Immobilier : acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

En matière de logement, faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Si la réponse est une affaire de choix personnel, elle tient aussi à toute une série de points juridiques, techniques, financiers et fiscaux qui tous ont un impact sur votre projet immobilier. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions, nous détaillons en toute objectivité tout ce qu’il faut savoir sur ces deux types de biens. A commencer par leur définition.

L’ancien. C’est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, donation, succession) par son premier propriétaire. Vous entendrez souvent parler de récent. Construits il y a une dizaine d’année, ces biens, sur le plan juridique et fiscal, sont considérés comme anciens.

Le neuf. C’est un logement bâti depuis cinq ans maximum, qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qui n’a jamais été habité. Le plus souvent, ces biens s’achètent sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Mais vous pouvez aussi acheter un logement neuf terminé. Certains logements anciens, qui font l’objet d’une rénovation lourde, sont assimilés à du neuf. Vous pouvez aussi faire construire votre maison, une autre option pour acheter du neuf..

1. L’ambiance et le caractère du logement

L’ancien. Si vous aimez les vieilles pierres, les moulures, les architectures empreintes de tradition, l’habitat chargé d’histoire, l’ancien est fait pour vous. C’est le plus souvent ce type de bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, qui provoque un vrai coup de cœur. Avec un appartement ancien, il n'y a pas toujours de balcon ou de terrasse.

Le neuf. Ici, c’est la raison qui domine. Les logements sont très fonctionnels, très pratiques, souvent très lumineux, mais peuvent manquer de personnalité ou de charme. Les matériaux sont modernes, les équipements de dernière génération. L’architecture contemporaine a ses adeptes, mais aussi ses détracteurs. La grande majorité des appartements neufs s'accompagnent d'espaces extérieurs (balcons, terrasses).

2. Neuf ou ancien : choisir l'emplacement

L’ancien. Vous disposez d’un très large choix, tant en termes de surface que de prix, notamment dans les centres-villes. Un gros avantage en termes de proximité des transports en commun, des écoles, des commerces. Dans la mesure où le logement est déjà construit, vous pouvez facilement vérifier les qualités de l’emplacement.

Le neuf. L’offre est dix fois moins importante que dans l’ancien. Elle est réduite - et chère - en centre-ville. Notez que de nombreuses collectivités locales fabriquent de nouveaux quartiers situés sur d’anciennes friches industrielles, des opérations d’urbanisme le plus souvent bien équipées et bien desservies. Visitez toujours le quartier avant de vous lancer, qu'il s'agisse d'acheter pour habiter ou pour investir, même si les travaux n'ont pas commencé.  

3. Les plans et les prestations de votre logement

L’ancien.  Vous achetez un bien « dans son jus ». Souvent, les plans ne sont plus adaptés aux modes de vie contemporain, il y a des pertes de place et des travaux d’adaptation sont nécessaires. Vous devrez sans doute changer les revêtements de sol, les sanitaires, la cuisine, la décoration. Dans l’ancien, il n’y a pas toujours de place pour la voiture. Vous pouvez facilement vous projeter dans le logement puisqu’il existe bel et bien. Vous vous assurerez de ses qualités et de ses défauts en le visitant, plusieurs fois au besoin. Certains biens anciens sont vendus refaits à neuf. Ils sont logiquement plus chers.

Le neuf. Le bien est livré prêt à habiter. Rationnels, les plans évitent les pertes de place. Les logements se prolongent le plus souvent de balcons, de loggias et s'accompagnent de places de stationnement. L’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite est prévue. Côté prestations, c’est vous qui les choisissez lors de l’achat, pour créer un intérieur personnalisé et prêt à vivre. Les logements sont plus petits que dans l’ancien. En moyenne, les T2 font 44 m² selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En cas d’achat sur plans, il n’est pas toujours évident de se projeter dans un logement qui n’est pas encore construit. Estimer la luminosité ou l’ergonomie des plans de circulation est souvent délicat. De plus en plus, les promoteurs mettent des outils de visite virtuelle et d'images de synthèse à disposition de leurs clients.

4. Immobilier et normes techniques

L’ancien. Le plus souvent, ces logements ne sont pas aux normes, qu’il s’agisse d’isolation thermique ou phonique, d’électricité, de gaz, etc. Ils sont donc gourmands en énergie et peuvent manquer de confort. Pour les remettre à niveau, des travaux sont nécessaires. Une somme à intégrer dans votre budget. Attention : avec la loi Climat et résilience, les obligations de rénovation vont se faire plus pressantes. Les logements les moins performants, ceux qui sont classés G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F. Ce sera pour 2034 si le bien est classé E.

Le neuf. Les logements sont conformes aux dernières normes.Chez les promoteurs, les programmes dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 relèvent de la très exigeante Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Très bien isolés, pourvus d'équipements de chauffage et de production d'eau chaude dernier cri, ils consomment trois à cinq fois moins que l'ancien. Ceux dont le permis  de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022 sont conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Ils sont encore plus performants, mais aussi plus écologique avec une réduction de leur empreinte carbone. Quelle que soit la réglementation, ces logements sont classés A voire B sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Les particuliers qui font construire en 2022 noteront que leur maison sera forcément conforme à la RE 2020 puisque dans ce cas, le dépôt du permis est postérieur à la signature du contrat de construction.

5. Le logement et les charges

L’ancien. Les charges sont plus importantes que dans le neuf, surtout si le logement est âgé et que l’entretien n’a pas été régulier. Vous devrez financer de gros travaux à moyen terme, surtout si vous avez acheté en copropriété (ravalement, isolation, etc.). Prévoyez une marge de manœuvre budgétaire pour faire face à ces dépenses. Vérifiez le poids des charges en copropriété en demandant les documents comptables au vendeur ou au syndic. Notez que ces charges sont aussi mentionnées dans les annonces immobilières.

Le neuf. Les charges, notamment de copropriété, sont plus faibles, ce qui ne doit pas vous empêcher de les budgéter. Vous n’avez pas de gros travaux (ravalement par exemple) à prévoir dans les dix ans qui suivent votre acquisition. Rappelons également qu'avec le neuf, vous échappez aux gros travaux de rénovation énergétique qui vont toucher l'ancien avec la future interdiction à la locaiton des passoires thermiques.

6. Neuf ou ancien : question de prix

L’ancien. Le prix du logement dépend de l’offre et de la demande. Il est le plus souvent inférieur à celui du neuf, sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus recherchés. Dans l'ancien, le prix annoncé par un vendeur ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser. Si vous comptez réaménager ou rénover, prévoyez les sommes nécessaires dans votre plan de financement.

Le neuf. Le prix est la résultante de différents coûts (terrain, construction, taxes, marge des entreprises, etc.). Il est plus élevé de 15 à 25% par rapport à l’ancien (chiffre donné à titre indicatif). Normes strictes, matériaux performants et équipements dernier cri expliquent cette différence. Vous n’avez pas de travaux à réaliser si vous achetez à un promoteur. Si vous faites construire, vous pouvez réaliser vous même certains ouvrages (pose des carrelages ou des sanitaires par exemple). Dans ce cas, assurez-vous d'avoir les compétences et le temps nécessaires.

7. L’achat du logement

L’ancien. Vous signez d’abord un compromis de vente. Cette formalité peut être effectuée de particulier à particulier. Pour davantage de sécurité juridique, mieux vaut recourir à un notaire. Lors de cette étape, vous versez 5 à 10% du prix. Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature. Si vous renoncez pendant cette période, vous récupérez les sommes versées. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte authentique obligatoirement devant notaire.

Le neuf. Vous signez avec le vendeur un contrat de réservation (avant-contrat, un document qui détaille le logement). Cette formalité s’effectue sous seing privé, mais vous pouvez recourir à un notaire. Vous versez un dépôt de garantie de 5% du prix. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours. Quelques mois plus tard, vous signez le contrat définitif devant notaire.

Vous êtes protégé par une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si le programme est abandonné avant le démarrage du chantier, vous récupérez les sommes versées. Si les travaux ont commencé et que le promoteur est défaillant, son assureur prend en charge la construction jusqu’à la livraison. Si vous faire construire et que vous signez un Contrat de construction-loi de 1990, vous bénéficiez d'une garantie de livraison à prix et délais convenus.

8. Les frais de notaire

L’ancien. Les droits de mutation s’élèvent à 5,80% du prix. A cette somme, vous ajoutez la rémunération du notaire et des taxes diverses. Au total, vous comptez 7 à 8% du prix du logement. Vous les versez lors de la signature de l'acte authentique, chez le notaire. Ces sommes doivent provenir de votre apport personnel, les banques n'accordant plus de prêts qui couvrent le logements et les frais annexes (crédits à 110%).

Le neuf. Vous payez une TVA à 20% (5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). Elle est incluse dans le prix. En contrepartie, les droits de mutation varient de 2 à 3% de la valeur du logement. Là encore, ces sommes sont à payer lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

9. Comment payer dans le neuf et dans l'ancien

L’ancien. Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous payez 90 ou 95 % du prix (vous avez versé un dépôt de garantie à l’étape du compromis de vente). Et vous commencez à rembourser votre prêt immobilier. Un différé peut être prévu en cas de gros travaux. A négocier avec la banque.

Le neuf. Vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous devez donc gérer les dépenses liées à votre actuelle résidence. Pendant la période de construction, vous pouvez demander à bénéficier d’un différé : vous ne payez que les primes d’assurance de prêt et vous commencez à rembourser une fois le logement livré. Autre option : le différé total : vous versez 5% à la signature et vous démarrez le remboursement une fois le bien entièrement terminé. Ce type de crédit coûte un peu plus cher. Si vous faites construire, vous payez là encore au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon un échelonnement un peu différent.

10. Les aides à l’achat et à l’investissement

L’ancien. Peu d’aides, à moins de faire des travaux. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de l'Eco-PTZ ou le PTZ ancien, s'il s'agit d'augmenter la performance énergétique . Vous pouvez aussi profiter des aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, ou du nouveau dispositif MaPrimRenov, une subvention destinée à encourager la rénovation thermique.

Les investisseurs noteront que les travaux sont déductibles des loyers (en vide comme en meublé au régime réel), ce qui diminue leur base imposable, donc leurs impôts. Si vous refaites un logement ancien à neuf et que vous le louez, vous pouvez défiscaliser avec le Pinel dans l’ancien. Autre option : le dispositif Loc'Avantages, une réduction d’impôt accordée si vos loyers sont inférieurs aux valeurs de marché.

Autre option en matière d'avantages fiscaux : le Denormandie ancien. Si vous achetez un logement dans un centre-ville dégradé, vous profitez d’une réduction d’impôts égale à 2% du prix sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Vous devez réaliser des travaux représentant 25% du prix global du projet.

Plus marginalement, des dispositifs de défiscalisation sont prévus pour certains biens à rénover. Pour ceux qui sont situés dans les Sites patrimoniaux remarquables, la loi Malraux offre une réduction d'impôts égale à 30% des travaux. Si le logement est inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, la déduction d'impôts porte sur 100% des travaux de restauration. 

Le neuf. Il cumule les aides. Vous pouvez profiter du PTZ si vous remplissez ses conditions (achat de la première résidence principale, niveau de ressources notamment). Ce crédit gratuit représente jusqu’à 40% du prix du logement. Nombre de collectivités locales accordent des prêts gratuits ou des subventions à leurs administrés qui achètent dans le neuf. Si vous achetez un logement neuf (résidence principale) dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, la TVA est ramenée à 5,5% (20% habituellement). Avec le bail réel solidaire (BRS), vous êtes propriétaire du logement et vous versez un loyer pour le terrain tandis que la TVA est réduite à 5,5%. De quoi faire baisser les prix d'environ 30%.  de

Vous réalisez un investissement locatif dans le neuf ? Avec la loi Pinel, vous déduisez de vos impôts 12% du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans, moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier Investir en Pinel.

11. Immobilier : les garanties

L’ancien. Avec le dossier de diagnostic technique, vous êtes informé sur l’état du logement (surface, gaz, électricité, amiante, plomb, etc.). Vous connaissez le montant de charges de copropriété et vous savez si cette dernière a des problèmes financiers. Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation du bien : A ou B signifient haute performance. Les épaves thermiques sont classées F ou G.

Le logement doit être conforme à ce qui est précisé dans la promesse de vente et l’acte authentique. Une fois ces documents signés et les délais légaux respectés, le vendeur est soumis à une obligation de délivrance. Une fois le bien acheté, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. Ce sont des défauts qui n’étaient pas apparents lors de la transaction et que le vendeur ignorait. Pour être reconnus comme vices cachés, ils doivent être antérieurs à la vente et doivent diminuer la qualité, donc le prix du logement.

La garantie des vices cachés est toujours due si vous achetez un bien via un professionnel. Les particuliers vendeurs incluent dans leur compromis une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Elle ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi. En cas de vice caché, vous avez deux ans pour agir devant le tribunal de grande instance pour obtenir une diminution du prix ou une annulation de la vente.

Le neuf. Dans tous les cas, vous profitez de la garantie des vices cachés. Si vous achetez un logement à un promoteur, vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Elle est toujours fournie par une société extérieure, en général un assureur spécialisé (garantie extrinsèque).  

Si vous faites bâtir votre maison sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous êtes couvert par une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de faillite du constructeur, son garant paie une autre entreprise pour qu’elle termine le chantier dans les temps, sans provoquer de dépenses supplémentaires.

Une fois le logement neuf réceptionné, d’autres protections entrent en jeu. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit la réception. La garantie de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans, concerne les désordres affectant le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment (volets, radiateurs, etc.).

D’une durée de dix ans, la garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour la mettre en œuvre, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage. Dans le cadre de la vente sur plans, c'est le promoteur qui la souscrit pour votre compte et elle est comprise dans le prix. Si vous faites construire, c’est à vous de la payer. La grande majorité des constructeurs intègre la dommages-ouvrage dans leur contrat, ce qui vous permet d'obtenir des tarifs attractifs.