Immobilier : et si c'était le bon moment pour investir ?

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 27 novembre 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Une forte demande locative, un rendement en légère progression, une hausse des taux qui optimise la fiscalité, de bons plans offerts par la rénovation de passoires thermiques ou les dernières opportunités du Pinel dans le neuf : les bons plans ne manquent pas pour investir dans l'immobilier locatif !

Les banques prêtent un peu plus facilement.
Les banques prêtent un peu plus facilement. © Westend61/GettyImages

Est-il intéressant d'investir dans l'immobilier ?

Investir dans l’immobilier ? Posez la question à vos amis ou à vos collègues de bureau. On parie qu'ils vous répondront par un « surtout pas » ferme et définitif ? Et ils ne manqueront pas d'arguments pour dissuader les investisseurs. Genre : les taux d’intérêt sont trop élevés, les prix n’ont pas assez baissé, ce n’est pas rentable, c’est la crise… Bref, ils vous diront, avec insistance, que ce n’est vraiment pas le moment. La réalité est bien différente.

Évidemment, la décision d’investir tient avant tout à vos objectifs personnels, lesquels dépendent de votre situation financière, de votre âge, de la perspective de la retraite, ou encore de vos goûts à vous (vous avez parfaitement le droit, en tant qu'investisseur, de préférer les placements financiers comme les assurances vie). Mais il n’empêche : toute une série de facteurs sont favorables à l’investissement dans l’immobilier. Démonstration.

L'offre de biens à louer est insuffisante

Aujourd’hui, le marché locatif est tendu, l’offre étant très inférieure à la demande. Sur un an, la première baisse de 15 %, la seconde montant de 17 % selon les données PAP. La tension est particulièrement forte dans les grandes agglomérations, dans de nombreuses villes moyennes, sur les secteurs attractifs du littoral (Bretagne, Pays basque, etc.). On parle beaucoup de ces étudiants qui renoncent à leur parcours universitaire faute de pouvoir louer près de la faculté de leur choix. Les bailleurs et les investisseurs, eux, sont submergés par les demandes lorsqu'ils mettent leur bien immobilier en location.

👉 À Paris, pour un loyer mensuel inférieur à 800 €, on atteint facilement les 200 contacts. À Neuilly-Plaisance (93), un investisseur a reçu 98 dossiers complets en trois jours lors de la mise en location d’un studio (source PAP). Bref, en tant qu'investisseur, vous trouverez facilement un locataire, de quoi signer rapidement le bail !


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Est-ce encore rentable d'investir dans l'immobilier ?

Les prix immobiliers baissent dans de nombreuses villes (notamment les grandes agglomérations). Un recul qui varie en moyenne de 3 à 5 %. En petite couronne de l’Île-de-France, par exemple, l’ancien diminue de 5,1 % sur un an selon les Notaires du Grand Paris. En même temps, les loyers montent. Au niveau national, la hausse tourne autour des 3 % pour les appartements et de 2,02 % pour les maisons d’après l’observatoire Clameur. Avec des prix qui refluent et des loyers qui progressent, le rendement de l'investissement locatif augmente. Une hausse certes légère, mais qui redonne du lustre aux placements immobiliers. En moyenne, ce type d'opération rapporte aux investisseurs entre 4 et 6 % bruts, un bon rendement compte tenu de la sécurité offerte par ce placement.

🙋‍♀️ Rappel : le rendement locatif brut d'un investissement locatif se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le tout par 100. Le rendement est net quand il intègre la fiscalité, les charges, etc.

Placement immobilier : l'avantage de la hausse des taux

Les taux immobiliers ont été multipliés par quatre en deux ans. À mi-novembre 2023, vous empruntez à 4,30 % sur quinze ans et à 4,50 % sur vingt ans, contre 1 à 1,5 % à l’automne 2021 (taux bruts, hors assurances et frais annexes). Bien sûr, c’est une perte de pouvoir d’achat. Mais si vous avez les moyens de réaliser un investissement locatif en tenant compte de cette nouvelle donne financière, vous pourrez optimiser votre fiscalité. Car les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers si vous optez pour les régimes réels de la location vide ou de la location meublée.

🙋‍♀️ Aujourd’hui, en empruntant 150 000 € à 4,30 % sur quinze ans, vous payez la deuxième année 6 015,55 € d’intérêts que vous déduisez des loyers. À 1 % sur quinze ans (conditions de novembre 2021), la déduction portait sur 1 258,97 € d’intérêts.

Combien pouvez-vous emprunter en février 2024 ?

Des investissements locatifs plus faciles à financer

Avec la hausse des taux, les banques augmentent leurs marges sur le crédit immobilier. Ce dernier leur offrant davantage de rentabilité, elles prêtent un peu plus facilement, notamment à ceux qui misent sur l'investissement locatif. Par exemple, elles peuvent accepter de déroger aux critères imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et vous accorder un crédit même si vos remboursements dépassent 35 % de vos revenus.

👉 Les investisseurs recommencent à trouver, ponctuellement, des prêts qui financent 100 % du projet (voir plus loin). Vous devrez toutefois monter un dossier solide pour convaincre les banques, avec notamment de l’épargne résiduelle, des comptes personnels impeccables, un logement bien classé sur le DPE… Si vous investissez dans une passoire thermique, il vous faudra un plan de travaux étayé (devis fournis) et financé. Notez par ailleurs qu’avec des prix qui baissent, le ticket d’entrée pour investir dans l'immobilier diminue, ce qui a forcément un impact sur le crédit immobilier (vous empruntez moins).

Passoires thermiques : un bon plan pour les investisseurs ?

Les biens immobiliers classés F ou G sur le DPE, autrement dit les passoires thermiques, subissent une décote de 5 à 20 % en moyenne à la revente. C’est donc un bon plan pour investir moins cher. Attention, elles vont être interdites à la location (en 2025 pour les G, en 2028 pour les F). Vous devez donc les rénover pour les louer.

👉 Si vous optez pour la fiscalité du régime réel en location vide ou en location meublée, vous déduirez le montant des travaux de vos loyers, ce qui va alléger vos impôts (d’autant que vous déduirez aussi les intérêts d’emprunt). Une fois le bien rénové, vous pourrez appliquer un meilleur loyer dans le bail et le logement prendra davantage de valeur au fil du temps, de quoi augmenter les chances de réaliser une belle plus-value. 

Avant d’acheter, agissez en investisseur averti et vérifiez bien que les travaux sont réalisables, notamment en copropriété.

Loi Pinel : dernières opportunités pour investir dans le neuf

La loi Pinel, c’est une réduction d’impôts accordée aux particuliers qui réalisent un investissement locatif dans le neuf. Au maximum, elle atteint 63 000 € pour douze ans de mise en location. Mais attention : ce cadeau fiscal va disparaître le 31 décembre 2024. Et ce dispositif n’aura pas de successeur. Donc, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier neuf, vous avez jusqu’à la fin de l’année pour profiter de cette fameuse loi Pinel et réduire vos impôts.

👉 Avec le neuf, vous évitez le problème des passoires thermiques, ce type de logement étant forcément classé A ou B sur le DPE. Avec ce type de bien immobilier, vous n’avez pas de travaux à effectuer pendant de longues années et vos charges sont maîtrisées (vous évitez nombre de dépenses). Les locataires, eux, vivent dans un bien immobilier confortable et économe en énergie tout en profitant de loyers inférieurs aux valeurs de marché (ils sont plafonnés en loi Pinel). Ils réduisent ainsi leurs dépenses, sécurisant le versement du loyer.

Investissement immobilier : plus-values en perspective ?

Sur le long terme (un investissement locatif s’envisage toujours ainsi), les prix ont toutes les chances de remonter. La demande reste forte, tous les secteurs du logement (locatif, accession à la propriété, etc.) souffrant de pénurie, laquelle va être renforcée par la crise du neuf. En clair : vous devriez encaisser une plus-value à la revente. Mais pour dégager ce bénéfice, vous respecterez deux conditions essentielles.

  • Vous miserez sur un bien immobilier classé A, B, C ou D sur le DPE, autrement dit sur du neuf ou de l’ancien performant ou rénové pour éviter les problèmes d’interdiction de location des passoires thermiques.
  • Et vous respecterez la règle d’or de tout placement immobilier en choisissant un bon emplacement (marché locatif demandeur, villes et quartiers attractifs, bien équipés et bien desservis, etc.).

Si vous dégagez une plus value lorsque vous vendez votre bien immobilier locatif, elle sera imposée.

Quel salaire pour investir dans l'immobilier ?

La question est très souvent posée par les futurs investisseurs : combien faut-il gagner pour financer un placement immobilier locatif ? La réponse tient dans un chiffre : 35. En effet, vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus au financement d'un projet immobilier, une règle imposée par le Haut Conseil de stabilité financière.

👉 Si vous gagnez 65 000 € par an (5 000 € mensuels sur treize mois), vous pourrez consacrer 22 750 € par an à votre investissement, soit 1 895 € par mois. Mais attention : c'est un calcul toutes charges. Il prend en compte vos autres crédits, notamment celui qui finance votre résidence principale. Si ce dernier compte pour 1 000 € par mois, il vous restera 895 € par mois pour financer votre investissement. Bonne nouvelle : les banques intègrent les futurs loyers à hauteur de 70 % dans ce calcul, ce qui vous permet de consacrer davantage de moyens à votre investissement locatif sans dépasser les 35 % de taux d'effort.

Comment investir dans l'immobilier sans argent ?

Autre question souvent posée : « peut-on réaliser un investissement locatif sans argent ? » Dans ce cas, l'idée, c'est de savoir si vous pouvez vous lancer sans apport personnel, avec un crédit à 100 % (il couvre la valeur du bien immobilier) ou à 110 % (la valeur du bien plus les frais annexes comme les droits de mutation. Réponse : le plus souvent, les banques vous demanderont de fournir un apport personnel égal à au moins 10 % du montant du projet. Ce montant sera majoré si vous investissez dans une passoire thermique. Pour autant, les banques peuvent faire des efforts.

👉 Si vous disposez d'une belle épargne résiduelle, certaines d'entre elles pourront vous accorder un prêt à 100 %, votre apport ne couvrant que les frais annexes. Vous l'aurez donc compris : sauf cas exceptionnel, il vous faudra un peu d'argent pour investir dans l'immobilier.

Comment investir dans l'immobilier quand on est débutant ?

Au-delà des qualités techniques du logement et de son emplacement, n’oubliez pas qu’investir dans l’immobilier, c’est suivre un parcours bien précis. En voici les principaux points, à bien connaître surtout si vous vous lancez pour la première fois dans ce type de projet.

  • Dressez un bilan patrimonial. Dressez l’inventaire de vos biens et de vos revenus et faites un point complet sur vos revenus, vos dépenses et votre fiscalité.
  • Définissez une stratégie. Vous visez par exemple les revenus complémentaires et un bon rendement ? Investissez dans une ville abordable, mais dans un secteur à forte demande locative. Vous misez sur une belle plus-value à la revente ? Optez pour un bien de standing dans les beaux quartiers d’une ville très résidentielle.
  • Dans tous les cas, vérifiez le logement de fond en comble pour bien identifier les travaux éventuels. En collectif, passez la copropriété au crible. Fournissez toujours une prestation impeccable au locataire. Il se sentira bien chez lui et entretiendra mieux le logement.
  • Choisissez le locataire avec rigueur pour vous assurer de sa fiabilité. Informez-vous bien sur ses droits et devoirs, mais aussi sur les vôtres. Protégez-vous avec la garantie Visale® ou une assurance loyers impayés.
  • Informez-vous sur la réglementation de la location. Si vous louez vide, par exemple, le bail dure trois ans contre un an en location meublée (voir notre dossier louer vide ou meublé ?).
  • Les loyers sont des revenus comme les autres : ils sont soumis à l’impôt. Vous devez donc connaître la fiscalité de l’investissement locatif pour faire les bons choix.
  • Dernier conseil : fixez un loyer légèrement inférieur au marché pour fidéliser le locataire. Et n’oubliez pas que certaines villes sont soumises à un encadrement des loyers.

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