Comment investir pour loger ses enfants ?

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Acheter un logement pour ensuite le louer à l'un de vos enfants vous permet d'associer solidarité familiale et investissement immobilier. Mais attention à certains écueils qui peuvent vous mettre en porte-à-faux vis-à-vis du fisc.

Etudiant ou fraîchement entré dans la vie active, l'un de vos enfants a du mal à se loger. Une situation fréquente : souvent, les jeunes d'aujourd'hui n'ont pas les moyens d'acheter et ne présentent pas suffisamment de garanties pour devenir locataire dans le parc privé. Le secteur locatif public, en cité universitaire ou dans le logement social, est structurellement sous-offreur. La solution ? Si vous en avez les moyens, vous pouvez investir dans un logement et le louer à votre enfant. Ce dernier aura trouvé un toit et vous aurez réalisé un placement empreint de sécurité. Mais attention : ce type d'opération ne s'improvise pas et vous devez éviter certains pièges, notamment fiscaux.

Dans le neuf comme dans l'ancien, si vous louez déjà un logement et que vous comptez le reprendre pour y loger votre enfant, n'oubliez pas d'anticiper. Vous devez envoyer le congé dûment motivé au locataire en place au moins six mois avant la fin du bail en location vide, un délai ramené à trois mois en location meublée.

Location dans l'ancien : attention aux loyers de faveur

Vous achetez un studio. Vous le louez à l'un de vos enfants. Vous signez avec lui un bail, comme vous le feriez avec n'importe quel autre locataire. Esprit de famille oblige, vous lui consentez un loyer de faveur. N'exagérez pas. Un loyer anormalement bas risque de vous attirer les foudres du fisc.

Redressement. En matière de location vide, en effet, vous pouvez déduire des loyers, lorsque vous les déclarez, les frais, charges et autres travaux liés au logement loué. Si, après déduction, un déficit foncier apparaît, il est déductible de vos revenus globaux. Ce qui fait baisser votre imposition. Or, avec un loyer trop faible, vous creusez artificiellement les déficits fonciers, d'où le risque de redressement fiscal. La location meublée est également concernée si vous optez pour le régime réel.

Les locataires qui louent un appartement détenu par leurs parents ne peuvent pas bénéficier des aides au logement.

Location dans le neuf : gare aux subtilités fiscales

Si vous investissez dans le neuf en loi Pinel, vous pouvez parfaitement louer le logement à l'un de vos enfants. Ce dernier doit simplement être détaché de votre foyer fiscal. Vous devez également respecter les autres conditions de cet avantage fiscal. Votre loyer ne doit pas dépasser certains plafonds, tout comme les resosurces de votre locataire, même si ce dernier est l'un de vos enfants.

Résidences pour étudiants. Toujours dans le neuf, vous pouvez investir dans une résidence pour étudiants. Ce type de programme vous offre une fiscalité intéressante. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix du logement étalée sur neuf ans. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos loyers ne sont plus imposables grâce à un système de déduction de charges et d'amortissement locatif. Conseil : faites faire des simulations pour choisir le dispositif le plus intéressant. A noter : dans les deux cas, vous récupérez la TVA versée lors de l'achat.

Hébergement gratuit : respectez l'égalité entre enfants

Vos pouvez parfaitement acheter un bien immobilier et héberger gratuitement l'un de vos enfants, sans être tenu de signer un bail. C'est une formule avantageuse pour le jeune locataire puisqu'elle lui permet de faire de substantielles économies qui, le moment venu, pourront lui servir d'apport personnel pour un premier achat.

De votre côté, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus imposables les frais et les charges engendrés par le logement (réparation, intérêts d'emprunts...). Au regard de l'administration fiscale, seul le propriétaire est redevable de la taxe foncière. La taxe d'habitation sera payée par l'occupant, même s'il est logé à titre gratuit.

Si vous avez plusieurs enfants, prudence ! L'hébergement à titre gracieux doit rester ponctuel car les autres descendants pourraient faire reconnaître cet avantage comme une donation déguisée.

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