conséquent, si vous faites une offre en dessous du prix et que vous souhaitez retenir l'attention du vendeur, nous vous recommandons de faire une offre dans cette limite raisonnable. Si le bien convoité nécessite des travaux de remise en état ou de rénovation énergétique, il est toujours conseillé de les chiffrer, même de façon approximative, afin de les déduire du prix affiché. C'est une démarche que le vendeur peut comprendre et qui justifie du prix à la baisse que vous proposez, à moins qu'il n'ait déjà pris en compte l'état de son bien et affiche un prix en conséquence.

Le moyen de financement (crédit immobilier et/ou apport personnel)

Si vous achetez à l'aide d'un crédit immobilier, il y aura une clause suspensive dans le compromis indiquant que vous n'achetez qu'à condition d'avoir obtenu vos prêts. Si vous achetez uniquement avec un apport personnel, il n'y aura pas de clause suspensive de crédit, ce qui est un plus pour le vendeur puisqu'il n'y a pas l'aléa d'un refus de prêt qui annulerait la vente.

Si vous avez des projets de rénovation importants ou d'agrandissement et que vous n'envisagez d'acheter que si vous avez obtenu les autorisations d'urbanisme pour les réaliser, vous allez expliquer au vendeur que vous ne souhaitez acheter que si vous les avez obtenues. Cela fait partie des clauses suspensives que l'on peut négocier avec le vendeur. Il est libre d'accepter ou de refuser, en particulier s'il estime que cela fait peser trop d'incertitude sur la vente.

Il peut y avoir d'autres clauses suspensives : par exemple si vous souhaitez indiquer que vous n'achetez que si vous avez vendu votre propre logement. Là encore, le vendeur a son mot à dire et peut accepter ou refuser. Il est plus simple de faire accepter cette condition au vendeur si vous avez déjà trouvé votre acheteur et signé un compromis de vente et que votre acheteur a déjà obtenu son crédit. Ce sont des informations que vous avez intérêt à indiquer dans votre offre pour convaincre le vendeur.

Le délai de validité de votre offre d'achat

8 jours par exemple (« cette offre est valable jusqu'au... »). Le délai dans lequel le compromis de vente sera signé si le vendeur accepte votre offre (un mois après l'acceptation de l'offre par le vendeur par exemple).

À ce document récapitulant les éléments de votre offre, vous pouvez joindre une simulation de prêt de votre banque. Cela démontre que vous avez déjà consulté votre banque et obtenu des éléments sur le prêt que vous êtes susceptible d'obtenir et donc que votre démarche est réfléchie et adaptée. Ce qui est rassurant pour le vendeur. À ce stade, il n'y a aucun dépôt de garantie ou autre somme à verser au vendeur.

Une fois que vous avez fait le point sur les éléments à mettre dans votre offre, il ne vous reste plus qu'à la rédiger. 

Téléchargez un modèle de lettre pour une offre d'achat 

Pour rédiger une offre au vendeur dans les règles de l'art, avec les mentions indispensables, nous vous conseillons d'utiliser notre modèle type d'offre d'achat d'un bien immobilier.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Prix et financement : les 2 points clés de l'offre d'achat

 Avant de formuler ces 2 points clés de votre offre, le prix proposé et l'achat avec ou sans emprunt, voici les éléments à prendre en compte.  

Faire une offre d'achat au prix

Les acquéreurs pensent souvent qu'une offre au prix sera forcément acceptée par le vendeur. C'est vrai la plupart du temps, mais ce n'est pas systématique. Contrairement à une idée reçue, le vendeur n'est pas engagé par la première offre au prix qu'il reçoit, car la vente est une opération complexe. Il va étudier votre offre dans sa globalité avant de se décider. Il est possible qu'il ait reçu plusieurs propositions au prix. Il va alors les étudier avant de sélectionner celle qui lui paraît la plus solide. 

Le vendeur va notamment s'intéresser à la façon dont vous comptez financer le logement. Il sera plus enclin à privilégier un montage financier qui lui paraît fiable. Il va également s'intéresser à l'ensemble des éléments que vous aurez indiqués dans votre offre d'achat.

Faire une offre d'achat à un prix inférieur

Les acquéreurs en recherche active connaissent le prix du marché dans les villes ou les quartiers qu'ils convoitent. Quand ils estiment qu'un bien est affiché un peu cher, ils tentent de faire une offre à un prix inférieur et plus adapté. Il est fort probable que, dans ce cas, les vendeurs qui n'ont pas reçu d'offres au prix jusque-là se rendent compte qu'ils ont affiché leur bien trop cher. Ils sont alors prêts à étudier les propositions qu'ils reçoivent à des prix inférieurs, qui correspondent mieux au marché immobilier.

La marge de négociation : c'est une stratégie habituelle des vendeurs d'afficher un prix de 3 à 5 % plus élevé que la valeur de leur logement. Ils gardent ainsi une marge de négociation, car ils savent que la plupart des acheteurs tentent de négocier le prix d'achat dans cette limite. Le vendeur ne sera donc pas surpris que vous lui fassiez une offre dans ces conditions.

Mais certains biens sont affichés à leur juste prix, dans ce cas le vendeur n'acceptera pas de négociation. Il est donc toujours conseillé de se renseigner sur le prix du marché avant de faire une offre. Car une première offre vraiment trop basse pourrait être mal accueillie par le vendeur.

Si vous négociez une réduction significative, de plus de 5 % par exemple, il est préférable que vous puissiez invoquer des motifs convaincants pour le vendeur. Ainsi vous pouvez par exemple :

  • vous référer aux prix du marché local qui sont moins élevés en vous aidant d'exemples de ventes pour ce type de biens dans le même secteur. Cela va vous permettre d'indiquer quelle est la « vraie » valeur du logement sur le marché ;
  • prendre en compte le coût des travaux : si l'appartement ou la maison que vous désirez acheter nécessite des travaux de rafraîchissement, de rénovation ou d'amélioration de sa performance énergétique, il est utile d'en dresser la liste et d'en estimer le coût, même très approximativement. Cela vous donne une base de négociation, car vous allez en déduire le montant du prix de vente affiché. En justifiant ainsi le prix que vous proposez, votre offre ne paraîtra pas fantaisiste, mais au contraire sérieuse et adaptée, à moins que le vendeur n'ait déjà pris en compte la part de travaux dans son estimation.

Donc, pour que votre offre ait les meilleures chances d'être acceptée, le mieux est de fournir des exemples et des arguments.

Évitez les offres trop fantaisistes

En revanche, nous vous déconseillons de faire une offre purement fantaisiste, très en dessous du prix, juste pour voir si le vendeur l'accepte. Il risque de l'écarter d'emblée en estimant qu'elle est inadaptée et qu'elle n'est pas sérieuse, sans vouloir entrer en négociation avec vous.

Que vous soyez prêt à acheter au prix indiqué ou à un prix inférieur, l'essentiel est de montrer au vendeur que vous en avez les capacités financières. N'hésitez pas à en détailler le contenu.

Faire une offre d'achat sans emprunt

Si vous disposez des fonds pour acheter le logement, précisez-le, c'est un atout : indiquez-le dans votre offre d'achat immobilier. Le vendeur a alors l'assurance que la vente ne risque pas d'être remise en cause par une demande de prêt qui n'aboutirait pas. Nous vous conseillons de lui présenter tous les justificatifs lui permettant de s'en assurer et de les joindre à votre offre (relevé de compte épargne...). 

Vous allez également indiquer dans l'offre d'achat que vous renoncerez expressément dans la promesse de vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Pour le vendeur, c'est la garantie qu'il n'aura pas à attendre le délai de deux mois suivant le compromis de vente pour savoir si vous avez obtenu vos prêts et si la vente peut se réaliser.

Faire une offre d'achat avec un crédit immobilier

Si vous avez recours au crédit immobilier pour financer votre logement, nous vous conseillons d'être aussi précis que possible dans votre offre en détaillant votre plan de financement. Indiquez, tout d'abord, le montant de votre apport personnel, c'est-à-dire des économies que vous allez investir dans l'achat de votre logement et indiquez le montant de la somme que vous comptez emprunter.

Justifiez de votre apport personnel

Joignez également votre relevé de compte d'épargne ou tout autre document pour justifier de vos économies ou des aides dont vous disposez pour votre apport personnel.

Justifiez du montant que vous pouvez emprunter

Nous vous conseillons de fournir au vendeur une simulation de prêt que vous aurez obtenue de votre banque ou d'un établissement de crédit que vous aurez sollicité. Cela va lui montrer que vous avez bien préparé votre plan de financement et que « ça passe » ! Cela démontre que vous avez sérieusement élaboré votre projet et qu'il est fiable.

Plus votre offre d'achat sera précise et structurée, plus vous aurez de chances de convaincre le vendeur. Si vous n'avez pas eu l'occasion de faire une simulation de prêt, vous pouvez utiliser notre simulateur pour calculer votre capacité d'emprunt.

Combien pouvez-vous emprunter en mars 2024 ?

Comment faire une proposition d'achat à son propriétaire ?

Dans le cas d'une location non meublée, le propriétaire peut donner congé au locataire au moins 6 mois avant la fin de son bail pour vendre le logement. Dans ce cas, le locataire est prioritaire sur tout autre acheteur pour acheter le logement qu'il occupe pendant les 2 premiers mois de ce préavis. Si vous êtes locataire d'un logement loué « vide » et que vous avez reçu un congé pour vente de la part de votre propriétaire, 3 cas de figure sont possibles :

  • soit vous souhaitez acheter au prix proposé et vous devez accepter l'offre d'achat faite par votre propriétaire pendant les 2 premiers mois du délai de préavis, car c'est seulement pendant ce délai que vous êtes prioritaire. Si vous lui indiquez que vous souhaitez emprunter pour acheter, vous avez alors un délai de 4 mois pour que la vente se réalise, au lieu de 2 mois si vous n'empruntez pas. Il est donc impératif d'indiquer à votre propriétaire votre moyen de financement : prêt et/ou apport personnel. Et il est indispensable d'envoyer votre offre d'achat en courrier RAR pour justifier que vous avez répondu dans le délai des 2 premiers mois du délai de préavis de 6 mois, car au-delà, vous n'êtes plus prioritaire ;
  • soit vous souhaitez acheter, mais à un prix inférieur : dans ce cas vous pouvez faire part de votre offre au propriétaire, mais dès lors que vous n'achetez pas au prix proposé, vous n'êtes plus prioritaire pour acheter. Le vendeur va donc étudier votre offre au même titre que celles d'autres acheteurs qui seraient intéressés. Un autre acheteur peut donc être privilégié par le propriétaire pour acheter votre logement ;
  • soit vous ne souhaitez pas acheter et vous pouvez manifester votre refus de 2 façons : soit vous répondez tout simplement au propriétaire que vous ne souhaitez pas acheter, soit vous ne répondez pas pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Votre silence signifiera au propriétaire que vous renoncez à son offre et il pourra vendre le logement à tout autre acheteur.

Signer une offre d'achat entre particuliers ou chez un notaire ?

L'offre d'achat étant libre, il n'y a pas lieu de la signer chez le notaire. C'est un échange qui se fait de particulier à particulier. Le notaire intervient ensuite, dès que le vendeur a accepté votre offre afin de préparer la promesse de vente. C'est la première étape de la vente suivie, environ 3 mois plus tard, de la signature de l'acte de vente.

Promesse d'achat et offre d'achat : quelle différence ?

On parle de promesse d'achat et d'offre d'achat pour désigner la même chose : la proposition que l'acheteur fait au vendeur d'acheter le bien qu'il a mis en vente. Il ne s'agit pas d'un avant-contrat, mais de la première étape de négociation entre le vendeur et l'acheteur. Suite à cette proposition de l'acheteur, si lui et le vendeur s'entendent sur le prix et les conditions de la vente, ils vont alors pouvoir signer une promesse de vente. La promesse de vente est ce qu'on appelle un « avant-contrat », car c'est la première étape de l'achat que l'on formalise presque toujours chez le notaire, avant l'acte de vente définitif qui est signé environ 3 mois plus tard.

À quoi vous engage une offre d'achat ?

Vous vous demandez à quoi vous engage vraiment cette offre d'achat ? Elle engage, en principe, l'acheteur à acheter le bien qu'il convoite si elle est acceptée par le vendeur. Mais en réalité, l'acheteur n'est jamais irrémédiablement engagé par son offre, car elle est le préalable à la signature d'un compromis de vente. À l’issue de la signature d'un compromis, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation pendant 10 jours. Il peut donc toujours changer d'avis sans pénalités, s'il ne souhaite plus acheter.

Par ailleurs, si vous faites une offre d'achat à un prix inférieur au prix proposé et que le vendeur la décline, il peut vous demander de faire une nouvelle proposition plus haute ou faire lui-même une contre-proposition avec un nouveau prix. Libre à l'acheteur de rebondir sur cette contre-proposition. Dès lors que son offre n'a pas été acceptée telle quelle, l'acheteur n'est plus engagé par son offre initiale.

Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

En théorie, non, mais en pratique, oui. Car lorsqu'une offre d'achat est acceptée par le vendeur, mais que l'acheteur renonce finalement à acheter le bien avant d'avoir signé le compromis de vente, le vendeur n'a pas intérêt à insister et à demander à l'acheteur de venir malgré tout signer le compromis chez le notaire. Il sait que s'il impose à l'acheteur d'acheter son logement comme il s'y est engagé, il pourra se rétracter aussitôt après avoir signé le compromis. Ce sera donc du temps de perdu pour tout le monde.

Car le droit de rétractation dont bénéficie tout particulier qui achète un logement lui permet de revenir sur sa décision dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis de vente, et ce, sans avoir besoin de justifier d'un motif particulier et sans sanction financière pour l'acheteur.

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