L'assurance loyers impayés, comment ça marche ? 

Vous êtes propriétaire d'un logement (appartement ou maison) que vous louez ? Malgré une sélection rigoureuse des locataires (solvabilité, contrat de travail...) ,vous n'êtes pas à l’abri d'impayés de loyers. Pour vous protéger de tout incident de paiement, vous souhaitez souscrire une assurance loyers impayés. Sage décision ! C'est un filet de sécurité efficace qui prendra en charge les impayés de loyers en cas de défaillance du locataire. C'est un moyen sûr et efficace de sécuriser ses revenus locatifs. En plus du non-paiement des loyers, l'assurance peut aussi couvrir les dégradations locatives et fournir une assistance juridique.

Garant ou assurance des loyers impayés ?

On ne peut pas cumuler garant et assurance des loyers impayés ! Avant la création des assurances loyers impayés, prendre un garant était la seule solution pour les propriétaires bailleurs de se protéger contre les impayés de loyers. Depuis l'article 22-1 de la loi de 1989, il est interdit de cumuler une assurance loyers impayés avec un garant (sauf si le locataire est étudiant).

Qu'est-ce que la Garantie des loyers impayés ?

La Garantie loyers impayés (Gli) est un contrat d’assurance comme les autres. Comme son nom l'indique, elle protège le bailleur contre les loyers impayés. Elle ne concerne que les logements loués au titre de la résidence principale. Les locations saisonnières ne peuvent pas être couvertes par cette assurance. Respectez aussi le formalisme des contrats de location imposé par la loi et pensez à y intégrer une clause résolutoire ou de non-paiement. Cela facilitera la résiliation du bail et l'expulsion du locataire indélicat.

La durée de la garantie ainsi que les conditions de déclenchement dépendent du contrat et de la présence ou non de garanties complémentaires.  La plupart du temps, l’assurance des loyers impayés ne couvre pas que les défauts de paiement, mais prend aussi en charge les frais de détériorations immobilières, de procédures (honoraires d’avocat, d’huissier de justice…) ainsi que la protection juridique.

Une protection essentielle ?

Même si le coût de l’assurance des loyers impayés est loin d'être négligeable, son prix se justifie au regard de la protection et des garanties offertes. Si le loyer de la location représente une part importante de vos revenus et les loyers sont essentiels dans votre budget, la GLI s'impose. A fortiori si l'investissement locatif a été réalisé par un emprunt immobilier, ce qui est souvent le cas, le non-versement des loyers peut coûter gros. La souscription d’une assurance loyers impayés permettra d'éviter de gros ennuis.

Quand souscrire une assurance loyers impayés ?

Il n'est pas possible de contracter l'assurance loyers impayés avant la signature du bail. En revanche, rien ne vous empêche de commencer à rassembler toutes les pièces constitutives du dossier.

• Souscription à la signature du bail : le plus souvent, la souscription se fait au moment de la signature du bail. Mais il faudra fournir très rapidement toutes les pièces concernant le locataire. L'assureur évaluera le risque locataire et fixera le prix de l'assurance.
• Souscription après la signature : il est tout à fait possible de souscrire la GLI après la signature du bail dans les jours qui suivent la signature du bail, mais plus de 15 jours après l'emménagement du locataire. Attention, il y aura une carence dans la prise en charge en cas de sinistre.
• Souscription en cours de bail : il est toujours possible de souscrire une assurance loyers impayés en cours de bail. Il faudra prouver que le locataire n’aura pas eu d'incidents de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois du bail et transmettre le dossier du locataire.

Que vérifie l'assurance habitation loyers impayés ?

Comme pour tout contrat, l'assureur va examiner le risque. Il va passer au peigne fin le profil du locataire. La constitution du dossier d'assurance nécessite un certain nombre de documents. Le dossier de souscription devra être analysé pour avoir l'aval de l'assureur. La vérification du dossier se porte sur :

• 3 dernières quittances de loyer/taxe foncière/attestation d’hébergement ;
• 3 dernières fiches de salaire ;
• contrat de travail ou attestation employeur ;
• pièces d'identité ;
• contrat de location ;
• dernier avis d’imposition ;
• attestation comptable (revenus en cours) ;
• dernier bulletin de pension/décompte des caisses de retraite ;
• attestation de scolarité (année en cours) ;
• justificatifs d’allocations ;
• contrat de bail signé ;
• état des lieux signé ;
• attestation d’assurance habitation.

Qui paie la garantie loyers impayés ?

Selon le mode de gestion de la location, le paiement diffère. Si le propriétaire gère en direct sa location, c'est lui qui paie les cotisations. S'il préfère déléguer la gestion de son bien à une société spécialisée, il n'aura pas la main sur le choix de l’assureur ; la signature du contrat collectif, le paiement des cotisations et la gestion reviennent à ce mandataire professionnel. Le bailleur doit s’acquitter de cotisations mensuelles pour être couvert des risques prévus au contrat. Le montant des cotisations est basé sur le coût payé par le locataire. Bien sûr, cette gestion déléguée a un coût.

Comment fonctionne la GLI ? Quelles sont les conditions ?

Pour que le contrat d'assurance prenne en charge les impayés du locataire, le bailleur doit respecter un certain formalisme. Il devra d'abord adresser au locataire un courrier de relance, puis une mise en demeure. Si la dette n'est pas recouvrée, il peut alors transmettre à l'assureur dans le délai prévu contractuellement sa demande de prise en charge. Le respect des délais prévus dans le contrat est essentiel pour une bonne prise en charge. La carence constatée, l'assureur procédera à l'indemnisation.

Quand intervient l'assurance loyers impayés ?

Il est très important de lire attentivement le contrat et d'en respecter les clauses. Il y a des délais dont tenir compte ainsi que des actions précises à effectuer sous peine de nullité du contrat d’assurance loyers impayés. Dans tous les cas, il faut prévenir la compagnie dès la survenance du premier impayé. Naturellement, si entre le signalement et le versement des indemnités, le locataire à régulariser sa situation, il faudra le signaler à l'assureur.

Le plus souvent, le versement des sommes a lieu à partir du troisième mois du premier terme impayé. Attention, il peut exister des périodes de carence ou des périodes probatoires en début de contrat durant lesquelles le bailleur n'est pas couvert.

La GLI est-elle déductible des impôts ?

Oui. Mais sous conditions ! La garantie loyers impayés est à 100 % déductible des revenus fonciers du propriétaire bailleur, mais uniquement s’il a opté pour le régime réel et non pour le régime forfaitaire ou microfoncier.

Comment établir un comparatif entre les assurances ?

Il est difficile de comparer les contrats et c'est chronophage ! Chaque assureur propose sa garantie, de la plus simple à la formule la plus complète. Première solution, consulter des comparateurs d'assurances dédiés. Chaque contrat y est détaillé : tarifs, garanties, franchises... Autre solution, passer par un courtier en assurances. Son métier est de proposer le contrat le mieux adapté à chaque situation.

Ne vous limitez pas à réaliser uniquement un comparatif des assurances loyers impayés avec le montant de la prime d'assurance : comparez aussi les options, les franchises, les exclusions de garanties ainsi que tous les éléments susceptibles de renforcer ou limiter la portée de votre protection en fonction du degré de sécurité que vous voulez.

Les garanties de l’assurance loyers impayés

Les contrats d'assurance diffèrent d'une compagnie à l'autre. Chaque contrat est différent, il est donc conseillé de comparer les différentes offres avant de signer. Toutefois, les garanties suivantes sont généralement communes à tous les contrats :

• le recouvrement des loyers impayés, charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire. Un plafond global d'indemnisation est souvent prévu ;
• les frais de contentieux et de procédure si un litige survient entre le bailleur et le locataire ;
• les frais de détérioration du logement (en option) non couverts par le dépôt de garantie et constatés après le départ du locataire ;
• la compensation de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge ;
• la perte de revenus occasionnée par la vacance du bien en cas de départ sans préavis ou de décès du locataire.

Quelle assurance loyers impayés choisir ?

La meilleure assurance loyers impayés est celle qui offre le meilleur rapport protection/prix. Il est donc important de bien évaluer sa situation et ses besoins. La meilleure assurance GLI pour votre logement ne sera pas forcément la même que celle de votre voisin par exemple, puisque ce sont des contrats individuels et reliés à un logement unique. Avant de souscrire une GLI, il est important de connaître les critères d’éligibilité des locataires.

Quel est le coût d'une GLI ?

Comme souvent, la GLI reste une assurance trop chère, surtout si on ne s’en sert pas ! Le tarif d'une GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente en moyenne entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. Ces sommes sont à verser tous les mois à l’assurance.

Si vous avez déjà souscrit une assurance GLI, il ne faut pas hésiter à faire régulièrement des devis et comparatifs. C'est un bon moyen pour trouver de meilleures offres en faisant jouer la concurrence.

Comment résilier la garantie des loyers impayés ?

Il n'est pas possible d’utiliser la loi Hamon pour résilier son assurance loyers impayés après la première année. C'est la loi Châtel qui s'applique. 

• Résiliation annuelle : il est évidemment possible de résilier votre garantie loyers impayés chaque année en respectant le préavis contractuel qui est souvent de 2 mois. Il est vivement recommandé d'examiner attentivement les conditions générales du contrat. À défaut, l’assurance loyers impayés est tacitement reconduite.
• Résiliation au départ des locataires : chaque départ de locataire oblige à résilier le contrat et à re-souscrire à l'arrivée du locataire suivant.
• Résiliation au départ d’un des colocataires : en cas de colocation et de départ partiel des colocataires, la garantie se poursuit, si le locataire partant est remplacé par un locataire solvable. Le cas échéant, il sera nécessaire de faire un avenant au bail et de refaire valider le dossier de la colocation.
• Résiliation en cas de vente : en cas de vente du logement, la garantie loyers impayés se résilie automatiquement. Si l’acheteur souhaite reprendre la garantie, il peut en général souscrire sans conditions puisque le locataire était déjà en place précédemment.

La majorité des assurances loyers impayés n’imposeront pas de carence sur le nouveau contrat, car le bien était précédemment assuré par le vendeur. Il n’est enfin pas nécessaire de refaire un bail, le bail précédemment signé se poursuit tacitement, l’acheteur se substituant simplement au vendeur.

Est-ce qu'un locataire peut prendre une assurance loyers impayés ?

Oui ! Il s'agit de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). C'est un dispositif de cautionnement gratuit pour les locataires et les propriétaires. La garantie Visale indemnise les bailleurs en cas de loyers impayés, à la manière d’un garant ou de la GLI. Sauf que ce dispositif est gratuit !

L'assurance loyers impayés Visale

C'est une caution locative accordée par Action Logement. Elle garantit le paiement chaque mois des loyers en retard et des charges locatives dues au propriétaire bailleur. Elle s'adresse aux étudiants et c'est gratuit !  Si le locataire a entre 18 et 30 ans, il est éligible à Visale, quelle que soit sa situation professionnelle. S'il a plus de 30 ans, plusieurs critères sont demandés. Elle prend en charge les salariés du secteur privé ou agricole s’ils font une demande dans les 6 mois après leur prise de fonction (hors CDI confirmé) ou leur mutation.

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