Louer une petite surface

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Il est possible de louer un logement de petite taille mais tout n'est pas permis ! Tout logement doit obligatoirement être décent ce qui signifie avoir une superficie habitable d’au moins 9 m². Le loyer d'une petite surface est encadré en zone tendue mais aussi plafonné à Paris et à Lille.

En tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous avez le droit de le vendre quelle que soit sa surface. Tel n'est pas le cas en revanche si vous souhaitez le louer. En effet, devant la prolifération des marchands de sommeil, les pouvoirs publics sont intervenus pour mettre de l'ordre et donner la définition de ce qu'est un logement décent. Cela a donné naissance au décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements destinés à l'habitation.

Louer un logement : pas moins de 9 m²

Outre des précisions sur les éléments de confort du logement, le décret de 2002 fixe la surface précise en deçà de laquelle il n'est pas possible de donner en location un bien immobilier.

Une surface minimale à respecter

Un logement donné en location doit disposer d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le fait que le logement soit coquet, bien aménagé ne peut « compenser » le nombre de mètres carrés manquants.

Comment calcule-t-on cette surface ou ce volume ?

La surface à prendre en compte est ce que l'on appelle la surface « loi Boutin », telle qu'elle résulte de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

S'agissant d'une petite surface et très souvent de chambres mansardées, la hauteur sous plafond est essentielle car on ne prend pas du tout en compte la surface de la pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Si vous installez une mezzanine non démontable, sachez que la surface au-dessous et au-dessus de la mezzanine doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m pour être prise en compte.

Les 9 m² concernent la surface de la pièce principale, et non du logement. Cela signifie notamment que si vous avez une pièce de 10 m² et que vous souhaitez installer une petite salle de douche ou des toilettes, vous risquez de ne plus respecter la surface des 9 m² pour la pièce principale. Et encore une fois, le WC ne compensera pas la surface perdue pour la pièce à vivre.

Le respect d'un volume minimal est insuffisant

Le décret de 2002 offre une alternative au 9 m² puisqu'il admet la location d'un logement d'un volume de 20 m3.

Le calcul du volume se fait en multipliant la surface par la hauteur sous plafond. Par exemple, si vous avez 3 m de hauteur sous plafond pour une surface de 8 m², le logement a un volume de 24 m3. Attention : dans ce calcul, on ne tient pas compte du volume de la pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Le volume occupé par le rampant n'entre donc pas en ligne de compte.

En réalité, l'existence dans chaque département d'un règlement sanitaire qui impose une pièce principale d'une superficie minimale de 9 m² mais n'évoque jamais la notion de volume rend extrêmement risqué la location d'un logement de moins de 9 m² même si le volume atteint au moins 20 mètres cubes.
En résumé, pour louer un logement vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, il doit disposer d'une pièce principale d'une superficie d'au moins 9 m².

Les locations concernées par l’obligation d'une superficie de 9 m²

Le respect de la notion de logement décent et de la surface minimale de 9 m² s'impose pour la location à usage de résidence principale du locataire, qu'il s'agisse de location vide ou meublée.

La surface du logement doit d'ailleurs obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location vide. En cas d'absence de mention dans le contrat de location de la surface habitable, le locataire peut dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, mettre en demeure le bailleur d'indiquer ces informations dans le bail. En l'absence de réponse du bailleur dans un délai d'un mois ou en cas de refus de sa part, le locataire a trois mois à compter de la date de mise en demeure pour saisir la juridiction compétente. Le locataire peut le cas échéant obtenir la diminution du loyer.

Sanctions. Si le logement loué à titre de résidence principale ne fait pas les 9 m², le locataire peut demander un dédommagement, en pratique une diminution/suspension de loyer. Notez que dans ce cas, il ne peut avoir droit aux allocations logements qui ne sont versés que si le logement est décent.

Le propriétaire d'un logement de moins de 9 m² peut le louer à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Le décret décence ne s'applique pas dans ces cas là. Toutefois, il convient de respecter le règlement sanitaire applicable dans la commune. Sur Paris par exemple, le règlement impose une surface minimale de 7 m² pour une personne. Par ailleurs, ce type de locations tombe aujourd'hui à Paris sous le coup de la réglementation sur le changement d'usage. Le propriétaire, pour louer en saisonnier, doit désormais demander une dérogation à la mairie de Paris, dérogation qui n'est accordée que sur compensation. Le bailleur doit ainsi réaffecter une surface équivalente de local commercial à usage de logement. Autant dire que la dérogation est très difficile à obtenir.

Louer un logement de petite taille : un loyer encadré

Dès lors que la petite surface est loué en zone tendue (1.149 communes urbaines de métropole) et à usage de résidence principale du locataire, le loyer est encadré à la relocation : il n'est pas possible de l'augmenter entre deux locataires, sauf rares exceptions.
Par ailleurs, deux villes appliquent en plus un plafonnement des loyers :

Louer une cave, un parking : peu importe la superficie et le loyer

Si le bien que vous souhaitez donner en location n'est pas un logement, vous avez alors toute liberté. D'une part, peu importent sa surface et le montant du loyer puisque ce bien n'est pas destiné à l'habitation. D'autre part, les clauses du contrat sont libres puisque ce type de location n'est pas réglementé.

Un bail Code Civil

On parle de bail Code Civil car l'on se réfère aux règles générales du code civil qui ne sont pas obligatoires et auxquelles on peut déroger par une clause du contrat. Ainsi, le loyer, la durée, les congés et délais de préavis, le montant des charges... tous ces points sont librement négociés entre bailleur et locataire.

Pour quels biens ?

Tous les biens qui ne sont pas destinés à l'habitation sont concernés. Il en est ainsi lorsque vous louez un garage, un emplacement de parking, mais aussi une cave, une remise, un cagibi, un cellier. Tous ces biens peuvent être de petite surface et cela n'empêche pas la location.
S'agissant d'un garage ou d'un emplacement de stationnement, il doit cependant être d'une surface suffisante pour que le locataire puisse y garer une voiture. Si l'emplacement est petit, il faut préciser qu'il ne peut servir qu'à un voiture de petite taille. Il peut même s'agir d'un tout petit emplacement, pour un deux-roues par exemple.

Nous éditons des formulaires de locations pour des garages ou emplacements de parkings. Ces contrats peuvent être modifiés par vos soins, dès lors que l'équilibre du contrat est respecté. Ils peuvent également être utilisés aussi bien pour des garages que pour des caves ou remises.
Vous pouvez vous procurer ce formulaire à nos bureaux, ou bien par téléchargement sur notre site.

Un loyer libre

La fixation du loyer d'une cave ou d'un parking loué isolément est libre ; seul le marché vous guide.

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Tout savoir sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier de petite surface.

La « taxe Apparu » (« taxe sur les micro-logements ») qui frappait les loyers très élevés des logements de petite surface est supprimée depuis le 1er janvier 2020. Elle est due au titre de 2019.