Louer vide ou meublé : quelles différences ?
Un comparatif simple et complet pour choisir entre vide et meublé, sans perdre de temps. Durée, fiscalité, dépôt… On a tout résumé pour que vous fassiez le bon choix en quelques minutes !

📌 En résumé
Avant de choisir entre location vide ou meublée, comparez lessentiel en un clin dil :fiscalité, souplesse du bail, gestion du mobilier et niveau de loyer.
Points clés | Location meublée | Location vide |
---|---|---|
Loyer moyen | +10 à 13 % par rapport au vide | Référence de base |
Durée & reprise | Bail 1 an, reprise facile | Bail 3 ans reconductible |
Mobilier | Équipements obligatoires | Aucun meuble |
Fiscalité | BIC avec abattement 50 % | Revenus fonciers, abattement 30 % |
Ces deux types de location sont désormais très similaires car, au fil du temps, la location meublée s'est rapprochée de la location vide, en particulier depuis qu'elle a été intégrée dans la même grande loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions. Toutefois, en location nue (non meublée), la loi ne prévoit qu'un seul type de bail, alors qu'en meublé, il y a trois contrats au choix, selon le profil de votre locataire.
À lire aussi : Quels sont les différents types de contrat de location ?
Location vide ou meublée classique : les points clés à connaître
Pour faire le bon choix, il est essentiel de comparer ces deux formules, que ce soit sur les aspects juridiques, pratiques ou fiscaux. Voici lessentiel à retenir 👇
Location | Vide/Meublé |
Durée du bail | 3 ans (6 ans si SCI non familiales) / 1 an |
Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas préavis réduits) / 1 mois |
Préavis du bailleur | 6 mois / 3mois |
Dépôt de garantie | 1 mois HC/ 2 mois HC |
Meubles à fournir | Aucun / Obligatoire |
Charges | Provision (ou forfait si colocation) / Forfait ou provision au choix |
État des lieux | Obligatoire / Obligatoire + inventaire du mobilier |
Fiscalité | Revenus fonciers/ BIC (bénéfices industriels et commerciaux) |
La loi donne la liste obligatoire des meubles (et non une cuisine équipée ce n'est pas du meublé !) - Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
🎓 Contrats spéciaux en meublé : Étudiant ou bail mobilité
Location | Étudiant / Bail mobilité |
Durée | 9 mois non reconductibles/ 1 à 10 mois non reconductibles |
Profil du locataire | Étudiant / Mobilité professionnelle, stage, mutation, étudiant etc. |
Dépôt de garantie | 2 mois / Aucun |
Charges | Forfait ou provision/ Forfait obligatoire |
🧑🎓 Louer à un étudiant : le choix du roi !
Si votre logement est meublé et que vous le louez à un étudiant, vous avez le choix de lui proposer soit le bail classique d'un an, soit le bail spécial étudiant de 9 mois, soit le bail mobilité. En revanche, s'il est non meublé, seul le bail classique de 3 ans peut lui être proposé.
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✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers
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Vide ou meublé, le loyer obéit aux mêmes règles !
- Fixé librement en dehors de la zone tendue pour les logements ayant un DPE entre A et E ;
- Encadré pour la relocation en zone tendue ;
- Encadré à la relocation et plafonné à un loyer de référence majoré à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, dans les neuf villes dEst Ensemble, Montpellier et Bordeaux.
👉 En moyenne, le loyer dun logement meublé est 11 à 13 % plus élevé que celui dun logement vide à surface équivalente. Cette différence sexplique par la mise à disposition dun mobilier complet, conforme aux critères légaux dun meublé (lit, table, cuisine équipée, etc.).
Vide ou meublé : dossier de diagnostic technique obligatoire
Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit obligatoirement remettre au locataire des diagnostics : état des risques, diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon les cas, les diagnostics électricité, gaz et plomb.
Louer vide ou meublé : les différences fiscales
Location vide | Location meublée |
Revenus = revenus fonciers | Revenus = BIC (bénéfices industriels et commerciaux) |
Régime forfaitaire (micro-foncier) : abattement de 30 % Plafond forfaitaire : 15 000 € de loyers/an | Régime forfaitaire : abattement de 50 % / Plafond forfaitaire : 77 700 € (micro-BIC) |
Pas de CET (contribution économique territoriale) | Soumise à la CET (montant variable selon la commune) |
Régime réel : déduction des frais et charges réels Intéressant si charges > 30 % | Régime réel : déduction des frais, charges ET amortissement (bien + mobilier). Intéressant si charges > 50 % des loyers |
Déficit imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700) | Déficit non imputable, sauf si statut LMP |
* Les amortissements sont désormais à réintégrer dans le calcul de la plus-value ! Un calcul à faire si vous voulez revendre.
Avant de faire votre choix : ce que vous devez savoir
Pour choisir entre location vide ou meublée, considérez vos besoins futurs de reprise ou vente du logement, ainsi que les implications fiscales, ces critères étant déterminants dans votre décision.
Location meublée | Location vide |
💰 Loyer + 10 % en moyenne | Loyer plus bas mais régulier |
🔁 Turn-over fréquent | Locataires plus stables |
🛠️ Mobilier à fournir et entretenir | Aucun mobilier à gérer |
📆 Reprise du bien chaque année possible | Bail de 3 ans reconductible |
🔑 Attentes plus fortes sur léquipement | Moins d'exigences côté locataire |
❗Procédure identique en cas dimpayés | Procédure identique en cas dimpayés |
Flexibilité mais plus de gestion. | stabilité, simplicité et moins d'entretien |
Téléchargez le contrat de location adapté à votre situation :
Le contrat de location vide est signé pour une durée de 3 ans renouvelable.
Il faut lui annexer un état des lieux, et éventuellement une caution solidaire.
Le contrat de location meublée est signé pour une durée de 1 an renouvelable.
Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.
Le contrat de location meublée étudiant est signé pour une durée de 9 mois renouvelable, avec un étudiant.
Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.
Le bail mobilité est signé pour une durée de 1 à 10 mois, avec un locataire en situation de mobilité (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle...).
Il faut lui annexer un état des lieux, un inventaire du mobilier et éventuellement une caution solidaire.
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