Un vendeur peut-il se rétracter ?

Marthe Gallois
Mis à jour par
le 6 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Acheter un logement, c'est un engagement financier très important. On peut avoir un vrai coup de coeur et réaliser, un peu tard, que le projet n'est pas adapté. Dans ce cas, la loi réserve une issue sécurisée à l'acheteur. Il peut se rétracter sans frais. Mais qu'en est-il du vendeur ? A-t-il, lui aussi, cette possibilité ?

Le vendeur peut-il se rétracter ?
Le vendeur peut-il se rétracter ? © Pixabay

Tout particulier qui achète un logement bénéficie d'une véritable protection. Il peut changer d'avis alors même qu'il a signé la promesse de vente chez le notaire. Il dispose d'un délai de rétractation après la signature de la promesse de vente pendant lequel il peut changer d'avis. Cela paraît tout naturel qu'il y ait cette échappatoire dans une vente... Oui, mais cette protection n'existe pas pour tout le monde : le vendeur n'en bénéficie pas. Il n'a pas la possibilité de changer d'avis une fois qu'il s'est engagé à vendre le logement à son acheteur.

A partir de quand le vendeur est-il réellement engagé à vendre à son acheteur sans pouvoir se rétracter ?

Le vendeur peut-il se rétracter avant le compromis de vente ?

Tant que le compromis de vente n'est pas signé devant notaire pour formaliser la vente, on se demande souvent si le vendeur est vraiment engagé à vendre le logement à son acheteur. En réalité, tout dépend de l'avancée des négociations entre le vendeur et l'acheteur. Tant qu'elles sont en cours, sans avoir abouti à un accord, le vendeur reste libre.

Cependant, généralement, les acheteurs intéressés adressent au vendeur une offre d'achat dans laquelle ils précisent l'adresse du bien qu'ils convoitent, le prix qu'ils en proposent ainsi que leurs coordonnées et celles du propriétaire. L'offre est faite soit au prix de l'annonce, soit à un prix inférieur.

Dans les deux cas, le vendeur va étudier les offres mais n'est pas tenu de les accepter d'office, y compris celle faite au prix affiché dans l'annonce. En effet, la vente d'un bien immobilier est une opération complexe. Il ne suffit pas de faire une offre au prix pour que le vendeur soit engagé immédiatement à vendre à l'acheteur qui la lui fait. Il n'est donc pas lié par la première offre au prix, contrairement à une idée reçue. Le vendeur va au contraire prendre en compte l'ensemble des conditions de l'offre pour prendre sa décision.

Pour que le vendeur soit en mesure d'étudier sérieusement les offres qu'il reçoit, l'acheteur a donc intérêt à être aussi précis que possible dans son offre d'achat, en indiquant, en particulier, comment il va financer le bien. S'il le finance à l'aide d'un prêt, nous conseillons à l'acheteur de préciser s'il a déjà obtenu une simulation de prêt de sa banque le permettant.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : A quoi vous engage une offre d'achat ?.

Le vendeur est engagé dès qu'il a accepté l'offre de l'acheteur. Généralement, l'acheteur indique le délai pendant lequel il maintient son offre. Pendant ce délai, le vendeur a deux options : il peut refuser l'offre ou l'accepter. C'est à partir du moment où le vendeur a clairement accepté l'offre de l'acheteur qu'il s'engage fermement à lui vendre son bien.

Pour accepter le prix proposé :

  • soit le vendeur contresigne l'offre écrite faite par son acheteur en précisant qu'il l'accepte. Dans ce cas, son accord est clair et le vendeur est alors engagé à vendre son bien à l'acheteur.
  • soit le vendeur accepte verbalement l'offre de prix et se met d'accord avec l'acheteur sur le choix du ou des notaires qui vont se charger de la vente. Dans ce cas, le vendeur et l'acheteur contactent leur notaire pour lui demande de s'occuper de la vente. L'accord du vendeur est pleinement confirmé à partir du moment où le notaire a été informé de la décision du vendeur de vendre son bien au prix convenu à l'acheteur.

Pas de rétractation du vendeur après le compromis de vente

En signant le compromis de vente, le vendeur confirme de façon formelle son engagement de vendre le logement à son acheteur. Une fois qu'il a signé le compromis de vente, il est engagé à vendre le bien à son acheteur. Il est en de même si c'est une promesse unilatérale de vente qui a été signée. Le vendeur ne peut plus faire machine arrière. S'il change d'avis et refuse de vendre, il risque un recours de la part de l'acheteur qui peut lui couter très cher.

En revanche, pour l'acheteur, c'est à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente qu'il dispose d'un délai de rétractation de dix jours. Ce délai commence à courir le lendemain de la signature chez le notaire. Cette disparité de traitement entre le vendeur et l'acheteur peut surprendre. Pourtant, la loi est claire sur ce sujet et ne réserve sa protection qu'aux acheteurs. S'il ne souhaite finalement plus acheter, il lui suffit de prévenir le vendeur en lui envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception pour lui faire part de son changement de décision.

L'acheteur qui fait jouer son droit de rétractation n'a pas à se justifier et il n'est pas pénalisé. Cette protection légale existe depuis longtemps déjà et permet aux particuliers d'éviter d'être engagés irréversiblement dans une opération qu'ils estiment finalement inadaptée à leurs besoins. Et comme un achat immobilier représente un investissement financier conséquent, cela leur évite de s'endetter, souvent sur du long terme, pour un achat qui, finalement, ne leur convient pas vraiment.


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