Comment ouvrir des chambres d'hôtes ?

Michel Lechenault
Mis à jour par Michel Lechenault
le 26 mars 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

Rentabiliser sa maison en ouvrant des chambres d'hôtes : voilà qui séduit de nombreux propriétaires, qui misent sur la forte vogue que connaît ce type d'hébergement. Mais pas question de se lancer avant d'avoir étudié la question de près.

Une habitation ne peut pas comporter plus de 5 chambres d'hôtes.
Une habitation ne peut pas comporter plus de 5 chambres d'hôtes. © pap

Vous habitez une grande maison, un appartement, dont une ou plusieurs chambres sont inoccupées. Vous avez le sens du contact et l'idée de recevoir des gens chez vous et de leur préparer le petit-déjeuner vous séduit... Bref, ouvrir des chambres d'hôtes vous semble être le moyen idéal de gagner de l'argent grâce à votre maison.

🙋‍♀️ Conseil : sur le papier, c'est sans problème, vous avez tous les atouts pour vous livrer à cette activité qui, a priori, semble toute simple. Mais avant de franchir le pas, livrez-vous à une étude approfondie de votre projet. Pour garder le sens des réalités et ne pas attendre de cette activité plus qu'elle ne peut vous apporter.

Quelles conditions remplir pour ouvrir une chambre d'hôtes ?

Chambres d'hôtes, tables d'hôtes, gîtes, etc. Il peut être difficile de s'y retrouver… No stress, si vous lisez ce qui suit, tout vous semblera beaucoup plus clair.

C'est quoi, la définition d'une chambre d'hôtes ?

Une chambre d'hôtes répond à des critères précis. Il s'agit d'une chambre meublée, obligatoirement située dans la résidence du propriétaire, dans le bâtiment principal ou un bâtiment attenant. Quoi qu'il en soit, le propriétaire doit assurer lui-même l'accueil des touristes. La chambre est louée pour une ou plusieurs nuitées, avec fourniture du petit-déjeuner. Chaque chambre doit donner accès à une salle d'eau et un W.-C., l'un et l'autre pouvant être partagés par les hôtes de plusieurs chambres.

⚠️ Important. Il faut que le propriétaire indique clairement aux vacanciers si salle de bains et W.-C. sont privatifs ou pas. Bien sûr, les règles d'hygiène et de sécurité en vigueur doivent être respectées. Le linge de maison est fourni.

Notez que l'habitation ne peut pas comporter plus de 5 chambres d'hôtes, soit une capacité d'accueil maximale de 15 personnes. Au-delà, il s'agit d'un autre type d'activité. Et l'on ne parle alors plus de chambres d'hôtes mais de chambres chez l'habitant.

💰 Vous devez afficher les prix de la location des chambres et du petit-déjeuner à l'extérieur du bâtiment, à la réception et derrière la porte d'entrée de chaque chambre. Vous remettrez une note à chaque client dès que le montant de la prestation est supérieur à 15,24 €. Vous la rédigerez en double exemplaire, puisque vous devrez en conserver un pendant un an. En ce qui concerne les clients étrangers, vous devrez remplir une fiche à remettre aux autorités de police.

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Chambre d'hôtes, table d'hôtes, gîtes… quelles différences ?

Proposer une chambre d'hôtes implique de fournir le petit-déjeuner. Dans le cas d'une table d'hôtes, vous devrez proposer un repas en plus du petit-déjeuner. En clair, toutes les tables d'hôtes sont des chambres d'hôtes. Mais toutes les chambres d'hôtes ne sont pas des tables d'hôtes. Vous suivez ? Par ailleurs, il est important de préciser que le fait de proposer cette prestation ne suffit pas à faire d'une table d'hôtes un restaurant. Le repas sera non seulement réservé aux seuls occupants des chambres, mais il sera aussi composé d'un menu unique et servi à la table familiale, en compagnie du maître et de la maîtresse des lieux. Et pas question de servir de l'alcool à table si vous ne disposez pas de l'autorisation nécessaire.

👉 Quant au gîte qui est, lui aussi, une location meublée, il se distingue de la chambre d'hôtes par le fait qu'il est loué à la semaine et non à la nuitée. Par ailleurs, alors que la chambre d'hôtes se situe chez l'habitant, le gîte constitue une habitation indépendante avec une pièce à vivre, une cuisine, des chambres…

La différence entre une chambre d'hôtes et un meublé de tourisme tient au fait que, dans le cas de la chambre d'hôtes, le propriétaire est présent sur les lieux.

Comment ouvre-t-on une maison d'hôtes ?

Le plus souvent, le terme de maison d'hôtes désigne une maison dans laquelle sont proposées plusieurs chambres d'hôtes. Juridiquement parlant, le terme de maison d'hôtes devrait pourtant être réservé à une maison proposant non seulement plusieurs chambres d'hôtes, mais aussi la prestation de table d'hôtes. La qualification de maison d'hôtes implique donc plusieurs chambres d'hôtes ainsi qu'un repas servi aux occupants dans les conditions de la table d'hôtes (menu unique, présence des gérants/propriétaires…).

En 2023, on recensait pas moins de 60 000 chambres d'hôtes en France.

Quel budget prévoir pour ouvrir des chambres d'hôtes ?

Votre maison en l'état n'est peut-être pas bien adaptée à l'activité et demande des travaux : création de salles d'eau et W.-C. pour optimiser le confort des clients, décoration à revoir, mise aux normes de sécurité, renouvellement des équipements (lave-linge et sèche-linge adaptés aux quantités de linge de maison à entretenir par exemple).

👉 Établissez le budget, en faisant faire des devis pour les travaux envisagés. D'après une étude réalisée par les Gîtes de France, leurs adhérents ont en moyenne consenti un investissement de 42 000 €. Si vous achetez une maison pour exercer cette activité, pensez aussi à ces éventuels travaux d'amélioration : ils viendront renchérir le montant de votre investissement.

De quelles aides profiter pour créer des chambres d'hôtes ?

Lorsque l'on entreprend de créer des chambres d'hôtes ou un gîte, il est possible de bénéficier d'aides. Celles-ci prendront le plus souvent la forme de financements départementaux ou régionaux. Avant de vous lancer, rapprochez-vous des conseils généraux et régionaux. Vous saurez ainsi quelles sont les conditions à remplir et quelles sont les démarches à effectuer pour espérer profiter de ces aides et démarrer votre activité de location de chambre d'hôtes.

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Quels revenus tirer de votre chambre d'hôtes ?

Il ne faut pas se faire d'illusion : ouvrir des chambres d'hôtes ne permet pas de faire fortune ! Il s'agit plutôt d'un revenu complémentaire. En moyenne, toujours d'après l'étude des Gîtes de France auprès de leurs adhérents, la durée d'occupation des chambres est de 16 semaines par an et les séjours sont de 3 jours.

🙋‍♀️ Chiffre d'affaires moyen. Selon la même source, le chiffre d'affaires, calculé sur une structure de 3 chambres (la plus courante) et sur une base de 100 nuitées par chambre, s'élève à environ 15 000 € en moyenne. Un montant dont on retirera bien sûr tous les frais inhérents à l'activité (coût des petits-déjeuners, de l'entretien, des charges fiscales). Mais ces moyennes cachent des disparités : tout dépend de l'emplacement de votre activité et de la qualité de votre hébergement. Certains sites touristiques sont fréquentés presque toute l'année.

Parce que ce sont des régions très touristiques, la Provence et le Val-de-Loire se prêtent bien à la création de chambres d'hôtes. Mais que cela ne vous dispense pas de réaliser une étude de marché.

Les chambres d'hôtes et la fiscalité

Louer une chambre d'hôte relève du régime fiscal de la parahôtellerie et non plus de la location meublée. Si les revenus tirés de cette location dépassent 760 € par an, somme en deçà de laquelle vous êtes exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, ceux-ci vont être imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic).

👉 Abattement forfaitaire. Vous pouvez alors opter pour le régime dit micro-Bic (encore appelé micro-entreprise pour les autoentrepreneurs)  ; vous en bénéficiez d'ailleurs automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 82 200 €. Par ailleurs, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 % sur ces recettes brutes. Autrement dit, seuls 29 % de vos loyers et charges seront soumis à l'impôt.

👉 Régime réel. Si les recettes tirées de votre activité de chambre d'hôtes dépassent 82 200 €, vous relevez automatiquement du régime réel. Une option que vous pouvez également choisir si vos recettes sont inférieures à cette somme. Dans ce dernier cas, la formule est intéressante si vous avez engagé des frais et des charges déductibles (travaux par exemple) supérieurs à 71 % de vos recettes.

Chambre d'hôtes : quelle est la réglementation ?

L'ouverture d'une table d'hôtes nécessite d'effectuer un certain nombre de démarches administratives et de se conformer à la réglementation en vigueur. Avant de lancer votre activité, vous devez faire à la mairie du lieu de l'habitation concernée une déclaration de location. Vous pouvez aussi bien l'effectuer par lettre recommandée que par dépôt en mairie, ou encore par voie électronique. Cette déclaration doit faire l'objet d'un accusé de réception. La déclaration doit mentionner le nombre de chambres louées, le nombre maximal de personnes qui peuvent être accueillies. Et bien sûr indiquer l'identité du déclarant.

👉 Sachez qu'il existe divers statuts pour ce type d'hébergement, en fonction de l'importance que représente cette activité. Si c'est votre profession, vous devez être inscrit au Registre du commerce. Si la location vient en complément d'une autre activité, pas besoin de vous enregistrer. Si cette activité vient en complément d'une activité agricole, elle est dans ce cas soumise à des dispositions spécifiques.

L’Affiliation au régime social des travailleurs non salariés (TNS) est indispensable pour bénéficier des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès. Vous devrez souscrire soit au régime social des indépendants (RSI), soit à la Mutualité sociale agricole (MSA) pour les agriculteurs. Prévenez votre assureur que vous louez certaines pièces de votre résidence.

👉 Enfin, il est utile de préciser que les chambres d'hôtes sont soumises à la réglementation des hébergements touristiques. Elles doivent, par exemple, être équipées de détecteurs de fumée.

Quelle formation suivre pour ouvrir une chambre d'hôtes ?

Vous n'avez pas l'obligation de suivre une formation spéciale avant de démarrer votre activité de chambre d'hôtes. Formulé autrement, aucune formation spécifique (CAP cuisine ou pâtisserie, BEP - Métiers de la restauration et de l'hôtellerie) n'est requise lorsque l'on ouvre une chambre d'hôtes. On ne vous demandera ni diplôme ni certificat d'aptitude.

Mais bien que rien ne vous y oblige, il est tout de même recommandé de suivre une formation avant d'ouvrir une chambre d'hôtes. En effet, outre l'accueil des clients (literie, repas, ménage), gérer une chambre d'hôtes implique d'avoir des connaissances dans différents domaines : statuts juridiques, comptabilité, réglementation, fiscalité, rentabilité, etc. De plus, suivre une formation vous donnera l'occasion de rencontrer des gérants de chambres d'hôtes plus aguerris que vous et d'échanger avec eux.

👉 Enfin, un bon moyen de vous démarquer de la concurrence des autres chambres d'hôtes consiste à proposer des activités basées sur des concepts innovants et qui sortent des sentiers battus : yoga, surf, cours de peinture, de cuisine locale… Il suffit pour s'en convaincre de regarder Bienvenue chez nous, une émission de télévision au cours de laquelle des propriétaires de chambres d'hôtes s'affrontent et redoublent d'ingéniosité afin de surprendre leurs clients. Si vous envisagez de proposer des activités et de les encadrer vous-même, pas besoin d'être une pointure, mais mieux vaut éviter de les découvrir en même temps que vos clients.

Peut-on vivre de la location de ses chambres d'hôtes ?

Gérer une ou plusieurs chambres d'hôtes fait partie de ces activités qu'il est possible de pratiquer aussi bien à titre principal (ce sera alors votre première rentrée d'argent) qu'à titre complémentaire (c'est-à-dire pour mettre du beurre sur vos épinards). L'échéance des J.O de Paris et l'explosion des tarifs d'hébergement (dans la capitale, les tarifs des chambres d'hôtel ont été multipliés par… 3 !) ont d'ailleurs récemment contribué - à elles seules - à susciter bon nombre de vocations et à convaincre plus d'un gérant de chambres d'hôtes de se lancer.

👉 Mais si vous envisagez que vos chambres d'hôtes deviennent votre seule et unique source de revenus, nous ne saurions alors trop vous conseiller d'élaborer un business plan et d'étudier minutieusement la viabilité de votre projet avant de tenter l'aventure.

Créer une chambre d'hôtes : se poser les bonnes questions

Ouvrir des chambres d'hôtes ne s'improvise pas. Pour que l'opération soit rentable à terme, vous devez prendre en compte tous les paramètres.

👉 Vous voulez lancer votre activité dans une maison que vous possédez déjà : est-elle située dans une région à fort potentiel touristique, dans un cadre agréable ou près de grands axes de transports ? Des points capitaux que vous ne négligerez pas si vous souhaitez acheter une maison pour y exercer cette activité.

👉 Quels sont les atouts de votre maison ? Une fois ceux-ci déterminés, mettez-les en avant (charme, jardin agréable, piscine...). Ne négligez pas la décoration, elle peut constituer un véritable point fort.

👉 Êtes-vous disposé à consacrer beaucoup de temps à cette activité et à accepter des horaires contraignants, puisque vous serez le premier levé et probablement le dernier couché. Vous devrez aussi faire montre d'une bonne disponibilité pour renseigner vos hôtes. Faire le ménage, préparer le petit-déjeuner, gérer les réservations... sont aussi au nombre de vos tâches. De la chaleur de votre accueil, des « plus » de votre hébergement dépendra aussi le succès de votre activité.

👉 Il est capital de vous faire connaître ! Vous pouvez choisir de faire partie d'un réseau (ce qui impliquera éventuellement des adaptations spécifiques de votre hébergement pour répondre aux critères du réseau). Créez aussi un site internet, avec photos à l'appui. Ne négligez pas non plus le bon vieux bouche-à-oreille.


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