Un vendeur peut-il se rétracter ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 14 août 2023
Juriste chez PAP.fr

Acheter un logement, c'est un engagement financier très important. Tout particulier qui achète un logement peut se rétracter sans frais. Mais un vendeur peut-il lui aussi se rétracter après s'être engagé à vendre son logement ?

Le vendeur est engagé dès qu'il a accepté l'offre de l'acheteur.
Le vendeur est engagé dès qu'il a accepté l'offre de l'acheteur. © Morsa-Images-GettyImages

Le vendeur peut-il se rétracter avant le compromis de vente ?

Tant que le compromis de vente n'est pas signé devant notaire pour formaliser la vente, on se demande souvent si le vendeur est vraiment engagé à vendre le logement à son acheteur. En réalité, tout dépend de l'avancée des négociations entre le vendeur et l'acheteur.

Dans la majorité des cas, l'acquéreur commence la négociation avec le vendeur en lui proposant un prix inférieur au prix de l'annonce. Ils entrent alors en pourparlers par échanges téléphoniques, par mail ou par SMS. Si le prix proposé semble insuffisant au vendeur, il demande à l'acheteur de faire une meilleure proposition. L'acheteur peut aussi utiliser une lettre type d'offre de négociation. Les parties échangent ainsi jusqu'à ce que :

  • soit elles ne parviennent pas à se mettre d'accord sur un prix de vente : dans ce cas la transaction n'a pas lieu, et le vendeur est libre de vendre à tout autre acheteur ;
  • soit elles se mettent d'accord sur un montant. Lorsque le vendeur confirme à l'acheteur qu'il accepte son offre, ou qu'il fait une contre-proposition que l'acheteur accepte, il est engagé à lui vendre au prix auquel ils se sont mis d'accord.

📃 Utilisez le modèle type d'offre de négociation de PAP

Modèle de lettre : Offre de négociation pour l'achat d'un bien immobilier

Comment un vendeur peut-il se rétracter après une offre d'achat ?

Les acquéreurs intéressés peuvent adresser au vendeur une offre d'achat plus formelle qu'une offre de négociation, dans laquelle ils précisent l'adresse du bien, le prix qu'ils en proposent ainsi que leurs coordonnées et celles du propriétaire.

L'offre est faite soit au prix de l'annonce, soit à un prix inférieur. Elle mentionne sa durée de validité : généralement une huitaine de jours. Dans les deux cas, le vendeur va étudier les offres, mais il n'est pas tenu de les accepter, y compris celle faite au prix affiché dans l'annonce.

En effet, la vente d'un bien immobilier est une opération complexe et il ne suffit pas que l'acheteur fasse une offre d'achat au prix pour que le vendeur soit engagé immédiatement à lui vendre son bien. Le vendeur n'est donc pas lié par la première offre au prix, contrairement à une idée reçue. Il va au contraire prendre en compte l'ensemble des conditions de l'offre pour prendre sa décision.

👉 S'il ne souhaite pas donner suite aux offres d'achat, le vendeur n'a donc pas à se « rétracter ». Il lui suffit de ne pas accepter les offres d'achat reçues car il n'est pas engagé vis-à-vis d'un acheteur à réaliser la transaction avec lui tant qu'il n'a pas accepté son offre d'achat. Toutefois, le vendeur se doit d'étudier soigneusement toute offre faite au prix qu'il propose en interrogeant, par exemple, l'acquéreur sur son plan de financement, mais aussi en abordant avec lui les principales conditions de la vente : travaux, diagnostics immobiliers, date d'entrée dans les lieux, somme à bloquer chez le notaire...

Pour que le vendeur soit en mesure d'étudier sérieusement les offres qu'il reçoit, l'acheteur a donc intérêt à être aussi précis que possible dans son offre d'achat, en indiquant, en particulier, comment il va financer le bien. S'il le finance à l'aide d'un prêt, nous conseillons à l'acheteur de préciser s'il a déjà obtenu une simulation de prêt de sa banque le permettant.

🙋‍♀️ Pour en savoir plus, consultez notre article : A quoi vous engage une offre d'achat ?

📃 Pour faire une offre d'achat, utilisez notre modèle type

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Pas de rétractation du vendeur après une offre d'achat acceptée

Généralement, l'acheteur indique le délai pendant lequel il maintient son offre : une huitaine de jours le plus souvent. Pendant ce délai, le vendeur a 2 options : il peut refuser l'offre ou l'accepter. Dès que le vendeur a clairement accepté l'offre de l'acheteur, il s'engage fermement à lui vendre son bien. Pour accepter le prix proposé :

  1. soit le vendeur contresigne l'offre écrite de son acheteur en précisant qu'il l'accepte. Dans ce cas, son accord est clair et le vendeur est alors engagé à vendre son bien à l'acheteur. Il ne peut plus changer d'avis en se rétractant.
  2. soit le vendeur accepte verbalement l'offre de prix et se met d'accord avec l'acheteur sur le choix du ou des notaires qui vont se charger de la vente. Dans ce cas, le vendeur et l'acheteur contactent leur notaire pour lui demande de s'occuper de la vente. L'accord du vendeur est pleinement confirmé à partir du moment où le notaire a été informé de la décision du vendeur de vendre son bien au prix convenu à l'acheteur. Le vendeur ne peut plus changer d'avis en se rétractant.

👉 Après avoir accepté fermement une offre d'achat, le vendeur ne peut plus se rétracter, même si entre-temps il reçoit une meilleure offre, ou que ses projets ont changé. S'il refusait de poursuivre la vente, il encourrait alors des poursuites judiciaires de l'acheteur. Une fois cette toute première étape de la transaction accomplie, il ne reste plus aux parties qu'à transmettre l'ensemble des documents au(x) notaire(s) chargé(s) de la vente afin qu'il(s) prépare(nt) la promesse de vente.

Offre d'achat acceptée mais pas de compromis de vente, que faire ?

Face à une situation où l'offre d'achat a été validée mais qu'aucun compromis de vente n'a été établi, voici deux conseils essentiels pour l'acheteur :

  1. Restez en contact : Maintenez une communication ouverte et régulière avec le vendeur.
  2. Consulter un notaire : Ces professionnels ont l'expérience des transactions immobilières et peuvent vous conseiller sur les meilleures étapes à suivre.

Est-ce que le vendeur a le droit de se rétracter après signature du compromis ?

✍️ En signant le compromis de vente, le vendeur confirme de façon formelle son engagement de vendre le logement à son acheteur. Une fois qu'il a signé le compromis de vente, il est engagé à vendre le bien à son acheteur. Il est en de même si c'est une promesse unilatérale de vente qui a été signée.

Pas de rétractation du vendeur après le compromis de vente

Le vendeur ne peut plus faire machine arrière une fois qu'il a signé la promesse de vente car c'est un engagement ferme et définitif. La loi ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur. Cette protection n'existe que pour l'acheteur. Le vendeur n'a pas la possibilité de changer d'avis une fois qu'il s'est engagé à vendre le logement à son acheteur. S'il change d'avis et refuse de poursuivre la vente avec son acheteur, il risque un recours de sa part pour le contraindre à vendre ou lui coûter très cher.

La rétractation : un droit réservé aux acheteurs

Le droit de se rétracter est une véritable protection pour les acheteurs. Cette disparité de traitement entre le vendeur et l'acheteur peut surprendre. Pourtant, la loi est claire sur ce sujet et ne réserve sa protection qu'aux acheteurs. Ils peuvent changer d'avis après avoir signé une promesse de vente pour acheter un logement.

⏰ Pour cela, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours après la signature de cette promesse de vente. Ce délai de rétractation commence à courir le lendemain de la signature du compromis chez le notaire ou de la première présentation de la lettre si le compromis est adressé en RAR à l'acheteur pour faire partir le délai de rétractation. Il s'agit de 10 jours calendaires. Les jours fériés sont donc décomptés comme n'importe quel autre jour. En revanche, si le délai de rétractation s'achève un jour férié, on reporte au jour ouvrable suivant.

La rétractation : seulement pour un appartement ou une maison

Ce droit de rétractation existe uniquement pour les particuliers lorsqu'ils achètent un logement. Tout particulier qui signe une promesse de vente pour acheter un appartement ou une maison bénéficie donc automatiquement de ce droit de rétractation.

👉 En revanche, lorsqu'un particulier achète un local autre qu'un local à usage d'habitation : un emplacement de stationnement ou une cave, par exemple, indépendamment de tout logement, il ne bénéficie pas de cette protection. Par contre il bénéficie du droit de rétractation s'il achète simultanément un appartement avec sa cave ou son parking.

S'il ne souhaite finalement plus acheter, il suffit à l'acheteur de prévenir le vendeur en lui envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception pour lui faire part de son changement de décision. L'acheteur qui fait jouer son droit de rétractation n'a pas à se justifier et il n'est pas pénalisé.

Cette protection légale existe depuis longtemps déjà et permet aux particuliers d'éviter d'être engagés irréversiblement dans une opération qu'ils estiment finalement inadaptée à leurs besoins. Et comme un achat immobilier représente un investissement financier conséquent, cela leur évite de s'endetter, souvent sur du long terme, pour un achat qui, finalement, ne leur convient pas vraiment.

Quel recours si le vendeur ne veut plus vendre ?

Une fois le compromis de vente signé, le vendeur est résolument engagé à réaliser la transaction par cet avant-contrat qui précède d'environ 3 mois l'acte de vente définitif. Il ne peut pas renoncer à vendre son logement à l'acquéreur.

👉 Le vendeur ne dispose pas de voie de sortie. S'il souhaitait ne plus vendre, l'acheteur pourrait exiger l'exécution forcée de la promesse de vente. Si au jour prévu pour signer l'acte de vente définitif le vendeur refuse de se rendre chez le notaire et de conclure définitivement la vente, l'acheteur peut alors adresser une mise en demeure au vendeur pour lui demander de respecter son engagement de lui vendre le logement. Il devra ensuite saisir la justice pour demander la vente forcée.

❌ L'annulation du compromis de vente est-elle possible ?

En réalité, si l'acheteur se heurte à refus de vendre de la part du vendeur, plutôt que d'engager une action en justice qui peut s'avérer longue et coûteuse, il peut estimer préférable de chercher un autre bien et privilégier une négociation à l'amiable avec le vendeur. Cela lui permet d'aboutir à une rupture amiable de la vente, de récupérer le dépôt de garantie qu'il avait versé au moment du compromis chez le notaire et de demander une indemnité compensatrice au vendeur.

Les compromis de vente peuvent contenir une clause pénale rappelant à l'acheteur et au vendeur leurs obligations réciproques : l'acheteur s'engage à acheter le bien et le vendeur à le lui vendre. La clause prévoit le montant de pénalités à verser à l'autre partie au cas où l'une des deux refuserait de signer l'acte de vente. Le vendeur est donc engagé à vendre, et s'il ne veut plus vendre, il devra verser à l'acheteur la somme prévue. Le montant de ces pénalités peut être revu par le juge à la hausse ou à la baisse selon qu'il les estime insuffisantes ou surévaluées.

⚠️ Toutefois, en cas d'annulation amiable de la vente des frais de mutation sont dus si l'annulation n'est pas liée à la non-réalisation de conditions suspensives. À défaut d'accord, le vendeur qui ne souhaite pas vendre peut aussi prendre l'initiative de demander la résolution judiciaire de la vente.

🙋‍♀️ En revanche, l'acheteur dispose de son côté de plusieurs issues qui lui permettent légalement de sortir de l'achat sans avoir à verser d'indemnité au vendeur et sans que les droits de mutation ne soient dus. C'est possible par exemple :

  • soit parce qu'il fait jouer son droit de rétractation dans le délai de 10 jours qui suit le compromis de vente ;
  • soit parce qu’il a prévu de financer le bien à l'aide d'un prêt qu'il ne réussit pas à obtenir. Il prévient alors le vendeur de ce refus de prêt dans le délai prévu de la condition suspensive de crédit inscrite dans le compromis de vente, et de son souhait de mettre un terme à la transaction ;
  • soit par la non-réalisation d'une autre condition suspensive prévue dans le compromis de vente.

Contrairement au vendeur, l'acheteur dispose donc de différentes options légitimes pour ne pas mener la transaction à son terme après le compromis de vente.

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