Immobilier : acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

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Vous souhaitez devenir propriétaire, vous hésitez entre le neuf et l’ancien ? De la fiscalité aux garanties en passant par le prix, les plans et les aides au logement, nous avons listé tous les points à connaître pour acheter en connaissance de cause.

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Si la réponse est une affaire de choix personnel, elle tient aussi à toute une série de points juridiques, techniques, financiers et fiscaux qui tous ont un impact sur votre projet immobilier. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions, nous détaillons en toute objectivité tout ce qu’il faut savoir sur ces deux types de logements. A commencer par leur définition.

L’ancien. C’est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, donation, succession) par son premier propriétaire. Vous entendrez souvent parler de récent. Construits il y a une dizaine d’année, ces logements, sur le plan juridique et fiscal, sont bien considérés comme anciens.

Les logements anciens, en termes de fiscalité, sont vendus sous le régime des droits de mutation. Lors de la transaction, l’acquéreur paie une somme égale à 5,80% du prix, qui s’ajoute donc à son budget global.

Le neuf. C’est un logement bâti depuis cinq ans maximum, qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qui n’a jamais été habité. Le plus souvent, ces biens s’achètent sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Mais vous pouvez aussi acheter un logement neuf terminé. Certains logements anciens, qui font l’objet d’une rénovation lourde, sont assimilés à du neuf.

Sur le plan fiscal, le neuf est vendu sous le régime de la TVA (20% ou 5,5% pour les programmes situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). La TVA est incluse dans le prix.

1. L’ambiance et le caractère du logement

L’ancien. Si vous aimez les vieilles pierres, les moulures, les architectures empreintes de tradition, l’habitat chargé d’histoire, l’ancien est fait pour vous. C’est le plus souvent ce type de bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, qui provoque un vrai coup de cœur.

Le neuf. Ici, c’est la raison qui domine. Les logements sont très fonctionnels, très pratiques, souvent très lumineux, mais peuvent manquer de personnalité ou de charme. Les matériaux sont modernes, les équipements de dernière génération. L’architecture contemporaine a ses adeptes, mais aussi ses détracteurs.

2. Neuf ou ancien : choisir l'emplacement

L’ancien. Vous disposez d’un très large choix, tant en termes de surface que de prix, notamment dans les centres-villes. Un gros avantage en termes de proximité des transports en commun, des écoles, des commerces. Dans la mesure où le logement est déjà construit, vous pouvez facilement vérifier les qualités de l’emplacement.

Le neuf. L’offre est dix fois moins importante que dans l’ancien. Elle est réduite - et chère - en centre-ville. Notez que de nombreuses collectivités locales fabriquent de nouveaux quartiers situés sur d’anciennes friches industrielles, des opérations d’urbanisme le plus souvent bien équipées et bien desservies. Visitez toujours le quartier avant d’acheter.  

3. Les plans et les prestations de votre logement

L’ancien.  Vous achetez un bien « dans son jus ». Souvent, les plans ne sont plus adaptés aux modes de vie contemporain, il y a des pertes de place et des travaux d’adaptation sont nécessaires. Vous devrez sans doute changer les revêtements de sol, les sanitaires, la cuisine, la décoration. Dans l’ancien, il n’y a pas toujours de place pour la voiture.

Vous pouvez facilement vous projeter dans le logement puisqu’il existe bel et bien. Vous vous assurerez de ses qualités et de ses défauts en le visitant, plusieurs fois au besoin. Certains biens anciens sont vendus refaits à neuf. Ils sont logiquement plus chers.

Le neuf. Le bien est livré prêt à habiter. Rationnels, les plans évitent les pertes de place. Les logements se prolongent le plus souvent de balcons, de loggias et des places de stationnement sont presque toujours vendues avec le logement. L’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite est prévue.

Côté prestations, c’est vous qui les choisissez lors de l’achat, pour créer un intérieur personnalisé et prêt à vivre. Les logements sont plus petits que dans l’ancien. En moyenne, les T2 font dans les 40/42 m². En cas d’achat sur plans, il n’est pas toujours évident de se projeter dans un logement qui n’est pas encore construit. Estimer la luminosité ou l’ergonomie des plans de circulation est souvent délicat. De plus en plus, les promoteurs mettent des outils de visite virtuelle et d'images de synthèse à disposition de leurs clients.

4. Immobilier et normes techniques

L’ancien. Le plus souvent, ces logements ne sont pas aux normes, qu’il s’agisse d’isolation thermique ou phonique, d’électricité, de gaz, etc. Ils sont donc gourmands en énergie et peuvent manquer de confort. Pour les remettre à niveau, des travaux sont nécessaires.

Le neuf. Les logements sont conformes aux dernières normes. Ils relèvent de la très exigeante Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Du coup, les maisons et les appartements neufs sont classés A (voire B) sur le diagnostic de performance énergétique. En clair : ils consomment trois à cinq fois moins que l’ancien.

5. Le logement et les charges

L’ancien. Les charges sont plus importantes que dans le neuf, surtout si le logement est âgé et que l’entretien n’a pas été régulier. Vous devrez financer de gros travaux à moyen terme, surtout si vous avez acheté en copropriété (ravalement, isolation, etc.).

Le neuf. Les charges, notamment de copropriété, sont plus faibles. Vous n’avez pas de gros travaux (ravalement par exemple) à prévoir dans les dix ans qui suivent votre acquisition.

6. Neuf ou ancien : question de prix

L’ancien. Le prix du logement dépend de l’offre et de la demande. Il est le plus souvent inférieur à celui du neuf, sauf pour les logements de prestige dans les quartiers les plus recherchés. Il ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser.  

Le neuf. Le prix est la résultante de différents coûts (terrain, construction, taxes, marge des entreprises, etc.). Il est plus élevé de 15 à 25% par rapport à l’ancien. Normes strictes, matériaux performants et équipements dernier cri expliquent cette différence. Vous n’avez pas de travaux à réaliser.

7. L’achat du logement

L’ancien. Vous signez d’abord un compromis de vente. Cette formalité peut être effectuée de particulier à particulier. Pour davantage de sécurité juridique, mieux vaut recourir à un notaire. Vous versez 5 à 10% du prix.

Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature. Si vous renoncez pendant cette période, vous récupérez les sommes versées. Quelques mois plus tard, vous signez l’acte authentique obligatoirement devant notaire.

Vous avez la libre disposition du bien dès que vous avez reçu les clés, en général lors de la signature de l’acte authentique.

Le neuf. Vous signez avec le vendeur un contrat de réservation (avant-contrat, un document qui détaille le logement). Cette formalité s’effectue sous seing privé, mais vous pouvez recourir à un notaire.

Vous versez un dépôt de garantie de 5% du prix. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours. Quelques mois plus tard, vous signez le contrat définitif devant notaire.

Vous êtes protégé par une garantie d’achèvement ou de remboursement. Si le programme est abandonné avant le démarrage du chantier, vous récupérez les sommes versées. Si les travaux ont commencé et que le promoteur est défaillant, son assureur prend en charge la construction jusqu’à la livraison.

Pour emménager, vous devez attendre la livraison. Si vous achetez sur plans avant que les travaux n’aient commencé, le délai est en général de dix-huit à vingt-quatre mois. Il est plus court si le chantier a démarré. La date de livraison figure dans l’avant-contrat et le contrat définitif.

8. Les frais de notaire

L’ancien. Les droits de mutation s’élèvent à 5,80% du prix. A cette somme, vous ajoutez la rémunération du notaire et des taxes diverses. Au total, vous comptez 6 à 8% du prix du logement.

Le neuf. Vous payez une TVA à 20% (5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). Elle est incluse dans le prix. En contrepartie, les droits de mutation varient de 2 à 4% de la valeur du logement.

9. Comment payer dans le neuf et dans l'ancien

L’ancien. Lors de la signature de l’acte authentique, vous payez 90 ou 95% du prix (vous avez versé un dépôt de garantie à l’étape du compromis de vente). Et vous commencez à rembourser votre prêt immobilier.

Le neuf. Vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous devez donc gérer les dépenses liées à votre actuelle résidence. Pendant la période de construction, vous pouvez demander à bénéficier d’un différé : vous ne payez que les primes d’assurance de prêt et vous commencez à rembourser une fois le logement livré. Autre option : le différé total : vous versez 5% à la signature et vous démarrez le remboursement une fois le bien entièrement terminé. Ce type de crédit coûte un peu plus cher.

10. Les aides à l’achat et à l’investissement

L’ancien. Peu d’aides, à moins de faire des travaux. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier du PTZ (prêt à taux 0%), à condition que les ouvrages prévus comptent pour au moins 25% du prix. Vous pouvez aussi profiter des aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, du Crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Les investisseurs noteront que les travaux sont déductibles des loyers (en vide comme en meublé au régime réel), ce qui diminue leur base imposable, donc leurs impôts. Si vous refaites un logement ancien à neuf et que vous le louez, vous pouvez défiscaliser avec le Pinel dans l’ancien. Autre option : le dispositif « Louer Abordable », une réduction d’impôt accordée si vos loyers sont inférieurs aux valeurs de marché.

Dernier-né des avantages fiscaux : le Denormandie ancien. Si vous achetez un logement dans un centre-ville dégradé, vous profitez d’une réduction d’impôts égale à 2% du prix sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Vous devez réaliser des travaux représentant 25% du prix global du projet.

Plus marginalement, des dispositifs de défiscalisation sont prévus pour certains biens à rénover. Pour ceux qui sont situés dans les Sites patrimoniaux remarquables, la loi Malraux offre une réduction d'impôts égale à 30% des travaux. Si le logement est inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, la déduction d'impôts porte sur 100% des travaux de restauration. 

Le neuf. Il cumule les aides. Vous pouvez profiter du PTZ si vous remplissez ses conditions (achat de la première résidence principale, niveau de ressources notamment). Ce crédit gratuit représente jusqu’à 40% du prix du logement. Nombre de collectivités locales accordent des prêts gratuits ou des subventions à leurs administrés qui achètent dans le neuf. Si vous achetez un logement neuf (résidence principale) dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, la TVA est ramenée à 5,5% (20% habituellement).

Vous réalisez un investissement locatif dans le neuf ? Avec la loi Pinel, vous déduisez de vos impôts 12% du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans, moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier Investir en Pinel.

Les logements neufs sont exonérés pendant deux ans de la taxe foncière. Une mesure qui vaut pour la part départementale et régionale, la commune pouvant décider de supprimer cette exonération pour la part qui lui revient, ou de la réserver aux logements acquis via un financement aidé (PTZ, PAS, etc.).

11. Immobilier : les garanties

L’ancien. Avec le dossier de diagnostic technique, vous êtes informé sur l’état du logement (surface, gaz, électricité, amiante, plomb, etc.). Vous connaissez le montant de charges de copropriété et vous savez si cette dernière a des problèmes financiers.

Le logement doit être conforme à ce qui est précisé dans la promesse de vente et l’acte authentique. Une fois ces documents signés et les délais légaux respectés, le vendeur est soumis à une obligation de délivrance.

Une fois le bien acheté, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés. Ce sont des défauts qui n’étaient pas apparents lors de la transaction et que le vendeur ignorait. Pour être reconnus comme vices cachés, ils doivent être antérieurs à la vente et doivent diminuer la qualité, donc le prix du logement.

La garantie des vices cachés est toujours due si vous achetez un bien via un professionnel. Les particuliers vendeurs incluent dans leur compromis une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Elle ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi. En cas de vice caché, vous avez deux ans pour agir devant le tribunal de grande instance pour obtenir une diminution du prix ou une annulation de la vente.

Le neuf. Dans tous les cas, vous profitez de la garantie des vices cachés. Si vous achetez un logement à un promoteur, vous bénéficiez d’une garantie d’achèvement ou de remboursement. Elle est toujours fournie par une société extérieure, en général un assureur spécialisé (garantie extrinsèque).  

Si vous faites bâtir votre maison sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous êtes couvert par une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de faillite du constructeur, son garant paie une autre entreprise pour qu’elle termine le chantier dans les temps, sans provoquer de dépenses supplémentaires.

Une fois le logement neuf réceptionné, d’autres protections entrent en jeu. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit la réception.

La garantie de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans, concerne les désordres affectant le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment (volets, radiateurs, etc.).

D’une durée de dix ans, la garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour la mettre en œuvre, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage. Avec un promoteur, elle est incluse dans le prix. Si vous faites construire, c’est à vous de la payer.

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