Les critères de choix d'un locataire

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 26 mars 2021
Juriste chez PAP.fr

Parmi les candidats à la location qui vont se proposer, sur quels critères le bailleur peut-il sélectionner le locataire pour son logement ?

© PAP

Une fois passé son annonce de location, et après une première prise de contact avec les locataires, le propriétaire va recevoir les candidats intéressés. Pour choisir son locataire, il va chercher à s'assurer de sa solvabilité, des garanties qu'il présente, de la pérennité de son emploi, etc. Autant il paraît légitime de demander certaines garanties, autant il ne faut pas trop en faire ! La loi interdit d'ailleurs un certain nombre de pratiques en la matière et donne un fil conducteur au bailleur en fixant une liste des pièces justificatives qu'il peut exiger ainsi que les sanctions s'il y contrevient.

Pour trouver votre locataire par vous-même sans recourir à un intermédiaire, il suffit de passer votre annonce sur notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier PAP.fr. Vous pourrez entrer directement en contact avec les candidats intéressés et vous assurer ainsi de leur motivation et du sérieux de leur candidature grâce au dossier qu'ils vont vous apporter lors de leur visite.

Les pièces justificatives à demander au locataire

Pour s'assurer de la solvabilité de son futur locataire, il est d'usage que le propriétaire lui demande de fournir les originaux ou la copie, des documents suivants :

  • son contrat de travail ;
  • ses trois derniers bulletins de salaire ;
  • son dernier avis d'imposition ;
  • les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé.

Lors des visites, le locataire se présente avec l'ensemble des pièces permettant de justifier de son identité, de son domicile, de son activité professionnelle et de ses ressources. C'est généralement après avoir reçu plusieurs candidats qui lui ont présenté leur dossier que le bailleur fait librement son choix en sélectionnant l'un des locataires.

Pour vous garantir contre le risque d'impayé de loyer, vous pouvez soit opter pour une assurance contre le risque d'impayé de loyer (une GLI), comme celle proposée PAP.fr, soit demander à un proche du locataire de se porter garant du paiement des loyers en se portant caution. Mais vous ne pouvez pas cumuler ces deux garanties, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Autre solution, vous pouvez opter pour la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi), un dispositif gratuit de sécurisation des loyers financé et géré par Action Logement (l’ex « 1 % logement »), qui existe depuis 2016.

Les pièces justificatives à demander à la caution

Si vous décidez de demander au locataire de vous fournir une caution, c'est-à-dire qu'un de ses proches se porte garant du paiement du loyer en cas de défaillance de sa part, vous allez également vérifier la solvabilité de cette caution. Comme au locataire, vous allez lui demander, a minima, de vous fournir son dernier avis d'imposition, ses trois derniers bulletins de salaire et son contrat de travail.

La liste des documents qu'on peut demander au locataire et à la caution

Vous pouvez aussi demander d'autres documents pour mieux apprécier la solidité du dossier de la caution. Pour cela, vous devez vous reporter à la liste limitative des documents que le bailleur est en droit de demander au locataire comme à son garant. Depuis le 8 novembre 2015, c'est uniquement parmi cette liste que le bailleur peut choisir les documents qu'il souhaite demander au locataire ou sa caution. Vous ne pouvez donc pas exiger d'autres documents que ceux figurant sur cette liste.

Le plus souvent, c'est un des parents du locataire qui se propose comme "caution". Le bailleur lui fait alors signer un acte de caution solidaire comprenant un ensemble de précisions sur la portée de son engagement, par lequel le parent "caution" se porte garant du paiement du loyer.

Pour vous procurer un acte de caution conforme aux dispositions légales, nous vous conseillons d'utiliser le modèle type d'acte de caution solidaire proposé par PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier. Car pour qu'il soit valable, l'acte de caution doit contenir un certain nombres de mentions obligatoires. Un spécimen de caution, fourni en même temps, vous aidera à compléter ce document.

Téléchargez ou commandez le modèle-type d'acte de caution de PAP

Si vous êtes locataire, nous vous recommandons de regarder notre vidéo sur le dossier du locataire :

L'interdiction des discriminations des locataires

Si le bailleur est en droit de demander des justificatifs afin de connaître la solvabilité, l'identité ou encore l'activité professionnelle de son locataire ou de son garant, et peut choisir librement parmi les candidats celui dont le dossier lui paraît le plus fiable, il lui est en revanche interdit d'appuyer son refus d'un locataire sur un motif discriminatoire.

Les motifs de discrimination

Selon l'article 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le statut des locations vides et meublées louées à titre de résidence principale, « aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du Code pénal. » Selon cet article du Code pénal : «constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d'autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée ».

Concernant la caution, la loi précise, en outre, qu'il est interdit de refuser la personne proposée comme garant :

  • au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ;
  • au motif qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Cette seconde interdiction a été introduite dans la loi afin qu'un bailleur ne puisse plus refuser un locataire parce que son garant réside en outre-mer.

La sanction en cas de discrimination

Que risque-t-on en cas de discrimination ? Si le propriétaire refuse le logement à un locataire en invoquant un motif discriminatoire, il encourt des peines particulièrement sévères : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal).

 Les pièces qu'un propriétaire peut exiger du locataire

Le propriétaire qui choisit de sélectionner lui-même les locataires après avoir passé son annonce sur un site d'annonces immobilières tel que PAP.fr va se mettre d'accord avec les locataires intéressés par son logement pour fixer les horaires de visite ainsi que la liste des justificatifs que le locataire doit apporter.

Une liste limitative des pièces à demander au locataire ou à sa caution

Depuis le 8 novembre 2015, la loi fixe une liste des pièces justificatives que tout bailleur est en droit de demander aux candidats locataires ainsi qu'à leur caution, lorsque le bailleur en demande une. Le bailleur doit choisir parmi cette liste les documents qu'il souhaite demander au locataire et, le cas échéant, à son garant, pour s'assurer de leur identité, de leur adresse effective, de leur activité professionnelle et de leurs ressources. En revanche, il n'est pas autorisé à solliciter de pièces qui ne figurent pas parmi cette liste, et s'exposerait à des sanctions s'il le faisait.

Cette liste de pièces justificatives exigible s'impose lorsque le logement, loué en vide ou en meublé, constitue la résidence principale du locataire. En revanche, si le logement est loué à titre, par exemple, de logement de fonction ou de résidence secondaire, elle ne s'impose pas.

Retrouvez la liste limitative que le bailleur peut demander au locataire et à sa caution dans notre dossier Propriétaires bailleurs : que n'avez-vous pas le droit d'exiger ? sur notre site PAP.fr.

Les sanctions en cas de demande de documents ne figurant pas sur la liste

Si vous demandez au locataire ou à sa caution des documents qui ne font pas partie de cette liste légale, vous encourrez une amende administrative qui peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Le contrat-type de location à signer avec le locataire

Une fois que le propriétaire s'est mis d'accord avec l'un des candidats locataires pour lui louer son logement, ils vont signer un contrat de location, en prenant soin de choisir un exemplaire comportant toutes les clauses indispensables prévues par la loi. C'est le cas des contrats-types de location proposés par PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier.

Téléchargez un modèle-type de contrat de location PAP

 Selon que le logement est meublé ou pas, vous allez signer :

Un contrat de location vide

C'est le cas lorsque le logement est loué vide, c'est-à-dire non meublé. Dans ce cas vous allez signer un contrat de location de logement "nu". Ce bail est conclu pour une durée de 3 ans, période qui se poursuit ensuite par tacite reconduction. Seule exception, si le bailleur est une personne morale : dans ce cas le bail est conclu pour 6 ans, sauf s'il s'agit d'une SCI familiale.

Un contrat de location meublée

C'est le cas si le logement comporte l'ensemble du mobilier indispensable pour être qualifié de meublé c'est-à-dire le mobilier indispensable à la vie au quotidien du locataire.

Pour un logement meublé vous avez le choix entre 3 contrats différents :

  • le contrat de location meublé de un an renouvelable par tacite reconduction qu'on peut proposer à tout locataire ;
  • le contrat de location meublée « spécial étudiant » de neuf mois non reconductible que l'on peut proposer à tout locataire étudiant ; 
  • le bail mobilité qui est un bail destiné à la location temporaire de logements à des personnes en situation de mobilité, par exemple, en stage, en formation etc. Retrouvez les différentes situations dans lesquelles vous pouvez proposer ce bail à un locataire dans notre article sur le bail mobilité. Ce bail peut être conclu pour une durée de un à dix mois.

Pour en savoir plus sur les différents contrats qu'il est possible de proposer aux locataires, vous pouvez consulter nos articles sur le sujet :
Signer un contrat de location vide et Signer un contrat de location meublée

C'est seulement une fois le bail signé que le bailleur peut demander le versement du dépôt de garantie au locataire. Le propriétaire ne peut en effet percevoir aucune somme du locataire avant la signature du contrat de location : la pratique du « chèque de réservation » avant la signature du contrat de location étant interdite.
Parmi les différents types de baux, il y en a un avec lequel le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. C'est le bail mobilité qui interdit au bailleur de recevoir un dépôt de garantie de la part du locataire.


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