Financer un investissement locatif

Publié par le

Emprunter est toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Un investissement dans l'immobilier locatif peut se financer comptant. Dans ce cas, vous payez le bien et vous le louez pour percevoir des loyers. Pour mener cette opération à bien, il vous faut disposer des fonds nécessaires. Une fois le logement acheté et mis en location, vous percevez des loyers. Ces derniers augmentent vos revenus et sont soumis à l'impôt. Autre possibilité : recourir à l'emprunt, une stratégie gagnante notamment sur le plan fiscal. 

L'intérêt du crédit. Souscrire un prêt immobilier reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. Logique : le crédit fait effet de levier. Il vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il est plus difficile de payer cash. Vous pouvez ainsi financer le logement tout en plaçant vos fonds sur d'autres supports. Notez que l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt. Les banques ne vous prêteront pas d'argent pour acheter des actions...

Un placement rentable et bénéficiaire. Deuxième bonne raison de financer un investissement immobilier locatif à crédit : le taux d'intérêt du prêt est le plus souvent inférieur au taux de rendement brut de votre placement immobilier. Si vous ajoutez la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Une tendance particulièrement nette depuis le mouvement de chute des taux immobiliers entamé depuis 2011.

Immobilier : fiscalité optimisée.  Troisième argument : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Vous diminuez ainsi votre base imposable, ce qui optimise votre fiscalité. Cette intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès-invalidité, ce qui sécurise l'opération.

L'effort d'épargne ou de trésorerie. Le plus souvent, le loyer que vous percevez ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit. Chaque mois, vous devez consacrer une certaine somme à votre investissement. Tenez compte de cet effort d'épargne ou effort de trésorerie dans vos calculs. Pour le réduire, vous pouvez placer de l'apport dans votre projet et/ou allonger la durée du crédit (voir ci-après Investissement locatif : choisir votre financement).

Le crédit immobilier réduit vos impôts

Tous les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers lorsqu'ils déclarent ces derniers aux impôts. Le type de déduction varie selon le régime fiscal choisi : location vide (fiscalité des revenus fonciers) ou location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).

Déduire les intérêts d'emprunt en location vide. En location vide, vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (les loyers en langage fiscal). Ces derniers baissant, vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d'emprunt peuvent concourir à créer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux. Ces derniers s'en trouvent diminués, ce qui réduit forcément vos impôts. Le montant d'intérêts déductible n'est pas plafonné. Il n'est pas limité dans le temps. La déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit comme les frais de dossier et les primes d'assurance décès-invalidité.

Déduire les intérêts d'emprunt en location meublée. Vous êtes loueur en meublé non professionnel. Vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos recettes locatives si vous choisissez le régime réel. Avec des recettes qui diminuent, vous payez moins d'impôts. Si vous optez pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts : vous ne bénéficiez d'aucune déduction mais d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous déduisez toutes les charges de vos revenus globaux. Les intérêts d'emprunt entrent dans le calcul des charges. Ils sont donc déductibles. Là encore, vous diminuez votre pression fiscale.

Assurance-crédit : une famille sous protection. Les prêts dédiés à l'investissement locatif, comme la plupart des crédits immobiliers, sont assortis d'une assurance décès-invalidité. En cas de décès, de perte totale d'autonomie ou d'invalidité permanente, elle prend les remboursements de l'emprunt en charge. Votre famille est protégée : elle garde le logement loué, elle perçoit les loyers. De quoi garantir son avenir. Notez que vous n'êtes pas obligé de souscrite le contrat de la banque prêteuse. En vous adressant à un autre assureur (pratique dite de la délégation d'assurance), vous diminuez les coûts. Enfin, les primes d'assurance de prêt effectivement payées sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité.

Investissement locatif : choisir votre financement

Le crédit amortissable. Principe :  vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. La formule est plutôt réservée aux investisseurs classiques, c'est-à-dire ceux qui sont moyennement imposés. Avec un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Votre mensualité compte une part de capital et une part d'intérêts ainsi que l'assurance décès-invalidité. Vous payez davantage d'intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années. Intégrez cette donnée dans votre plan de financement. La part d'intérêts déductibles diminuant au fil du temps, l'optimisation fiscale liée à la cette déduction perd progressivement de son efficacité.

Exemple de crédit amortissable : vous empruntez 150.000 € sur 15 ans à 1,50 % hors assurances. La première année, vous payez 2.188 € d'intérêts. La dixième année, les intérêts descendent à 748 €. Le montant d'intérêts déductibles est pratiquement divisé par trois.

Le crédit in fine. Avec le prêt in fine, vous remboursez les intérêts tous les mois et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l'opération. D'où une mensualité plus faible qu'avec un prêt amortissable puisqu'elle ne comprend que les intérêts et les primes d'assurance. Vous payez le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l'ensemble du capital tout au long du crédit. Ils sont donc plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale tout au long du remboursement. Si vous disposez déjà d'un patrimoine locatif, vous abaissez l'ensemble de votre base imposable. Cette formule optimise la fiscalité de l'investissement locatif et augmente son rendement.

Exemple de crédit in fine : vous empruntez 150.000 € à 1,50 % sur quinze ans. Chaque année, vous payez, donc vous déduisez 2.188 € d'intérêt.

In fine : un prêt associé à un placement. Avec un crédit in fine, vous devez pouvoir rembourser l'intégralité du capital à la date prévue. Le crédit est donc associé à un placement. Le plus souvent, c'est une assurance-vie. Elle est calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu. En général, les banques demandent un versement initial de 30 % minimum du montant de l'investissement immobilier sur l'assurance-vie. Vous devez verser une épargne mensuelle sur ce support. Si vous avez les moyens, rien ne vous empêche de placer, dès le départ, l'intégralité du capital emprunté sur l'assurance-vie.

Avec un prêt in fine,informez-vous sur l'assurance-vie que le prêteur vous propose. Misez avant tout sur la sécurité pour être sûr de disposer des sommes nécessaires au paiement du capital. Attention également au rendement de ce placement, qui baisse depuis quelques années. Avec des taux actuellement au plus bas, il faut dégager davantage de fonds pour constituer et alimenter l'assurance-vie.

Investisseurs : comment emprunter ?

Emprunter, c'est un acte important qui vous engage sur le long terme. Les investisseurs en locatif, comme tous les autres emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère. D'autant que le crédit a forcément un impact sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération.

Votre capacité d'endettement. Commencez par calculer la somme que vous consacrerez chaque mois au remboursement du crédit. Tenez compte de vos autres dépenses, notamment de l'échéance du prêt de votre résidence principale s'il n'est pas remboursé ou de votre loyer. Une fois les comptes faits, vous obtenez votre capacité d'endettement, sur laquelle la banque se base pour vous accorder votre prêt. N'oubliez pas que, le plus souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de l'échéance mensuelle de votre crédit.

Un taux d'effort plafonné. En 2020, les banques sont plus strictes sur la capacité d'endettement, autrement dit sur le taux d'effort. Il ne doit pas dépasser 33% de vos revenus en prenant en compte vos autres charges (remboursement de la résidence principale par exemple). Certaines banques ne prêtent qu'à ceux qui ont fini de payer leur résidence principale.

Les loyers et le financement de l'investissement. Les banques intègrent les revenus locatifs provenant de l'investissement à financer, souvent à hauteur à hauteur de 70%. Si votre placement locatif vous rapporte 1.000 € par mois, la banque rajoutera donc 700 € à vos revenus pour calculer votre capacité d'endettement. Si vous gagnez 5.000 € nets avant impôts, la capacité d'endettement sera établie sur 5.700 €. Rappelons que vos autres charges (loyers ou crédit pour la résidence principale notamment) seront prises en compte dans le calcul.

Prise en compte des loyers : tour de vis. En 2020, Certaines banques ne prennent les loyers en compte qu'à hauteur de 50%. D'autres ne les intègrent pas dans la capacité d'endettement. Dans ce derniers cas, vous devrez disposer de davantage de fonds pour financer votre investissement locatif.

Sécurisez votre crédit. Vous devez être en mesure de payer votre mensualité (donc de rembourser votre emprunt) même si votre locataire tarde à vous verser le loyer. En d'autres termes, attention aux plans de financement trop tendus, qui peuvent vous fragiliser en cas d'impayés. Conseil : prévoyez une marge de manœuvre. D'une façon générale, vous devez pouvoir faire face à une baisse de 20% des revenus locatifs pour sécuriser votre financement. Vous devrez aussi disposer d'une trésorerie, notamment pour faire face à des réparations locatives imprévues (chaudière en panne par exemple).

Exemple d'effort d'épargne. Vous investissez dans un studio à Rennes. Prix : 65.000 €. Vous le financez à 100 % par un crédit à 1,50% sur 15 ans. Mensualité : 403 €. Loyer : 350 € par mois. Votre effort d'épargne est de 53 € par mois.

Investissement locatif et apport personnel. Vous pouvez placer des fonds propres dans votre investissement. Vous emprunterez moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui va faire baisser le taux de votre crédit. Autre avantage : avec suffisamment d'apport, le loyer peut couvrir la mensualité de crédit. Dans ce cas, vous n'aurez pas besoin de rajouter chaque mois des fonds au titre de l'effort de trésorerie. Revers de la médaille : si vous empruntez moins et/ou sur une durée plus courte, votre fiscalité sera moins optimisée puisque vous aurez moins d'intérêts à déduire de vos loyers.

Apport obligatoire ? En 2020, les banques sont plus exigeantes sur l'apport personnel. Il devra compter pour au moins 10% du prix du projet hors frais de notaire, certaines banques demandant des montants supérieurs.

La durée de remboursement. Vous fixez votre effort d'épargne en fonction de la durée de remboursement. Si vous consacrez une mensualité de 500 € par au crédit qui finance votre investissement, vous empruntez 80.549 € sur 15 ans à 1,50% et vous payez - donc vous déduisez - 9.451 € d'intérêts. Sur 25 ans à 2,30 %, vous empruntez 113.996 € avec 36.004 € d'intérêts à déduire. Tenez compte de la date de votre départ à la retraite. Emprunter sur vingt-cinq ans lorsque l'on a cinquante-cinq ans ne présente guère d'intérêt si vous comptez sur les loyers pour améliorer vos vieux jours. Reste qu'actuellement, cette question est plus facile à trancher : dans la majorité des cas, les banques ne prêtent pas sur plus de quinze ans lorsqu'il s'agit de financer un investissement locatif.

Le taux d'intérêt. Le plus souvent, le taux d'un crédit investisseur est un peu plus élevé que celui d'un prêt pour l'achat d'une résidence principale. Mais rien ne vous empêche de négocier. Dans le neuf, le taux est là encore supérieur. Dans la mesure où le logement est acheté sur plans, avant qu'il ne soit bâti, les banques jugent l'opération un peu plus risquée. Un surcoût compensé par les avantages fiscaux (loi Pinel notamment).

Vous pouvez choisir de revendre votre investissement à une date donnée. Vous calculerez votre capacité d'endettement, donc le montant à investir, en fonction de la durée de l'opération. En cas de revente à moyen terme et de crédit longue durée, vous devrez encore de l'argent à la banque. Vous la payerez avec le produit de la vente. Dans ce cas, négociez la suppression des pénalités de remboursement anticipé. Et intégrez l'imposition des plus-values immobilières dans votre simulation de financement.

Les crédits investisseurs sont-ils des crédits comme les autres ? Comme pour les autres prêts immobiliers, le taux d'intérêt peut être fixe ou révisable. Les mensualités sont modulables et/ou reportables. Vous devrez souscrire une assurance décès-invalidité. Le crédit sera garanti par une hypothèque ou la caution d'une société spécialisée. L'assurance-vie adossée à un crédit in fine pourra servir de garantie complémentaire (nantissement). Certaines formules incluent un différé de remboursement : vous commencez à rembourser une fois le locataire en place.

Les banques examinent votre projet avant de vous accorder votre crédit.  Elles vérifient l'existence de la demande locative en se basant sur des données économiques et démographiques. Elles s'assurent que l'offre n'est pas saturée par la construction de nombreux programmes neufs. Elles demandent une voire deux estimations pour s'assurer que le prix d'achat de votre logement correspond bien aux valeurs de marchés couramment pratiquées dans le quartier pour un bien similaire. Et elles se penchent sur le dynamisme du marché de la revente. Pourquoi une telle attitude ? En fait, les banques cherchent à réduire le risque qu'elles prennent en vous accordant un crédit immobilier. Pour vous, c'est une sécurité puisque vous aussi, vous réduisez les risques.

Crédit investisseur : que pouvez-vous négocier ? Vous pouvez négocier le taux d'intérêt, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé. Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès-invalidité proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Pour choisir l'offre la plus performante, faites jouer la concurrence. Pour ce faire, vous pouvez recourir aux services d'un courtier. Cet intermédiaire commencera par examiner votre dossier pour voir s'il tient la route. Puis il le présentera à ses banques partenaires et vous choisirez l'offre de prêt la plus performante.

Conseil : Basez votre choix sur des simulations faites par les banques, en tablant toujours sur des hypothèses financières, fiscales et patrimoniales réalistes. Recoupez vos informations et méfiez-vous des prévisions trop optimistes notamment en termes de hausse des loyers et de plus-values immobilières à la revente. Côté dépenses, n'oubliez pas que l'imposition des loyers n'entre pas dans le cadre du prélèvement à la source. Le fisc va calculer votre impôt foncier, que vous réglerez par acomptes mensuels ou trimestriels. Rappelons enfin que vous devez disposer de suffisamment de trésorerie pour faire face aux imprévus.

VIDEO : Trois raisons d'investir dans l'immobilier

Acheter un logement pour le louer, c’est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de d’assurer des revenus réguliers.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Tout savoir sur la fiscalité immobilière. Comment les loyers sont imposés par le fisc. Les dispositifs pour payer moins d'impôts : déficit foncier et Denormandie ancien en location vide, statut de...

Pour emprunter, il faut s'assurer. Les assurances décès invalidité et perte d'emploi engendrent des frais qui viennent alourdir la mensualité du crédit.

Vous louez un ou plusieurs logements vides : vous touchez des revenus fonciers. Après avoir déduit du montant des loyers l'ensemble de vos frais et charges, le résultat foncier vient s'ajouter à...

Le régime fiscal de la location meublée nécessite le respect de nombreuses règles. Mais il vous permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes,...

Tout savoir sur l'investissement locatif en maison individuelle : la rentabilité, la demande locative, la valorisation du bien, le choix du régime fiscal, les plus-values immobilières... Et les...