Signer un compromis de vente : comment ça se passe ?

Promesse de vente ou compromis ?

Quelle différence entre un compromis et une promesse de vente ? Aucune en réalité, car le compromis de vente est l'une des 2 façons de signer une promesse de vente. L'autre type de promesse de vente est la promesse unilatérale de vente.

Car la vente d'un logement commence par la signature d'une promesse de vente entre le vendeur et l'acheteur. C'est ce qu'on appelle un « avant-contrat ». Cela permet de fixer l'accord entre le vendeur et l'acquéreur sur le prix, le délai de vente, les conditions suspensives et autres conditions de la vente.

👉 C'est la première étape de l'acquisition, une fois que la négociation a abouti pour concrétiser la vente.

Définition du compromis de vente immobilier

Un compromis de vente est une promesse de vente par laquelle, dès la signature, le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à l'acheteur qui s'engage à le lui acheter. Pour être exact, le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente. Par mesure de simplicité, on a pris l'habitude d'utiliser le terme compromis de vente pour désigner ce type d'avant-contrat de vente.

Quel engagement prend-on en signant un compromis de vente ?

✍️ En signant un compromis de vente, vendeur et acquéreur s'engagent simultanément à réaliser la transaction. Cela signifie que le vendeur ne peut pas vendre le bien à une autre personne ni renoncer à le vendre à son acheteur. Et l'acheteur s'engage à payer le prix prévu à la date convenue et à respecter les conditions de la vente.

L'un et l'autre sont donc impliqués réciproquement, même si l'acheteur a la possibilité de sortir de son engagement, par exemple en se rétractant dans les 10 jours ou encore s'il n'obtient pas son prêt immobilier dans le délai prévu.

⚠️ Le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, contrairement à la promesse unilatérale, c'est donc plus simple.

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Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

En revanche, si vous signez une promesse unilatérale de vente, ce n'est pas la même chose. Car avec ce type de promesse, le vendeur s'engage à vendre son logement à l'acheteur dès la signature de la promesse, mais l'acheteur dispose d'une option qu'il doit lever dans un certain délai s'il veut acheter le bien. S'il renonce à acheter, il ne lève pas l'option dans le délai prévu dans la promesse. Toutefois, dans ce cas, il doit verser une pénalité au vendeur.

Contrairement au compromis de vente qui n'a pas besoin d'enregistrement auprès des services de la publicité foncière, la promesse unilatérale de vente doit faire l'objet de cette formalité par le notaire.

Qu'est-ce qu'un bien sous compromis de vente ?

Quand on dit que le bien est « sous compromis de vente », cela veut dire que le compromis a été signé et que la vente suit son cours. Mais la vente n'est pas définitive. Elle ne le sera qu'au moment de la signature de l'acte de vente définitif environ 3 mois plus tard. Entre-temps, la vente peut être remise en cause, par exemple si l'acheteur se rétracte ou s'il n'obtient pas son prêt s'il achète à crédit. Car le compromis contient des conditions suspensives qui conditionnent la réalisation de la vente.

Quel est le délai entre le compromis et la vente ?

Une fois signé le compromis de vente, le notaire effectue les formalités pour préparer la vente définitive qui a lieu environ 3 mois plus tard. C'est le délai d'usage. Il permet au notaire d'effectuer toutes les formalités de la vente.

Et pendant ce temps, l'acheteur dispose lui-même de différents délais : d'une part d'un délai de 10 jours pour éventuellement se rétracter. Et s'il a besoin d'un prêt pour financer le bien de faire les démarches afin de l'obtenir.

⏰ Le délai de rétraction de l'acheteur

L'acheteur dispose d'une porte de sortie puisqu'il peut changer d'avis en se rétractant. Il dispose de 10 jours après la signature du compromis de vente pour se rétracter sans aucune pénalité et sans avoir à se justifier.

S'il fait jouer son droit de rétractation, il récupère le dépôt de garantie qu'il avait versé au moment de la signature du compromis chez le notaire. Il peut ainsi renoncer à son achat immobilier, sans contrepartie financière pour le vendeur et récupérer la somme qu'il avait versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.

• Quand le compromis est signé devant notaire, c'est lui qui se charge des formalités pour faire partir le délai de rétractation de l'acheteur par remise en main propre de la promesse à l'acquéreur ou envoi en RAR.
• Quand le compromis de vente est signé entre particuliers, sous seing privé, c'est au vendeur d'adresser le compromis par lettre recommandée avec avis de réception à l'acheteur pour faire partir le délai de rétractation. Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente à l'acheteur.

Est-ce que le vendeur peut se rétracter après signature du compromis ?

Contrairement à l'acheteur, le vendeur ne dispose pas de droit de rétractation. Une fois qu'il a signé le compromis de vente, il ne peut plus faire machine arrière. Il est engagé à vendre son bien à l'acheteur en signant l'acte de vente définitif environ 3 mois plus tard.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Le compromis de vente fixe les conditions générales et particulières de la vente, et en particulier, les conditions suspensives. La plus habituelle d'entre elles est la condition suspensive de crédit lorsque l'acheteur prévoit de financer le logement à l'aide d'un prêt. Dans ce cas, la loi prévoit une protection incontournable pour l'acheteur : il n'achète qu'à condition d'obtenir son ou ses prêts.

👩‍⚖️ Le notaire précise dans le compromis le montant que l'acheteur souhaite emprunter, le taux maximal d'emprunt, la durée maximale et le date limite pour l'obtenir. C'est habituellement un délai de 2 mois à partir de la signature du compromis de vente. Si l'acheteur obtient un refus de la banque dans ce délai, il peut alors le transmettre au vendeur et décider de ne pas poursuivre l'achat, sans aucune pénalité. Et il récupère la somme qu'il avait versée au notaire au moment du compromis.

Parmi les conditions suspensives habituelles, il y a toujours une condition qui prévoit que l'acheteur ne pourra acheter le bien que si la commune ne fait pas jouer son droit de préemption. Il y en a également une permettant à l'acheteur de renoncer à l'achat en cas de découverte d'une servitude cachée. La vente est également conclue sous réserve que l'état hypothécaire du bien la permette...

Clauses suspensives et clause pénale

La condition suspensive est très différente de la clause pénale prévue par les notaires dans les compromis. La clause pénale prévoit que le vendeur pourra demander une indemnité représentant généralement 10 % du prix de vente à titre de dédommagement au cas où l'acheteur renoncerait finalement à acheter son bien, alors que le délai de rétractation est passé et que l'acheteur ne peut pas invoquer la non-réalisation de l'une des conditions suspensives.

Pourquoi signer un compromis de vente chez le notaire ?

Nous vous conseillons vivement de faire appel à un notaire pour la signature du compromis de vente, bien qu’il ne soit pas illégal de signer un compromis entre particuliers. Le notaire se charge de rédiger tout le contenu du compromis, ce qui est un gage de sécurité pour conclure votre vente.

Car le notaire s’occupe de tout, y compris de la vérification des pièces à annexer au contrat. Il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction. Nous vous recommandons par conséquent de prendre rendez-vous avec lui dès que vous vous serez mis d’accord entre acheteur et vendeur sur le prix du bien.

Signature à distance devant notaire

Depuis la pandémie de Covid 19, il est possible de signer à distance tout en signant « devant notaire », grâce à un système agréé par le Conseil supérieur du notariat. Beaucoup de notaires se sont équipés et vendeurs et acheteurs peuvent ainsi dorénavant signer si besoin leur vente sans se rendre chez le notaire.

👩 Il est également possible de donner procuration à un proche qui peut vous représenter lors de la signature chez le notaire, ou au notaire lui-même qui désignera dans ce cas un clerc de l'office notarial pour vous représenter.

Qui choisit le notaire ?

En principe, c'est l'acheteur qui choisit le notaire. Mais il est habituel et conseillé au vendeur de faire également appel à un notaire de son choix. Cela n'occasionne pas de frais supplémentaires. Le montant des frais d'actes, qu'on a coutume d'appeler « frais de notaire » reste le même avec un ou 2 notaires. Simplement, quand ils sont 2, ils partagent entre eux la part d'émoluments qui revient à chacun selon des règles préétablies.

Pour l'ensemble de la transaction, vous pouvez faire appel au notaire de votre choix, même si son étude ne se trouve pas à proximité du lieu où se situe le bien vendu, car les notaires sont compétents sur tout le territoire. Vous pouvez par conséquent faire le choix du notaire en toute liberté.

Combien coûte un compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente fait partie de la vente qui elle-même est soumise à des frais de notaire tarifés. Mais le compromis en tant que tel n'est pas tarifé. Les sommes qui peuvent être réclamées à l’acheteur le jour de la signature du compromis de vente (entre 150 et 500 €) ne sont qu’une provision sur ce qu'il aura à payer le jour de la signature de l’acte de vente, environ 3 mois plus tard.

Pourquoi ne pas signer le compromis entre particuliers

Même si la signature du compromis sans notaire est légale, nous vous la déconseillons pour plusieurs raisons. Le respect du formalisme et en particulier l'ensemble des pièces à transmettre à l'acheteur au plus tard pour la signature du compromis méritent toute l’attention d’un professionnel.

L'oubli ou l’omission de certaines mentions, ou encore l’absence de certaines pièces devant être annexées au compromis fragiliseraient la transaction. Car l’absence de l’une d’entre elles implique de reporter la date de départ du délai de rétractation de l’acheteur au jour où la pièce manquante est transmise à l'acheteur. 

L'acte de vente : toujours signé devant notaire

La signature de l'acte de vente a toujours lieu, quant à elle, devant notaire. C'est incontournable pour tout bien situé en France. Le notaire prépare l'acte de vente et s'assure que toutes les formalités requises ont été effectuées et les conditions suspensives réalisées avant de proposer au vendeur et à l'acheteur de venir signer l'acte de vente définitif. C'est ce jour-là que le vendeur remet les clés de son logement à l'acquéreur, qui, de son côté, lui verse le prix du logement.

Le versement du dépôt de garantie ou acompte

 Il est habituel que l'acheteur verse une somme au moment de la signature du compromis de vente. Cette somme peut être qualifiée de différents noms : dépôt de garantie, acompte, indemnité d'immobilisation... Il s'agit d'une avance sur le prix de vente.

💰 C'est au vendeur d'en fixer le montant. Il est d'usage qu'il demande une somme représentant le plus souvent 5 % du prix du bien et 10 % au maximum lors de la signature du compromis. En réalité, il n'existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l'engagement des parties.

⚠️ La somme va être encaissée. C'est pourquoi, avant de signer le compromis, le vendeur et l'acheteur ont intérêt à s'entendre sur le montant à verser afin que l'acheteur soit sûr de disposer des fonds !

À qui et quand verser les « 10 % » lors du compromis de vente ?

Cette somme ne peut être versée qu'à compter de la signature du compromis de vente et jamais avant, les modalités de versement étant réglementées. L'acheteur verse la somme directement au notaire par virement bancaire au moment de la signature du compromis de vente. Seuls les paiements inférieurs à 3 000 € peuvent encore s’effectuer par chèque, mais ils sont également libellés à l’ordre du notaire et déposés par celui-ci sur un compte séquestre.

Que devient la somme versée par l'acheteur ?

Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Toutefois, si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours après la signature du compromis, il récupère la somme versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de sa rétractation. Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acquéreur.

👉 En revanche, si l'acquéreur ne souhaite pas acheter pour d'autres raisons, il est prévu dans le compromis de vente que le vendeur est en droit de conserver cette somme à titre de dédommagement. C'est prévu dans la clause pénale.

Les documents à annexer au compromis de vente

Pour permettre à l'acquéreur d'être informé sur l'état du logement qu'il achète, le vendeur lui fournit un dossier de diagnostics techniques. S'y ajoute, pour les lots de copropriété, une dizaine de documents à remettre à l'acheteur.

🗂️ Le dossier de diagnostics techniques

Pour compléter l'information de l'acheteur, le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur qui vient faire des relevés et repérages pour constituer un dossier de diagnostics techniques. La liste des diagnostics (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement, état des risques et pollution, DPE...) dépend de l'ancienneté et de la situation géographique du logement vendu.

L'acheteur peut demander à consulter ce dossier avant de faire sa proposition de prix ou de signer le compromis. Ce dossier contient, en particulier, le DPE : le diagnostic de performance énergétique. C'est un document qui permet à l'acheteur de connaître le degré d'isolation thermique de l'appartement ou de la maison qu'il achète, et le montant des charges prévisionnelles de chauffage.

Les documents à fournir pour un appartement

Si vous vendez un appartement situé dans un immeuble collectif, il y a des documents spécifiques à remettre à l'acheteur pour l'informer sur l'organisation et la situation financière de la copropriété. Le vendeur possède certains de ces documents, tels que le règlement de copropriété que lui a remis son propre vendeur quand il a acheté son appartement, ou encore : les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années...

Pour les autres, le vendeur peut les récupérer sur le site de son immeuble tenu par son syndic. Car depuis le 1er juillet 2020, ces documents doivent y être mis à la disposition des copropriétaires. Sinon, il peut les demander à son syndic de copropriété.