Qu'est-ce que le pré-état daté, et qui doit l'établir ?

📌 En résumé

Les acquéreurs d'un logement sont de mieux en mieux informés. La loi Alur a en effet renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le vendeur doit notamment lui fournir un ensemble d'informations appelé pré-état daté.

 Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Non. Le document n'ayant pas d'existence légale, il ne peut pas être obligatoire. Mais la majorité des notaires a tendance à exiger que ce document soit réalisé par le syndic lors du compromis de vente et non pas par le particulier par crainte d'erreurs. Ce document doit être alors impérativement être remis au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. À défaut, le délai de rétractation de l’acheteur commencera seulement à la réception du pré-état daté.

À quoi sert le pré-état daté ?

Ces renseignements doivent être transmis à votre acheteur, en principe avant de signer le compromis de vente, afin qu'il achète en toute connaissance de cause. Il pourra ainsi avoir une bonne analyse de la situation financière de la copropriété et connaître les éventuels travaux à prévoir. Des informations essentielles qui lui permettront d'inclure d'éventuelles dépenses à son budget.

Quel est le modèle d'un pré-état daté pour une copropriété ?

L'article L721-2 du code de la construction précise les différentes informations que doit contenir le pré-état daté.

Qui doit établir le pré-état daté ?

Contrairement à l'état daté qui est un document que les syndics de copropriété sont légalement tenus d'établir entre la signature du compromis de vente et la vente définitive, aux frais du vendeur, vous n'avez pas l'obligation de faire appel au syndic pour établir le pré-état daté. Une réponse ministérielle l'a d'ailleurs confirmé en rappelant que les données à transmettre ont été simplifiées afin de permettre au copropriétaire vendeur de trouver ces informations dans les éléments qu'il possède, sans qu'il soit obligé de recourir au syndic.

Le pré-état daté est-il facile à faire pour un syndic ?

Beaucoup de vendeurs font appel à leur syndic de copropriété pour leur fournir le pré-état daté. Dans ce cas, le syndic facture généralement sa prestation au vendeur. Il lui facturera aussi l'état daté qu'il est légalement tenu d'établir plus tard, avant l'acte de vente définitif. Ces informations à la disposition du vendeur ne font pas double emploi, car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis et ensuite avant l'acte de vente définitif.

Le pré-état daté est-il payant ?

✅ Oui ! Les syndics de copropriété sont souvent sollicités par les vendeurs pour fournir les informations financières qualifiées de pré-état daté. Pour en facturer le coût au copropriétaire vendeur, ils doivent théoriquement avoir intégré la préparation de ce document dans la liste des prestations particulières qu’ils sont susceptibles de facturer aux copropriétaires qui en font la demande.

Le tarif d'un pré-état daté est-il réglementé ?

❌ Non ! Le contenu du contrat type de syndic est fixé par décret. Tous les contrats de syndics doivent désormais être conformes à ce contenu. La liste de toutes les prestations particulières que peut facturer le syndic doit y figurer avec le montant de sa rémunération pour chacune d'entre elles. Or l'établissement d'un pré-état daté n'est pas prévu.

Quel est le prix du pré-état daté ?

Si vous faites appel au syndic pour avoir le pré-état daté, comptez en moyenne entre 200 et 600 €.

Comment avoir un pré-état daté gratuit ?

Si vous ne souhaitez pas payer les syndics de copropriété pour obtenir un pré-état daté, vous pouvez le faire vous-mêmes. Les différentes données nécessaires sont en effet à votre disposition.

👉 Comment remplir un pré-état daté ?

Ces informations peuvent être obtenues à partir de documents que tout copropriétaire à sa disposition. Elles se trouvent notamment dans les pièces annexes qu'il a reçues avec la dernière convocation à l'assemblée générale. Avec cette convocation, sont adressés les comptes de la copropriété pour que les copropriétaires soient en mesure de les approuver en toute connaissance de cause.

👉 Où trouver ces informations en ligne ?

Depuis 2015, les syndics doivent fournir un accès en ligne sécurisé aux documents de gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Le vendeur peut y retrouver les informations nécessaires pour l’acheteur, et le notaire peut demander les coordonnées du site pour accéder aux données requises.

👉 Un pré-état daté peut-il être réalisé en ligne ?

Les documents nécessaires au pré-état daté étant disponibles sur le site extranet du syndic, rien ne vous empêche de réaliser ce document de façon dématérialisée.

À quelle date récupérer les informations financières pour l'acheteur ?

Il suffit que ces données soient à jour des informations contenues dans les annexes comptables transmises aux copropriétaires lors de la convocation à l'assemblée générale. Cette dernière est chargée d'approuver les comptes annuels précédant la signature de la promesse de vente. Ces documents sont joints à la convocation pour l'assemblée générale.

L'état daté à ne pas confondre avec le pré-état daté

L'état daté doit être obligatoirement établi par les syndics de copropriété. Le notaire aura besoin de ce document pour préparer l'acte authentique. Contrairement au pré-état daté à fournir dès la promesse de vente, l'état daté est à fournir au moment de la vente définitive qui a lieu en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente.

💰 Combien coûte un état daté ?

Obligatoirement établi par le syndic, aux frais du copropriétaire vendeur, le coût de l'état daté est prévu dans les prestations particulières qui sont listées dans le contrat de syndic et son prix est plafonné à 380 € depuis le 1er juin 2020. Mais en pratique, la très grande majorité des syndics de propriété ont fixé à 380 € le prix de cette prestation. Le prix plafonné est donc devenu la norme.