Tout savoir sur les frais de notaire dans l'ancien

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 9 novembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Tout achat d'un logement comprend des frais d'acquisition. C'est ce qu'on appelle habituellement les frais de notaire. Leur coût est à intégrer dans le budget des acheteurs : combien coûtent les frais de notaire dans l'ancien ? Qu'est-ce exactement que les frais de notaire ? Comment les calculer ? Nos explications.

© SimpleImages/GettyImages

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont en réalité composés de plusieurs parties et pour l'essentiel d'un ensemble d'impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Il s'agit donc plutôt de frais d'acquisition, parmi lesquels on trouve les émoluments du notaire. Mais on a pris l'habitude d'appeler frais de notaire la somme versée au notaire au moment de la vente, car c'est lui qui est chargé d'en évaluer le montant et de la percevoir.

Seule une petite part revient au notaire pour sa rémunération, c'est ce qu'on appelle les émoluments du notaire. Le notaire reverse au Trésor public la part de taxe qu'il perçoit pour son compte et ce dernier reverse à son tour ce qui leur revient aux collectivités locales dont la part départementale est la plus importante.

Un des critères principaux qui détermine le montant des frais de notaire est le type d'achat : dans l'ancien ou dans le neuf. Voici comment se calculent les frais de notaire pour l'achat d'un bien ancien, car pour un achat dans le neuf, ils sont différents.

Qu'est-ce qu'un logement ancien ?

Les frais de notaire pour l'achat d'un bien ancien concernent tous les achats immobiliers de biens existants, récents ou non, y compris les biens construits depuis moins de cinq ans, à l'exclusion, simplement, des logements neufs, tels que les biens achetés en l'état futur d'achèvement.

Les acheteurs d'un bien récent sont donc logés à la même enseigne que ceux qui achètent un bien de plus de cinq ans, contrairement à ce qui se pratiquait jusqu'en 2012. Depuis, un acheteur ne peut plus bénéficier de frais de notaire réduits s'il achète un logement de moins de cinq ans à un vendeur qui l'avait acheté sur plans. Et le vendeur n'a plus à reverser de TVA sur la plus-value réalisée, comme c'était le cas à l'époque, dans cette hypothèse.

Qui paie les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont intégralement à la charge de l'acquéreur. Ils sont donc à intégrer dans son plan de financement, car ils représentent l'essentiel des frais à prévoir lors de l'achat d'un logement en plus de son prix. Et le notaire va détailler le plan de financement dès la signature du compromis de vente. Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc important de les évaluer dès le départ !

Il n'est cependant pas exclu, très exceptionnellement, que les parties s'entendent pour que le vendeur les prenne en charge. Mais en pratique, cela peut arriver plutôt lors d'achat dans le neuf et reste l'exception.

Ces frais de notaire sont versés en même temps que le prix de vente du bien au moment de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire qui se charge de la rédaction de l'acte de vente. Ils sont réglés avec le prix de vente par virement bancaire et le notaire reverse ensuite au trésor public la part d'impôt perçue pour son compte.

Comment faire une simulation des frais de notaire ?

Le plus simple est d'utiliser notre simulateur de frais de notaire. Il vous permet d'évaluer le coût des frais de notaire à intégrer dans votre budget de financement du logement ancien que vous comptez acheter. Il vous donne le détail des différents postes qui composent l'ensemble des frais de notaire. Pour cela, il vous suffit d'indiquer le prix d'achat du bien ainsi que son code postal, car il peut y avoir une différence de résultat selon le département où se situe le bien.

Calculez vos frais de notaire pour l'achat d'un logement ancien :

Code postal *

Quel est le taux des frais de notaire ?

Les frais d'acquisition d'un bien immobilier sont composés de plusieurs parties dont le montant se calcule indépendamment les unes des autres. Pour un logement ancien, on estime que le montant total de ces différentes parties représente environ 8 % du prix de vente. Toutefois, ce taux n'est pas fixe mais uniquement indicatif. Il représente presque 8 % pour un bien vendu 200 000 €. Mais plus le prix d'achat est élevé, plus cette proportion diminue, pour atteindre environ 7 % pour un bien de 700 000 €. A l'inverse, pour un bien de 100 000 €, ils dépassent 8,5 %.

Comment calculer les frais de notaire en immobilier ?

Vous pouvez calculer vous-même le montant des frais de notaire en entrant dans le détail de chacun des postes qui les composent en suivant nos explications. Il ne vous reste plus ensuite qu'à les additionner pour connaitre la facture finale. Pour plus de simplicité, vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de notaire.

Que comprennent les frais de notaire ?

Ils se décomposent en quatre postes :

  • les droits de mutation, c'est-à-dire l'impôt sur la mutation ;
  • les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération pour la vente ;
  • les formalités et frais divers ou débours engagés par le notaire pour la vente ;
  • la contribution de sécurité immobilière pour enregistrer officiellement la vente.

Comment calculer les frais de notaire en 2022 et 2023 ?

Pour calculer les frais de notaire, il convient de calculer le montant de chacun des quatre postes qui les composent et de les additionner. En dehors des frais divers de formalités, le montant des différents postes représente un pourcentage du prix de vente. On part donc toujours du prix de vente du logement pour calculer chacun des postes qui composent les frais de notaire.

Les droits de mutation et les émoluments du notaire sont calculés à partir de grilles tarifaires qui ont évolué au cours du temps. L'ensemble de nos explications de calcul et grilles tarifaires est à jour des tarifs qui s'appliquent en 2022.

1. Les droits de mutation

La part la plus importante des frais de notaire correspond aux droits de mutation, c'est-à-dire la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Il s'agit d'une taxation qui s'élève à :

  • 5,80 % (5,80665 % exactement) du prix de vente si le bien que vous achetez est situé dans l'un des quatre-vingt-dix-huit départements qui appliquent ce taux, c'est-à-dire presque tous ;
  • à 5,09 % (5,09006 % exactement) du prix de vente s'il se situe dans l'un des trois départements qui ont choisi de ne pas appliquer la hausse des droits de mutation : l'Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976).

En pratique, vous prenez le prix d'achat de votre logement que vous multipliez par 5,80 % ou 5,09 % selon la localité du bien vendu.

Quand du mobilier est vendu avec le logement

Si le prix de vente intègre le prix de certains meubles que laisse le vendeur (cuisine équipée, etc.), pensez à le préciser au notaire afin qu'il en distingue le prix de celui du bien lui-même, avant d'appliquer les 5,80 ou 5,09 %. Cela permet d’éviter de payer des droits de mutation sur le mobilier. Seule la vente immobilière est soumise aux droits de mutation, mais pas le mobilier vendu avec le logement. C'est donc une option intéressante pour réduire le montant des frais de notaire si la facture globale du mobilier est importante.

2. La rémunération du notaire

Pour l'achat d'un bien immobilier, il faut obligatoirement recourir aux services d'un notaire. Pour le rôle du notaire pour ce type de prestation, celui-ci reçoit des honoraires tarifés, ce qu'on appelle ses émoluments. Leur montant est calculé à l'aide d'un pourcentage dégressif qui s'applique à la valeur du bien en quatre tranches selon un barème. Cette grille tarifaire a été revue à la baisse une première fois de 1,4 % en 2016 puis de nouveau depuis le 1er janvier 2021. Cette fois, les émoluments notariés ont baissé d'environ 1,9 %.

Le tableau du tarif proportionnel des notaires

Tranches de prix Pourcentage à appliquer   Montant à ajouter*
≤ à 6 500 € 3,870 % 
De 6 501 à 17 000 € 1,596 % 147,81 €
De 17 001 à 60 000 € 1,064 % 238,25 €
> à 60 000 € 0,799 %  397,25 €

*Le « montant à ajouter » permet un calcul rapide et simplifié sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche. / TVA sur émoluments : ajouter 20 % du résultat obtenu ci-dessus.

Exemple de calcul des émoluments du notaire pour un achat à 200 000 €

Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200 000 € x 0,799 % (taux de la tranche de prix supérieur à 60 000 €) = 1 598 € auxquels il faut ajouter 397,25 € (montant qui intègre les taux des autres tranches), soit 1 995,25 € au total. On applique alors la TVA à 20 % à ce montant, soit 399 €. Les émoluments du notaire s'élèvent donc au total à 2 394 € TTC.

Plafonnement du tarif des notaires pour les petites transactions

Pour les ventes de biens immobiliers de faible valeur, le coût des émoluments du notaire est plafonné à 10 % du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 €. Ceci afin d'éviter que le coût global du notaire, émoluments et émoluments de formalités compris, dépasse 10 % du prix de vente du bien. Car à côté de sa rémunération qui est calculée selon la grille proportionnelle, le notaire facture des prestations qu’il effectue pour la vente et qui sont également tarifées selon un tableau acte par acte en tant qu’émoluments de formalités ou débours.

Exemple de plafonnement du tarif du notaire pour un terrain à 8 000 €

Selon le calcul proportionnel avec la grille tarifaire, le notaire aurait pu percevoir 331 € d’émoluments et environ 1 000 € pour les formalités, soit au total 1 331 €, ce qui représente plus de 10 % du prix de vente du bien. Désormais, dans cet exemple, sa rémunération est ramenée à 800 € (auxquels on ajoute la TVA de 20 %), soit au montant maximal de 960 € TTC.

3. Les émoluments de formalités et frais divers

Les émoluments de formalités : le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités pour la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total de 1 000 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalités. Chacune des formalités ou prestations est facturée selon un barème officiel. En fonction des ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte quelques mois après la vente, en fonction du prix facturé pour les différentes démarches qu’il a effectuées.

Les frais divers ou débours : ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 € et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d'expédition des actes, etc.).

4. La contribution de sécurité immobilière

Cette contribution est due à l’Etat pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, ce que l'on appelle la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Pour un bien de 200 000 €, elle s’élève donc à 200 € (200 000 € X 0,10 %).

Combien coûte l'ensemble des frais de notaire ?

Une fois calculé le montant de chacun des postes qui composent les frais de notaire, vous n'avez plus qu'à les additionner pour savoir combien vous allez devoir régler. Prenons l'exemple de l'achat d'une maison ancienne à 250 000 €.

Quels sont les frais de notaire pour une maison de 250 000 € ?

Pour l'achat d'une maison au prix de 250 000 € dans la Manche, le montant total des frais de notaire s'élève à 19 040 €. L'acheteur doit donc ajouter cette somme au prix de vente de la maison qu'il achète pour calculer son budget total d'achat.

Au total, le budget à prévoir pour acheter cette maison est de 269 040 € (250 000 € + 19 040 €) Voici comment se décomposent les frais de notaire de 19 040 € :

  • les droits de mutation : 14 517 € (le calcul est le suivant : 250 000 € X 5,80665 % ) ;
  • les émoluments du notaire : 2 874 € (le calcul est le suivant, selon la grille tarifaire ci-dessus : (250 000 X 0,799 %) + 397,25 € = 2 394,75 + TVA à 20 %) ;
  • les émoluments de formalités : 1 000 € en moyenne ;
  • les frais divers : 400 € en moyenne ;
  • la contribution de sécurité immobilière : 250 € (le calcul est le suivant : 250 000 € X 0,10 %).

C'est le montant à payer si vous achetez un bien situé dans la quasi-totalité des départements, sauf trois. Car dans trois départements, les droits d'enregistrement sont légèrement moins élevés : si le bien que vous achetez se situe en Indre, dans le Morbihan ou à Mayotte, le montant des frais de notaire pour un bien à 250 000 € s'élève non plus à 19 040 €, mais seulement à 17 249 €, les droits de mutation étant dans ce cas abaissés à 12 725 € au lieu de 14 517 €.

Sachez que pour une transaction de ce montant, le notaire peut vous accorder sur le montant de ses émoluments une remise d'une valeur maximale de 288 € TTC.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Le notaire a la possibilité d'accorder une remise de 20 % au maximum sur sa rémunération pour les ventes de plus de 100 000 €. La ristourne est calculée sur la part de prix du bien au-delà de 100 000 €.

Remise possible sur les émoluments du notaire pour les ventes de plus de 100 000 €

Lorsque le prix de vente du bien dépasse 100 000 €, le notaire peut désormais accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 20 %. Le notaire peut décider librement d’accorder une remise à condition :

  • que le prix de vente soit supérieur à 100 000 € ;
  • que le taux de la remise soit au maximum de 20 %. Il s'applique à la part de ses émoluments calculée sur le prix au-delà de 100 000 € ;
  • d’appliquer la remise qu’il a décidée uniformément à l’ensemble de sa clientèle. Toutefois, le notaire peut décider de ne l’appliquer qu’au cours d’une période définie et pour certains types d’actes.

Exemple de calcul de remise des émoluments du notaire

Pour une vente à 300 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments calculée sur la part de prix comprise au-delà de 100 000 €, soit sur 200 000 € (300 000 – 100 000 €). le calcul de ses émoluments se fait au-delà de 100 000 € donc sur 200 000 € : 200 000 X 0 799 % = 1 598 €. Avec la TVA, cela fait un total de 1 917,60 € TTC. Dans cet exemple, le notaire peut vous accorder une remise maximale de 1 917,60 € x 20 %, soit de 384 € TTC.

A ces frais peuvent s'ajouter des frais de notaire liés au crédit immobilier si vos prêts sont garantis par une hypothèque ou un privilège.

Frais de notaire pour les garanties du crédit

Si vous avez recours à un crédit pour financer votre achat, le contrat de prêt est obligatoirement établi devant notaire si le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège. Dans ce cas, les frais liés au crédit s'ajoutent aux frais de notaire pour l'achat du bien. Pour un crédit garanti par une hypothèque ou un privilège, les émoluments du notaire se calculent selon le barème.

Tranches de prix Pourcentage à appliquer Montant à ajouter*
≤ 6 500 € 1,290 %  0
De 6 501 à 17 000 € 0,532 % 49,27 €
De 17 001 à 60 000 € 0,355 % 79,36
> à 60 000 € 0,266 % 132,76 €

*Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche comme dans cet exemple de calcul du tarif des notaires pour un prêt de 200 000 € :

  • 200 000 € x 0,266 % = 532 €
  • 532 + 132,76 = 664,76 €
  • 664,76 x 20 % = 132,952 €

Montant total du tarif des notaires : 797,71 € TTC.

Par ailleurs, vous devez payer, mais seulement en cas d'hypothèque, la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %. Le privilège coûte donc un peu moins cher que l'hypothèque. Enfin, dans tous les cas, vous devez vous acquitter de la contribution de sécurité immobilière et des frais de formalités, pour un montant de 500 € environ.

Le prêt peut également être garanti par la caution d'une société spécialisée. Dans ce cas, le contrat de prêt n'est pas notarié et les frais de caution sont payés directement à la société caution. Ils n'entrent donc pas strictement dans ce que l'on appelle les frais de notaire.

Si vous avez plusieurs prêts, les frais sont calculés pour chacun d'eux et non pour leur montant total (ils sont donc un peu plus élevés).


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