Louer vide ou meublé : quelles différences ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 15 mai 2025
Juriste chez PAP.fr

Un comparatif simple et complet pour choisir entre vide et meublé, sans perdre de temps. Durée, fiscalité, dépôt… On a tout résumé pour que vous fassiez le bon choix en quelques minutes !

Avec le temps, la location meublée s'est rapprochée de la location vide, grâce à la loi du 6 juillet 1989.
Avec le temps, la location meublée s'est rapprochée de la location vide, grâce à la loi du 6 juillet 1989. © PAP

📌 En résumé

Avant de choisir entre location vide ou meublée, comparez l’essentiel en un clin d’œil :fiscalité, souplesse du bail, gestion du mobilier et niveau de loyer.

Points clésLocation meubléeLocation vide
Loyer moyen+10 à 13 % par rapport au videRéférence de base
Durée & repriseBail 1 an, reprise facileBail 3 ans reconductible
MobilierÉquipements obligatoiresAucun meuble
FiscalitéBIC avec abattement 50 %Revenus fonciers, abattement 30 %

Ces deux types de location sont désormais très similaires car, au fil du temps, la location meublée s'est rapprochée de la location vide, en particulier depuis qu'elle a été intégrée dans la même grande loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions. Toutefois, en location nue (non meublée), la loi ne prévoit qu'un seul type de bail, alors qu'en meublé, il y a trois contrats au choix, selon le profil de votre locataire.

Location vide ou meublée classique : les points clés à connaître

Pour faire le bon choix, il est essentiel de comparer ces deux formules, que ce soit sur les aspects juridiques, pratiques ou fiscaux. Voici l’essentiel à retenir 👇

Location Vide/Meublé
Durée du bail 3 ans (6 ans si SCI non familiales) / 1 an
Préavis du locataire 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas préavis réduits) /  1 mois
Préavis du bailleur 6 mois / 3mois
Dépôt de garantie 1 mois HC/ 2 mois HC
Meubles à fournir Aucun / Obligatoire
Charges Provision (ou forfait si colocation) / Forfait ou provision au choix
État des lieux Obligatoire / Obligatoire + inventaire du mobilier
Fiscalité Revenus fonciers/ BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

La loi donne la liste obligatoire des meubles (et non une cuisine équipée ce n'est pas du meublé !)

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

🎓 Contrats spéciaux en meublé : Étudiant ou bail mobilité

Location Étudiant / Bail mobilité
Durée 9 mois non reconductibles/ 1 à 10 mois non reconductibles
Profil du locataire Étudiant / Mobilité professionnelle, stage, mutation, étudiant etc.
Dépôt de garantie 2 mois / Aucun
Charges Forfait ou provision/ Forfait obligatoire

🧑‍🎓 Louer à un étudiant : le choix du roi !

Si votre logement est meublé et que vous le louez à un étudiant, vous avez le choix de lui proposer soit le bail classique d'un an, soit le bail spécial étudiant de 9 mois, soit le bail mobilité. En revanche, s'il est non meublé, seul le bail classique de 3 ans peut lui être proposé.

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Vide ou meublé, le loyer obéit aux mêmes règles !

  • Fixé librement en dehors de la zone tendue pour les logements ayant un DPE entre A et E ;
  • Encadré pour la relocation en zone tendue ;
  • Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, dans les neuf villes d’Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.

👉 En moyenne, le loyer d’un logement meublé est 11 à 13 % plus élevé que celui d’un logement vide à surface équivalente. Cette différence s’explique par la mise à disposition d’un mobilier complet, conforme aux critères légaux d’un meublé (lit, table, cuisine équipée, etc.).

Vide ou meublé : dossier de diagnostic technique obligatoire

Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit obligatoirement remettre au locataire des diagnostics : état des risques, diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon les cas, les diagnostics électricité, gaz et plomb.

Louer vide ou meublé : les différences fiscales

Location vide Location meublée
Revenus = revenus fonciers Revenus = BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Régime forfaitaire (micro-foncier) : abattement de 30 % Plafond forfaitaire : 15 000 € de loyers/an Régime forfaitaire : abattement de 50 % / Plafond forfaitaire : 77 700 € (micro-BIC)
Pas de CET (contribution économique territoriale) Soumise à la CET (montant variable selon la commune)
Régime réel : déduction des frais et charges réels Intéressant si charges > 30 % Régime réel : déduction des frais, charges ET amortissement (bien + mobilier). Intéressant si charges > 50 % des loyers
Déficit imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700€) Déficit non imputable, sauf si statut LMP

* Les amortissements sont désormais à réintégrer dans le calcul de la plus-value ! Un calcul à faire si vous voulez revendre.

Avant de faire votre choix : ce que vous devez savoir

Pour choisir entre location vide ou meublée, considérez vos besoins futurs de reprise ou vente du logement, ainsi que les implications fiscales, ces critères étant déterminants dans votre décision.

Location meublée Location vide
💰 Loyer + 10 % en moyenne Loyer plus bas mais régulier
 🔁 Turn-over fréquent  Locataires plus stables
 🛠️ Mobilier à fournir et entretenir Aucun mobilier à gérer
 📆 Reprise du bien chaque année possible Bail de 3 ans reconductible
 🔑 Attentes plus fortes sur l’équipement  Moins d'exigences côté locataire
❗Procédure identique en cas d’impayés  Procédure identique en cas d’impayés 
Flexibilité mais plus de gestion. stabilité, simplicité et moins d'entretien

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