Immobilier : choisir l’adresse de votre logement

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 26 avril 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Desserte, proximité des écoles et des services, calme, dynamique du quartier : autant de points à analyser pour choisir un bon emplacement et réussir votre projet immobilier. Nos conseils pour viser juste.

© pixabay

La règle d’or de l’immobilier tient en trois mots : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Devenue caricaturale à force d’être répétée, l’expression n’en reste pas moins vraie. Choisir une bonne adresse est et restera toujours l’une des clés du projet réussi. Ce n’est pas un hasard si la plupart des annonces immobilières insistent sur ce point.

Pensez d’abord à vous. C’est quoi une bonne adresse ? C’est avant tout un endroit qui vous plaît, pour lequel vous éprouvez des affinités. C’est aussi un lieu dans lequel vous et votre famille pourrez vous épanouir. N’oubliez pas la vie pratique. Le calme, la desserte, la proximité des services, des écoles, des transports font partie des critères qui influent sur la qualité de l’emplacement.

Fixez les bons objectifs. Choisir votre adresse doit se concevoir dans la perspective de la revente, un point à ne jamais oublier. Votre nouveau logement doit pouvoir trouver facilement acquéreur et à bon prix. L’idée, c’est de percevoir des plus-values. Notez qu’avec un emplacement de qualité, votre appartement ou votre maison résisteront mieux en cas de retournement du marché immobilier.

Identifiez vos critères. Pour prendre les bonnes décisions, listez vos désirs, mais aussi vos besoins (les vôtres et ceux de votre famille), en les hiérarchisant. Pensez trajet domicile travail, tenez compte de vos loisirs ou tout simplement de vos horaires. Si vous sortez tard du bureau, un supermarché aux horaires adaptés vous rendra bien des services.

Adresse et dépenses annexes. Prenez en compte les contributions comme la taxe foncière, qui dépend notamment de l'adresse. Si elle est faible dans certaines villes, elle pourra être bien plus élevée dans d'autres. N'hésitez pas à en parler avec le vendeur.

Recherchez un bien à acheter

Logement : les clés d’un bon emplacement

Analysez le quartier. Pensez à l’agrément de vie de votre nouvelle adresse. Le calme, les espaces verts, le niveau de sécurité sont à étudier de près. Sur ce dernier point, vous pouvez vous rendre au commissariat ou à la gendarmerie pour vous assurer de la tranquillité des lieux. Conseil : visitez plusieurs fois le quartier à différentes heures du jour et de la nuit pour sentir son ambiance et détecter ses qualités… et ses défauts. cette démarche est encore plus importante si vous achetez un logement neuf sur plans.

Veillez à la desserte. La proximité du métro, du RER, d’une gare SNCF, un accès rapide au réseau routier ou autoroutier constituent de vrais atouts. Attention toutefois : dans certains cas, la qualité de la desserte peut engendrer des problèmes. C’est par exemple le cas si le bien donne directement sur une gare très fréquentée, ce qui peut générer des nuisances. Souvenez-vous : le calme figure parmi des critères qui font le bon emplacement.

Emplacement et crédit : ce qu'il faut savoir
La question de la desserte peut avoir une influence sur votre budget. Si vous devez faire beaucoup de route pour aller travailler, vous aurez besoin d’une, voire de deux voitures. Les dépenses qu’elles induisent vont influer sur votre reste à vivre (c’est la somme dont vous disposez  une fois la mensualité de crédit immobilier payée). Mais surtout, n'oubliez pas que le logement garantit le crédit par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Un logement mal placé aura du mal à se revendre en cas d'impayés de crédit et les banques, en toute logique, sont très sensibles à cette question. Bref, un bien trop isolé et en mauvais état peut compliquer l’obtention de votre prêt.  

N’oubliez pas les enfants. Si vous en avez, vous choisirez un logement assez proche des établissements scolaires (écoles primaires et collège notamment). Plus leur réputation est flatteuse, plus le prix des logements alentour grimpent. Aux environs des meilleurs établissements parisiens, par exemple, la pierre se vend à prix d'or. N’oubliez pas de vous pencher sur le trajet que suivent ces chères têtes blondes et brunes pour aller en cours et vérifiez son niveau de sécurité.

Identifiez les risques. Une ville, un quartier, un bien immobilier peuvent être exposés à des risques naturels et technologiques. C'est pour cette raison que le vendeur doit fournir à son acquéreur un Etat des risques et pollution (ERP) si le logement est situé dans un secteur concerné. Rendez-vous sur le site www.errial.georisques.gouv.fr. En quelques clics, vous connaîtrez tous ces risques qui peuvent concerner un terrain ou un logement.

L’importance du marché immobilier

Surveillez les ventes. Intéressez-vous à la dynamique immobilière des quartiers que vous convoitez. Des prix qui montent, un nombre de transactions en pleine croissance témoignent d’un solide dynamisme, mais aussi et surtout d’une demande porteuse. De quoi assurer la valorisation du bien et faciliter sa revente (rappelons que vous devez toujours prendre ce point en compte).

Détectez les bonnes affaires. Certains quartiers sont dits « en devenir ». Ils font l’objet de travaux de restructuration, de nouveaux logements, de nouveaux équipements sortent de terre. A court terme, les habitants vivent dans une ambiance de chantier pas forcément agréable. A moyen terme, les logements voient leur prix grimper, ce qui laisse espérer des plus-values à la revente. Rendez-vous à la mairie pour vous informer sur les projets d’urbanisme, les restructurations de quartier.

Saisissez les opportunités. Vos moyens ne sont pas extensibles et vous ne pouvez pas acheter sur le secteur que vous convoitez ? Explorez les communes voisines. En langage immobilier, nombre d’entre elles font figure de « marchés de report ». Certes, elles sont plus éloignées. Mais elles offrent elles un cadre agréable et des prix plus doux. Bref, ne négligez aucune piste pour ne pas rater de belles opportunités.

A vérifier avant d'investir. Si vous comptez acheter pour louer, assurez-vous de la réalité de la demande locative. Une métropole, un pôle universitaire, un tissu économique dynamique constituent un vivier de locataire. Vérifiez les niveaux de loyer pour connaître votre rendement locatif. Comme en résidence principale, intéressez-vous au marché de la revente. A noter également : dans certains secteurs, il n'est pas pas possible de bénéficier d'avantages fiscaux. L'avantage fiscal Pinel, par exemple, est réservé aux logements neufs situés dans les secteurs tendus (zones Abis, A et B1 du dispositif).

Nouvelle donne immobilière. Avec le développement du télétravail, nombre de citadins choisissent de s'éloigner des centres-villes pour gagner en surface, en calme et en verdure. Là encore, vérifiez avec rigueur les vertus du site mais aussi celles du logement tout en prenant en compte les changements qui concernent votre mode de vie. Et veillez à la qualité de la desserte !


🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !

PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.

25 juillet 2024 à 18h00 -
Vendre son bien immobilier

Participez à notre atelier en ligne Vendre son bien immobilier
- Préparer la vente : estimation, photos
- Trouver un acheteur : annonce, contacts
- Conclure la vente : offre et signature

Je m'inscris

1er août 2024 à 18h00 -
Signer un contrat de location

Participez à notre atelier Signer un contrat de location :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

15 août 2024 à 18h00 -
Bien estimer le prix de votre logement

Participez à notre atelier Bien estimer le prix de son logement :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris

22 août 2024 à 18h00 -
Location vacances : comment s'y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c'est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s'appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

En validant, j'autorise PAP.fr à collecter, traiter et transmettre ces données à WebinarJam, plateforme de webinaire sans installation. En savoir plus

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille