Louer une petite surface : quelle est la loi en vigueur ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 27 mai 2024
Juriste chez PAP.fr

Il est possible de louer un logement de petite taille, mais tout n'est pas permis ! La réglementation sur le logement décent impose une surface minimale pour un logement loué.

La surface minimale de 9 m² s'impose pour la location à usage de résidence principale du locataire.
La surface minimale de 9 m² s'impose pour la location à usage de résidence principale du locataire. © PAP

Est-il possible de louer un appartement de moins de 9 m2 ?

En tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous avez le droit de disposer de votre logement, quelle que soit sa surface : y habiter ou vendre le logement. Tel n'est pas le cas en revanche si vous souhaitez le louer. En effet, devant la prolifération des marchands de sommeil, les pouvoirs publics sont intervenus pour mettre de l'ordre et donner la définition de ce qu'est un logement décent. Cela a donné naissance au décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements destinés à l'habitation.

👉 Outre des précisions sur les éléments de confort du logement, le décret de 2002 fixe la surface précise en deçà de laquelle il n'est pas possible de donner en location un bien immobilier.

Un décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés est venu repréciser les règles de décence liées à la surface requise pour pouvoir louer un logement.

🙋‍♀️ Tout logement destiné à la location à usage de résidence principale doit obligatoirement être décent. L'un des critères de décence reste la surface du logement : il doit avoir une superficie habitable d’au moins 9 m² ; en dessous de cette surface, le logement doit avoir un volume de 20 m3 pour être considéré comme décent.

Les locations concernées par l’obligation de 9 mètres carrés

Le respect de la notion de logement décent et de la surface minimale de 9 m² s'impose pour la location à usage de résidence principale du locataire, qu'il s'agisse de location vide ou meublée.

La surface du logement doit d'ailleurs obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location vide. En cas d'absence de mention dans le contrat de location de la surface habitable, le locataire peut dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, mettre en demeure le bailleur d'indiquer ces informations dans le bail. En l'absence de réponse du bailleur dans un délai d'un mois ou en cas de refus de sa part, le locataire a trois mois à compter de la date de mise en demeure pour saisir la juridiction compétente. Le locataire peut le cas échéant obtenir la diminution du loyer.

Sanctions. Si le logement loué à titre de résidence principale ne respecte pas les 9 m², le locataire peut demander un dédommagement, en pratique une diminution/suspension de loyer. Notez que dans ce cas, il ne peut avoir droit aux allocations logement qui ne sont versées que si le logement est décent.

Les locations qui ne sont pas concernées

Le propriétaire d'un logement de moins de 9 m² peut le louer à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Le décret décence ne s'applique pas dans ces cas-là. Toutefois, il convient de respecter le règlement sanitaire applicable dans la commune. Sur Paris par exemple, le règlement impose une surface minimale de 7 m² pour une personne.


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🙋‍♀️ Quelle surface habitable autorisée pour 1 personne ?

Le décret sur les logements décents de 2002 disposait qu'un logement pour être éligible à la location devait disposer d'au moins une pièce principale d'une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. Si le logement a une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m, il peut être éligible à l'habitation à condition qu'il dispose soit d'une surface habitable au moins égale à 9 m², soit d'un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Le décret du 29 juillet 2023 introduit une hauteur sous plafond minimale de 1,80 m. Il indique toutefois que l'occupant doit être en mesure de se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement.

💡 Exemple : un logement dont la hauteur sous plafond serait de 1,80 m et la surface de 11,2 m² profiterait d'un volume habitable de 20 m3 et serait donc considéré comme décent.

Le fait que le logement soit coquet, bien aménagé, ne peut « compenser » le nombre de mètres carrés manquants.

Comment calcule-t-on cette surface ou ce volume ?

La surface à prendre en compte est ce que l'on appelle la surface « loi Boutin », telle qu'elle résulte de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

👉 Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclus :

  • La superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles ;
  • Les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

👉 S'agissant d'une petite surface, très souvent des chambres mansardées, la hauteur sous plafond est essentielle, car on ne prend pas du tout en compte la surface de la pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m.

💡 Exemple : si vous installez une mezzanine non démontable, sachez que la surface au-dessous et au-dessus de la mezzanine doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m pour être comptabilisée.

Les 9 m² concernent la surface de la pièce principale et non du logement. Cela signifie notamment que si vous avez une pièce de 10 m² et que vous souhaitez installer une petite salle de douche ou des toilettes, vous risquez de ne plus respecter la surface des 9 m² pour la pièce principale. Et encore une fois, les w.-c. ne compenseront pas la surface perdue pour la pièce à vivre.

Le respect d'un volume minimal est insuffisant

Le décret de 2002 offre une alternative au 9 m² puisqu'il admet la location d'un logement d'un volume de 20 m3. Le calcul du volume se fait en multipliant la surface par la hauteur sous plafond. Par exemple, si vous avez 3 m de hauteur sous plafond pour une surface de 8 m², le logement a un volume de 24 m3.

⚠️ Attention : dans ce calcul, on ne tient pas compte du volume de la pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Le volume occupé par le rampant n'entre donc pas en ligne de compte. Le fait que les règlements sanitaires imposent une pièce principale d'une superficie minimale de 9 m² mais n'évoquent jamais la notion de volume rend extrêmement risqué la location d'un logement de moins de 9 m² même si le volume atteint au moins 20 mètres cubes.

Le décret de 2023 avait comme ambition d'uniformiser les normes de décence et les introduire dans le code de la santé publique. Mais il semblerait que cela aboutisse à un certain recul tout au moins pour ce qui est de la hauteur sous-plafond préconisée dans les règlements sanitaires départementaux (1,80 m contre 2,20 m précédemment).

👉 En résumé, pour louer un logement vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, il doit disposer d'une pièce principale d'une superficie d'au moins 9 m².

Dans plus de 500 villes, il faut un permis de louer pour mettre en location un logement.

Combien de m2 pour une chambre ?

👉 Si la chambre constitue la pièce principale du logement elle doit respecter les normes de décence : 9 m² ou 20 m3 avec une hauteur sous plafond ne pouvant pas être inférieure à 1 m 80.

👉 Si la une chambre est distincte de la pièce principale, il n'y a pas de règle spécifique. Dans un logement de type T2 par exemple, aucune taille minimale n'est requise.

Comment appeler une chambre de moins de 9 m2 ?

Les pièces de moins de 9 m² ne sont pas prises en compte dans le décompte des pièces d'un logement. On ne présente généralement pas une pièce de moins de 9 m² comme une chambre, mais comme un espace supplémentaire pouvant être utilisé comme bureau ou dressing par exemple.

🙋‍♀️🙋‍♂️ Combien de mètres carrés pour 2 personnes ?

Il n'est pas rare que deux personnes puissent louer ensemble un logement. Que cela soit un couple marié, pacsé ou non, des fratries, des amis ou même des inconnus qui mutualisent leurs ressources pour supporter le coût de plus en plus important des loyers. Mais tout n'est pas permis, et le type de bail signé conditionne la surface requise pour qu'un logement accueille deux locataires.

👉 Pour une colocation à bail unique

Lorsque les colocataires prennent ensemble un logement, c’est-à-dire lorsqu'ils signent un seul et même bail, pour que le logement soit considéré comme décent, il doit avoir une surface minimum de 16 m². C'est notamment une des conditions requises s'ils veulent pouvoir prétendre à une aide au logement. Il est ensuite nécessaire d'ajouter 9 m² par colocataire supplémentaire, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

👉 Pour une colocation avec des baux séparés

Si un propriétaire propose à la location un grand logement à plusieurs personnes : chacun des colocataires signe un bail individuel. Ils partagent des espaces communs, mais chaque locataire doit disposer d'un espace/d'une chambre privative. Dans ce cas, chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m3. Les pièces communes sont exclues du calcul de cette surface.

Dans le cas du bail unique comme des baux séparés, le logement doit par ailleurs présenter toutes les autres caractéristiques d'un logement décent, la surface seule ne suffit pas.

Louer un logement de petite taille : un loyer encadré

Dès lors que la petite surface est louée en zone tendue (1 149 communes urbaines de métropole) et à usage de résidence principale du locataire, le loyer est encadré à la relocation : il n'est pas possible de l'augmenter entre deux locataires, sauf rares exceptions.

🙋‍♀️ Par ailleurs, de plus en plus de villes appliquent en plus de l'encadrement des loyers à la relocation, un plafonnement des loyers : Paris, Lille, La Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Bordeaux et Montpellier...

Etes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?

🅿️ Louer un parking : peu importe la superficie et le loyer

Si le bien que vous souhaitez donner en location n'est pas un logement, vous avez alors toute liberté. D'une part, peu importe sa surface et le montant du loyer puisque ce bien n'est pas destiné à l'habitation. D'autre part, les clauses du contrat sont libres puisque ce type de location n'est pas réglementé.

Qu'est-ce que le bail Code civil ?

On parle de bail Code civil car l'on se réfère aux règles générales du Code civil qui ne sont pas obligatoires et auxquelles on peut déroger par une clause du contrat. Ainsi, le loyer, la durée, les congés et délais de préavis, le montant des charges... tous ces points sont librement négociés entre bailleur et locataire.

Pour quels biens ?

Tous les biens qui ne sont pas destinés à l'habitation sont concernés. Il en est ainsi lorsque vous louez un garage, un emplacement de parking, mais aussi une cave, une remise, un cagibi, un cellier. Tous ces biens peuvent être de petite surface et cela n'empêche pas la location.

🚘 S'agissant d'un garage ou d'un emplacement de stationnement, il doit cependant être d'une surface suffisante pour que le locataire puisse y garer une voiture. Si l'emplacement est petit, il faut préciser qu'il ne peut servir qu'à une voiture de petite taille. Il peut même s'agir d'un tout petit emplacement, pour un deux-roues par exemple.

📃 Nous éditons des formulaires de locations pour des garages ou emplacements de parkings. Ces contrats peuvent être modifiés par vos soins, dès lors que l'équilibre du contrat est respecté. Ils peuvent également être utilisés aussi bien pour des garages que pour des caves ou remises.

Un loyer libre

La fixation du loyer d'une cave ou d'un parking loué isolément est libre ; seul le marché vous guide.

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