Quels sont les cas d'exonération de plus-value immobilière ?

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 25 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un logement est en principe taxée. Toutefois, il existe de nombreux cas d'exonération d'impôt. C'est notamment le cas de la vente de la résidence principale ou d'un bien détenu depuis plus de 30 ans. 

Plusieurs situations permettent d'échapper à la taxation de la plus-value ; c'est notamment le cas de la vente de la résidence principale.
Plusieurs situations permettent d'échapper à la taxation de la plus-value ; c'est notamment le cas de la vente de la résidence principale. © PAP

Si vous vendez une maison, un appartement, ou tout bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière. Or, la plus-value immobilière est en principe taxée... et cette imposition peut « faire peur », notamment à ceux qui ont un nouveau projet d'acquisition. Toutefois, il ne faut pas oublier :

  1. que le calcul de la taxation prend en compte de nombreux paramètres qui viennent minorer l'imposition finale ; la plus-value n'est pas victime de spoliation ! 
  2. que l'essentiel des ventes se trouve exonéré de taxation. En effet, les cas d'exonération recouvrent une multitude d'hypothèses, permettant à une majorité de vendeurs d'échapper à l'impôt. 

Quand paie-t-on une plus-value sur la vente d'une maison ou d'un appartement ?

La taxation de la plus-value immobilière sauf cas d'exonération 

La loi pose un principe : les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier bâti (un logement, un parking, une cave) ou non bâti (un terrain à bâtir) :

  1. sont passibles de l'impôt sur le revenu ;
  2. sont assujettis aux prélèvements sociaux. 

Un propriétaire qui réalise une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier est donc a priori imposé sur le gain qu'il obtient entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

Qu'est-ce que la plus-value sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (ou la valeur déclarée dans le cadre d'une donation ou d'une succession).

Pour en savoir plus, consulter notre dossier : Comment fonctionnent les plus-values ?

Quel est le taux d'imposition sur les plus-values immobilières ?

La taxation de la plus-value immobilière se décompose en une, deux, voire trois parties.

L'impôt sur le revenu 

Les plus-values immobilières sont passibles de l'impôt sur le revenu (article 150 U du Code général des impôts) ; l'imposition est établie au taux proportionnel de 19 %. 

L'application d'abattements qui se cumulent chaque année aboutit à ce que la plus-value ne soit plus soumise à l'impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans de détention.

Les prélèvements sociaux

Les plus-values immobilières sont assujetties aux prélèvements sociaux sur les produits de placement suivants :

  1. la CSG au taux de 9,2 % (article L136- 7 du Code de la Sécurité sociale) ;
  2. la CRDS au taux de 0,5 % (articles 16 et 19 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996) ;
  3. le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % (article 235 ter du Code général des impôts). 

La plus-value immobilière est donc assujettie aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %. Une exception toutefois : les plus-values immobilières des non-résidents européens sont soumises à des prélèvements sociaux allégés au taux de 7,5 %.

L'application d'abattements qui se cumulent chaque année aboutit à ce que la plus-value ne soit plus soumise aux prélèvements sociaux au-delà de trente ans de détention.

La surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Si le vendeur réalise une plus-value immobilière nette imposable, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention, supérieure à 50 000 €, il doit supporter une taxe supplémentaire dont le calcul varie selon l'ampleur de la plus-value. 

En 2023, la surtaxe pourrait être alourdie en Corse pour y lutter contre la « surspéculation immobilière ».  

Quand s'applique sur la plus-value l'abattement pour durée de détention ?

Le taux global d'imposition, 36,2 % (19 + 17,2), et l'éventuelle surtaxe s'appliquent après un abattement pour durée de détention. En clair, chaque année de possession du bien fait diminuer l'assiette de l'impôt ; plus vous restez longtemps propriétaire, moins vous payez d'impôt !  S'agissant de l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

La plus-value immobilière se trouve totalement exonérée d'impôt sur le revenu après un délai de détention de vingt-deux ans.

S'agissant des prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

La plus-value immobilière se trouve totalement exonérée de prélèvements sociaux après un délai de détention de trente ans.

Un abattement exceptionnel pour les opérations de démolition reconstruction

Dans certaines zones géographiques, l'imposition de la plus-value peut faire l'objet, jusqu'au 31 décembre 2023, d'un allègement spécifique très important pour lutter contre l’artificialisation des sols. L'abattement exceptionnel nécessite que l'acheteur s’engage à démolir la ou les constructions existantes puis à construire, dans un délai de quatre ans, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.

Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ? 

Si vous pouvez calculer votre impôt en utilisant votre calculatrice tout en compulsant notre article sur les plus-values immobilières, le plus raisonnable est d'interroger le notaire en amont de la vente et/ou d'utiliser notre simulateur.

Le notaire est chargé du calcul et du paiement de l'impôt sur la plus-value

La loi charge le notaire de déterminer si la plus-value doit ou non être soumise à l'impôt, le cas échéant de calculer la taxation puis de la déclaration d'impôt sur l'imprimé n° 2048 IMM (CERFA n° 12359) et enfin du paiement de l'impôt qui intervient immédiatement au moment de la vente.

Parce que le notaire est le professionnel dédié au traitement de la plus-value immobilière, il est recommandé de l'interroger, en amont de la signature du compromis de vente, sur :

  • le bénéfice éventuel d'un cas d'exonération ;
  • ou cas de taxation, sur le calcul prévisionnel de l'impôt.

Rappelons que consulter le notaire dès que la négociation s'engage avec des candidats acquéreurs et fortement recommandé ; c'est l'occasion de faire le point sur l'ensemble du dossier, sur les pièces à réunir (diagnostics immobiliers obligatoires, documents relatifs à la copropriété)...et d'évoquer la plus-value.

Le vendeur qui réalise une plus-value immobilière doit toujours en reporter le montant net imposable sur la ligne créée à cet effet de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330), sous peine d'une amende qui peut atteindre 1 500 €.

Le simulateur de PAP vous permet de calculer votre impôt sur la plus-value immobilière

PAP vous propose un outil simple et gratuit pour calculer la taxation de votre plus-value.

Comment ne pas être taxé sur la plus-value immobilière ?

Pour ne pas être taxé au titre de la plus-value immobilière, il n'y a que deux possibilités :

  1. que le prix de vente soit supérieure au prix d'achat mais dans la limite de 22,5 % et qu'en conséquence la plus-value soit effacée par les frais d'acquisition (évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat) et les frais de travaux (forfaitairement évalués à 15 % du prix d'acquisition) ;
  2. ou que la vente relève d'un des cas d'exonération.

Quels sont les cas d'exonération de plus-value immobilière ?

La loi prévoit une dizaine d'hypothèses, parfois très fréquentes (la vente d'une résidence principale), parfois marginales (a vente d'un bien de moins de 15 000 €), pour lesquelles la plus-value est exonérée d'impôt (article 150 U du Code général des impôts) :

  • l'exonération de la plus-value résultant de la vente de la résidence principale ;
  • l'exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés ;
  • l'exonération de la première vente d'un logement autre que la résidence principale ;
  • l'exonération résultant de la vente d'un droit de surélévation ;
  • l'exonération de l'habitation en France des non-résidents ;
  • les exonérations liées à la nature des opérations réalisées ;
  • l’exonération liée au faible montant de la vente ;
  • l'exonération liée à la durée de détention ;
  • l'exonération en faveur des retraités ou invalides modestes ;
  • les exonérations liées à certains partages.

Parce que le principe est la taxation de la plus-value immobilière et son exonération l'exception, les cas d'exonération s'interprètent strictement et seules les ventes qui correspondent exactement à une hypothèse légale et à toutes ses conditions peuvent prétendre être dispensées d'impôt. 

L'exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale

La vente de la résidence principale est systématiquement exonérée de tout impôt au titre de la plus-value immobilière, quelle que soit la nature de l'immeuble vendu (appartement, villa, chalet) et quelle que soit l'ampleur de la plus-value. Il suffit, pour être exonéré, que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Aucune autre condition de délai d’occupation ou de possession n’est exigée ; toutefois, en pratique, il est le plus souvent nécessaire de rapporter la preuve d'une occupation effective de plusieurs mois à titre de résidence principale (un an idéalement).

La notion de résidence principale

Par résidence principale, il faut entendre le lieu où le vendeur réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. L'exonération d'impôt sur la plus-value porte sur la résidence principale proprement dite, mais aussi sur ses dépendances : une cave, un garage, une chambre de bonne et le terrain entourant le logement. 

En combien de temps faut-il vendre pour que la résidence principale soit exonérée ?

Il est fréquent que le vendeur déménage avant d’avoir vendu son logement, et qu’un certain laps de temps s’écoule avant la vente. L’administration fiscale permet au vendeur de bénéficier de l’exonération en lui accordant un délai « normal » pour la vente de son logement. Ce délai peut donc être variable selon les régions et le type de bien vendu. Toutefois, dans un contexte économique normal, le délai d’un an constitue en principe un maximum, mais au cas par cas un délai plus long peut être validé. Pour bénéficier de l’exonération dans ce cas, les conditions suivantes doivent absolument être réunies cumulativement :

  1. le vendeur doit occuper le logement jusqu'à sa mise en vente ;
  2. le logement doit être continuellement mis en vente à un prix de marché et par des moyens de promotion suffisants (une annonce sur PAP par exemple) ;
  3. le logement est continuellement libre d'occupants : il ne doit en aucun cas, pendant la mise en vente, être donné en location ni même occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

L'exonération de la plus-value liée à la durée de détention

Au-delà de cinq ans de détention, la plus-value est diminuée chaque année d'un abattement supplémentaire qui fait diminuer l'impôt sur la plus-value. Au-delà de trente ans, la plus-value est exonérée de toute taxation. 

Combien de temps pour payer moins de plus-value ?

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention à partir de six ans de détention. Autrement dit, à partir de six ans, chaque année à la date anniversaire de l'acte d'achat, un abattement s'ajoute qui vient diminuer le montant de la plus-value imposable et donc, in fine, celui de l'impôt final.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

Les abattements s'appliquent pendant vingt-deux ans pour la part d'impôt sur le revenu, délai au-delà duquel celui-ci n'est plus dû. En revanche, les prélèvements sociaux sont exigibles jusqu'à trente ans de détention. En conséquence, ce n'est qu'après un délai de détention de trente ans que la plus-value immobilière est totalement exonérée d'impôt.

L'exonération en cas de vente d'une résidence secondaire sous condition d'achat d'une résidence principale

En principe, si la vente d'un logement qui ne constitue pas la résidence secondaire du vendeur (une résidence secondaire, un investissement locatif) et qui est détenu depuis moins de trente ans génère une plus-value, celle-ci est imposée. Il existe toutefois un cas d'exonération qui permet d'échapper à l'impôt. 

Comment ne pas payer de plus-value sur la résidence secondaire ?

La plus-value réalisée lors de la première vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à la double condition :

  1. que le vendeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
  2. et que le vendeur remploie le prix de vente dans l'acquisition ou la construction d'un logement qui constituera immédiatement sa résidence principale.

Il s'agit de prendre en considération la situation de ceux qui, notamment, vivent dans les zones les plus chères et ne peuvent y acheter, mais qui réussissent à réaliser un investissement locatif ailleurs en vue de l'acquisition de leur future résidence principale.

L'exonération de l'habitation en France des non-résidents

Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies :

  1. la personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
  2. et la vente intervient soit dans un délai de dix ans après son départ de France si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ou soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.

L'exonération d'impôt s'applique dans la limite de 150 000 € de plus-value nette ; le surplus est imposable aux conditions normales. 

L'exonération liée au faible montant de la vente

Toute vente immobilière dont le prix de vente n'excède pas 15 000 € échappe à l'imposition de la plus-value.  Chaque vente d’un montant maximal de 15 000 € est exonérée de l’impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année.

L'exonération en faveur des retraités ou invalides de condition modeste

Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité qui vendent un bien immobilier bénéficient d'une exonération d'imposition de la plus-value à la double condition qu'au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente :

  1. ils ne sont pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  2. que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (par exemple 11 276 € en 2023 pour la première part de quotient familial).

L'exonération en cas de vente par une personne qui réside dans un établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés

La plus-value résultant de la vente, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement qui a constitué sa résidence principale, est exonérée à la triple condition :

  1. que la vente intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée de la personne concernée dans l'établissement ; 
  2. que le logement soit resté inoccupé depuis l'entrée de la personne concernée dans l'établissement ; 
  3. que la personne concernée ne soit pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (par exemple, 26 515 € en 2023 pour la première part de quotient familial).

L'exonération résultant de la cession d'un droit de surélévation

Lorsque les règles locales d'urbanisme le permettent pour densifier les constructions existantes, il est possible de surélever un bâtiment. Ce droit de surélévation peut être exercé, mais aussi cédé, par exemple à un promoteur qui va se charger de l'ensemble de la surélévation (autorisations, travaux).

Lorsqu'une copropriété décide de céder son droit de surélévation, cette opération est en principe soumise à la taxation sur la plus-value et chaque copropriétaire est donc taxé sur le gain qu'il réalise. Toutefois, la plus-value réalisée lors de la vente du droit de surélévation peut être exonérée d'impôt à la double condition :

  1. que l'acheteur s'engage à créer et achever exclusivement des logements dans les quatre ans de la vente ;
  2. que la vente se réalise d'ici le 31 décembre 2024.

L'exonération en cas de vente en faveur du logement social

Sont exonérées de taxation de la plus-value les ventes réalisées :

  • au profit d'un organisme chargé du logement social qui s'engage à construire des logements sociaux ou faisant l'objet d'un bail réel solidaire, et ce dans un délai de dix ans ;
  • à un acheteur autre qu'un organisme HLM qui s'engage à construire des logements sociaux ou faisant l'objet d'un bail réel solidaire, et ce dans un délai de quatre ans.

L'exonération s'applique également si la vente s'effectue auprès d'une collectivité territoriale (commune, communauté de communes) qui s'engage à rétrocéder le bien à un opérateur qui construira du logement social.

Cette exonération est prévue pour s'éteindre au 31 décembre 2023.

L'exonération en cas d'expropriation

La vente forcée d'un bien dans le cadre d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique est en principe une opération taxable si elle génère une plus-value. Néanmoins, l'indemnité d'expropriation est exonérée d'impôt si l'exproprié remploi au moins 90 % de cette somme pour, dans les douze mois, construire, reconstruire ou agrandir un bien immobilier.

L'exonération sous condition de remploi s'applique également si le propriétaire exerce son droit de délaissement pour un bien soumis à un risque naturel majeur dans le cadre d'une acquisition amiable par une commune, un groupement de communes ou l'Etat. 

Sources


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