Qu'est-ce que le pré-état daté, et qui doit l'établir ?

Publié par le

La loi Alur a renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le vendeur doit ainsi lui fournir un ensemble d'informations appelé pré-état daté.

Pour permettre à tout acheteur d'un lot de copropriété d'être informé sur l'état de l'immeuble, l'organisation et la situation financière de la copropriété, le vendeur est tenu de lui transmettre un ensemble d'informations. Beaucoup de vendeurs font appel à leur syndic pour qu'il s'en charge. Dans ce cas, le syndic facture généralement sa prestation au vendeur, comme une sorte de pré état daté. Il lui facturera aussi l'état daté qu'il est légalement tenu d'établir plus tard, avant l'acte de vente définitif. Ces informations ne font pas double emploi car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis et ensuite avant l'acte de vente définitif.

Copropriété : informations financières à fournir à l'acheteur

Ce qui pose généralement problème aux vendeurs, c'est de retrouver les informations financières à fournir à l'acheteur pour le renseigner sur la situation financière de la copropriété. Il s'agit des informations suivantes :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  •  l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.

Ces informations doivent être fournies à votre acheteur, en principe avant de signer le compromis de vente, afin qu'il achète en toute connaissance de cause, et y être annexées.

Où trouver les informations financières à fournir à l'acheteur ?

Ces informations peuvent être obtenues à partir de documents que tout copropriétaire possède. Elles se trouvent notamment dans les pièces annexes qu'il a reçues avec la dernière convocation à l'assemblée générale. Avec cette convocation, sont adressés les comptes de la copropriété pour que les copropriétaires soient en mesure de les approuver en connaissance de cause.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, les syndics doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Le vendeur peut ainsi facilement retrouver les documents et informations à transmettre à son acheteur sur le site de sa copropriété. Et le notaire peut aussi demander au vendeur les coordonnées du site pour y trouver les informations requises.

Informations financières à fournir à l'acheteur : quelle date ?

Il suffit que ces données soient à jour des informations contenues dans les annexes comptables transmises aux copropriétaires lors de la convocation à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes annuels précédant la signature de la promesse de vente.

Qui doit établir le nouveau pré-état daté ?

Contrairement à l'état daté qui est un document que le syndic est légalement tenu d'établir entre le compromis et la vente définitive, aux frais du vendeur, vous n'avez pas l'obligation de faire appel au syndic pour établir le pré-état daté. Une réponse ministérielle l'a d'ailleurs confirmé en rappelant que les données à transmettre ont été simplifiées afin de permettre au copropriétaire vendeur de trouver ces informations dans les éléments qu'il possède, sans qu'il soit obligé de recourir au syndic.

Et l'état daté ? Ce document est en revanche à établir par le syndic. Contrairement au pré état-daté à fournir dès la promesse de vente, l'état daté est à fournir au moment de la vente définitive qui a lieu en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente.

Obligatoirement établi par le syndic, aux frais du copropriétaire vendeur, le coût de l'état daté est prévu dans les prestations particulières qui sont listées dans le mandat de syndic.

Les syndics peuvent-ils facturer le pré-état daté ?

Les syndics sont souvent sollicités par les vendeurs pour fournir les informations financières qualifiées de pré-état daté. Pour en facturer le coût au copropriétaire vendeur, ils doivent théoriquement avoir intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu’ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires.

Le contenu du contrat type de syndic est fixé par décret. Tous les contrats de syndics doivent désormais être conformes à ce contenu. La liste de toutes les prestations particulières que peut facturer le syndic doit y figurer avec le montant de sa rémunération pour chacune d'entre elles. Or l'établissement d'un pré état-daté n'est pas prévu. Un vide juridique qui laisse les syndics de copropriété dans une impasse délicate pour pouvoir légitimement facturer le pré-état-daté au vendeur ! Et pourtant « tout travail mérite salaire »...

Où trouver le mandat du syndic ?

Vous le retrouverez dans les annexes de la dernière convocation à l'assemblée générale appelée à élire le syndic. Toute prestation particulière doit y être indiquée avec son coût.

VIDEO : Acheteur/vendeur : qui paie quoi ?

Quand on vend, quand on achète un logement, la première chose à laquelle on pense, c’est le prix de vente, évidemment ! Mais attention, il y a d’autres frais à avoir en tête et à anticiper…

Voir la vidéo

VIDEO : Que faut-il fournir au notaire pour la signature du compromis ?

Pour signer un compromis de vente, il faut recueillir des diagnostics immobiliers. La liste des diagnostics à réaliser varie en fonction du type de bien (maison individuelle ou copropriété), sa localisation et son année de construction.

Voir la vidéo

VIDEO : Achat/vente : comment choisir le notaire ?

Pas de vente, pas d’achat sans passer chez le notaire ! Il est conseillé lors de la signature du compromis de vente, il est obligatoire pour la signature de l’acte authentique. Vous ne pourrez pas vous en passer…

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente. Mais comment doit-on procéder ? Quels documents et quelles formalités ? Et quelles sont les conditions ? Pour franchir cette étape, le vendeur doit...

Lorsque vous vendez ou achetez un bien immobilier, vous devez obligatoirement passer devant notaire. Pourquoi intervient-il ? Quel est son rôle exact ? Et enfin, combien cela coûte-t-il ? Le point...