Quelles surfaces prendre en compte pour estimer son bien ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 7 août 2023
Juriste chez PAP.fr

Pour calculer le prix de vente d'un bien, on ne peut pas simplement prendre la surface de plancher. Ce serait trop simple ! Il y a des surfaces qui comptent, des surfaces qui ne comptent pas ou en tout cas qui comptent moins !

La surface utile se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes.
La surface utile se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes. © AlexPotemkin/GettyImages

Comment mesurer les mètres carrés au sol et estimer une surface ?

Pour faire le calcul d’une surface en mètres carrés d'un logement, la règle est hypersimple : vous mesurez la pièce. Si elle est carrée ou rectangulaire, vous devrez d’abord mesurer la longueur puis la largeur de la pièce. Ensuite, multipliez la longueur et la largeur.

📏 Longueur x largeur = surface

Comment calculer le prix d'une surface habitable en M2 ?

Le prix se fixe en multipliant la surface par le prix au mètre carré moyen du secteur de vente. Si de nombreuses surfaces ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable ou dans la surface Carrez, elles pourront l'être au stade de l'estimation du bien en appliquant ce que l'on appelle une pondération.

En d'autres termes, on prendra en compte partiellement les surfaces non incluses dans la surface habitable. Il en est ainsi par exemple des surfaces mansardées courantes dans les maisons individuelles ou des terrasses d'un appartement en copropriété. En fonction des caractéristiques particulières de votre bien, sa valeur, par rapport au prix moyen, peut varier à plus ou moins 20 % près, mais rarement plus.

🙋‍♀️ Vous avez tout intérêt à bien évaluer votre bien avant de préciser son prix dans l’annonce, afin d’être au plus près du marché. Les acheteurs ne s’y trompent pas et ceux qui recherchent un bien tel que le vôtre sauront se manifester très vite. Ne le surestimez pas, cela diminuerait nettement votre nombre de contacts, mais ne le sous-estimez pas non plus ! Vous pouvez consulter les annonces de logements situés dans le même secteur, afin d’établir des comparaisons. Il est donc impératif qu'avant de passer votre annonce immobilière de bien fixer le prix.

L’état général de la construction et la qualité des équipements sont des critères d'une réelle influence. Si le bien doit être rafraîchi, prévoyez une baisse du prix de l'ordre de 5 à 10 %. Si des travaux plus importants sont à prévoir, envisagez une décote comprise entre 10 et 30 %.

👉 Si le bien a été récemment rénové, une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen pourra s'appliquer.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

Qu'est-ce que la surface habitable d'une maison ou d'un appartement ?

Vous souhaitez connaître la surface de votre bien ? On vous parle de surface habitable, de surface Carrez, de surface utile, de pondération... Vous êtes un peu perdu ! Selon le but recherché (vente ou travaux), la somme des surfaces à prendre en compte ne sera pas la même. Mais quand on parle de maison : on parle de surface habitable. Sachez que :

  • pour fixer le prix de vente d'une maison individuelle, on prendra généralement la surface habitable ou surface utile ;
  • pour fixer le prix de vente d'un bien en copropriété, on utilisera la loi Carrez. C'est cette surface qui sera obligatoirement communiquée aux acquéreurs et inscrite dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente.

Surface habitable, loi Carrez, surface utile : les différentes méthodes de calcul

La surface habitable, c'est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation). On compte évidemment dans la surface habitable la salle de bains et les W.C.

À la différence de la surface habitable, la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 mètre minimum.

Enfin la surface utile se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes. Moins fréquente que la surface habitable, elle se révèle précieuse à connaître lors dune vente. Elle peut être plus avantageuse que la surface habitable puisqu'elle inclut en plus des superficies traditionnelles, l'ensemble des annexes. Cela permet donc à votre futur acquéreur de mieux se rendre compte des possibilités offertes par votre logement.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Surface Carrez : quelles sont les pièces retenues ?

La superficie Carrez est celle obligatoirement retenue si l'on vend un lot en copropriété. La superficie Carrez du bien immobilier correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Exclut-on beaucoup de la surface en loi Carrez ?

  • Les surfaces exclues sont les suivantes :
  • la surface occupée par les murs et les cloisons ;
  • les cages d'escalier ;
  • les embrasures des portes et fenêtres ;
  • les conduits de cheminée ;
  • les gaines techniques ;
  • les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
  • les balcons ;
  • les terrasses ;
  • les caves ;
  • les garages et emplacements de stationnement.

⚠️ En cas de vente d'un local faisant apparaître une surface inférieure à 8 m², il n'est pas obligatoire de mentionner sa superficie.

Un calcul différent pour un bien en copropriété ?

✅ Vous avez tout compris ! Contrairement à un bien en copropriété, il n’y a aucune obligation légale de faire mesurer la superficie d’une maison individuelle et de la communiquer aux acquéreurs. Si vous faites appel à un professionnel comme un géomètre-expert pour le calcul de surface, il y a de forte chance qu'il vous calcule la superficie selon les prescriptions techniques de la loi Carrez. Cela est logique puisque généralement on fixe le prix de vente en fonction des mètres carrés utilisables.

À partir de ces mètres carrés, vous serez autorisé à faire des pondérations, c’est-à-dire à augmenter votre métré du 1/3 ou du 1/4 parfois de la moitié des surfaces annexes comme la surface de vos greniers aménageables ou aménagés ou des surfaces mansardées. L'objectif n'est pas de chercher à tout prix à augmenter le prix, mais de savoir tenir compte des mètres carrés qui seront exploitables et qui apporteront une réelle plus-value au bien. Dans ce cas, il est normal de les prendre en compte.

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 27 juin 2024 à 18h00

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier Vendre son bien immobilier :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : François Durupt, de PAP
Réservé aux particuliers

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
✔️ Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
✔️ Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
✔️ Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !

En savoir plus

Comment faire le calcul de surface privative sans passer par un professionnel ?

Vous pouvez faire le calcul de la surface de votre logement  vous-même ; c'est toutefois fortement déconseillé ! Il est préférable de faire appel à un professionnel afin d'éviter de prendre des longueurs supplémentaires ou des centimètres ou mètres carrés en trop dans la surface privative. Cependant, pour vous donner une idée, voici comment vous devez vous y prendre !

Comment calcule-t-on une surface pondérée ? 

Il existe de nombreuses surfaces, qui ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable, qui peuvent l’être, au stade de l’estimation, avec ce qu’on appelle une pondération, cela signifie qu’on ne les compte que partiellement. Il n'existe pas de grilles officielles, mais voici les coefficients moyens utilisés par les experts immobiliers pour prendre en compte ces surfaces non pour leur surface réelle mais pour un certain pourcentage :

  • sous-sol aménagé : 0.3 ;
  • combles aménageables : 0.3 ;
  • surfaces mansardées : 0.3 ;
  • balcon : 0.3.

🙋‍♀️ Pour un balcon de 8 m², vous compterez 2,4 m² supplémentaires à votre surface.

💡 Exemple : vous avez 80 m² de surface plancher, dont 8 m² mansardés. Votre surface habitable est donc 72 m² (80-8). Il n'existe pas de grille impérative pour la surface mansardée, mais les experts s'accordent à prendre environ 30 % de la surface en pondération soit 2,4 m² (8 x 30 % = 2,4), on arrive à une surface pondérée de 74,4 m².

Une véranda est-elle prise en compte ?

👉 Si elle est isolée et chauffée, on peut la prendre totalement en compte. Il résulte des aménagements apportés qu'un espace de vie à part entière a été créé. Il n'y a aucune raison de ne pas intégrer cette surface en totalité pour calculer le prix de vente.

Est-ce exact que l'estimation dépend de la surface, mais aussi des caractéristiques du bien ?

✅ Oui ! Une fois votre secteur de vente identifié, vous saurez combien se vend un bien « standard » à votre adresse. Vous devez ensuite moduler ce prix en fonction des caractéristiques du bien. Une terrasse, c’est un point fort qui entraîne une hausse du prix ; une installation électrique à refaire, un point faible qui conduit à une baisse. 

Où trouver les ventes réalisées dans mon secteur de vente ?

Vous pouvez donc retrouver les ventes qui ont eu lieu près de chez vous très facilement, par exemple en utilisant notre outil. Grâce à ces informations, vous allez pouvoir connaître le prix au mètre carré moyen de votre secteur.

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville

Quelle pièce ne compte pas dans la surface habitable ?

La surface habitable d'un bien immobilier exclut plusieurs types de pièces et espaces. Ces exclusions se basent généralement sur la fonctionnalité des espaces en question. Par exemple, les caves, qui sont le plus souvent utilisées pour le stockage ou servent de zones techniques, ne sont pas considérées dans le calcul de la surface habitable d'une maison ou d'un appartement. Cela s'explique par le fait que ces espaces ne sont généralement pas utilisés pour vivre au quotidien.

De la même manière, d'autres espaces qui ne sont pas conçus pour un usage quotidien ou résidentiel sont également exclus du calcul. Il s'agit notamment des combles non aménagés, des sous-sols, des remises et des garages, qui sont généralement destinés au stockage ou à d'autres usages non résidentiels.

De plus, les espaces extérieurs tels que les terrasses, les loggias, les balcons et les séchoirs qui sont à l'extérieur du logement ne sont pas non plus pris en compte. Les vérandas et les volumes vitrés, malgré leur possible utilisation en tant qu'espaces de vie, sont également exclus.

👉 Enfin, les locaux communs et autres dépendances des logements, bien qu'ils puissent ajouter de la valeur à un bien immobilier, ne sont pas non plus inclus dans le calcul de la surface habitable. En somme, le calcul de la surface habitable se concentre sur les espaces de vie internes et directs du logement.


🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

27 juin 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
- Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
- Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
- Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

4 juillet 2024 à 18h00 -
L’encadrement des loyers en 2024

Bien fixer son loyer dans une zone soumise à l’encadrement des loyers :
- Qui est concerné : villes, types de bien et types de contrats
- Comment ça marche : calculer son plafond de loyer, remplir le contrat
- Dépasser les plafonds de loyer : sous quelles conditions ? quels risques ?

Je m'inscris

La rédaction vous conseille