Comment investir pour loger ses enfants ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 6 janvier 2018
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Acheter un logement pour ensuite le louer à l'un de vos enfants vous permet d'associer solidarité familiale et investissement immobilier. Mais attention à certains écueils qui peuvent vous mettre en porte-à-faux vis-à-vis du fisc.

© pixabay

Etudiant ou fraîchement entré dans la vie active, l'un de vos enfants a du mal à se loger. Une situation fréquente : souvent, les jeunes d'aujourd'hui n'ont pas les moyens d'acheter et ne présentent pas suffisamment de garanties pour devenir locataire dans le parc privé. Le secteur locatif public, en cité universitaire ou dans le logement social, est structurellement sous-offreur. La solution ? Si vous en avez les moyens, vous pouvez investir dans un logement et le louer à votre enfant. Ce dernier aura trouvé un toit et vous aurez réalisé un placement empreint de sécurité. Mais attention : ce type d'opération ne s'improvise pas et vous devez éviter certains pièges, notamment fiscaux.

Dans le neuf comme dans l'ancien, si vous louez déjà un logement et que vous comptez le reprendre pour y loger votre enfant, n'oubliez pas d'anticiper. Vous devez envoyer le congé dûment motivé au locataire en place au moins six mois avant la fin du bail en location vide, un délai ramené à trois mois en location meublée.

Location dans l'ancien : attention aux loyers de faveur

Vous achetez un studio. Vous le louez à l'un de vos enfants. Vous signez avec lui un bail, comme vous le feriez avec n'importe quel autre locataire. Esprit de famille oblige, vous lui consentez un loyer de faveur. N'exagérez pas. Un loyer anormalement bas risque de vous attirer les foudres du fisc.

Redressement. En matière de location vide, en effet, vous pouvez déduire des loyers, lorsque vous les déclarez, les frais, charges et autres travaux liés au logement loué. Si, après déduction, un déficit foncier apparaît, il est déductible de vos revenus globaux. Ce qui fait baisser votre imposition. Or, avec un loyer trop faible, vous creusez artificiellement les déficits fonciers, d'où le risque de redressement fiscal. La location meublée est également concernée si vous optez pour le régime réel.

Les locataires qui louent un appartement détenu par leurs parents ne peuvent pas bénéficier des aides au logement.

Location dans le neuf : gare aux subtilités fiscales

Si vous investissez dans le neuf en loi Pinel, vous pouvez parfaitement louer le logement à l'un de vos enfants. Ce dernier doit simplement être détaché de votre foyer fiscal. Vous devez également respecter les autres conditions de cet avantage fiscal. Votre loyer ne doit pas dépasser certains plafonds, tout comme les resosurces de votre locataire, même si ce dernier est l'un de vos enfants.

Résidences pour étudiants. Toujours dans le neuf, vous pouvez investir dans une résidence pour étudiants. Ce type de programme vous offre une fiscalité intéressante. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix du logement étalée sur neuf ans. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos loyers ne sont plus imposables grâce à un système de déduction de charges et d'amortissement locatif. Conseil : faites faire des simulations pour choisir le dispositif le plus intéressant. A noter : dans les deux cas, vous récupérez la TVA versée lors de l'achat.

Hébergement gratuit : respectez l'égalité entre enfants

Vos pouvez parfaitement acheter un bien immobilier et héberger gratuitement l'un de vos enfants, sans être tenu de signer un bail. C'est une formule avantageuse pour le jeune locataire puisqu'elle lui permet de faire de substantielles économies qui, le moment venu, pourront lui servir d'apport personnel pour un premier achat.

De votre côté, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus imposables les frais et les charges engendrés par le logement (réparation, intérêts d'emprunts...). Au regard de l'administration fiscale, seul le propriétaire est redevable de la taxe foncière. La taxe d'habitation sera payée par l'occupant, même s'il est logé à titre gratuit.

Si vous avez plusieurs enfants, prudence ! L'hébergement à titre gracieux doit rester ponctuel car les autres descendants pourraient faire reconnaître cet avantage comme une donation déguisée.


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

29 février 2024 à 18h -
Passoire énergétique : que faire ?

Faut-il attendre, vendre ou effectuer les travaux ? Découvrez les avantages de chaque solution dans notre atelier.
- Attendre que le DPE soit vraiment fiable et que la loi soit améliorée
- Vendre : oui, mais avec quelle décote ?
- Rénover : Les travaux qui améliorent le DPE

Je m'inscris

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille