Qu'est-ce que le statut LMP ?

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 29 mars 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

LMP : trois lettres pour loueur en meublé professionnel. Applicable à certains particuliers investisseurs qui louent des logements meublés, ce régime se caractérise par sa fiscalité avantageuse. Explications.

Le statut LMP réduit, voire efface vos impôts.
Le statut LMP réduit, voire efface vos impôts. © pap

 Le LMP peut réduire, voire effacer les impôts des propriétaires bailleurs qui relèvent de ce statut. Pour en profiter, vous devez respecter certaines conditions, qui tiennent aux recettes locatives issues de cette activité et à vos revenus globaux. Vous devez également remplir certaines formalités fiscales et administratives. 

Pourquoi passer en LMP ?

Le loueur en meublé professionnel ou LMP, c'est un statut fiscal qui s’applique aux propriétaires bailleurs qui mettent en location des logements meublés (meublé classique, résidence services, chambre d'hôtes, etc.). Pour en profiter, vous devez respecter les conditions suivantes : les recettes issues de cette activité de location meublée doivent être supérieures à 23 000 € par an sur l'année civile et doivent compter pour plus de la moitié des autres revenus professionnels de l’ensemble de votre foyer fiscal. Pour obtenir, un rendement locatif brut hors taxes d'environ 5 % sur la base de 23 000 € de loyers annuels, vous devez investir au moins 450 000 €. Le rendement locatif brut annuel d’un investissement locatif se calcule en divisant le loyer sur un an par le prix du logement, le résultat étant multiplié par 100.

Le statut « loueur meublé professionnel » réduit vos impôts

Point fort du LMP : il réduit, voire efface vos impôts. Avec le régime forfaitaire, seule la moitié de vos recettes locatives est imposée. Le régime réel diminue, voire supprime l’imposition sur les loyers. Dans ce cadre, les déficits d’exploitation (charges supérieures aux loyers) sont déductibles de vos revenus globaux et des amortissements locatifs réduisent fiscalement les loyers. Vous diminuez ainsi votre base imposable, donc vos impôts.

Quels sont les avantages du LMP ?

Précisément, quels sont les atouts fiscaux du statut LMNP ? En fait, vous disposez de deux options. Si vous choisissez le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux autrement nommés régime forfaitaire), vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. En d’autres termes, seule la moitié de vos loyers est soumise à l’impôt. Si vous percevez 15 000 € de loyers par an, seuls 7 500 € seront fiscalisés.

Déduire les charges des revenus globaux avec le LMP

L’autre option, c’est le régime réel du LMP. Comment ça marche ? Si vos charges (les travaux, les intérêts d’emprunts, les impôts locaux comme la taxe foncière, les frais de gestion, les frais de notaire, etc.) sont supérieures à vos recettes locatives, vous êtes en déficit. Ce déficit est déductible des revenus globaux de l’ensemble de votre foyer fiscal pendant six ans. En même temps, vous appliquez des amortissements. En clair : vous déduisez de vos loyers une partie du prix du ou des logements loués meublés.


Déposez une annonce de location sur PAP.fr

LMP : l’amortissement efface les loyers et réduit les impôts

Un amortissement, c’est un mécanisme comptable qui tient compte du fait que votre bien, avec le temps et l’usage qui en est fait, perd de sa valeur. Pour compenser, vous déduisez chaque année de vos loyers une partie du prix du logement pendant vingt ans. Un exemple volontairement simplifié : vous encaissez un chiffre d'affaires de 10 000 € au titre des loyers pour un logement de 150 000 €. Avec un amortissement de 2 % par an, vous déduisez 3 000 € des loyers. Et vous êtes imposé sur 7 000 €, pas sur 10 000 €. En location meublée, on pratique un amortissement par composants (pour la toiture, les murs, etc.) sur vingt ans, mais aussi un amortissement du mobilier sur cinq ans. 

Régime réel : quels sont les avantages du statut LMP ?

Le régime réel du LMP fonctionne de la façon suivante : durant les six premières années, vous déduisez les déficits (charges supérieures aux recettes locatives) de vos revenus globaux. Pendant ce temps, vous n’utilisez pas les amortissements, car ils ne peuvent pas créer de déficits. Mais vous les « stockez ». Une fois la période de déduction des charges écoulée, vous amortissez pour réduire les loyers, voire les ramener à zéro. Le surplus d’amortissement est reportable sur les recettes locatives des années suivantes sans limitation de durée.

LMP : régime réel ou forfaitaire ?

Si les loyers issus de votre activité de location meublée sont supérieurs à vos charges, vous êtes en bénéfice et le régime forfaitaire peut être adapté. Mais le régime forfaitaire est souvent plus avantageux, même en cas de bénéfice. Car il vous permet de réduire les loyers grâce aux amortissements. Et puis, si vous financez votre investissement à crédit, si vous faites des travaux (notamment si vos biens sont des passoires thermiques), vous pouvez être en déficit. Or ces déficits sont imputables sur vos revenus globaux, ce qui fait mécaniquement baisser votre imposition.

IFI et plus-values : les autres atouts du LMP

Le statut LMP ne se limite pas aux avantages fiscaux. Sous réserve que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, vous bénéficiez d'une exonération totale des plus-values immobilières si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € de recettes annuelles par an. L'exonération est partielle de 90 000 à 126 000 €. Vous échappez à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l'ISF depuis 2018. Et vous transmettez le patrimoine dans d'excellentes conditions grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession.

Quelle différence entre LMP et LMNP ?

Si vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € par an et si elles sont supérieures à l’ensemble des revenus professionnels de votre foyer fiscal, vous relevez automatiquement du statut de loueur en meublé professionnel. Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous êtes soumis au statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Si vos loyers dépassent les 23 000 € annuels et s’ils comptent pour plus de la moitié de vos revenus, il vous faudra faire sortir une partie de vos investissements de la location meublée si vous souhaitez passer en LMNP.

Fiscalité : avantage au LMP

Avec la location meublée professionnelle au régime réel, les déficits sont imputables sur les revenus globaux alors qu’en location meublée non professionnelle (LMNP), les déficits s’imputent sur les recettes locatives annuelles provenant de l’activité de loueur en meublé. De ce point de vue, le LMP est plus intéressant que le LMNP. L’exonération des plus-values, l’exonération de l'Impôt sur la fortune immobilière et l’allègement des droits de succession propres au LMP ne concernent pas le LMNP. Les amortissements locatifs s’appliquent dans les régimes réels du LMP et du LMNP.

Formalités : avantage LMNP

Avec la location meublée non professionnelle, les formalités et la gestion sont plus simples qu’en location meublée professionnelle. Avec cette dernière, qui est très complexe, notamment en termes d'obligations comptables, mieux vaut recourir aux services d’un expert-comptable, notamment pour bien calculer les amortissements locatifs et remplir les formalités fiscales sans faire d’erreur. Un conseil qui vaut aussi pour ceux qui choisissent le régime réel du LMNP puisque dans ce cadre, les amortissements sont possibles.

Avec le régime réel des deux statuts (professionnel et non professionnel), les frais de l’expert- comptable sont déductibles des loyers.

Comment devenir LMP ?

Tout commence par l’achat d’un ou plusieurs logements. Tous peuvent entrer dans le cadre de la location meublée professionnelle LMP : locaux d'habitation neuf ou ancien, maisons, appartements, immeubles, etc. Ils doivent satisfaire aux critères du logement décent. Cette polyvalence est un gros avantage du LMP par rapport à certains autres dispositifs fiscaux. Par exemple, la loi Pinel (un avantage réservé au neuf en location vide) est réservée aux appartements, les maisons en étant exclues. Côté crédit, les intérêts d’emprunt concourent à la création de déficits imputables sur votre revenu global si vous choisissez le régime réel.

Quels meubles pour le LMP ?

Pour louer en meublé, un propriétaire doit garnir son logement de meubles. Un clic-clac, trois chaises et une table ne suffisent pas. Le ou les locataires doivent pouvoir s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Une liste réglementaire des meubles a été créée par les pouvoirs publics. Elle est en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Avec elle, le ou les logements sont prêts à vivre. Ils doivent notamment être équipés de toute une série de meubles, mais aussi d’appareils électroménagers, d’ustensiles de cuisine, de produits d’entretien…

Location meublée : le locataire et le bail

En LMP, vous choisissez le locataire comme bon vous semble. Ses revenus compteront pour au moins trois fois le montant du loyer. Ensuite, vous signerez un bail de location meublée. Dans sa version classique, il dure un an. Vous pouvez aussi conclure un bail mobilité, dont la durée varie d’un a dix mois, ou encore un bail étudiant de neuf mois si vous louez à un étudiant. Vous demanderez un dépôt de garantie de deux mois, sauf en bail mobilité. Le statut LMP peut aussi concerner la location saisonnière de courte durée. Pour en savoir plus sur cet aspect, reportez-vous à notre article La location meublée.

Formalités : comment profiter du statut LMP ?

Dans les quinze jours qui suivent le démarrage de votre activité de loueur en meublé professionnel, vous devez remplir une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité. Il vous suffit de vous connecter au Guichet de formalités des entreprises (GFE) sur le site officiel formalites.entreprises.gouv.fr. Avec cette démarche, vous ferez connaître votre activité de loueur au fisc, vous obtiendrez un numéro SIRET pour chaque logement que vous louez meublé (à mentionner dans votre déclaration de revenus) et vous indiquerez le régime fiscal que vous aurez choisi (réel ou forfaitaire). L’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire depuis février 2018. 

Quelles cotisations sociales pour le LMP ? 

En tant qu’investisseur en LMP, vous êtes considéré comme une entreprise. À ce titre, vous êtes assujetti aux cotisations sociales si les revenus tirés de la location meublée dépassent 23 000 € par an. Vous devez donc vous inscrire à l’Urssaf. Les conditions à respecter et les montants à verser dépendent du type de location (saisonnière de courte durée, courte durée, longue durée). L’Urssaf résume toutes les modalités et tous les montants à verser dans une plaquette plutôt bien faite. Notez que ces cotisations sociales, qui varient de 25 à 30 % des bénéfices en moyenne, sont déductibles des recettes locatives et peuvent ainsi concourir à la création de déficits imputables sur les revenus globaux.

LMP : quelle imposition ?

En LMP, vous pouvez choisir plusieurs régimes fiscaux en fonction de votre statut : imposition classique sur le revenu, impôt sur les sociétés, microentreprise pour les autoentrepreneurs. Le plus souvent, les revenus issus de la location meublée professionnelle se déclarent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu. Si vous êtes en déficit et/ou si les amortissements diminuent vos loyers, vous baisserez, voire effacerez vos impôts en toute légalité. Notez que vous êtes assujetti aux cotisations sociales au taux de 17,2 %. Rappel : en raison de sa complexité, le statut LMP nécessite le recours à un expert-comptable pour éviter les erreurs... et les foudres du fisc.

En savoir plus sur la fiscalité de la location meublée


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille