Les délais à connaître pour vendre son logement

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 25 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Entre l'offre d'achat, le compromis de vente et la signature de l'acte définitif de vente, il faut compter environ 3 mois pour vendre une maison ou un appartement.

En France, il est rare de réaliser une vente en moins d'un mois.
En France, il est rare de réaliser une vente en moins d'un mois. © Anthony Harvie/Getty Images

La mise en vente d'un bien est en règle générale une étape importante dans la vie d'un propriétaire, tout comme l'est l'achat d'un logement pour les acquéreurs. À la question, combien de temps vous faudra-t-il pour vendre, il est souvent annoncé un délai moyen de vente de trois mois. Est-ce un délai légal ? Mais qu'en est-il exactement ?

En combien de temps allez-vous vendre et trouver vos acheteurs ?

Il s'agit d'une étape dont la durée peut être plus ou moins longue. On dit que le délai moyen de vente d'une maison ou d'un appartement est de trois mois. Selon la zone géographique et le marché, la recherche de l'acquéreur sera plus ou moins longue. Mais pour le reste, c'est-à-dire de l'offre d'achat éventuelle au transfert de propriété (la remise des clés au nouveau propriétaire)... ce sera toujours le même schéma : réunion des documents nécessaires, interrogation de la mairie (droit de préemption), signature du compromis, délai de rétractation, versement de l'indemnité d'immobilisation, condition suspensive d'obtention de prêt (accord de la banque). Ce sont tout simplement les délais incompressibles d'une vente. Examinons ensemble le parcours.

⏰ D'un mois à un an selon le marché immobilier

C'est évidemment l'étape dont la durée est la plus variable, selon s'il existe ou non un droit de préemption et le secteur géographique. Le temps qu'il vous faut pour trouver des acheteurs dépend en partie du marché immobilier et vous n'y pouvez rien : certains biens sont très demandés, en particulier les petites et moyennes surfaces dans les grandes villes ; d'autres biens sont plus difficiles à vendre, soit parce qu'ils sont dans une localisation moins prisée, soit parce qu'ils sont atypiques (loft, très grandes surfaces, etc.).

Premier élément à ne pas négliger : la qualité de votre annonce. Cette annonce sera déterminante pour trouver un acquéreur dans des délais raisonnables. Si votre logement est surévalué, si les photos ne sont pas vendeuses, si vous oubliez des points forts dans votre annonce, cela peut considérablement ralentir votre vente.

C'est la raison pour laquelle nos conseillers immobiliers font régulièrement le point avec les vendeurs : si vous ne trouvez pas d'acquéreur dans le délai que vous espérez, en règle générale, cela est lié au marché et dans ce cas c'est normal, mais cela peut aussi être lié à un défaut dans votre annonce que nous pouvons vous aider à régler.

Faut-il toujours signer une offre d'achat avant d'aller chez le notaire ?

❌ Non, ce n'est pas un préalable obligatoire ! Les acheteurs formalisent généralement leur engagement quand un bien immobilier répond à leurs critères afin de « bloquer » la vente. Avant de signer la promesse de vente, nombreux sont donc ceux qui adressent au vendeur ce que l'on appelle une offre d'achat. Une fois acceptée, l'offre, qu'elle ait été en dessous du prix ou au prix mentionné dans l'annonce, engage le vendeur, mais l'acquéreur disposera de son délai de dix jours pour se rétracter à la signature du compromis.

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Combien de temps faut-il pour signer le compromis ou la promesse de vente chez le notaire ?

Une fois que vous vous êtes mis d'accord pour vendre et acheter, il faut choisir le notaire. L'usage veut que le choix du notaire revienne à l'acquéreur. Notez que le vendeur peut aussi avoir son propre notaire, cela n'augmente pas les frais (la rémunération sera partagée). Ensuite, le délai de signature dépend de la disponibilité du notaire et de la réunion de l'ensemble des documents nécessaires à la signature du compromis ou promesse de vente, à savoir le pré-état daté (bien en copropriété) et le dossier de diagnostic technique ainsi que tous les éléments liés à l'état civil des vendeurs et des acquéreurs.

Combien de temps dure la réunion de signature chez le notaire ?

Le rendez-vous de signature peut prendre quelques heures. Le notaire se doit d'expliquer l'ensemble des clauses par une lecture à haute voix normalement (et les compromis ont parfois plus de trente pages, voire davantage). Mais ce qui est certain, c'est que les signatures chez le notaire sont dites éclairées : chacune des parties doit comprendre ce qu'elle signe et les conditions de la vente. Sachez que la plupart des notaires l'adresse quelques jours avant par voie électronique aux parties afin qu'elles en prennent connaissance et puissent poser toutes les questions avant la signature. A la fin du rendez-vous, sera remis à l'acheteur l'acte signé et ce sera à compter du lendemain de la remise du contrat que le délai de rétractation de dix jours courra, à condition que l’ensemble des pièces obligatoires lui aient été fournies, notamment dans le cas d’un lot dans une copropriété.

Est-ce plus long si on donne procuration pour signer l'acte ?

Donner procuration au notaire est possible et pas plus long.

⏱️ Quelle est la durée de validité d'une promesse de vente ou d'un compromis ?

Quand un vendeur ou promettant signe un compromis ou une promesse, ils s'attendent à signer l'acte définitif de vente. Or si l'issue la plus favorable est celle- ci, il arrive que la signature de la promesse ou du compromis n'aboutisse pas à la vente définitive pour plusieurs raisons prévisibles ou imprévisibles. Une certitude : si les conditions suspensives (droit de préemption urbain, obtention du prêt bancaire, etc.) conditionnant le compromis de vente ou la promesse n'ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Est-ce que la signature définitive intervient toujours 3 mois après la signature du compromis ?

Après la signature du compromis, il y a toujours un délai d'au moins trois mois avant la signature de l'acte définitif. Pendant cette période, la vente peut encore être annulée pour plusieurs raisons.

Le délai de rétractation : pendant les dix premiers jours, l'acquéreur peut se rétracter sans justification, c'est ce qu'on appelle le délai de rétractation. Si l'acquéreur se rétracte, il récupère l'acompte versé lors de la signature du compromis dans les vingt et un jours suivant sa rétractation.

⚠️ Attention : Le délai ne court que si l'ensemble des pièces a bien été remis à l'acquéreur le jour de la signature du compromis ; évitez donc de rallonger les délais en fournissant un dossier complet lors de la signature.

La condition suspensive d'obtention de crédit : la majorité des acheteurs financent leur achat via un crédit immobilier et le compromis de vente comprend donc généralement une condition suspensive d'obtention de crédit, dont la durée est au minimum d'un mois (cette durée est précisée dans le compromis). Ce délai d'un mois est un délai légal. On ne peut imposer à un acheteur de trouver son crédit avant un mois. En pratique, ce délai est plutôt de quarante-cinq, voire soixante jours, compte tenu du temps nécessaire aux banques pour accorder et émettre les offres. Pendant cette durée, l'acquéreur va essayer d'obtenir son crédit immobilier et s'il ne l'obtient pas, il pourra se rétracter et récupérer son acompte.

Le droit de préemption urbain : pendant cette période, le notaire doit également s'assurer que les collectivités publiques n'ont pas l'intention de préempter le logement. C'est un droit d'achat prioritaire par un acheteur autre que le vôtre et qui va se substituer à lui. La commune, l'Etat ou le département peuvent préempter. Sur le plan pratique, votre notaire doit adresser une DIA (Déclaration d'intention d'aliéner) à la collectivité titulaire du droit. Le délai de réponse est de deux mois et de trois mois en matière de périmètre sensible.

Est-il possible de prévoir un délai plus long que trois mois ?

✅ Oui ! Il arrive que le vendeur veuille réaliser une double transaction, vendre pour acheter. Il va négocier ce que l'on appelle une « vente longue » avec son acheteur. Concrètement, il s'agit d'allonger la période convenue entre la signature du compromis de vente et le jour de la conclusion de l'acte authentique chez le notaire. Par ailleurs, sachez que lorsqu'elle est consentie pour une durée supérieure à dix-huit mois, la promesse, ou compromis, doit être réalisée obligatoirement par un notaire.

Est-ce que le délai pour vendre une résidence principale est le même ?

Il n'y a aucune différence. Que vous vendiez un bien en résidence principale, un logement loué ou une résidence secondaire, les délais sont les mêmes.

Acheter suite à une succession augmente le délai entre la promesse et la signature définitive ?

En général, oui. En principe, à la suite d'un décès, le règlement de la succession doit se faire dans un délai de six mois, délai dans lequel est établie la déclaration de succession et sont payés les droits de succession. Les héritiers qui se retrouvent donc en indivision peuvent préférer vendre le bien immédiatement. C'est ainsi que l'on peut se trouver acquéreur d'un bien mis en vente suite à un décès. Plus il y aura d'héritiers, plus les risques de voir s'allonger le délai est probable. Sachez-le simplement !

Est-il vrai que vendre une cave ou un parking est plus rapide ?

✅ Oui c'est généralement vrai. En premier lieu, le délai de rétractation de dix jours ne s’applique qu'à l’achat d'un immeuble à usage d'habitation. De plus, compte tenu du prix (l'achat se fait généralement au comptant) et des faibles enjeux... certains achats de cave se font directement sans avant-contrat. Il y en a quand même un si la cave est en copropriété : l'état daté et des diagnostics allégés (amiante, termites et état de risques pollution).

À quel moment intervient le transfert de propriété ?

Le jour du rendez-vous de signature définitive : le fameux jour « J », on dit qu'il y a transfert de propriété. L'acheteur devient propriétaire du bien... Ce jour-là, le prix est payé au vendeur et le notaire se charge de prélever les frais de mutation, dits frais de notaire et l'éventuelle plus-value immobilière, à charge pour lui de reverser à l'administration fiscale. Au passage, il prend sa rémunération.

🔑 A quel moment sont remises les clés ?

Les clés du logement sont remises à l'acquéreur par l'ancien propriétaire devant le notaire, lors de la signature de l'acte authentique de vente. C'est en effet cette remise qui officiellement acte le transfert de propriété entre les deux parties,

Au final, existe-t-il un délai minimal pour vendre ?

Au regard de tout ce qui a été exposé, vous comprenez que l'on peut parfois accélérer le court de la transaction (financement au comptant par exemple), mais il est rare de réaliser une vente en moins d'un mois. En effet, même si l'acheteur ne recourt pas au crédit, que le bien n'est pas situé dans une zone de préemption, le notaire doit procéder à des vérifications indispensables : existe-t-il une hypothèque, une vérification des titres de propriété et des éventuelles servitudes. Sachez que l'achat d'une maison est plus rapide, car il y a bon nombre de documents à fournir en moins comme le pré-état daté ou l'état daté...


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