La signature de l'acte de vente définitif

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 2 février 2023
Juriste chez PAP.fr

La signature de l'acte de vente définitif scelle la vente d'un logement : c'est le moment où l'acheteur paie le prix, le vendeur lui remet les clés et le bien change de propriétaire.

A l'issue de la signature de l'acte authentique, l'acheteur reçoit une attestation de propriété.
A l'issue de la signature de l'acte authentique, l'acheteur reçoit une attestation de propriété. © 10'000 Hours/GettyImages

Quel est le délai pour signer un acte de vente ?

L'acte de vente définitif d'un logement est toujours précédé d'un avant-contrat, un compromis ou une promesse de vente conclus plus tôt. Ce délai entre les deux actes permet au notaire et aux parties de se préparer. Pendant ce délai, l'acheteur va entreprendre d'obtenir son ou ses prêts. 

Le délai entre la promesse et la vente définitive d'un logement est généralement de trois mois, mais il peut être réduit ou rallongé selon les circonstances et l'accord des parties. Il peut être ramené à deux mois, en particulier si l'acheteur n'a pas besoin d'emprunt pour financer le bien, mais rarement à moins. En revanche, si le vendeur et l'acheteur le souhaitent, ce délai peut être allongé.

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Qui décide de la date de signature de l'acte de vente ?

C'est au moment de la signature de l'avant-contrat qu'une date butoir est définie, c'est la date limite de signature de l'acte de vente définitif. En l'absence de conflits, ce sont les parties qui à l'approche de cette date, conviennent d'un jour et d'une heure de rendez-vous avec le notaire. 

Il s'agit d'une date butoir. si les parties et le notaire sont prêts avant, rien n'empêche de signer l'acte authentique avant cette date. La condition étant que toutes les vérifications et formalités indispensables aient été réalisées par le notaire.

👉 À l’inverse, il peut arriver que cette date butoir ne soit pas respectée. 

Le notaire n'est pas prêt

L'officier public a pu rencontrer des difficultés pour obtenir certains documents. Cela peut être le cas lorsque le vendeur est en fait une indivision composée de plusieurs héritiers et qu'il faut obtenir l'accord de chacun d'eux, ou bien encore si le vendeur ou l'un d'entre eux est un majeur sous tutelle. Il faut alors l'accord du juge des tutelles. Le notaire dans ce cas impose une prorogation de délai d'office.

Les parties ne peuvent ou ne veulent pas signer à la date convenue

Celui qui souhaite retarder la date de signature doit demander une prorogation du délai par courrier. Dans un premier temps, l'autre partie a tout intérêt à accepter pour que la transaction ait finalement lieu. En revanche, si l'une des parties, vendeur ou acheteur, ne souhaite plus que la vente se fasse, vous allez être sommé par celui qui souhaite que la vente ait bien lieu de venir signer l'acte chez le notaire .

Si, malgré cela, l'acte n'est pas signé, le notaire dresse un procès-verbal de carence ou de défaut, ce qui va permettre au vendeur ou à l'acheteur de faire valoir ses droits à l'encontre de l'autre partie. Il peut demander l'exécution de la vente ou bien un dédommagement. L'indemnité due en cas de défaillance est fixée dans le compromis et correspond en principe à 10 % du prix de vente (si l'acompte versé par l'acheteur sur le compte séquestre du notaire au moment du compromis était de 10 %, cela correspond à cette « pénalité »).

Malgré l'indication d'une date butoir dans le compromis, si la vente n'est pas signée à cette date, vous ne retrouvez pas automatiquement votre liberté, sauf si une clause le prévoit expressément dans le compromis. C'est pourquoi, dans cette hypothèse, le notaire demande au vendeur et à l'acheteur de s'entendre pour une renonciation expresse à la vente. Une fois cet accord conclu, vous pouvez alors remettre votre logement en vente, mais pas avant.

Peut-on signer directement un acte de vente sans compromis ?

Lorsqu'il n'y a pas de condition suspensive, les parties peuvent vouloir sauter l'étape de la signature d'un avant-contrat. Si aucun texte n'impose précisément d'avant-contrat, l'article 1583 du Code civil prévoit que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on a convenu de la chose et du prix ». L'avant-contrat est le seul moyen qui permet de formaliser l'accord des parties sur les conditions de vente en attendant que soient réunis les informations et documents nécessaires à la signature de l'acte définitif de vente.

Même si cela ne semble pas obligatoire, nous recommandons vivement de toujours prendre le temps  de signer un avant-contrat de vente devant son notaire en bonne et due forme. Cela permet de définir les conditions, les délais, de bien prendre tous les renseignements et tous les documents sur le bien vendu.

L'acte de vente définitif est obligatoirement conclu devant notaire.

L'acte de vente doit être notarié

En théorie, en droit français, la vente est conclue (on dit même que la vente est parfaite) dès que l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord « sur la chose et sur le prix ». Mais il est évident qu'un accord verbal n'est pas suffisant pour assurer la sécurité de la transaction, d'autant qu'il y a désormais beaucoup d'informations et de documents à fournir lors de la vente d'un bien immobilier. La vente se constate par écrit.

Si la vente doit être valable entre les parties (l'acheteur et vous, vendeur) elle doit également l'être vis-à-vis des tiers. La publication de la vente au service de la publicité foncière permet d'informer officiellement toute personne de son existence. Cette publication n'est possible que si l'acte a été établi en la forme authentique, c'est-à-dire devant notaire. Le recours au notaire n'est donc pas à proprement parler une condition de validité de la vente, mais de publication et donc d'opposabilité aux tiers. 

La signature devant notaire donne une date certaine à la vente, et une « force probante » (son contenu fait foi jusqu'à inscription de faux) et donne force exécutoire à l'acte de vente. Cela signifie que si pour une raison ou une autre, la vente ne se déroulait pas comme prévu une fois l'acte de vente signé, il serait possible de faire appel directement à la force publique pour faire valoir vos droits.

Le recours au notaire offre  aux parties une très grande sécurité, car il est le garant de la sécurité juridique de votre transaction. Ce qui est essentiel, s'agissant de transactions mettant en jeu des intérêts et des montants élevés.

Comment choisir le notaire ?

Les notaires ont une compétence nationale, ce qui laisse une grande liberté aux parties pour choisir leur notaire. En principe, c'est votre acheteur qui a la priorité dans le choix du notaire mais vous pouvez vous faire assister de votre propre notaire. Il peut donc y avoir deux notaires pour une vente, c'est même très fréquent. Cela ne change rien au montant des frais de notaire qui sont réglés intégralement par l'acheteur. Simplement, les deux notaires chargés de la vente se partagent les honoraires qui leur reviennent.

Le déroulement de la signature de l'acte de vente

Que le compromis soit signé sous signature privée ou devant notaire, c'est ce dernier qui va accomplir toutes les formalités nécessaires pour pouvoir signer l'acte de vente définitif.

Les vérifications indispensables : quels documents pour signer chez le notaire ? 

Le notaire est chargé de procéder à des vérifications concernant les parties et le bien vendu. Si vous avez signé le compromis sous signature privée, le notaire va vérifier que le droit de rétractation de l'acheteur a bien été purgé, c'est-à-dire qu'un exemplaire du compromis de vente lui a bien été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception et que le délai de rétractation de dix jours est écoulé. Il vérifie également que tous les documents que vous deviez remettre à votre acheteur lui ont bien été transmis, comme le dossier de diagnostic technique.

S'agissant des parties, le notaire doit contrôler leur identité, la capacité de chacun à vendre ou à acheter (êtes-vous majeur par exemple ?) et le pouvoir de le faire (vous ne pourriez pas vendre un bien qui appartiendrait en propre à votre époux par exemple). Si l'un d'entre vous ne peut être présent pour la signature, il doit donner pouvoir à quelqu'un qui va signer pour lui. C'est souvent le cas lorsqu'il y a plusieurs acheteurs ou vendeurs et que l'un d'entre eux est absent.

Si vous vendez à deux, par exemple avec votre concubin, vous établirez une procuration à son nom si vous ne pouvez être présent le jour de la signature de l'acte. Dans ce cas, il faut prévenir le notaire avant la vente afin qu'il ait le temps de préparer une procuration et de la faire signer par les intéressés.

Le notaire va vérifier que tout est conforme pour réaliser la transaction

S'agissant du logement, le notaire est chargé de vérifier que tout est conforme juridiquement en réunissant un certain nombre de documents fournis soit par vous, vendeur, soit par un tiers (administration, syndic...).

Si vous avez réalisé d'importants travaux : aménagement de chambres dans les combles, agrandissement... le notaire peut vous demander de justifier que les autorisations requises ont bien été obtenues. En revanche, il ne se déplace pas pour constater ce qu'il en est concrètement. Le notaire va vérifier les points suivants :

  • la situation hypothécaire du bien. L'acquéreur doit acheter un bien libre de toute hypothèque. Le notaire doit donc vérifier si le bien est grevé d'une garantie de ce type et surtout si le prix de vente permet de lever cette hypothèque. Plus concrètement, si vous aviez acheté le logement avec un prêt garanti par une hypothèque, le notaire s'assure qu'il peut rembourser à la banque le capital restant dû sur le prêt avec le prix de vente, ce qui lui permettra de lever l'hypothèque sur le bien ;
  • les règles d'urbanisme applicables au bien. Il s'agit notamment du certificat d'urbanisme qui permet à l'acquéreur de connaître la situation du bien au regard des règles d'urbanisme (alignement, règles de construction, existence de servitudes...) ;
  • la situation cadastrale du bien ;
  • les droits de préemption éventuels : celui de la commune et celui du locataire si le logement loué vide avait fait l'objet d'un congé pour vente ;

Ces différents éléments font l'objet de conditions suspensives dans la promesse. Rappelons qu'une condition suspensive est une condition prévue dans le compromis qui annule ce compromis si elle ne se réalise pas.

  • L'origine de propriété : le notaire doit tout simplement vérifier que vous êtes effectivement propriétaire du bien en tant que vendeur. Il doit pour cela s'assurer de la validité des titres de propriété sur trente ans. C'est une vérification indispensable.
  • La situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Le notaire envoie au syndic de l'immeuble un questionnaire auquel le notaire répond par ce que l'on appelle un « état daté ». Ce document précise si vous êtes à jour de vos charges de copropriété et s'il y a des travaux ou des procédures en cours.

Le contrat de prêt

Dans la grande majorité des cas, l'acheteur souscrit un prêt immobilier pour financer son logement. Les banques prennent toujours une garantie pour se couvrir en cas de défaillance de l'emprunteur.

Il existe trois sortes de garanties : l'hypothèque, le privilège de prêteurs de deniers (IPPD) ou la caution d'une société spécialisée. Les deux premières garanties sont ce que l'on appelle des sûretés réelles (c'est le bien lui-même qui garantit la banque et non une tierce personne) qui font l'objet d'une inscription au Service de la publicité foncière.

Dans ces deux hypothèses, le contrat de prêt est obligatoirement établi par un notaire.

Le déblocage des fonds par la banque se fait en général une quinzaine de jours avant, sur demande du notaire. Les fonds sont transférés directement à l'étude du notaire.

La signature définitive

Le jour prévu, les parties se rendent à l'étude du notaire. En principe, ce rendez-vous se tient chez le notaire de l'acheteur (on dit qu'il a la plume), le notaire du vendeur étant présent ou représenté.

Signature sur papier ou sur support électronique

La signature de l'acte de vente peut se faire traditionnellement sur papier ou bien sur support électronique. L'acte authentique, notarié, a été dématérialisé. Tout peut désormais se faire sans papier : lecture, signature et conservation de l'acte.

Demandez au notaire de vous adresser copie (par courriel) du projet d'acte quelques jours avant la signature afin que vous puissiez en prendre connaissance et, le cas échéant, corriger ou préciser certains points.

Le jour J, le notaire vous lit l'acte de vente à haute voix. Vous et l'acheteur le signez ensuite, soit sur papier, soit sur une tablette électronique. 

La procuration pour signer l'acte de vente

Les parties à la vente reçoivent une convocation pour venir procéder à la signature de l'acte définitif. La partie qui serait dans l'impossibilité d'honorer la convocation peut donner procuration à un tiers de signer à sa place. La procuration authentique peut se faire sous plusieurs formes : 

  • entre l'auteur et le bénéficiaire de la procuration sur papier libre et sous signature privée ;
  • la procuration faite entre le mandant et le mandataire peut être faite avec une légalisation de signature en mairie ;
  • la procuration  peut être établie par un notaire (acte authentique) ;
  • enfin la procuration peut être établie par le notaire avec une comparution à distance.

En général, le notaire fournit le formulaire de procuration à remplir. Un certain nombre d'informations doivent obligatoirement y figurer : la date, le nom et la signature du mandant, l'identité du mandataire, l'acte pour lequel la procuration est donnée, les conditions de la vente/l'achat du bien. 

La procuration peut être donnée au notaire rédacteur de l'acte en tant que tiers de confiance.

La visite du logement avant la signature

Pour être sûr que le logement qu'il paie au moment de la signature de l'acte de vente définitif correspond bien à celui qu'il a visité quelques mois auparavant, l'acheteur peut demander à faire un état des lieux du logement et de ses annexes avant de signer (la cave, pour vérifier qu'elle a bien été débarrassée ; la place de parking, pour vérifier qu'aucun véhicule n'y stationne...).

Même si aucune clause du compromis ne le prévoit, vous ne pouvez pas, en principe, refuser cette visite qui peut avoir lieu juste avant le rendez-vous chez le notaire. L'acquéreur peut ainsi vérifier que le logement et ses dépendances sont bien libérés et qu'il comporte le mobilier que vous avez convenu de lui laisser (cuisine équipée, meubles, tringles à rideaux, matériel de jardinage...).

En cas de problème, le notaire peut séquestrer une partie du prix de vente en attendant que le vendeur respecte ses engagements (par exemple, tant que la cave n'est pas vidée).

La remise des clefs lors de la vente

L'obligation de délivrance du vendeur se concrétise par une simple remise de clefs : une clef, un trousseau de clefs, peu importe. La plupart du temps d'ailleurs, personne, ni l'acheteur ni le notaire, ne vérifie que ces clefs sont effectivement celles du logement acheté et de ses dépendances (boîte aux lettres, accès à la cave, parking...).

L'acheteur souhaite avoir les clefs avant la signature de l'acte : juridiquement, la date d'entrée en jouissance est dans ce cas antérieure à la signature. Cette solution est a priori déconseillée compte tenu des risques qu'elle fait courir au vendeur si pour une raison ou pour une autre, la vente ne se fait pas. Elle peut être acceptée si l'acheteur a obtenu son prêt, qu'il a souscrit une assurance et qu'il s'engage à ne pas faire de travaux touchant au gros œuvre.

Le vendeur souhaite différer la remise des clefs et rester dans les lieux après la signature. Par exemple, il a besoin du prix de vente pour acheter et donc payer un autre logement dans lequel il ne peut pas emménager, car il doit y réaliser des travaux. Si l'acquéreur accepte, ce qui suppose qu'il peut payer le logement et continuer à se loger ailleurs, le notaire séquestre en général une partie du prix de vente qui ne sera versée qu'après libération des lieux par le vendeur...

Si ce dernier tarde, le notaire prélèvera une indemnité (une astreinte par jour de retard) sur la somme qu'il a gardée. D'ailleurs, il peut être également prévu une indemnité d'occupation à la charge du vendeur, sorte de « loyer » que l'acheteur va toucher. Tout est question de circonstances et de négociations, car on ne peut pas imposer ce type de contrainte à l'autre partie si cela n'a pas été prévu et accepté entre vous au moment où vous avez signé le compromis.

Le paiement du prix du logement

C'est au moment de la signature de l'acte de vente définitif et donc du transfert de propriété que l'acheteur doit payer le prix du logement.

Au moment du compromis, votre acheteur vous a versé une somme représentant le plus souvent 5 % du prix de la vente et au maximum 10 %. C'est un acompte à déduire du prix global qu'il doit verser le jour de l'acte de vente définitif. Au moment du compromis de vente, le notaire a placé l'acompte sur un compte séquestre en attendant la vente définitive.

Au moment où il signe l'acte authentique, la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix stipulé dans le contrat de vente, déduction faite de l'acompte qu'il avait versé à la signature du compromis. Le prix total est donc versé comptant le jour de la signature de l'acte définitif, au moment où vous lui remettez les clés de votre logement.

Même si cela est possible juridiquement, il est extrêmement rare que le prix soit versé en plusieurs fois. Cela reviendrait pour vous à consentir un crédit à l'acheteur, ce qui n'est pas votre rôle, mais celui du banquier. Seule exception : la vente en viager dans laquelle le prix, ou une partie du prix, est converti en rente et versé jusqu'au décès du vendeur.

Le règlement doit être effectué par virement et transite systématiquement par la comptabilité du notaire. C'est un gage de sécurité. Lorsque l'acheteur finance l'achat de son logement par l'intermédiaire d'un crédit immobilier, la banque met directement les fonds à disposition du notaire. Les fonds vous sont ensuite reversés par le notaire, une fois que la vente a bien été signée.

Les frais lors d'une vente

La plus-value immobilière 

Si vous vendez votre résidence principale, vous n'aurez aucun impôt à payer, quelle que soit l'importance de la plus-value réalisée. Mais il y a d'autres situations qui permettent également d'échapper à la plus-value. Si vous ne bénéficiez pas d'une exonération, vous serez redevable d'un impôt sur la plus-value réalisée à régler le jour de la vente. C'est le notaire qui en calcule le montant et le prélève sur le prix de vente pour le reverser directement au fisc.

Vous pouvez simuler le calcul de votre plus-value avant le passage chez le notaire.

Les frais en copropriété

Concernant les charges communes que vous versez chaque trimestre au syndic, les notaires prévoient systématiquement que l'acheteur vous en rembourse une part pour la fin du trimestre en cours, le jour de la vente. Car vous avez en principe déjà versé les charges du trimestre en cours, puisqu'elles sont à régler au syndic par anticipation le premier jour de chaque trimestre. Exemple : si l'acte de vente est signé le 1er mars de l'année, alors que vous avez versé 600 € de provisions de charges au syndic pour le premier trimestre, l'acheteur va vous verser 200 € pour le tiers du trimestre restant à courir à compter de la vente.

Lorsque la copropriété dispose d'un fonds de roulement, le syndic vous rembourse la quote-part que vous aviez versée. L'acheteur devra reconstituer cette avance en versant le même montant au syndic.

Si vous et votre acheteur vous êtes mis d'accord sur la répartition des travaux de copropriété votés et à devoir, c'est au moment de l'acte de vente que vous réglez vos comptes entre vous.

Si vous avez convenu de prendre en charge des travaux votés avant la signature du compromis et dont les appels de fonds ne sont pas encore tombés, vous versez à l'acheteur le montant des appels de fonds qu'il devra verser au syndic en temps utile, au moment des appels de fonds.

Enfin, il y a aussi les frais de mutation dus au syndic. Leur montant doit être indiqué dans le mandat du syndic. Comptez environ 500 €.

Les frais de mainlevée d'hypothèque ou de Privilège du prêteur de deniers

Si vous aviez un prêt en cours, le notaire le rembourse à l'établissement de crédit à l'issue de la vente avec le prix de vente de votre bien. Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque ou un PPD, il procède alors à une mainlevée et prélève également les frais de mainlevée sur le prix de vente. Cela représente environ 1 % du prix.

La taxe foncière

Elle est due par le propriétaire au 1er janvier pour la totalité de l'année, mais il est d'usage que l'acheteur rembourse au vendeur la part de la taxe foncière de l'année en cours, à compter de la vente, sur la base de la dernière taxe payée (celle de l'année précédente ou celle de l'année en cours si la vente a lieu en toute fin d'année).

Si la vente a lieu le 1er septembre, l'acheteur vous rembourse les 4/12 du montant de la taxe foncière que vous avez payée l'année précédente. C'est une avance sur ce que vous aurez à payer, car c'est vous qui recevez l'avis de taxe foncière à régler pour toute l'année de la vente, si vous étiez le propriétaire le 1er janvier.

Les frais de notaire

Ils sont en principe toujours mis à la charge de l'acheteur qui va les régler au notaire le jour de l'acte de vente, en plus du prix de vente de votre bien. Ces frais s'élèvent à environ 8 % du prix d'acquisition dans l'ancien et à 3 % dans le neuf. En réalité, seule une petite part de ces frais revient réellement au notaire (environ 1 %). Les droits de mutation représentent la plus grosse part : 5,80 % dans l'ancien, sauf quelques exceptions, et 0,715 % dans le neuf, auxquels s'ajoutent des frais divers.

Calculez vos frais de notaire pour l'achat d'un logement ancien :

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La remise d'une copie authentique de l'acte de vente

La réception de l'acte de vente ne se fait pas au moment de la signature, le notaire remet une simple attestation de propriété à l'acheteur. Il doit conserver l'acte de vente pour le publier au Service de la publicité foncière. Ce n'est donc que quelques mois plus tard que l'acheteur va recevoir une copie authentique de l'acte de vente. L'original, la « minute », est conservé par le notaire. L'acheteur ne reçoit certes pas l'acte de vente, mais il peut en demander une copie à tout moment.


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