Immobilier locatif : jusqu'à 7 % de rentabilité

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La rentabilité mesure la performance d'un investissement locatif. Comment la calculer ? Combien l'immobilier rapporte-t-il vraiment ? La pierre est-elle rentable ?

Un placement, c'est fait pour rapporter. Par exemple, vous placez 100 €. Un an plus tard, vous avez 104 €. Soit 4 % de rentabilité annuelle. L'immobilier locatif fonctionne de la même façon. C'est pour cette raison que l'on parle de rentabilité ou de rendement locatif. Pour ce qui vous concerne, en tant qu'investisseur, la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d'argent.

La rentabilité locative en bref. Le calcul de base prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d'obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment la pierre.

Comment calculer la rentabilité d'un placement immobilier ?

La rentabilité brute. Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement brut annuel. Exemple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).

Notre avis. Cette rentabilité brute est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale diffèrent. Cela dit, le rendement brut ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

La rentabilité nette de charges. Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre studio, vous ôtez 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité nette de charges : 4,01 %.

Notre avis. Ici, vous avez une idée bien plus précise du rendement de votre investissement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement locatif. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement.

La rentabilité nette-nette. C'est la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux. Rappelons que les travaux ou encore les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. Vous pouvez également profiter de certains dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard dans l'immobilier neuf, ou encore l'avantage fiscal Cosse dans l'ancien, etc.).

Notre avis. L'évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal (notamment du taux d'imposition) de chaque bailleur et de chaque investissement. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Rentabilité locative : gardez la tête froide. Les éléments qui composent la rentabilité nette-nette doivent être le plus précis possible pour que vous puissiez bâtir un plan de financement solide. Attention aux hypothèses de hausse des loyers trop optimistes et aux simulations basées sur un prix de revente surestimé. Autre point important : intégrez dans vos calculs la taxe foncière et tenez compte d'une éventuelle vacance locative. Enfin, considérez toujours les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. 

Immobilier locatif : combien ça rapporte ?

La rentabilité nette d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas.La performance dépend notamment du type de logement, sachant qu'au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. Ce qui mérite quelques explications. 

Les studios et les T1. Ces petites surfaces rapportent davantage que les grandes, mais les locataires changent plus souvent. Un turn-over qui implique davantage de vacance locative et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte forcément le rendement locatif. En d'autres termes, le rendement plus élevé compense le risque plus important.

Les grands appartements et les maisons. Au mètre carré, ces grandes surfaces sont moins rentables. Mais leurs locataires sont plus stables puisqu'il s'agit le plus souvent de familles. En outre, elles ont tendance à s'approprier davantage la maison ou l'appartement. Du coup, elles l'entretiennent mieux, ce qui diminue les frais d'entretien supportés par le propriétaire-bailleur, frais d'entretien qui pèsent forcément sur la rentabilité. Ici, c'est la sécurité qui compense un rendement moins important.

Deux et trois pièces : le compromis. Ces logements marient les qualités des petites et des grandes surfaces : turn-over raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacance locative et frais de remise en état limités.Leur rendement comme le risque restent corrects. Dans le neuf, ces logements sont bien adaptés aux investissements sous défiscalisation Pinel.

L'impact de l'emplacement. La rentabilité est plus faible sur les adresses les plus résidentielles, puisque ce sont les plus chères en termes de prix. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela. Ce n'est pas un hasard si l'investissement locatif à paris garde de nombreux adeptes. La capitale, très recherchée, souffre d'un manque de logements. Une offre inférieure à, la demande qui garantit la valorisation du bien sur le long terme.

Conseil : pour bien mesurer les tenants et les aboutissants de votre placement immobilier, raisonnez comme les investisseurs financiers. Pour eux, la rentabilité rémunère le risque. Plus ce dernier est élevé, plus le rendement grimpe. Ainsi, un logement qui rapporte peu offre une grande sécurité : il résiste mieux à un éventuel retournement du marché immobilier et à une possible baisse des prix.

Le logement locatif, c'est rentable... Et après ?

Les atouts de la pierre. En toute objectivité, l'immobilier locatif affiche actuellement un très bon rapport risque/rentabilité, surtout lorsqu'il est comparé aux placements financiers. Ces derniers, lorsqu'ils sont peu risqués, rapportent de moins en moins. Les assurances-vie basées sur les fonds en euros (le capital est garanti à 100%), par exemple, rapporteront dans les 1,50% sur l'année 2018 (et ce sans tenir compte de la fiscalité et des prélèvements sociaux). Les placements qui rapportent davantage sont dans la plupart des cas bien plus incertains.

Immobilier locatif : les bons objectifs. La rentabilité est évidemment importante. Mais elle ne doit pas constituer l'unique critère de choix. L'idée est d'abord de bâtir un patrimoine durable. Vous devez également définir vos objectifs : mettre en location le plus longtemps possible, loger un enfant, reprendre le bien pour y vivre plus tard ou le revendre pour dégager une plus-value. Autant de stratégies qui obéissent aux mêmes règles : choisir un logement de qualité et une bonne adresse, les deux points-clés pour bien louer et bien revendre lorsque vous le souhaiterez. Pour en savoir plus, voir Choisir un bon emplacement.

Pour aller plus loin...

L'immobilier locatif dans l'ancien est un placement sûr, à condition d'y consacrer du temps et d'appliquer une gestion rigoureuse. Tout savoir pour investir dans l'immobilier ancien.

Le budget minimum pour investir dans l'immobilier locatif. Le calcul du financement. Le choix du logement.