Louer vide ou meublé : quelles différences ?

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Vous pouvez louer votre logement vide ou meublé. Pour la location meublée, il faut l'équiper du mobilier indispensable à la vie au quotidien de votre locataire. C'est la principale différence avec la location vide. Mais il y en a d'autres !

Pour vous permettre de faire le bon choix, il est utile de passer en revue les particularités de ces deux types de location, d'une part en ce qui concerne la location elle-même et d'autre part la fiscalité.

Louer vide ou meublé : les différences pour la location

Ces deux types de location sont désormais très similaires car, au fil du temps, la location meublée s'est rapprochée de la location vide, en particulier depuis qu'elle a été intégrée dans la même grande loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions. Toutefois, en location nue (non meublée), la loi ne prévoit qu'un seul type de bail, alors qu'en meublé, il y a trois contrats au choix, selon le profil de votre locataire.

Le plus simple pour les différencier, c'est de consulter notre tableau qui contient les caractéristiques principales de ces différents contrats, avec les baux classiques en location vide et en location meublée, et aussi en meublé : le bail étudiant et le bail mobilité. Ce nouveau bail créé par la loi Elan du 23 novembre 2018 permet de louer un logement meublé ponctuellement à une personne en mobilité. 

Types de location : 

 Location vide

 Location meublée

 Location meublée   pour     étudiants

 Bail mobilité
 location meublée

Texte spécifique  Loi du 6 juillet 1989
 titre 1
 Loi du 6 juillet 1989
 titre 1er bis
 Loi du 6 juillet 1989
 titre 1er bis
Loi du 6 juillet 1989
 titre 1er ter
Meubles à fournir Aucun Liste obligatoire Liste obligatoire Liste obligatoire
Contrat de location Modèle-type et notice d'information (contenu fixé par décret) Modèle-type et notice d'information (contenu fixé par décret) Modèle-type et notice d'information (contenu fixé par décret) Notre modèle type est conforme au contenu fixé par la loi
Profil du locataire Toute personne Toute personne Etudiant Le locataire est en  :
- formation professionnelle,
- études supérieures,
 - contrat d'apprentissage,
 - stage,
 - engagement volontaire (service civique),
 - mutation professionnelle,
 - mission temporaire.
Loyer - Fixé librement en dehors de la zone tendue
- Encadré pour la relocation en zone tendue
- Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris
- Fixé librement en dehors de la zone tendue
- Encadré pour la relocation en zone tendue
- Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris
- Fixé librement en dehors de la zone tendue
- Encadré pour la relocation en zone tendue
- Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris
- Fixé librement en dehors de la zone tendue
- Encadré pour la relocation en zone tendue
- Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris
Indexation annuelle du loyer
 A l'aide de l'IRL  A l'aide de l'IRL   Pas d'indexation car le bail est inférieur à un an Pas d'indexation car le bail est inférieur à un an
Charges - Provision de charges à régulariser une fois par an d'après les charges réelles
- Possibilité de forfait en cas de colocation
Au choix :
 - provision de charges à régulariser une fois par an d'après les charges réelles
 - forfait de charges
 Au choix :
- provision de charges à régulariser d'après les charges réelles
- forfait de charges 
Forfait de charges obligatoire
Montant du dépôt de garantie 1 mois de loyer hors charges 2 mois de loyer hors charges 2 mois de loyer hors charges Pas de dépôt de garantie
(interdiction d'en demander)
Etat des lieux à l'entrée et à la sortie  Obligatoire  Obligatoire + inventaire précisant l'état du mobilier  Obligatoire + inventaire précisant l'état du mobilier Obligatoire + inventaire précisant l'état du mobilier
Durée  - 3 ans 
 - Renouvelable par tacite reconduction
 - 1 an
- Renouvelable par tacite reconduction
 - 9 mois
- Sans reconduction
- De 1 à 10 mois : durée fixée librement
 - Sans reconduction
Résiliation par le bailleur  - 6 mois au moins avant l'échéance
 - En motivant le congé avec un motif légal
 - 3 mois au moins avant l'échéance
- En motivant le congé avec un motif légal
- Fin automatique du bail au bout de 9 mois
 - Pas de congé à donner au locataire
- Fin automatique du bail au terme de la durée prévue (maximum 10 mois)
- Pas de congé à donner au locataire
Résiliation par le locataire  - 3 mois
 - 1 mois dans 9 cas (y compris quand le logement est en zone tendue)
 1 mois à tout moment  1 mois à tout moment 1 mois à tout moment
Dossier de diagnostic technique  Obligatoire à la signature du bail  Obligatoire à la signature du bail  Obligatoire à la signature du bail Obligatoire à la signature du bail

Si votre logement est meublé et que vous le louez à un étudiant, vous avez le choix de lui proposer soit le bail classique d'un an, soit le bail spécial étudiant de 9 mois, soit le bail mobilité. En revanche, s'il est non meublé, seul le bail classique de 3 ans peut lui être proposé.

De même si votre logement est meublé et que votre locataire est dans l'une des sept situations vous permettant de lui proposer un bail mobilité, vous avez le choix : soit de lui proposer un bail mobilité adapté à la durée dont il a besoin (dans la limite de dix mois), soit de lui proposer le bail d'un an renouvelable.

Les meubles

C'est la principale différence entre location vide et location meublée : le mobilier à fournir au locataire pour un meublé.

Les meubles à fournir en location meublée

Pour que votre logement soit considéré comme meublé, il doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire. Vous en retrouverez la liste dans notre article Quels meubles pour une location meublée ?

Il faut donc prendre en compte le coût d'achat de ces meubles. La différence de loyer, avec la location vide, est d'environ 11 à 13 %. Si vous l'équipez de mobilier haut de gamme, la marge sera plus grande, de 15 à 20%, voire plus pour du très haut de gamme. Pour vous faire une idée des loyers en meublé, il suffit de regarder les annonces de locations meublées dans le voisinage.

Il faut également tenir compte du fait que lorsque les meubles ou équipements électroménagers que vous aurez fournis au locataire seront à changer en cours de bail, ce sera à vous de les acheter et non à lui. Comme pour le logement lui-même, ce qui est à réparer ou à rénover du fait de la vétusté reste à la charge du bailleur. Et en meublé, il y a parfois une rotation de locataires plus importante qu'en location vide, ce qui accélère généralement l'usure normale du temps.

Sauf à louer des logements équipés en mobilier haut de gamme, ce n'est donc pas tant l'attrait d'un loyer plus élevé qui motive les bailleurs, que la durée du bail réduite par rapport à la location vide, ou encore la fiscalité.

Les meubles en location vide

Cela ne veut pas dire qu'en location vide vous ne pouvez pas équiper votre logement de certains équipements. Beaucoup de bailleurs proposent des cuisines équipées avec les gros appareils électroménagers indispensables ou encore avec un canapé-lit ou une armoire. La location reste qualifiée de vide tant que le logement n'est pas intégralement équipé comme il doit l'être en meublé. L'intérêt, c'est de rendre la location plus attractive, et donc de trouver plus facilement un locataire, et aussi d'éviter des allers-venues avec du mobilier de gros volume. Si vous louez,  par exemple, un studio en dernier étage sans ascenseur, c'est plus simple pour le locataire de s'installer.

La durée du bail

Les baux classiques

La principale différence entre vide et meublé, c'est la durée du bail. Elle est de 3 ans en location vide, y compris si vous possédez le bien via une SCI familiale. En revanche si vous possédez le logement via tout autre type de société (une personne morale), le bail est de 6 ans. En location meublée, le bail classique est d'un an.

Arrivé à son terme, le bail ne prend pas fin, il est au contraire reconduit tacitement pour la même durée : 3 ans en location vide (6 ans si le propriétaire est une personne morale) et 1 an en meublé. Cela se fait automatiquement, sans avoir besoin ni d'écrire au locataire, ni de faire un nouveau bail.

Par conséquent, si vous envisagez de reprendre le logement pour vous-même ou l'un de vos enfants à court ou moyen terme ou si vous souhaitez donner congé pour vente à votre locataire en fin de bail pour vendre le logement libre, le meublé offre beaucoup plus de flexibilité : vous disposez de l'option de donner congé pour ces raisons chaque année en meublé et seulement tous les 3 ans en location vide (et tous les 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

Le bail étudiant et le bail mobilité

  • Si votre logement est meublé et que votre locataire est étudiant, vous pouvez opter pour le bail étudiant de 9 mois non renouvelable. Cela vous permet d'être sûr de récupérer votre logement 9 mois plus tard, sans même avoir besoin de donner congé au locataire. Ce qui n'est pas le cas en location vide.
  • Si votre locataire est dans l'une des sept situations de mobilité indiquées dans notre tableau (ci-dessus), vous pouvez lui proposer de signer le bail mobilité dont vous allez fixer librement la durée, d'un mois au minimum à dix mois au maximum.

Pour choisir votre type de location, vous avez donc intérêt à vous poser la question de savoir si vous aurez ou pas besoin de donner congé à votre locataire pour vendre ou reprendre votre logement dans un délai plus ou moins proche.

Louer vide ou meublé : les différences en matière de fiscalité

Selon le type de location choisi, le régime fiscal est différent :

Là encore il est difficile de tirer rapidement une conclusion. Dans les deux cas il existe deux modes d'imposition : au forfait ou au réel.

La taxation forfaitaire des revenus locatifs

L'abattement forfaitaire est plus élevé en meublé (50%) qu'en vide (30%). Et le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu'en meublé. On peut donc penser que si on choisit l'imposition forfaitaire, le meublé est plus attractif. Pas tout à fait, car il ne faut pas s'en tenir à cette seule différence. Les revenus des locations meublées sont soumis à la CET, (la contribution économique territoriale), contrairement à ceux des locations vides. Comme c'est un impôt local, son montant peut varier d'une ville à l'autre. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour en connaître le montant.

Si les frais, travaux et charges que vous avez à payer pour votre logement dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, vous avez intérêt à déclarer au réel. Par ailleurs, vous devez déclarer vos revenus locatifs au réel s'ils dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire.

La taxation au réel des revenus locatifs

En vide comme en meublé, vous allez déduire les frais et charges de vos loyers. La logique est la même dans les deux cas, mais la déclaration des BIC est moins simple à remplir et il est souvent nécessaire de se faire aider d'un comptable.

La différence entre les deux régimes est plus sensible si vos charges sont telles que cela crée un déficit.

En location vide, l'avantage du régime réel, lorsque vous générez du déficit, c'est que vous pouvez l'imputer sur votre revenu global, ce qui n'est pas le cas en meublé, sauf si vous avez opté pour le statut du loueur en meublé professionnel. Mais pour cela, il y a plusieurs conditions à remplir.

Pour faire votre choix, nous vous conseillons de passer en revue ces deux types de régimes fiscaux en consultant notre dossier Comment déclarer vos revenus locatifs ?

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VIDEO : Louer vide ou meublé : que choisir ?

Location vide, location meublée ? Le choix n’est pas évident, il implique des conséquences sur la gestion de la location évidemment mais également des conséquences fiscales.

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