Pourquoi le marché de la location se grippe-t-il ?

Des bailleurs submergés par les demandes de locataires, des candidats à la location qui ne trouvent pas de logement, un nombre de demandeurs de logements sociaux qui flambe ! Les signaux d’un marché locatif en crise se multiplient depuis de nombreux mois. Si cette crise ne date pas d’aujourd’hui, elle s’est surtout accentuée comme le rappelle Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (Ofce), spécialiste du logement : « La crise du marché locatif est structurelle, mais elle s’est accélérée.

👉 L’offre locative privée tend à diminuer en raison de plusieurs facteurs : l’essor des meublés de tourisme, la création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a réorienté l’épargne vers d’autres placements générant des ventes de logements. Sans oublier l’entrave à l’accession à la propriété. »

Les meublés de tourisme sont toujours plus nombreux en France

🛌 Des meublés de tourisme de Paris à Lorient. Le développement des meublés de tourisme a en effet retiré du parc de nombreux logements jusqu’à présent loués de façon classique. Si ce phénomène a d’abord concerné Paris et les grandes métropoles comme Bordeaux, il s’est ensuite diffusé sur le littoral, que ce soit en Bretagne, ou au Pays basque.

Selon l’Agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées (AUDAP), le nombre d’annonces de locations de meublés de tourisme dans la communauté du Pays basque regroupant 24 communes a bondi de 130 % entre 2016 et 2020. Ces dernières passant de 7 150 en 2016 à environ 16 440 en 2020 ! Même phénomène à Lorient où plus de 700 meublés de tourisme étaient recensés en 2019, soit un chiffre multiplié par trois par rapport à 2016. En Charente-Maritime, la ville de La Rochelle estime qu’il y a 7 000 meublés de tourisme sur son territoire, un chiffre qui a presque triplé en deux ans ! Dans le cœur de ville, à proximité de la mairie, les meublés de tourisme représentent 30 % des logements, aux Minimes, un quartier accueillant de nombreux établissements d’enseignement, 22 % de l’offre.

Moins de logements à la location libérés

Cette baisse de l’offre locative a été aussi amplifiée par le recul des ventes de logements dans l’ancien, un phénomène récent. En Île-de-France, les ventes ont ainsi chuté de 22 % au 1^er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, selon la chambre des notaires. Pourquoi ? La hausse des taux d’intérêt qui a incité de nombreux particuliers à renoncer à leur projet d’acquisition immobilière. Le nombre de prêts bancaires accordés s’est effondré de 40 % au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement. « L’accès à la propriété a été entravé », note Pierre Madec. « Conséquence : les locataires qui avaient vocation à accéder à la propriété ne quittent plus leur logement. » Ce qui tire là encore à la baisse le nombre de logements proposés à la location, que ce soit dans le parc privé ou social.

Les particuliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les offices HLM de leur commune. © PAP

Les bailleurs sont débordés par les dossiers de locataires

Plus de candidats pour les visites

Dès lors, les candidats à la location sont plus nombreux à convoiter les mêmes logements. Un phénomène qu’ont pu constater des bailleurs à l’image de cette jeune femme de 29 ans qui loue un studio neuf de 22 m² à Neuilly-Plaisance (93) : « en 3 jours, j’ai reçu 90 demandes de location par mail. C’est énorme ! En juin 2022, lors de la première mise en location de mon logement, j’avais eu 15 messages. Parmi les candidats, il y avait même un couple qui souhaitait louer mon studio, ce qui m’a surpris car on voit plutôt ça à Paris ».

Des candidats plus pressants

🗣️ À Paris, une bailleresse de 58 ans qui loue trois studios dans le XV^e arrondissement a été, elle aussi, surprise par l’afflux de candidats. Elle a reçu pas moins de 158 mails en moins de 24 heures lors de la mise en location d’un studio de 25 m² avec un balcon, situé au 2e étage : « cela fait 15 ans que je loue, je n’ai jamais eu ça ! ». Conscients de la forte demande locative à Paris, certains candidats se montrent pressants pour que leur dossier soit choisi lors de la visite ! Des parents lui ont aussi envoyé un SMS pour lui garantir le sérieux du dossier de leur enfant qui visitait le logement. Face à ces demandes, le bailleur a annulé les douze visites prévues le lendemain, la première journée de rendez-vous lui ayant donné entière satisfaction. Elle a en effet trouvé son locataire.

Le marathon des visites des locataires

La baisse de l’offre locative désespère de nombreux locataires. « Les personnes cherchant un logement sont très angoissées. Certaines nous appellent », constate Olivier, ce conseiller immobilier à PAP depuis cinq ans. « Elles ont envoyé une quinzaine de demandes et n’ont reçu aucune réponse. Je leur explique qu’elles doivent se vendre comme lors d’un entretien de recrutement, car le propriétaire fait son choix à la lecture du message qui lui est envoyé. »

👉 Présentation de sa situation professionnelle, salaire, situation du garant proposé et revenus : tout doit être exposé pour convaincre le bailleur de choisir votre dossier.

Des visites sans locataires

Certains bailleurs se plaignent eux aussi de cette situation aiguë qui n’est pas toujours facile à gérer. « Des propriétaires constatent que des locataires ne se présentent pas aux visites », observe ce conseiller de PAP. À l’image de ce bailleur d’un appartement de 70 m² à Noisy-le-sec dont la moitié des 31 rendez-vous n’ont pas été honorés. « Certains candidats sont débordés, car ils reçoivent beaucoup d’alertes. Ils oublient de venir. Mais il faut s’organiser quand on prévoit 15 à 30 visites de logements en une semaine. D’autres ont en revanche trouvé une location. Mais ils n’ont pas prévenu le propriétaire. »

En quête d’un logement social

Faute de trouver leur bonheur dans le parc locatif privé, les particuliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les offices HLM de leur commune. C’est notamment le cas à La Rochelle qui a vu le nombre de demandes de logements sociaux passer de 8 000 fin 2018 à 10 850 en avril 2023, soit un bond de 35 % ! « Nous ne pouvons satisfaire qu’une demande sur sept alors que nous satisfaisions avant le Covid un dossier de location sur quatre », observe Marie Nédellec, maire adjointe à La Rochelle en charge de l’attractivité. Les étudiants sont eux aussi particulièrement touchés par cette raréfaction de l’offre. La colocation devient un passage obligé pour certains afin de trouver un toit durant leurs études.

Comment augmenter l’offre locative ?

Une forte baisse de prix hypothétique. Tendu, le marché locatif ne devrait pas connaître d’embellie à court terme. Il faudrait déjà relancer l’accession à la propriété pour que des logements loués se libèrent. Une baisse des prix importante serait de nature à compenser des crédits immobiliers devenus plus chers avec la hausse des taux d’intérêt. Mais les crises immobilières passées sont là pour le rappeler, les prix dans l’ancien ne se sont jamais effondrés !

Une fiscalité plus dure pour les meublés de tourisme

Une fiscalité moins accommodante pour les meublés de tourisme pourrait en revanche orienter une partie de ces logements dans le parc locatif classique. Pressé d’agir par de nombreux élus, le gouvernement a récemment esquissé une solution. Bruno Le Maire, ministre de l’Economie, s’est déclaré favorable à une réforme de la fiscalité très avantageuse dont bénéficient les meublés touristiques.

💡 Les propriétaires de meublés de tourisme disposent en effet d’un abattement qui s’élève à 71 % de leurs revenus locatifs, dans la limite d’une déclaration maximale de 176 200 € par an pour un meublé de tourisme classé et à 50 % en deçà de 72 600 € de chiffre d’affaires pour un meublé non classé. Ce mécanisme dont ne profitent pas les bailleurs engagés dans une location classique de leur bien crée de fait une distorsion.

Des meublés sous contrôle

Des collectivités locales restreignent aussi les conditions de mise en location des meublés de tourisme sur leur territoire. C’est le cas notamment de Nice ou Bordeaux qui ont instauré le mécanisme de compensation. Le principe ? Le propriétaire d’un logement qui souhaite en changer d’usage pour le louer en meublé de tourisme doit transformer en habitation un local qui avait un autre usage.

📈 Une hausse espérée de la production de logements

Si les collectivités locales sont de plus en plus nombreuses à vouloir freiner le développement des meublés de tourisme, il faudrait surtout augmenter l’offre de logements neufs, selon Pierre Madec pour inverser la tendance : « L’une des portes de sortie de crise, c’est l’augmentation de la production de logements sociaux et des logements intermédiaires. Mais il faudra attendre quelques années avant d’en constater les effets. » Et ce sera de toute façon difficile, car le marché du neuf subit actuellement une crise violente avec une baisse des ventes de 34 % au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022. Or les programmes des promoteurs incluent généralement 25 % de logements locatifs sociaux.

Un recul des ventes se traduit donc mécaniquement par une baisse de l’offre locative. Pour donner de l’oxygène aux promoteurs, CDC-habitat, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, devrait leur racheter 17 000 logements sur demande d’Elisabeth Borne, la Première Ministre.