A quoi vous engage une offre d'achat ?

Annabelle Martinat
Mis à jour par Annabelle Martinat
le 10 octobre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Vous avez trouvé le logement idéal et vous avez soumis une offre d'achat au propriétaire, c'est-à-dire une proposition écrite l'informant de votre volonté d'acquérir le bien à un prix donné. A quoi engage réellement l'offre d'achat et à quelles obligations le vendeur est-il tenu ?

L'offre d'achat pour un bien immobilier n'est ni soumise à un formalisme, ni à un contenu impératif.
L'offre d'achat pour un bien immobilier n'est ni soumise à un formalisme, ni à un contenu impératif. © Sylvie Villeger pour Mas Provence

Comment se déroule une offre d'achat immobilier ?

Les acheteurs formalisent généralement leur engagement quand un bien immobilier répond à leurs critères afin de « bloquer » la vente. Avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, nombreux sont donc ceux qui adressent au vendeur ce que l'on appelle une offre d'achat.

L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un certain prix. L'offre peut aussi, idéalement, mentionner les conditions de la vente, à l'instar du plan de financement.

⏰ Quel délai pour une offre d'achat ?

La durée de validité d’une offre d’achat n’est pas clairement encadrée par la loi, mais l’usage a fixé ce délai de cinq à dix jours en moyenne. Si l’acquéreur a formulé une offre d’achat au prix du mandat, vous avez l’obligation de lui répondre favorablement, mais s’il vous a fait une proposition inférieure, le délai doit donc vous permettre de réfléchir à la cohérence ou non de cette offre, en fonction du délai de mise en vente, du nombre d’offres que vous avez déjà reçues et de la réalité du marché immobilier dans votre secteur. Sachez qu’en cas de doute sur la réponse à donner, estimer le bien de nouveau peut vous permettre d’y voir plus clair.

Puis-je me rétracter après avoir fait une offre d'achat ?

En théorie, l'acheteur est engagé dès lors que son offre d'achat est acceptée par le vendeur ; on considère qu'il y a alors un accord sur « le prix et la chose » et un compromis doit être signé.

Mais en pratique, le particulier qui souhaite acheter un logement bénéficie systématiquement d'un droit de rétractation de dix jours à l'issue de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente qui lui permet de renoncer à l'achat sans motivation et sans pénalités.

En conséquence, au stade de l'offre acceptée, un acquéreur peut sans risque changer d'avis et ne plus vouloir acheter. En effet, à quoi bon lui imposer la signature d'un compromis pour qu'il se rétracte immédiatement après ! Le vendeur a donc tout simplement intérêt à rendre sa liberté à celui qui ne veut plus acheter pour éviter une inutile perte du temps.

Nous ne pouvons que conseiller aux acheteurs de faire des offres réfléchies, sans avoir peur, toutefois, de formuler une offre d'achat puisqu'ils pourront toujours s'en départir sans risque.

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Le vendeur peut-il refuser une offre d'achat au prix ?

En théorie, le vendeur est en principe lié à la première offre au prix mentionné dans l'annonce. Autrement dit, le vendeur s'engage à vendre dès lors qu'il reçoit une offre au prix, sauf si l'acheteur impose des conditions anormales de vente (vente longue, entrée dans les lieux avant l'acte de vente, etc.).

Mais, en réalité, la vente d'un bien immobilier s'analyse maintenant comme une opération complexe qui nécessite que de nombreux points fassent l'objet d'une discussion puis d'un accord : le plan de financement, les diagnostics, la date d'entrée dans les lieux, la répartition des travaux, l'obtention d'autorisations administratives, l'indemnité d'immobilisation, etc.

En conséquence, il est admis dorénavant que l'offre au prix nécessite, comme l'offre en dessous du prix immobilier, l'acceptation du vendeur. Sans acceptation, l'offre au prix s'analyse comme une entrée en pourparlers, une entrée en négociation, mais n'oblige pas le vendeur à vendre. De même, si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il peut choisir la meilleure, par exemple le candidat qui dispose déjà des fonds, sans retenir obligatoirement celle qui a été formulée la première.

Que faire si le vendeur refuse une promesse d'achat au prix ?

Sachant que l'offre d'achat immobilier au prix s'interprète comme une simple entrée en négociation, il est inutile d'entamer un contentieux si le vendeur ne donne pas suite à votre offre au prix. Seule l'acceptation par le vendeur permet à l'acheteur de pouvoir exiger la signature d'un compromis.

Par ailleurs, pour augmenter vos chances que le vendeur revienne vers vous, il est toujours conseillé de faire la démarche d'enrichir votre offre : plan de financement, somme disponible qui pourra être bloquée entre les mains du notaire au stade du compromis, etc.

Le vendeur doit-il accepter la première offre d'achat pour une maison au prix ?

✅ Le vendeur peut bien évidemment toujours repousser une offre dont le prix est inférieur à celui mentionné dans l'annonce. En est-il de même si l'offre d'achat immobilier est au prix de l'annonce ?

L'acceptation de la proposition d'achat engage le vendeur

Une fois acceptée, l'offre, qu'elle ait été en dessous du prix ou au prix mentionné dans l'annonce, engage le vendeur. Cela signifie que le vendeur se met en faute s'il refuse finalement de vendre son bien immobilier ou s'il le vend à un tiers. Dans ce cas, le candidat acquéreur peut engager une action en justice en indemnisation, voire en vente forcée, ce qui bloque le vendeur. Il est donc capital pour le vendeur de réfléchir avant d'accepter une offre d'achat.

En revanche, une fois l'offre d'achat acceptée par le vendeur, si le candidat acquéreur la modifie, par exemple s'il souhaite modifier le prix qu'il a proposé ou une des conditions négociées ou encore e montant à bloquer chez le notaire, son offre devient différente de celle acceptée par le vendeur qui est alors parfaitement en droit de la refuser.

Comment rédiger une offre d'achat pour un bien immobilier ?

La démarche de formaliser une offre d'achat doit être effectuée selon certaines règles, afin qu'elle soit claire et exhaustive. Pour commencer, il est important de formuler l'offre d'achat par écrit, mais également d'y mentionner plusieurs informations incontournables pour le vendeur :

  • l'identification des parties à l'acte (acquéreur et vendeur), qui comprend le nom de l'acheteur, celui de l'acquéreur, mais également votre lieu de naissance, et les informations qui figurent sur votre justificatif d'identité ;
  • la description du bien avec son adresse complète ;
  • le prix de vente du bien concerné ;
  • le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque.

L'offre peut idéalement être enrichie par les éléments suivants :

  • le plan de financement : existence d'un apport personnel, nécessité d'un ou plusieurs prêts/prêt-relais, renonciation éventuelle à la condition suspensive d'obtention du prêt, la nécessité de vendre un bien pour financer l'achat, etc. ;
  • le montant susceptible d'être remis au notaire au stade de la signature du compromis de vente (ce qu'on appelle parfois les « 10 % » ou indemnité d'immobilisation) ;
  • la date d'entrée dans les lieux souhaitée (notamment si elle ne coïncide pas avec la date de signature de l'acte définitif) ;
  • la nécessité d'obtenir une autorisation d'urbanisme (un permis de construire par exemple).

De plus, vous pouvez commencer à mentionner les clauses suspensives qui seront éventuellement intégrées dans l'avant-contrat si ce dernier est également conclu. Par exemple, parmi les clauses suspensives les plus courantes, on retrouve la possibilité d'annuler la vente sans pénalités si la banque refuse d'accorder le prêt à l'acquéreur.

📑 Besoin d'un exemple d'offre d'achat ? Retrouvez un modèle de lettre d'offre d'achat

La rédaction d'une offre d'achat immobilier ne s'improvise pas et c'est la raison pour laquelle il est important de consulter un exemple d'offre d'achat immobilier, afin d'établir ce document dans les règles de l'art. Nous vous recommandons d'utiliser le modèle d'offre d'achat de PAP pour ne rien oublier lors de la rédaction de l'offre d'achat.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Est-ce qu'une offre d'achat bloque la vente ?

Pour éviter les situations confuses et les candidatures éphémères, l'une des solutions consiste à ouvrir le dialogue sur des questions pratiques.

Côté vendeur, n'hésitez pas à engager la discussion sur le mode de financement envisagé et demandez si le candidat peut justifier d'une simulation de prêt. Si l'acheteur doit vendre un bien pour financer l'acquisition, demandez-lui à quel stade de sa vente il se situe (simple mise en vente, signature d'une promesse, etc.), d'autant que ces informations peuvent donner lieu à l'ajout de clauses suspensives par la suite. L'idée est de déterminer si le plan de financement du candidat acquéreur est solide. Interrogez-le également sur la somme qu'il est en situation de verser au notaire au moment de la signature du compromis. Cette simple approche vous permettra de juger des réelles motivations/capacités de vos acquéreurs potentiels.

Acquéreurs, intéressez-vous de près aux différents diagnostics obligatoires, à la taxe foncière, aux documents relatifs à la copropriété (montant des charges, travaux, etc.), à la date à laquelle le logement sera disponible. Vous démontrerez non seulement votre implication, mais vous serez aussi à même de formuler une offre plus réfléchie et mieux chiffrée.

⚠️ Attention, le compromis ou la promesse de vente sont les seuls documents qui font courir le délai de rétractation de dix jours.

Pas de versements avant la signature du compromis

L'offre d'achat ne doit en aucun cas s'accompagner du versement d'une somme d'argent sous peine de nullité de l'acte. Tant que la promesse/le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire.


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