Comment financer un investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier, c'est acheter un logement pour le louer. Il faut donc le financer. Votre première option, c'est de le payer cash. Pour mener cette opération à bien, il vous faut disposer des fonds nécessaires. Une fois le logement acheté et mis en location, vous percevez des loyers. Ces derniers augmentent vos revenus et sont par conséquent soumis à l'impôt. L'autre possibilité, c'est de recourir à l'emprunt, une stratégie gagnante en termes de rentabilité comme de fiscalité. Cette option vous donne également de la sécurité, une assurance décès invalidité étant presque toujours associée à un crédit immobilier. De quoi protéger votre famille en cas d'aléa grave de la vie.

Les bonnes raisons d'investir à crédit

1️⃣ Premier argument pour financer un investissement locatif par un prêt bancaire : le crédit fait effet de levier. Il vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il est plus difficile de payer cash. Vous pouvez ainsi financer le logement tout en plaçant vos fonds sur d'autres supports. Notez que l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt. Les banques ne vous prêteront pas d'argent pour acheter des actions...

2️⃣ Deuxième bonne raison d'emprunter pour investir : le taux d'intérêt du prêt est le plus souvent inférieur au taux de rendement locatif brut de votre placement immobilier. Si vous ajoutez la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Autre facteur positif : les taux d'intérêt sont actuellement inférieurs à l'inflation.

3️⃣ Troisième argument en faveur du financement à crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers aux impôts. Vous diminuez ainsi votre base imposable, ce qui optimise votre fiscalité. Cette intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès invalidité, ce qui sécurise l'opération. Si vous venez par malheur à décéder, votre famille peut garder le bien et continuer à toucher les loyers.

Un autre argument doit être mis en avant : la sécurité

Les prêts dédiés à l'investissement locatif, comme la plupart des crédits immobiliers, sont assortis d'une assurance décès invalidité. En cas de décès, de perte totale d'autonomie ou d'invalidité permanente, cette assurance prend les remboursements de l'emprunt en charge. Votre famille est protégée : elle garde le logement loué, elle perçoit les loyers. De quoi garantir son avenir. Notez que vous n'êtes pas obligé de souscrire le contrat de la banque prêteuse. En vous adressant à un autre assureur (pratique dite de la délégation d'assurance), vous diminuez les coûts. Enfin, les primes d'assurance de prêt effectivement payées sont déductibles des loyers en location vide comme en meublé, ce qui optimise la fiscalité.

Défiscaliser les intérêts d'emprunt

Règle commune pour tous les investissements locatifs : tous les propriétaires bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers lorsqu'ils déclarent ces derniers aux impôts. Donc, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vous optimisez votre fiscalité. Le type de déduction varie selon le régime choisi : location vide (régime des revenus fonciers en langage technique) ou location meublée (fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux, les BIC).

En location vide, vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (les loyers). Ces derniers baissant, vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d'emprunt peuvent concourir à créer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux. Ces derniers s'en trouvent diminués, ce qui réduit votre base imposable et par conséquent vos impôts. Le montant d'intérêts déductible n'est pas plafonné. Il n'est pas limité dans le temps. La déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit comme les frais de dossier et les primes d'assurance décès invalidité.

👉 Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos recettes locatives si vous choisissez le régime réel. Avec des recettes qui baissent, vous payez moins d'impôts. Si vous optez pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts : vous ne bénéficiez d'aucune déduction mais d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.

👉 Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous déduisez toutes les charges de vos revenus globaux. Les intérêts d'emprunt entrent dans le calcul des charges. Ils sont donc déductibles. Là encore, vous diminuez votre pression fiscale.

Investissement locatif : choisir votre financement

Le plus souvent ; l'investissement locatif se finance par un crédit amortissable, une formule est plutôt réservée aux investisseurs classiques, qui sont moyennement imposés. Comment ça marche ? Vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. Votre mensualité compte une part de capital et une part d'intérêts ainsi que l'assurance décès invalidité. Vous payez davantage d'intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années. Intégrez cette donnée dans votre plan de financement. La part d'intérêts déductibles diminuant au fil du temps, l'optimisation fiscale liée à cette déduction perd petit à petit de son efficacité.

💡 Exemple de crédit amortissable : vous empruntez 150 000 € sur 15 ans à 3,60 % hors assurances. La première année, vous payez 4 845,27 € d'intérêts. La dixième année, les intérêts descendent à 1 983,91 €.

Autre option : le prêt in fine. Avec lui, vous remboursez les intérêts tous les mois et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l'opération. D'où une mensualité plus faible qu'avec un prêt amortissable puisqu'elle ne comprend que les intérêts et les primes d'assurance. Vous payez le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l'ensemble du capital tout au long du crédit, tandis que le taux est un peu plus élevé que pour les prêts amortissables. Résultat : les intérêts sont plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale tout au long du remboursement. Si vous disposez déjà d'un patrimoine locatif, vous abaissez l'ensemble de votre base imposable. Cette formule optimise la fiscalité de l'investissement locatif et augmente son rendement.

💡 Exemple de crédit in fine : vous empruntez 150 000 € à 3,60 % sur quinze ans. Chaque année, vous payez, donc vous déduisez 4 845,27 € d'intérêts.

Avec un prêt in fine, vous devez pouvoir rembourser l'intégralité du capital à la date prévue Pour être certain de disposer des fonds nécessaires le moment venu, le crédit est associé à un placement. Le plus souvent, c'est une assurance-vie. Elle est calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu. En général, les banques demandent un versement initial de 30 % minimum du montant de l'investissement immobilier sur l'assurance-vie. Vous devez verser une épargne mensuelle sur ce support. Si vous avez les moyens, rien ne vous empêche de placer, dès le départ, l'intégralité du capital emprunté sur l'assurance-vie.

Avec un prêt in fine,informez-vous sur l'assurance-vie que le prêteur vous propose

Misez avant tout sur la sécurité pour être sûr de disposer des sommes nécessaires pour rembourser le capital. Attention également au rendement de ce placement. S'il est faible, vous devrez dégager davantage de fonds pour constituer et alimenter l'assurance-vie.

Investisseurs : comment emprunter ?

Emprunter, autrement dit souscrire un prêt immobilier, c'est un acte important qui vous engage sur le long terme. Les investisseurs en locatif, comme tous les autres emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère. D'autant que le crédit a forcément un impact sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération. Surtout, vous devrez respecter de nombreux critères de prêt, à commencer par le respect d'un taux d'effort maximal. C'est la proportion de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements.

🧮 Crédit : calculez votre taux d'effort

Vous partez de vos revenus globaux nets avant impôts, y compris les loyers de votre investissement. Le plus souvent, la banque prend en compte 70 % de ces loyers. Vous retranchez de ce montant vos autres charges, notamment l'échéance du prêt de votre résidence principale s'il n'est pas remboursé ou votre loyer. Une fois les comptes faits, la somme que vous obtenez va permettre de calculer votre capacité d'endettement pour financer votre investissement locatif. Attention : tout compris (en incluant par exemple le crédit de votre résidence principale), votre taux d'effort global ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, comme l'exige le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme français du crédit).

💡 Calcul du taux d'effort : un exemple simplifié

Vous gagnez 6 000 € par mois nets avant impôts, votre investissement va vous rapporter 600 € de loyer. La banque va prendre en compte ce loyer à hauteur de 70 % dans le plan de financement, soit 420 €. Les 35 % de taux d'effort sont donc calculés sur 6 420 €, ce qui donne 2 247 €. Si le crédit de votre résidence principale s'établit à 1 500 €, vous pourrez consacrer, au maximum, 747 € par mois à votre investissement locatif pour rester dans les clous des 35 % de taux d'effort maximum.

Suite à sa réunion du 13 juin 2023, le HCSF a très légèrement assoupli les règles du crédit. Tous types de projets immobiliers confondus, 20 % des dossiers de financement peuvent déroger aux doubles plafonds taux d'effort/durée. Sur cette proportion, 30 % des dossiers concernent d'autres projets que la résidence principale (résidence secondaire et investissement locatif), contre 20 % auparavant.

👉 En clair : pour certains investisseurs, il sera possible de financer leur projet avec un taux d'effort à 38 ou 40 %... S'ils arrivent à convaincre les banques !

Loyer et crédit : ce que les banques prennent en compte

Le plus souvent, les banques prennent en compte 70 % des loyers dans le calcul du taux d'effort. Mais certains établissements ne les intègrent qu'à hauteur de 50 %. D'autres n'incluent pas les loyers dans la capacité d'endettement ou taux d'effort. Lorsque le loyer est pris en compte à hauteur de 50 % ou moins dans le calcul du taux d'effort, vous compenserez en injectant davantage d'apport personnel dans votre projet d'investissement locatif.

Parfois, les banques sont plus conciliantes. Pour « faire passer » le dossier, certaines d'entre elles prennent en compte 80, 90 voire 100 % des loyers. Attention : ce n'est pas une règle générale et les banques appliquent cette tolérance au cas par cas. Vous devrez présenter de solides garanties en termes de revenus, d'épargne et de patrimoine. Et vous ne pourrez pas profiter de cette libéralité si vous investissez dans une passoire thermique (elles seront bientôt interdites à la location). Dans ce cas, la souscription d'une assurance loyers impayés pour blinder l'opération est vivement recommandée (notez que les primes sont déductibles des loyers).

⚠️ Attention à l'épargne résiduelle

Lorsque vous empruntez, vous devez être en mesure de payer votre mensualité (autrement dit de rembourser votre emprunt) même si votre locataire tarde à vous verser le loyer. En d'autres termes, attention aux plans de financement trop tendus, qui peuvent vous fragiliser en cas d'impayés.

🙋‍♀️ Conseil : prévoyez une marge de manœuvre. D'une façon générale, vous devez pouvoir faire face à une baisse de 20 % des revenus locatifs pour sécuriser votre financement.

Pour investir, il vous faudra disposer d'une trésorerie, notamment pour assurer des réparations locatives imprévues (chaudière en panne par exemple). Les banques insistent sur ce point et vous ne pourrez pas emprunter si votre marge de manœuvre financière n'est pas suffisante. Cette épargne résiduelle comptera pour six à douze mois de mensualité de crédit à titre indicatif (chaque banque fixe ses propres conditions).

Crédit, taux, apport et durée : ce qu'il faut savoir

Comme pour tous les projets immobiliers, vous pouvez placer de l'apport dans votre investissement. Vous emprunterez moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui va faire baisser le taux de votre crédit. Autre avantage d'un crédit moins important avec une mensualité plus basse : vous respectez plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort imposée par le HCSF. Revers de la médaille : si vous empruntez moins et/ou sur une durée plus courte, votre fiscalité sera moins optimisée puisque vous aurez moins d'intérêts à déduire de vos loyers.

Actuellement, les  banques sont plus exigeantes sur l'apport personnel. Il devra compter pour au moins 10 % du prix du projet hors frais de notaire, de plus en plus de banques demandant des montants supérieurs. Pourquoi une telle exigence ? C'est une question de sécurité. Avec de l'apport, le crédit ne couvre pas toute la valeur du logement. Si vous devez revendre en urgence, vous devrez consentir un rabais sur le prix. Et vous aurez les moyens de rembourser votre crédit par anticipation. Avec un crédit sans apport, qui couvre 100 % du logement, une revente à 80 % du prix risque de vous mettre en difficulté et vous aurez du mal à rembourser. Ce que les banques comptent bien éviter.

⏰ Fixer la durée de remboursement

En matière d'investissement locatif comme pour tous les projets immobiliers, allonger la durée peut s'avérer intéressant. Plus le crédit est long, plus la mensualité baisse pour un même capital emprunté. De quoi respecter plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort. En plus, les intérêts sont plus élevés. Ce qui vous permet d'optimiser davantage votre investissement, ces mêmes intérêts d'emprunt étant déductibles des loyers en location vide comme en location meublée.

En matière de durée de remboursement, tenez compte de la date de votre départ à la retraite. Emprunter sur vingt-cinq ans lorsque l'on a cinquante-cinq ans ne présente guère d'intérêt si vous comptez sur les loyers pour améliorer vos vieux jours. Reste qu'actuellement, cette question est plus facile à trancher : dans la majorité des cas, les banques ne prêtent pas sur plus de vingt ans (voire quinze ans pour certaines d'entre elles) lorsqu'il s'agit de financer un investissement locatif.

Quel taux pour investir ?

Le plus souvent, le taux d'un crédit investisseur est un peu plus élevé que celui d'un prêt pour l'achat d'une résidence principale. Comptez dans les 0,10 à 0,20 %. Mais rien ne vous empêche de négocier. Dans le neuf, le taux est là encore supérieur. Dans la mesure où le logement est acheté sur plans, avant qu'il ne soit bâti, les banques jugent l'opération un peu plus risquée. Un surcoût compensé par les avantages fiscaux (loi Pinel notamment). Sur ce dernier point, envisagez les avantages fiscaux comme un bonus. D'ailleurs, les banques ne les intègrent pas dans le financement.

Vous pouvez choisir de revendre votre investissement à une date donnée. Vous calculerez votre capacité d'endettement (taux d'effort), donc le montant à investir, en fonction de la durée de l'opération. En cas de revente à moyen terme et de crédit longue durée, vous devrez encore de l'argent à la banque. Vous la payerez avec le produit de la vente. Dans ce cas, négociez la suppression des pénalités de remboursement anticipé. Et intégrez l'imposition des plus-values immobilières dans votre simulation de financement (seules les résidences principales échappent à cet impôt).

Les crédits investisseurs sont-ils des crédits comme les autres ?

Comme pour les autres prêts immobiliers, le taux d'intérêt peut être fixe ou révisable. Les mensualités sont modulables et/ou reportables. Vous devrez souscrire une assurance décès invalidité. Le crédit sera garanti par une hypothèque ou la caution d'une société spécialisée. L'assurance-vie adossée à un crédit in fine pourra servir de garantie complémentaire (nantissement). Certaines formules incluent un différé de remboursement : vous commencez à rembourser une fois le locataire en place.

Le logement, un critère de prêt

Les banques examinent votre projet avant de vous accorder votre crédit.  Elles vérifient l'existence de la demande locative en se basant sur des données économiques et démographiques. Elles s'assurent que l'offre n'est pas saturée par la construction de nombreux programmes neufs. Elles demandent une voire deux estimations pour s'assurer que le prix d'achat de votre logement correspond bien aux valeurs de marchés couramment pratiquées dans le quartier pour un bien similaire. Et elles se penchent sur le dynamisme du marché de la revente. Pourquoi une telle attitude ? En fait, les banques cherchent à réduire le risque qu'elles prennent en vous accordant un crédit immobilier. Pour vous, c'est une sécurité puisque, vous aussi, vous réduisez les risques.

⚠️ Attention :  certaines banques ne prêtent qu'aux investisseurs qui ont fini de payer leur résidence principale. 

Les logements classés G sur le Diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F et pour les E en 2034. Si vous investissez dans ces passoires thermiques, vous devrez engager des travaux pour augmenter la performance et les sortir du statut de passoire thermique. Les banques vont examiner les études techniques et les devis des entreprises pour s'assurer que la rénovation aura bien les effets attendus. Sinon, vous ne pourrez pas louer, vous ne percevrez pas de loyer et le logement va perdre de la valeur... Ce qui va conduire la banque à refuser votre dossier.

Crédit investisseur : que pouvez-vous négocier ?

Vous pouvez négocier le taux d'intérêt, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé. Sachez faire la part du feu : mieux vaut payer des frais de dossiers si vous profitez d'un bon taux, par exemple. Autre point qui compte : vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès invalidité proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Pour choisir l'offre la plus performante, faites jouer la concurrence. Pour ce faire, vous pouvez recourir aux services d'un courtier. Cet intermédiaire commencera par examiner votre dossier pour voir s'il tient la route. Puis il le présentera à ses banques partenaires et vous choisirez l'offre de prêt la plus performante.

5️⃣ conseils pour investir dans l'immobilier

1. Basez votre choix sur des simulations faites par les banques, en tablant toujours sur des hypothèses financières, fiscales et patrimoniales réalistes.
2. Recoupez vos informations et méfiez-vous des prévisions trop optimistes notamment en termes de hausse des loyers et de plus-values immobilières à la revente.
3. Côté dépenses, n'oubliez pas que l'imposition des loyers n'entre pas dans le cadre du prélèvement à la source. Le fisc va calculer votre impôt foncier, que vous réglerez par acomptes mensuels ou trimestriels.
4. Vous devez disposer de suffisamment de trésorerie pour faire face aux imprévus. Les banques vont d'ailleurs vous demander de disposer d'une marge de manœuvre suffisante (épargne résiduelle) pour faire face à des travaux ou à des impayés de loyer.
5. Anticipez : rendez visite à votre banque ou consultez un courtier pour savoir si vous entrez dans les critères d'octroi des prêts et si votre investissement locatif est finançable. Une démarche à effectuer avant de lancer votre projet d'investissement locatif.