Immobilier locatif : jusqu'à 7 % de rentabilité

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 24 octobre 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

La rentabilité mesure la performance d'un investissement locatif. Comment la calculer ? Combien l'immobilier rapporte-t-il ? Quel est le vrai rendement locatif de la pierre ?

Considérez les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi.
Considérez les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. © enigma_images/Getty Images

Un placement, c'est fait pour être rentable. Par exemple, vous placez 100 €. Un an plus tard, vous avez 104 €. L'opération vous rapporte donc 4 % par an. En matière d'investissement immobilier, il s'agit de connaître votre rendement locatif. Grosso modo, c'est le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu'il vous coûte (prix d'achat, crédit, entretien, taxes, etc.). Pour ce qui vous concerne, en tant qu'investisseur, la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d'argent. Mais justement : comment cette rentabilité locative est-elle déterminée ?

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement ?

Le calcul de base (rentabilité brute) prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d'obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts sur le revenu, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment la pierre.

Investissement locatif : rendement ou rentabilité ?

Les mots ont un sens. Surtout en matière d'investissement immobilier. L'idée est donc de savoir précisément de quoi l'on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité.

  • Le rendement locatif. Stricto sensu, il concerne uniquement les revenus que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût.
  • La rentabilité locative. Elle intègre les revenus générés par votre logement loué ET la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi. Si l'on tient compte de tous les flux financiers (revente du logement notamment), on parle de taux de rentabilité interne. Cet article traite essentiellement de rendement locatif.

Comment calculer le rendement d'un placement immobilier ?

La rentabilité brute

Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. Exemple simple : un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150 000 x 100 = 5,2).

L'avis de PAP : Ce rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale diffèrent. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

La rentabilité nette de charges

Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges de copropriété non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre studio, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6 020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.

🙋‍♀️ L'avis de PAP : Ici, vous avez une idée bien plus précise du rendement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre placement immobilier. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement. Attention : la fiscalité (prélèvements sociaux, droits de mutation (frais de notaire, etc.) n'est pas intégrée dans la rentabilité nette de charges.

La rentabilité nette-nette

C'est la rentabilité nette de charges, plus la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes. Pour la déterminer, vous ajoutez au prix du bien les droits de mutation (environ 8% du montant brut de l'achat dans l'ancien) et les éventuels travaux. Vous intégrez les loyers charges comprises en ajoutant les assurances et les prélèvements sociaux. Vous tenez compte du fait que certaines dépenses (intérêts d'emprunt, travaux, assurances impayés de loyer, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. Le cas échéant, vous imputez les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Censi-Bouvard dans l'immobilier neuf, ou encore les dispositifs de défiscalisation Loc'Avantages ou encore Denormandie dans l'ancien. La formule pour calculer : loyers charges comprises plus charges plus fiscalité divisé par le montant total de l'investissement, le tout multiplié par cent.

🙋‍♀️ L'avis de PAP : L'évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal (notamment du taux d'imposition) de chaque bailleur et de chaque investissement. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Simulez avec un simulateur d'investissement locatif

Pour faire vos calculs, vous pouvez utiliser le simulateur d'investissement locatif proposé par l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil).

Formule « Larcher » : comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

Pour avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre investissement sans faire de lourds calculs, appliquez la méthode Larcher. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (pas sur douze). On estime en effet que les charges et autres dépenses comme la fiscalité représentent 25 % des loyers, ce qui équivaut à trois mois de loyers. Reprenons l'exemple de notre studio.

👉 La rentabilité avec la méthode Larcher se calcule comme suit : 650 x 9 / 150 000 x 100 = 3,90 % Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 3,90 %.

Immobilier locatif : combien ça rapporte ?

La rentabilité nette d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. La performance dépend notamment du type de logement, sachant qu'au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. Ce qui mérite quelques explications pour investir en connaissance de cause.

👉 Les studios et les T1

Ces petites surfaces rapportent davantage que les grandes au mètre carré, mais les locataires changent plus souvent. Un turn-over qui implique davantage de vacance locative et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte forcément le rendement locatif. En d'autres termes, le rendement plus élevé compense le risque plus important.

👉 Les grands appartements et les maisons

Au mètre carré, ces grandes surfaces sont moins rentables. Mais leurs locataires sont plus stables puisqu'il s'agit le plus souvent de familles. En outre, elles ont tendance à s'approprier davantage la maison ou l'appartement. Du coup, elles l'entretiennent mieux, ce qui diminue les frais d'entretien supportés par le propriétaire bailleur, frais d'entretien qui pèsent forcément sur la rentabilité. Ici, c'est la sécurité qui compense un rendement moins important.

👉 Deux et trois pièces : le compromis

Ces logements marient les qualités des petites et des grandes surfaces : turn-over raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacance locative et frais de remise en état limités. Leur rendement comme le risque restent corrects. Dans le neuf, ces logements sont bien adaptés aux investissements sous défiscalisation Pinel.

⚠️ L'impact de l'emplacement pour un investissement rentable

La rentabilité d'un bien est plus faible sur les adresses les plus recherchées, puisque ce sont les plus chères en termes de prix. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela. Ce n'est pas un hasard si l'investissement locatif à Paris garde de nombreux adeptes malgré un rendement locatif brut le plus souvent inférieur à 3 %. La capitale, très prisée, souffre d'un manque de logements. Une offre inférieure à la demande locative qui garantit la valorisation du bien sur le long terme. Les statistiques des Notaires du Grand Paris le prouvent : sur une douzaine d'années, les prix ne baissent jamais dans la capitale.

🙋‍♀️ La rentabilité rémunère le risque. Plus ce risque est élevé, plus le rendement grimpe. Ainsi, un logement qui rapporte peu offre une grande sécurité : il résiste mieux à un éventuel retournement du marché immobilier et à une possible baisse des prix.

Le logement locatif, c'est rentable... Et après ?

Les atouts de la pierre. En toute objectivité, l'immobilier locatif affiche actuellement un très bon rapport risque/rentabilité, surtout lorsqu'il est comparé aux placements financiers. Ces derniers, lorsqu'ils sont peu risqués, sont de moins en moins rentables. Les assurances-vie basées sur les fonds en euros (le capital est garanti à 100 %), par exemple, rapporteront dans les 1,50 % sur l'année 2022 (et ce sans tenir compte de la fiscalité et des prélèvements sociaux). Les placements qui rapportent davantage sont dans la plupart des cas bien plus incertains.

Investissement immobilier locatif : les bons objectifs

La rentabilité d'un bien immobilier est évidemment importante. Mais elle ne doit pas constituer l'unique critère de choix. L'idée est d'abord de bâtir un patrimoine durable. Vous devez également définir vos objectifs : mettre en location pour percevoir une rente (les loyers), loger un enfant, reprendre le bien pour y vivre plus tard ou le revendre pour dégager une plus-value. Bref, l'idée, c'est savoir dès le départ ce que vous comptez faire du logement après la phase locative.

🙋‍♀️ Autant de stratégies qui obéissent aux mêmes règles : choisir un logement de qualité et une bonne adresse, les deux points clés pour bien louer et bien revendre lorsque vous le souhaiterez.

Bonne rentabilité locative : 5 conseils pour investir serein

Les éléments qui composent la rentabilité nette-nette d'un investissement locatif doivent être le plus précis possible pour que vous puissiez bâtir un plan de financement solide et sûr. Voici cinq règles à respecter pour éviter les mauvaises surprises.

  • Faites attention aux simulations trop optimistes. Les hypothèses de hausse des loyers ou de prix de revente ne doivent pas être surestimées. Méfiez-vous des rendements locatifs annoncés trop élevés.
  • Intégrez dans vos calculs la taxe foncière, les charges et les travaux. Pour calculer votre rentabilité nette-nette, notez que la plupart de ces éléments sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez.
  • Tenez compte de la vacance locative. C'est la période durant laquelle le logement est vide (vous ne percevez pas de loyer, ce qui fait baisser le rendement). À titre indicatif, comptez deux mois de vacance locative par période de trois ans (taux de vacance locative de 5,50 %).
  • Gardez une marge de manœuvre financière. Vous devez être en mesure de faire face à une baisse d'environ 20 % de vos loyers annuels sans mettre en péril le remboursement de votre crédit. Notez que les banques vous demanderont de l'épargne résiduelle et un peu d'apport personnel pour vous accorder le crédit qui finance votre investissement locatif.
  • Considérez les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. Ce qui compte, c'est la pierre : qualité de l'emplacement et du logement, dynamisme du marché pour la revente, etc.

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