Signer un compromis de vente

Mis à jour par Marthe Gallois
le 7 juillet 2021
Juriste chez PAP.fr

L'achat ou la vente d'un logement passe toujours par la signature d'un compromis qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions de la vente. Ensuite, le notaire va s'occuper des nombreuses formalités préalables à la signature de l'acte de vente. Puis, environ trois mois après avoir signé le compromis, l'acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.

Sommaire

Les documents à annexer au compromis de vente
Signer le compromis devant notaire ou pas ?

Qu'est-ce qu'un compromis ? C'est ce qu'on appelle un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et une promesse faite par l'acheteur d'acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé.

Le vendeur doit informer l'acheteur sur l'état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques, auquel s'ajoute, pour les lots de copropriété, depuis mars 2014 avec la loi Alur, une dizaine de documents permettant à l'acheteur de connaitre à la fois l'organisation de la copropriété et sa situation financière.

Les documents à annexer au compromis de vente

Le dossier de diagnostics techniques à annexer au compromis

Avant la vente, le vendeur fait appel à un diagnostiqueur afin de faire établir un dossier de diagnostics techniques. Il regroupe l'ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur avant la vente par un diagnostiqueur professionnel. L'acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis afin d'acheter en toute connaissance de cause. Le vendeur doit, en particulier, être en mesure de présenter le diagnostic de performance énergétique à l'acheteur au cours des visites afin qu'il connaisse le degré d'isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. Ce dossier est ensuite annexé au compromis de vente.

Sachez que pour l'ensemble de ces diagnostics, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09.70.69.08.87. (appel non surtaxé). Vous pouvez également commander en ligne vos diagnostics immobiliers.

Le diagnostic assainissement
Pour compléter le dossier de diagnostics techniques, et en particulier lorsqu'il s'agit de la vente d'une maison individuelle, le notaire demande également, un diagnostic assainissement. Contrairement aux autres diagnostics, celui-ci n'est pas à faire établir par un diagnostiqueur, mais par le service public d'assainissement non collectif de la commune (le SPANC), qui a pour mission de contrôler les installations d'assainissement.

Les documents pour la vente de lot de copropriété

La loi Alur impose au vendeur d'un appartement situé en copropriété, ou de tout autre lot, d'annexer au compromis de vente ou de remettre à l'acheteur préalablement à la signature de ce compromis, un ensemble de documents pour informer l'acheteur sur l'organisation et la situation financière de la copropriété que le vendeur possède déjà, ou qu'il peut trouver en ligne sur le site de son immeuble tenu par son syndic, car depuis le 1er juillet 2020, un ensemble de documents doit s'y trouver à disposition des copropriétaires. Sinon, il peut aussi demander ces documents au syndic :

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ce sont les documents qui recensent l’ensemble des lots d’un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l’ensemble des règles qui organisent la vie dans votre immeuble. Si ces documents ont été modifiés par des actes qui ont été publiés, il faut également les joindre ;
les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à moins que vous ne les possédiez pas et que le syndic ne soit pas en mesure de vous les fournir ;
la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble : ce document est à joindre pour tous les immeubles depuis le 1er janvier 2019, quel que soit le nombre de lots.

Document relatif à l’état de l’immeuble :

Le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic. C’est en quelque sorte le "carnet de santé" du bâtiment. qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l’immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l’identité du syndic en exercice.

Cependant, si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété, le vendeur n'est pas tenu de lui remettre le carnet d'entretien. Il n'est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d'un lot annexe tel qu'une place de parking, une cave, un grenier, un cellier...

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu :

Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ;
Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Ces deux derniers documents ne sont pas à fournir si votre bien est situé dans une petite copropriété de moins de 10 lots (logements, bureaux ou commerces), et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15 000 €.

Ces informations financières doivent être à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente (hormis celle relative aux sommes que l'acheteur sera susceptible de devoir au syndicat des copropriétaires).

Documents complémentaires :

Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances de copropriété : à fournir dès qu’un arrêté aura fixé les modalités de cette notice ;
Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

L'ensemble des documents relatifs au lot de copropriété vendu doit être fourni à l'acheteur au plus tard au moment du compromis de vente :

- soit en les annexant à ce compromis de vente au moment où il est signé chez le notaire,
- soit en les ayant transmis à l'acheteur avant la signature du compromis, sur tous supports, y compris par voie dématérialisée, à condition, dans ce cas, que l'acheteur ai accepté expressément le mode de transmission choisi.

L'acheteur atteste au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis lui ont bien été remis. Toutefois, si l'intégralité des documents relatifs à l'organisation et à la santé financière de l'immeuble n'ont pas été remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté. Il ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où les informations manquantes lui sont communiquées. Dans certains cas, toutefois, l'ensemble des documents n'est pas à fournir à l'acheteur.

Vendeurs exemptés de la remise de certains documents à leur acheteur

Certains vendeurs n'ont pas à remettre l'intégralité de ces documents à leur acheteur bien qu'il s'agisse de la vente d'un lot de copropriété. Le volume d'informations à remettre à l'acheteur est réduit dans deux hypothèses :

Quand l'acheteur est déjà copropriétaire d'au moins un lot dans la copropriété

Dans cette hypothèse, le vendeur n'a pas l'obligation de fournir à l'acheteur les documents qu'il possède, en principe, déjà, c'est-à-dire : le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblées générales, et le carnet d'entretien de l'immeuble (ni, le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global). En revanche, le vendeur doit quand même lui fournir les informations financières.

Quand l'acheteur achète un lot annexe

Lorsque la vente porte sur un lot annexe : un parking, une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier... le vendeur ne doit transmettre à l'acheteur que les informations financières de la copropriété, le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division, ainsi que la fiche synthétique de la copropriété.

Signer le compromis devant notaire ou pas ?

Nous vous conseillons de faire systématiquement appel à un notaire pour signer le compromis de vente. Bien qu’il ne soit pas illégal de signer un compromis entre particuliers, la rédaction de ce document et la constitution du dossier relèvent de la compétence de ce professionnel. Nous vous conseillons par conséquent de prendre rendez-vous avec lui dès que vous vous serez mis d’accord avec le vendeur. En tant que professionnel du droit, il vous conseillera utilement, établira lui-même tous les actes et prendra soin d’y annexer tous les documents requis.

De plus, si vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif, la signature doit impérativement se faire devant notaire. A défaut, le compromis ne serait pas valable.

Signature à distance devant notaire

Depuis la période d'urgence sanitaire due à la pandémie de Covid 19, il est possible de signer à distance tout en signant " devant notaire ", grâce à un système agréé par le Conseil supérieur du notariat.
Beaucoup de notaires se sont équipés et vendeurs et acheteurs peuvent ainsi dorénavant signer le plus souvent leur vente sans se rendre chez le notaire (qu'il s'agisse de la procuration ou de l'acte lui-même).

Avantages à signer devant notaire

Lorsque vous signez le compromis devant notaire, c’est lui qui s’occupe de tout : rédaction de l’avant-contrat, vérification des pièces à annexer au contrat… et surtout, il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction. La signature d’un compromis de vente chez notaire n’est pas soumise à des frais spécifiques. Les sommes qui peuvent être réclamées à l’acheteur le jour de la signature (entre 150 et 500 €) ne sont qu’une provision sur ce qu'il aura à payer le jour de la signature de l’acte de vente, environ trois mois plus tard.

L'usage veut que la priorité du choix du notaire revienne à l’acquéreur. Cependant, si, en tant que vendeur, vous souhaitez avoir votre propre notaire, vous le pouvez. Sachez que cela n'engendre pas de frais supplémentaires. Le montant des frais d'actes, qu'on a coutume de nommer "frais de notaires", reste donc le même avec un ou deux notaires : ils partagent entre eux la part d'émoluments qui revient à chacun.

Et la facture totale des frais dits "de notaire" reste, dans tous les cas, à régler uniquement par l'acheteur.

Inconvénients à signer sans notaire

Même si la signature du compromis sans notaire est légale, nous vous la déconseillons pour plusieurs raisons. Le respect du formalisme et en particulier la liste des pièces à annexer au compromis ou à transmettre à l'acheteur au plus tard pour la signature du compromis méritent toute l’attention d’un professionnel, en particulier depuis que la loi Alur est entrée en vigueur en 2014.

L'oubli ou l’omission de certaines mentions, ou encore l’absence de certaines pièces qui doivent obligatoirement être transmises à l'acheteur au plus tard pour la signature du compromis fragiliseraient la transaction. Car l’absence de l’une d’entre elles implique de reporter la date de départ du délai de rétractation de l’acheteur au jour où la pièce manquante est transmise à l'acheteur. Or la loi Alur prévoit une liste de pièces complémentaires à fournir à l'acheteur d'un lot de copropriété, soit en les joignant au compromis de vente, soit en les transmettant par tous moyens à l'acheteur pour la validité du compromis.

En vous adressant d’emblée au notaire, vous optez pour la sécurité juridique : c’est lui qui va, non seulement rédiger l’acte mais aussi recenser toutes les pièces qui doivent servir à préparer la vente et dont la plupart sont à fournir à l'acheteur au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.

Retarder la date de départ du délai de rétractation fragilise la transaction pour le vendeur. Car il doit attendre la fin de ce délai pour être sûr que son acheteur ne change pas d'avis. Or ce délai de rétractation est de dix jours.

Le vendeur comme l’acheteur ont donc tous deux intérêt à recourir au notaire pour signer le compromis de vente. Cela sécurise leur transaction, puisqu'avec la loi Alur, cette étape devient l'étape clé de la vente où tout se joue. La signature de l'acte de vente, quelques mois plus tard, ne vient que confirmer le bon déroulement de la vente avec le paiement du prix par l'acheteur qui prend alors possession du bien.

L'acte de vente : toujours signé devant notaire

La signature de l'acte de vente a lieu, quant à elle, toujours devant notaire. Pour l'ensemble de la transaction, vous pouvez faire appel au notaire de votre choix. Il est fréquent que l'acheteur et le vendeur choisissent chacun un notaire, d'autant que cela n'occasionne aucun coût supplémentaire. Les deux notaires se partagent leurs émoluments selon les règles de la profession.

Le compromis contient toujours des conditions suspensives de la vente, c'est-à-dire que la vente n'a lieu que si les conditions inscrites dans le compromis se réalisent.

C'est le cas, en particulier, lorsque l'acheteur achète à crédit : il est alors protégé par une condition suspensive d'obtention de son crédit. S'il n'obtient pas son prêt immobilier dans une certain délai, il pourra renoncer à l'achat sans pénalité !