Les plus-values immobilières : comment ça fonctionne ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 22 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l'on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d'impôt (résidence principale) ou taxée à hauteur de 36,2 % (cession d'une résidence secondaire détenue depuis moins de trente ans).

La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. © PAP

Qu'est-ce que la plus-value sur un bien immobilier ?

Le plus souvent, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value représente tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, c'est le gain réalisé lors de la revente.

Elle peut donc être élevée, voire très élevée. Aussi, elle fait l'objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Car cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf cas d'exonération. En dehors des cas d'exonération, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d'impôt à payer.

👉 Vous pouvez bénéficier d'exonérations sur la plus-value dont la plus importante reste celle concernant la résidence principale. Si vous vendez votre résidence principale, vous ne payez aucun impôt sur la plus-value.

Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Nous vous expliquons dans cet article toutes règles pour vous permettre de comprendre comment se calcule la taxation sur la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier, mais aussi les cas dans lesquels la cession échappe à toute taxation. Vous pouvez également tout simplement utiliser notre simulateur pour calculer le montant de votre impôt sur votre plus-value.

Qui est imposable à la taxation sur la plus-value ?

Est imposé au titre des plus-values tout vendeur domicilié en France, quelle que soit la situation du bien (en France ou à l'étranger), sauf dérogations résultant de conventions internationales.

Sont donc concernés les vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'outre-mer, à l'exclusion des collectivités d'outre-mer (ce que l'on appelle plus couramment les territoires d'outre-mer).

🙋‍♀️ Sont imposables les plus-values réalisées par les personnes physiques : vous-même, votre conjoint ou toute personne à votre charge et par certaines personnes morales telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.

Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière ?

Pour qu'il y ait plus-value, il faut plusieurs conditions :

  • il doit s'agir d'une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation);
  • la vente doit porter sur un bien ou des droits immobiliers (par exemple : votre logement ou votre résidence secondaire) ou sur des titres de sociétés immobilières (SCI). La cession peut porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis, c'est-à-dire des terrains à bâtir ou non constructibles, et quelle que soit la nature des biens cédés : pleine propriété, usufruit ou nue-propriété par exemple ;
  • la vente que vous réalisez ne doit pas faire l'objet d'une exonération ;
  • la plus-value ne doit être ni nulle ni négative (moins-value).

Les cas d'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière

Le principal cas d'exonération de la taxation de la plus-value immobilière concerne la cession de la résidence principale.

👉 La cession de résidence principale

Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances immédiates de la résidence principale, à condition qu'elles soient cédées en même temps que celle-ci.

Quid en cas de déménagement ? Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue, en principe, le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai « normal » de vente est une question de fait que l'administration fiscale apprécie d'après l'ensemble des circonstances de la vente, notamment en fonction des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien et des démarches effectuées par le vendeur pour la mise en vente de son bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

❓ Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?

Plus on détient le bien depuis longtemps, plus la taxation baisse. Chaque année de détention permet de profiter d'un abattement sur la plus-value imposable :

  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans ;
  • l'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération pour les prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Que ce soit vingt-deux ans ou trente ans, le délai se calcule de date à date ; on ne tient pas compte des fractions d'années. La date retenue est en principe celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en l'état futur d'achèvement), ou bien celle de la donation ou celle du décès pour les biens reçus par succession.

Notez que pour les logements que le vendeur a fait construire, le délai part de la date du début des travaux, attestée en principe par la date de déclaration d'ouverture de chantier.

La première vente d'une résidence secondaire

Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, il existe un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value à l'occasion de la vente d'une résidence secondaire (que ce logement soit donné en location, réservé à l'usage de son propriétaire ou vacant), sans attendre le délai de détention de trente ans. Pour bénéficier de cette exonération, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

  • il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012 ;
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
  • le vendeur doit réemployer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de vingt-quatre mois pour acheter sa résidence principale. L'exonération s'applique à la partie du prix qui est réinvestie.

👉 La vente de l'ancienne résidence de retraités ou invalides

Les personnes âgées résidant en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des foyers d'accueil qui vendent dans un délai de moins de deux ans après avoir quitté le logement qu'ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d'une exonération de plus-value sur cette vente.

Le logement, qui constituait leur résidence principale, ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ sauf par un membre de leur foyer fiscal ou leur concubin qui partageait jusque-là le logement avec lui. En dehors de cette hypothèse, le logement ne doit être ni loué ni prêté, même occasionnellement. Seuls sont concernés les vendeurs remplissant les deux conditions de ressources suivantes :

  • leur revenu fiscal de référence (celui de l'avant-dernière année précédent la vente, soit 2022 pour une vente en 2024) ne doit pas dépasser 27 947 € pour la première part du quotient familial majorée de 6 530 € pour la première demi-part et de 5 140 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • ils ne doivent pas être soumis à l'IFI au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite ou en foyer d'accueil peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale. Du moment que la vente intervient dans les deux ans suivant son départ, elle est exonérée de taxation sur la plus-value. Cela lui laisse le temps de murir sa réflexion et de décider de la vente sans précipitation.

Notez que si la vente intervient la première année, la personne peut bénéficier, sans condition de ressources, de l'exonération pour résidence principale. L'administration fiscale tolère un délai d'un an entre le départ de sa résidence principale et la vente de celle-ci, à condition toutefois que le bien ait été en vente quand son occupant l'a quittée, et qu'elle n'ait pas trouvé preneur depuis.

Les biens vendus par les retraités et les personnes titulaires de carte d'invalidité

Les titulaires de pension de retraite ou de la carte mobilité inclusion mentionnant qu'ils sont en invalidité peuvent aussi être exonérés de plus-value quand ils vendent un bien, même s'il ne s'agit pas de leur ancien logement. Mais dans ce cas, pour bénéficier de l'exonération, les plafonds de ressources à respecter sont plus stricts : pour une vente réalisée en 2024, leur revenu fiscal de référence  de l'avant-dernière année précédant la vente (revenus de 2022) ne doit pas dépasser 11 885 € pour la première part de quotient familial, et 3 174  € pour chaque demi-part supplémentaire.

De plus, ils ne doivent pas être passibles de l'impôt sur la fortune immobilière l'avant-dernière année précédant la vente.

👉 Le prix de vente n'excédant pas 15 000 €

Cette exonération vise donc les biens de faible valeur. Il peut s'agir d'une cave ou d'un parking par exemple. Notez que si le bien vendu est détenu par un couple marié, le seuil des 15 000 € s'apprécie selon la quote-part détenue par chacun des époux, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

La plus-value immobilière résulte d'une expropriation

Cette plus-value est totalement exonérée, sous deux conditions :

  1. Déclaration d'utilité publique. L'expropriation est réalisée à la suite d'une déclaration d'utilité publique sans tenir compte de la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d'expropriation). Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales ;
  2. Remploi de l'indemnité par l'acquisition. L'exproprié procède au remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai d'un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.

Les plus-values réalisées à l'occasion d'une acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien exposé à un risque naturel majeur (avalanche, crues torrentielles...) bénéficient également de l'exonération dans les mêmes conditions.

Vente de la résidence en France des non-résidents

Depuis le 1er janvier 2019, les personnes qui ont leur domicile fiscal en France et le transfèrent hors de France peuvent bénéficier d'une exonération totale de plus-value sur la vente de leur ancienne résidence principale si :

  • le transfert de résidence a lieu vers un Etat membre de l'Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'impôt. Le nouveau pays de résidence ne doit pas être un paradis fiscal ;
  • la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le vendeur de son domicile fiscal hors de France ;
  • le logement n'a pas été loué ni prêté entre le moment où le vendeur a quitté la France et la vente.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, mais que vous êtes ressortissant d'un Etat de l'Espace économique européen, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle de plus-value si vous avez été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant deux ans au moins à un moment quelconque avant la vente, à condition que la vente intervienne :

  • au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
  • sans condition de délai si vous avez la libre disposition de votre logement (c'est-à-dire qu'il n'est pas loué) au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.

L’exonération ne peut s'appliquer que pour la cession d'un seul bien par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Au-delà, le surplus de plus-value est imposable.

! En dehors de ces hypothèses, la plus-value peut être réduite lors de la vente d'un logement ou d'un terrain situés dans certaines communes si l'acheteur s'engage à y construire un bâtiment d'habitation collectif. L’abattement peut atteindre 85 % s'il s'agit de construire du logement social.

🧮 Calculer la plus-value immobilière imposable

Le calcul de la plus-value imposable s'effectue en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé.

  • Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé.

Le prix de vente est le prix auquel la transaction a eu lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. Pour calculer la plus-value brute, on corrige les prix de vente et d'achat.

Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ?

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur vous doit (si elles sont mentionnées dans l'acte de vente). Par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer en ses lieux et place, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité.

On diminue le prix de vente des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Citons par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites...) ou les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble...

Le prix du mobilier n'étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value immobilière imposable, vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement. En vendant les meubles à part, vous diminuez donc le montant de la plus-value imposable. Mais il faut justifier de leur prix (en fournissant des factures, ou, à défaut, un inventaire effectué par un commissaire-priseur par exemple ...) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement. C'est une (petite) économie pour le vendeur, mais aussi pour l'acheteur qui n'aura pas de frais de notaire sur la valeur des meubles. Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Le prix d'acquisition pris en compte est le prix d'achat effectivement payé par le cédant, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit. On majore le prix d'achat :

  • des frais d'acquisition qui peuvent être fixés à un montant forfaitaire de 7,5 % du prix. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5 %. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel ;
  • du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures émanant d'entreprises.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %. Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente éventuellement corrigé, pour obtenir la plus-value brute.

Calcul de la plus-value imposable : les tableaux des abattements pour durée de détention

La plus-value imposable, on parle aussi de plus-value nette, s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L'idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l'abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d'impôt baisse. On applique les mêmes grilles d'abattement, quel que soit le type de bien, immeuble bâti ou terrain à bâtir.

Afin de favoriser la réhabilitation et la revitalisation de certaines villes, et de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, un abattement exceptionnel de 70 à 85 % est applicable si la cession permet la construction d'immeubles d'habitation collectifs. Il faut remplir un certain nombre de conditions pour bénéficier de cet abattement exceptionnel.

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.

 Délai de détention  Pourcentage d'abattement
 Jusqu'à cinq ans de détention  0 %
 6e année  6 %
 7e année  12 %
 8e année  18 %
 9e année  24 %
 10e année  30 %
 11e année  36 %
 12e année  42 %
 13e année  48 %
 14e année  54 %
 15e année  60 %
 16e année  66 %
 17e année  72 %
 18e année  78 %
 19e année  84 %
 20e année  90 %
 21e année  96 %
 22e année  100 %

Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
 Délai de détention  Pourcentage d'abattement
 Jusqu'à 5 ans de détention  0 %
 6e année  1,65 %
 7e année  3,3 %
 8e année  4,95 %
 9e année  6,6 %
 10e année  8,25 %
 11e année  9,9 %
 12e année  11,85 %
 13e année  13,2 %
 14e année  14,85 %
 15e année  16,5 %
 16e année  18,15 %
 17e année  19,8 %
 18e année  21,45 %
 19e année  23,1 %
 20e année  24,75 %
 21e année  26,4 %
 22e année  28 %
 23e année  37 %
 24e année  46 %
 25e année  55 %
 26e année  64 %
 27e année  73 %
 28e année  82 %
 29e année  91 %
 30e année  100 %

* Les années de détention se comptent en années pleines. Ainsi, pour bénéficier d'un abattement de 11,55 %, vous devez détenir le bien depuis au moins douze ans ; cela signifie que vous vendez après douze années pleines de détention, soit entre douze et treize ans de détention. De la même façon, vous bénéficiez d'un abattement de 100 % si vous vendez l'immeuble après un délai de détention de trente années pleines.

L'imposition de la plus-value immobilière

Pour obtenir le montant de l'imposition, il suffit d'appliquer les taux d'imposition à la plus-value imposable. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Une fois la plus-value imposable calculée, reste à savoir combien vous allez payer d'impôt. L'imposition se décompose de la façon suivante :

  • 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

❓Comment déclarer et payer une plus-value immobilière ?

La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l'objet d'une déclaration spécifique que le notaire effectue pour votre compte. Par conséquent, le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt.

La rémunération du notaire pour la déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value, telle qu'elle est prévue par le tableau qui prévoit le coût des formalités accomplies par les notaires, est de 69,23 € TTC. Ces frais sont à la charge du vendeur.

Lorsque la plus-value est exonérée, il n'y a pas lieu d'établir de déclaration. L'acte de vente doit simplement préciser la nature et le motif de l'exonération ou de l'absence de taxation.

Par ailleurs, le montant net de la plus-value doit être reporté par le cédant sur sa déclaration de revenus (n°2042). Tout manquement à cette obligation déclarative est sanctionné par l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Le montant de cette amende ne peut être inférieur à 150 € ou supérieur à 1 500 €, ces montants étant réduits respectivement à 75 et 750 € lorsqu’aucun défaut de déclaration n'a été sanctionné au cours des trois dernières années.

Une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe frappe les plus-values supérieures à 50 000 €. La surtaxe ne s'applique qu'à la vente de logements et non à la vente de terrains. Voici le barème de cette taxe supplémentaire :

De 50 001 à 60 000 €  2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €  2,00 %
 De 100 001 à 110 000 €  3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10
 De 110 001 à 150 000 €  3,00 %
 De 150 001 à 160 000 €  4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100
 De 160 001 à 200 000 €  4,00 %
 De 200 001 à 210 000 €  5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
 De 210 001 à 250 000 €  5,00 %
 De 250 001 à 260 000 €  6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
 Supérieur à 260 000 €  6,00 %

Exemple : pour une plus-value imposable de 65 000 €, le montant de la surtaxe est de 1 300 €.


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