Financer un investissement locatif

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Emprunter est toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Le crédit reste la meilleure façon de financer un investissement locatif. D'abord parce qu'il fait effet de levier : il vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il est plus difficile de payer cash. Notez à ce propos que l'immobilier locatif est pratiquement le seul placement finançable par un prêt. Les banques ne vous prêteront pas d'argent pour acheter des actions...

Rentable et bénéficiaire. Ensuite, le taux d'intérêt du crédit est le plus souvent inférieur à la rentabilité brute de votre placement immobilier. Si vous ajoutez le rendement locatif au rendement en capital, la rentabilité globale est supérieure au coût de votre emprunt. En clair : vous êtes bénéficiaire. Une tendance particulièrement sensible depuis le mouvement de chute des taux entamé depuis 2011.

Fiscalité optimisée.  Enfin, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers, ce qui optimise votre fiscalité. Cette très intéressante possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès-invalidité, ce qui sécurise l'opération.

Le plus souvent, le loyer que vous percevez ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit. Chaque mois, vous devez donc consacrer une certaine somme à votre investissement. Tenez compte de cet effort d'épargne dans vos calculs financiers.

Le crédit réduit vos impôts

Tous les propriétaires-bailleurs peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leurs loyers. Le type de déduction varie selon le régime fiscal choisi : location vide (fiscalité des revenus fonciers) ou location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux).

Déduire les intérêts d'emprunt en location vide. En location vide, vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (les loyers en langage fiscal). Ces derniers baissant, vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d'emprunt peuvent concourir à créer un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux. Ces derniers s'en trouvent diminués, ce qui réduit forcément vos impôts. Le montant d'intérêts déductible n'est pas plafonné. Il n'est pas limité dans le temps. La déduction inclut les dépenses annexes liées au crédit comme les frais de dossier.

Déduire les intérêts d'emprunt en location meublée. Vous êtes loueur en meublé non professionnel. Vous déduisez les intérêts d'emprunt de vos recettes locatives si vous choisissez le régime réel. Avec des recettes qui diminuent, vous payez moins d'impôts. Si vous optez pour le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire les intérêts : vous ne bénéficiez d'aucune déduction mais d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous déduisez toutes les charges de vos revenus globaux. Les intérêts d'emprunt entrent dans le calcul des charges. Ils sont donc déductibles. Là encore, vous diminuez votre pression fiscale.

Assurances : une famille sous protection. Les prêts dédiés à l'investissement locatif, comme la plupart des crédits immobiliers, sont assortis d'une assurance décès-invalidité. En cas de décès, de perte totale d'autonomie ou d'invalidité permanente, elle prend les remboursements de l'emprunt en charge. Votre famille est protégée : elle garde le logement loué, elle perçoit les loyers. De quoi garantir son avenir !

Investissement locatif : choisir votre financement

Le crédit amortissable. Principe :  vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. la formule est plutôt réservée aux investisseurs classiques, c'est-à-dire ceux qui sont moyennement imposés. Avec le prêt in fine, vous remboursez les intérêts comme en amortissable et vous vous acquittez du capital en une seule fois, à la fin de l'opération. Cette formule optimise la fiscalité de l'investissement locatif et augmente son rendement. Elle est destinée aux investisseurs qui disposent de solides moyens financiers.

Intérêts et capital. Avec un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Votre mensualité compte une part de capital et une part d'intérêts ainsi que l'assurance décès-invalidité. Vous payez davantage d'intérêts en début de prêt. Puis, progressivement, vous remboursez toujours plus de capital. La déduction des intérêts de vos revenus fonciers est donc plus importante les premières années.

Vous empruntez 150.000 € sur 15 ans à 1,50 % hors assurances. La première année, vous payez 2.188 € d'intérêts. La dixième année, les intérêts descendent à 748 €. Le montant d'intérêts déductibles est pratiquement divisé par trois.

Le crédit in fine. Avec lui, vous remboursez les intérêts chaque mois. D'où une mensualité plus faible qu'avec un prêt amortissable. Vous payez le capital en une seule fois, à une date fixée dès le départ dans le contrat. Les intérêts sont calculés sur l'ensemble du capital tout au long du crédit. Ils sont donc plus importants. La déduction des intérêts est alors maximale. Si vous disposez déjà d'un patrimoine locatif, vous abaissez l'ensemble de votre base imposable.

Vous empruntez 150.000 € à 1,50 % sur quinze ans. Chaque année, vous payez, donc vous déduisez 2.188 € d'intérêt.

Un prêt associé à un placement. Vous devez pouvoir rembourser l'intégralité du capital à la date prévue. Le prêt est donc associé à un placement. Le plus souvent, c'est une assurance-vie. Elle est calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu. En général, les banques demandent un versement initial de 30 % minimum du montant de l'investissement immobilier sur l'assurance-vie. Vous devez verser une épargne mensuelle sur ce support. Si vous avez les moyens, rien ne vous empêche de placer, dès le départ, l'intégralité du capital emprunté sur l'assurance-vie.

Avec un prêt in fine,informez-vous sur l'assurance-vie que le prêteur vous propose. Misez avant tout sur la sécurité pour être sûr de disposer des sommes nécessaires au paiement du capital. Attention également au rendement de ce placement, qui baisse depuis quelques années. Avec des taux actuellement au plus bas, il faut dégager davantage de fonds pour constituer et alimenter l'assurance-vie.

Investisseurs : comment emprunter ?

Emprunter, c'est un acte important qui vous engage sur le long terme. Les investisseurs en locatif, comme tous les autres emprunteurs, ne doivent pas se lancer à la légère. D'autant que le crédit a forcément un impact sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de l'opération.

Votre capacité d'endettement. Commencez par calculer la somme que vous consacrerez chaque mois au remboursement du crédit. Tenez compte de vos autres dépenses, notamment de l'échéance du prêt de votre résidence principale s'il n'est pas remboursé ou de votre loyer. Une fois les comptes faits, vous obtenez votre capacité résiduelle d'endettement, sur laquelle la banque se base pour vous accorder votre prêt. N'oubliez pas que, le plus souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de l'échéance mensuelle de votre prêt.

Vous investissez dans un studio à Rennes. Prix : 65.000 €. Vous le financez à 100 % par un crédit à 1,50% sur 15 ans. Mensualité : 403 €. Loyer : 350 € par mois. Votre effort d'épargne est de 53 € par mois.

L'apport personnel n'est pas indispensable. Vous pouvez placer des fonds propres dans votre investissement. Vous réduisez votre effort d'épargne et/ou la durée du prêt. Vous déduisez moins d'intérêts puisque vous empruntez moins. Rien ne vous empêche de payer le logement cash, sans recourir à l'emprunt. Vous encaisserez la totalité des loyers dès la mise en location. Vous ne déduirez pas les intérêts de vos revenus fonciers. Si vous financez l'intégralité de votre investissement locatif par un crédit, vous empruntez davantage. Vous déduisez le maximum d'intérêts. Vous placez vos fonds propres sur un autre support. Evidemment, vous pouvez mixer les deux solutions.

La durée de remboursement. Vous fixez votre effort d'épargne en fonction de la durée de remboursement. Si vous consacrez une mensualité de 500 € par au crédit qui finance votre investissement, vous empruntez 80.549 € sur 15 ans à 1,50% et vous payez - donc vous déduisez - 9.451 € d'intérêts. Sur 25 ans à 2,30 %, vous empruntez 113.996 € avec 36.004 € d'intérêts. Tenez compte de la date de votre départ à la retraite. Emprunter sur vingt-cinq ans lorsque l'on a cinquante ans ne présente guère d'intérêt si vous comptez sur les loyers pour améliorer vos vieux jours.

Vous pouvez choisir de revendre votre investissement à une date donnée. Vous calculerez votre capacité d'endettement, donc le montant à investir, en fonction de la durée de l'opération. En cas de revente à moyen terme et de crédit longue durée, vous devrez encore de l'argent à la banque. Vous la payerez avec le produit de la vente. Dans ce cas, négociez la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

Les crédits investisseurs sont-ils des crédits comme les autres ? Comme pour les autres prêts immobiliers, le taux d'intérêt peut être fixe ou révisable. Les mensualités sont modulables et/ou reportables. Vous devrez souscrire une assurance décès-invalidité. Le crédit sera garanti par une hypothèque ou la caution d'une société spécialisée. L'assurance-vie adossée à un crédit in fine pourra servir de garantie complémentaire (nantissement). Certaines formules incluent un différé de remboursement : vous commencez à rembourser une fois le locataire en place.

Que pouvez-vous négocier ? Vous pouvez négocier le taux d'intérêt, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé. Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès-invalidité proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Les banques ont multiplié les crédits spécial investisseurs. Faites jouer la concurrence entre les banques. Pour ce faire, vous pouvez recourir aux services d'un courtier. Cet intermédiaire commencera par examiner votre dossier pour voir s'il tient la route. Puis il le présentera à ses banques partenaires et vous choisirez l'offre de prêt la plus performante.

Conseil : Basez votre choix sur des simulations faites par les banques, en tablant toujours sur des hypothèses financières, fiscales et patrimoniales réalistes. Recoupez vos informations et méfiez-vous des prévisions trop optimistes notamment en termes de hausse des loyers et de plus-values immobilières.

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