Comment réussir ses photos pour mieux vendre ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 11 avril 2024
Juriste chez PAP.fr

Découvrez comment prendre de bonnes photos « vendeuses » de votre logement ! Nul besoin d'être un professionnel ou d'avoir un matériel onéreux. Prenez votre smartphone et suivez nos conseils et vos photos donneront envie aux acheteurs (et aux locataires) de venir visiter.

Une annonce qui affiche de belles photos est 7 fois plus consultée.
Une annonce qui affiche de belles photos est 7 fois plus consultée. © 10'000Hours/GettyImages

 Prendre des photos de sa maison ou de son appartement est une étape clé quand on décide de vendre soi-même. Et pour cause : des visuels de très bonne qualité rendront votre annonce attractive. De quoi attirer davantage d'acquéreurs et faciliter votre transaction. Alors à vos appareils photos et autres smartphones !

Faire appel (ou pas) à un photographe professionnel ?

Vous ne vous sentez pas l'âme d'un photographe professionnel ? Tous vos clichés (vacances, fêtes de famille…) sont systématiquement flous et/ou mal cadrés ? Bref, la photo, ce n'est pas votre truc… No stress, dans le cadre de notre offre de coaching immo, un photographe - dont c'est le métier - se rendra chez vous pour réaliser des clichés HD (Haute Définition) et de qualité professionnelle de votre maison ou de votre appartement. Vous profiterez également d'une visite virtuelle de votre habitation.

🗓️  Participez à notre atelier en ligne, le jeudi 27 juin 2024 à 18h00

Inscrivez-vous gratuitement à notre atelier Vendre son bien immobilier :
Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : François Durupt, de PAP
Réservé aux particuliers

Découvrez nos conseils et services pour réussir votre vente :
✔️ Préparer la vente : estimation par un expert PAP, photos pro, visite virtuelle
✔️ Trouver un acheteur : créer une annonce vendeuse, filtrage des contacts par PAP, panneau A vendre
✔️ Conclure la vente : choisir une offre et préparer la signature

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 📸 Comment faire des photos immobilières efficaces ?

Napoléon avait coutume de dire « qu'un bon croquis valait mieux qu'un long discours ». En termes d'annonces immobilières, on pourrait avancer « qu'une bonne photo vaut mieux qu'un long descriptif »…

👉 Pour que le choc que provoqueront les photos de votre maison ou de votre appartement ait autant (voire plus) de poids que les mots qui composeront votre annonce immobilière, voici 8 conseils que nous ne saurions trop vous recommander d'appliquer pour créer le coup de cœur chez les internautes, générer des visites, vendre au prix du marché et accélérer la vente de votre bien immobilier :

  1. prenez vos photos en pleine journée, et si possible par temps ensoleillé ;
  2. placez-vous à l'extrémité de la pièce à photographier et dé-zoomez ;
  3. privilégiez le format paysage (horizontal) ;
  4. rangez et dépersonnalisez votre intérieur ;
  5. faites attention aux miroirs, vitres, écrans ; on ne doit pas vous voir sur les photos ;
  6. valorisez les atouts de votre logement ;
  7. faites profiter les internautes du « POV » (« Point of View ») dont votre bien permet de profiter ;
  8. prenez de la hauteur en ayant recours à un drone.

Consultez notre article : Rédigez un texte pour une annonce efficace.

 1️⃣ Faites entrer la lumière dans votre appartement

Comme le chantait Julien Clerc dans la comédie musicale Hair : « Laissons, laissons entrer le soleil ». Eh oui, il est important que vos photos soient lumineuses pour mettre votre bien immobilier en valeur. Prenez-les en pleine journée et dans les meilleures conditions, c'est-à-dire au moment où la lumière est maximale, et évitez d'attendre le coucher du soleil. Tenez également compte de l'orientation et de l'ensoleillement. Ouvrez les stores, les volets, tirez les rideaux, même s’il s’agit de simples voilages… La raison est simple.

👉 La lumière naturelle booste la sensation d’espace et de volume dans vos pièces. Pour un effet décuplé, allumez toutes vos lampes même durant la journée. Prenez garde aux contrejours. Enfin, dernier conseil : à l'intérieur comme à l'extérieur, placez-vous dos à la source lumineuse (fenêtre, soleil, etc.). Méfiez-vous également de l'effet « tour de Pise ». Les lignes verticales de votre photo doivent être parallèles aux bords de l’image. Idem pour la ligne d’horizon, vous n’êtes pas sur un bateau, aucune excuse pour que vos images soient de biais et les meubles de travers.

⚠️ Attention au flash ! Il crée un éclairage peu homogène inesthétique et souligne les ombres, ce qui sera du plus mauvais effet. Par ailleurs, si vous éprouvez le besoin de vous en servir, c’est que la pièce manque de luminosité. Attendez le lendemain pour prendre votre photo.

Assurez-vous que vos photos soient bien éclairées pour valoriser au mieux votre propriété. © CreativaStudio/GettyImages

2️⃣ Prenez du recul et optez pour le grand-angle

Afin que votre pièce ait l’air plus spacieuse, mettez-vous à l’extrémité de celle-ci pour prendre votre photo. Dé-zoomez au maximum et placez-vous dans un coin voire dans l’entrée afin d’avoir le plus de recul possible. Si vous faites vos photos avec un appareil et non avec un smartphone, essayez le « grand-angle » qui donne de bons résultats et permet de gagner en profondeur de champ.

⚠️ Attention à l’effet « fish-eye » ou « bocal à poisson ». De quoi s’agit-il ? Les lignes de votre photo prennent un aspect courbé, d'où un rendu d'image très déformé. À proscrire !

3️⃣ Choisissez le bon format

Privilégiez le format paysage (horizontal). C'est le plus adapté à la publication de votre annonce sur Internet. Pour ceux qui utilisent un smartphone, il vous suffit de tourner votre appareil et de le mettre en position horizontale pour obtenir ce format. Concernant le cadrage, faites-le à « hauteur d’homme », c’est-à-dire à hauteur de vos yeux. Le rendu sera fidèle à la réalité et le visiteur ne sera pas déçu s’il se déplace pour visiter votre bien après l’avoir découvert sur Internet ou sur les réseaux sociaux.

Pas de photos en format panoramique. Elles seront mal affichées sur les écrans.

4️⃣ Rangez votre intérieur

Faites place nette, c’est essentiel pour que vos photos donnent envie. Prenez le temps de ranger un maximum d’objets dans les placards, les vêtements dans les armoires, les chaussures dans les tiroirs, etc. Cachez les produits dans votre salle de bains. Cette dépersonnalisation, nécessaire et indispensable, améliorera la qualité de vos photos. Du coup, les acquéreurs se concentreront sur l’essentiel : le potentiel de votre appartement.

🙋‍♀️ Portez une attention particulière à votre dressing. Si vous décidez de le faire figurer sur une de vos photos, prenez soin de le ranger. Une porte ouverte sur des étagères surchargées en désordre laissera une mauvaise impression à l’internaute.

5️⃣ Prenez garde aux miroirs

La règle d’or en matière de prise de vue immobilière : personne ne doit apparaître sur la photo. Soyez particulièrement vigilant quand vous photographiez des pièces avec des miroirs, des vitres ou encore des façades de cuisine, on ne doit pas vous voir. Par ailleurs, pensez à éteindre les écrans avant de prendre votre photo. Un ordinateur ou une télé allumés pris en photo ont un côté amateur qui réduit la qualité de vos prises de vues.

🐶 Pour optimiser les chances de plaire au plus grand nombre, ne faites pas figurer d’animaux domestiques sur vos photos. Vous risquez de dissuader les personnes qui n’apprécient pas les chiens et les chats, de visiter votre logement.

Un principe fondamental de la photographie immobilière : les photos ne doivent inclure aucune personne. © Westend61/GettyImages

6️⃣ Valorisez les points forts de votre bien et soignez son image

Une belle cheminée ancienne, un parquet en point de Hongrie, des moulures au plafond ou encore des boiseries, des pièces dotées d'une belle hauteur sous plafond : ces atouts peuvent déclencher le coup de cœur chez un particulier. Alors, montrez-les ! Si votre bien dispose d’un jardin ou d’une terrasse, il faut les prendre en photo afin de les mettre en avant dans votre annonce comme des atouts importants. Appliquer les règles du home staging vous aidera à vendre rapidement et au prix.

7️⃣ Montrez la vue

La vue de votre appartement est belle ? Montrez-la. Si votre bien offre un panorama dégagé, par exemple sur un monument ou des espaces verts, vous devez le mettre en valeur : c'est un vrai plus pour la vente.

8️⃣ Prenez de la hauteur avec l'aide d'un drone

L'utilisation d'un drone permet de réaliser des vues aériennes de votre maison. Vous pourrez ainsi agrémenter votre annonce immobilière de prises de vues uniques de votre bien. Par leur originalité, vos photos auront alors plus de chances d'attirer l'attention des acquéreurs potentiels.

La perspective aérienne offre aux acheteurs potentiels un aperçu complet et précis de la propriété. © SolStock/GettyImages

4 erreurs à éviter quand on photographie sa maison

  1. Pas de filtres esthétiques. Votre annonce doit garder un aspect réaliste.
  2. Pas de date sur vos photos. C'est inutile, inesthétique et donc peu flatteur.
  3. Pas de texte sur les photos. Vos visuels doivent se suffire à eux-mêmes.
  4. Pas de photos mentionnant un site concurrent. Vous êtes sur PAP !

Quel appareil choisir pour faire des photos de votre bien ?

Saviez-vous qu'une annonce accompagnée de photo était consultée jusqu'à 7 fois plus qu'une annonce qui en est dépourvue ? Mais si une photo, c'est bien (et même essentiel), une belle photo, c'est encore mieux ! Seulement voilà, tout le monde ne dispose pas des équipements nécessaires… Mais alors, dans quel type d'appareil photo investir pour immortaliser votre habitation dans les règles de l'art ?

📷 Optez pour un appareil photo numérique doté d'un capteur (très) riche en pixels. Sachez toutefois qu'à nombre de pixels équivalents, c'est l'appareil disposant du plus grand capteur qui réalisera les plus belles photos. Qui a dit que la taille, ça ne comptait pas ?

Bien sûr, une définition de 45 mégapixels sera sans commune mesure avec une définition de 24 Mp « seulement » mais pour peu que vous appliquiez nos conseils (privilégier la lumière naturelle, éviter les contre-jours, opter pour le format paysage…), la qualité de vos photos sera suffisante pour illustrer efficacement votre annonce de vente ou de location. Dans la mesure du possible (et dans la limite de votre budget), wifi et écran orientable sont deux options qui vous faciliteront la vie lorsque vous vous photographierez votre logement. Dans le même ordre d'idée, préférez les modèles hybrides ou reflex aux smartphones, aux compacts et aux bridges.

👉 Enfin, pour vous donner une fourchette de prix, sachez que pour un appareil photo numérique, il faut compter de 600 € à 5 000 € (voire beaucoup plus 💰).

Quel objectif privilégier pour vos photos immobilières ?

De l'avis des spécialistes, réussir à prendre de belles photographies d'un bien immobilier et des pièces qui le composent implique d'investir dans un objectif grand angle (entre 14 et 24 mm, voire jusqu'à 35 mm chez certains fabricants). En effet, ce type d'objectif permet de gagner en profondeur (sans devoir pousser les murs pour autant) et de valoriser les volumes d'une pièce.

Quel est le prix d'un photographe immobilier ?

S'il est difficile de chiffrer avec précision les revenus d'un photographe professionnel, leurs tarifs oscillent, le plus souvent, entre 200 et 300 €. Bien évidemment, plus le logement sera spacieux et le nombre de pièces à photographier important, plus le tarif sera élevé. La plupart du temps, la prestation proposée par le photographe professionnel inclut le déplacement, la mise en valeur du bien, le reportage immobilier en lui-même ainsi que les retouches qui seront effectuées ultérieurement.

🙋‍♀️ Mais rappelez-vous, dans le cadre de notre offre de coaching immo, un photographe professionnel se rendra chez vous pour réaliser des clichés HD.

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