A quoi vous engage une offre d'achat ?

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Vous avez trouvé le logement idéal et vous avez soumis une offre d'achat au propriétaire, c'est-à-dire une proposition écrite l'informant de votre volonté d'acquérir le bien à un prix donné. A quoi engage réellement l'offre d'achat et à quelles obligations est tenu le vendeur ?

Une certitude : les futurs acquéreurs veulent toujours rapidement formaliser leur engagement quand un logement répond à leurs critères afin de « bloquer » la vente. Avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, nombreux sont donc ceux qui adressent au vendeur ce que l’on appelle une offre d’achat.
L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un certain prix. L'offre peut aussi, idéalement, mentionner les conditions de la vente (le plan de financement par exemple).

L'offre d'achat est peu engageante pour l'acquéreur

En théorie, l'acheteur est engagé dès lors que son offre est acceptée par le vendeur ; on considère qu'il y a alors un accord sur « le prix et la chose » et un compromis doit être signé.
Mais en pratique, le particulier qui souhaite acheter un logement bénéficie systématiquement d'un droit de rétractation de dix jours à l'issue de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente qui lui permet de renoncer à l'achat sans motivation et sans pénalité.
En conséquence, au stade de l'offre acceptée, un acquéreur peut sans risque changer d'avis et ne plus vouloir acheter. En effet, à quoi bon lui imposer la signature d'un compromis pour qu'il se rétracte immédiatement après ! Le vendeur a donc tout simplement intérêt à rendre sa liberté à celui qui ne veut plus acheter pour éviter une inutile perte du temps.

Nous ne pouvons que conseiller aux acheteurs de faire des offres réfléchies, sans avoir peur, toutefois, de formuler une offre d'achat puisqu'ils pourront toujours s'en départir sans risque.

Le vendeur doit-il accepter la première offre au prix ?

Le vendeur peut bien évidemment toujours repousser une offre dont le prix est inférieur à celui mentionné dans l'annonce. En est-il de même si l'offre est au prix de l'annonce ?

En théorie, le vendeur est en principe lié à la première offre au prix mentionné dans l'annonce. Autrement dit, le vendeur s'engage à vendre dès lors qu'il reçoit une offre au prix sauf si l'acheteur impose des conditions anormales de vente (vente longue, entrée dans les lieux avant l'acte de vente, etc.).

Mais, en réalité, la vente immobilière s'analyse maintenant comme une opération complexe qui nécessite que de nombreux points fassent l'objet d'une discussion puis d'un accord : le plan de financement, les diagnostics, la date d'entrée dans les lieux, la répartition des travaux, l’obtention d'autorisations administratives, l'indemnité d'immobilisation, etc.
En conséquence, il est admis dorénavant que l'offre au prix nécessite, comme l'offre en-dessous du prix, l'acceptation du vendeur. Sans acceptation, l'offre au prix s'analyse comme une entrée en pourparlers, une entrée en négociation mais n'oblige pas le vendeur à vendre. De même, si le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, il peut choisir la meilleure, par exemple le candidat qui dispose déjà des fonds, sans retenir obligatoirement celle qui a été formulée la première.

Conseils à l'acheteur. Sachant que l'offre au prix s’interprète comme une simple entrée en négociation, il est inutile d'entamer un contentieux si le vendeur ne donne pas suite à votre offre au prix. Seule l'acceptation par le vendeur permet à l'acheteur de pouvoir exiger la signature d'un compromis. Par ailleurs, pour augmenter vos chances que le vendeur revienne vers vous, il est toujours conseillé d'enrichir votre offre : plan de financement, somme disponible qui pourra être bloquée entre les mains du notaire au stade du compromis, etc.

Conseils au vendeur. Pour éviter l'inconfort d'avoir à repousser des offres aux prix, le vendeur a tout intérêt, avant la mis en vente, à faire évaluer sérieusement son bien pour recevoir essentiellement des offres en dessous du prix. Sur les marchés très tendus, à Paris par exemple, il peut être judicieux de fixer son prix en haut de la fourchette, quitte, en l'absence de candidats, a baisser le prix dans un second temps. Et puis enfin tout offre au prix doit être soigneusement étudiée.

L'offre acceptée engage le vendeur...sauf si elle est modifiée. Une fois acceptée, l'offre, qu'elle ait été en dessous du prix ou au prix mentionné dans l'annonce, engage le vendeur. Cela signifie que le vendeur se met en faute s'il refuse finalement de vendre ou s'il vend à un tiers. Dans ce cas, le candidat acquéreur peut engager une action en justice en indemnisation voire en vente forcée ce qui bloque le vendeur. Il est donc capital pour le vendeur de réfléchir avant d'accepter une offre d'achat.
En revanche, une fois l'offre acceptée par le vendeur, si le candidat acquéreur la modifie, par exemple s'il souhaite modifier le prix qu'il a proposé ou sur une des conditions négociées, ou encore sur le montant à bloquer chez le notaire, son offre devient devient différente de celle acceptée par le vendeur qui est alors parfaitement en droit de la refuser.

Ouvrez le dialogue !

Pour éviter les situations confuses et les candidatures éphémères, l'une des solutions consiste à ouvrir le dialogue sur des questions pratiques.

Côté vendeur, n'hésitez pas à engager la discussion sur le mode de financement envisagé et demandez si le candidat peut justifier d'une simulation de prêt. Si l'acheteur doit vendre un bien pour financer l'acquisition, demandez lui à quelle stade de sa vente il se situe (simple mise en vente, signature d'une promesse, etc). L'idée est de déterminer si le plan de financement du candidat acquéreur est solide. Interrogez le également sur la somme qu'il est en situation de verser au notaire au moment de la signature du compromis. Cette simple approche vous permettra de juger des réelles motivations/capacités de vos acquéreurs potentiels.

Acquéreurs, intéressez-vous de près aux différents diagnostics obligatoires, à la taxe foncière, aux documents relatifs à la copropriété (montant des charges, travaux, etc.), à la date à laquelle le logement sera disponible. Vous démontrerez non seulement votre implication mais vous serez aussi à même de formuler une offre plus réfléchie et mieux chiffrée.

Attention, seul le compromis/la promesse de vente fait courir le délai de rétractation de dix jours.

Le contenu de l'offre d'achat

L'offre d'achat n'est ni soumis à un formalisme (il peut s'agir d'un courrier ou d'un courrier électronique) ni à un contenu impératif. Toutefois, plus l'offre est détaillée et plus elle permet d'enclencher une négociation en suscitant l'intérêt du vendeur. En pratique, l'offre doit au moins contenir :

  • l'identification des parties à l'acte (acquéreur et vendeur) ;
  • la description du bien ;
  • le prix du bien concerné ;
  • le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque.

L'offre peut idéalement être enrichie par les éléments suivants :

  • le plan de financement : existence d'un apport personnel, nécessité d'un ou plusieurs prêts/prêt-relais, renonciation éventuelle à la condition suspensive d'obtention du prêt, la nécessité de vendre un bien pour financer l'achat, etc ;
  • le montant susceptible d'être remis au notaire au stade de la signature du compromis de vente (ce qu'on appelle parfois les "10 %" ou indemnité d'immobilisation) ;
  • date d'entrée dans les lieux souhaitée (notamment si elle ne coïncide pas avec la date de signature de l'acte définitif) ;
  • la nécessité d'obtenir une autorisation d'urbanisme (un permis de construire par exemple).

Pas de versements avant la signature du compromis

L'offre d'achat ne doit en aucun cas s'accompagner du versement d'une somme d'argent sous peine de nullité de l'acte. Tant que la promesse/le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire.

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