Investir dans l'immobilier sans crédit !

Finance vs immobilier

Un petit capital sur son compte attire toujours l'attention du banquier. Les clients disposant de quelques dizaines de milliers d'euros se voient constamment proposer des produits financiers, des placements ou encore de la participation. Mais quel est leur intérêt ? L'extension du domaine de la finance et des produits financiers a comme effet de plonger des épargnants dans des opérations sans réel intérêt pour eux et qui les dépassent.

📉 Les crises ont montré que même les acteurs de la finance sont parfois dépassés par leurs propres inventions. La crise des subprimes en est l'exemple par excellence. Entraînant dans son sillage des milliers de petits épargnants et toute la planète économique.

La finance, c'est pour Wall Street !

Si vous avez 40 ou 50 000 € sur votre compte, la finance, ce n'est pas pour vous. Il faut être clair : les règles de la finance rejoignent celles du Casino et lorsque l'on n'est pas soi-même prince du pétrole ou rentier, investir toutes ces sommes dans des produits aussi volatils ou peu rentables que les produits financiers relève tout simplement de l'erreur.

Il faut laisser cela à ceux qui n'ont rien à perdre. Car le dilemme est simple : soit vous misez sur des produits sûrs et vous ne gagnez rien : en 2022, l'assurance vie rapportait en moyenne entre 1.5 et 2 % en ce qui concerne le fonds Euro, c’est-à-dire le placement le plus sûr. Et pour les autres placements, cela varie, mais le risque augmente à mesure que la rentabilité est forte. Ce qui veut dire qu'on peut tout perdre, en cas de problème.

Pourquoi investir aujourd'hui dans l'immobilier ?

Avec une inflation totale estimée à 5,9 % (données de l'OCDE ), votre argent se déprécie. De l'argent qui reste sur le compte perd de la valeur à mesure que le temps passe. Il est donc nécessaire d'employer cet argent, de faire un investissement. Mais dans quoi ?

L'immobilier permet ce que la finance ne permet pas. Avoir une logique patrimoniale, maîtriser ses investissements, choisir soi-même ses « produits », choisir ses intermédiaires, si besoin.

Avec l'immobilier, vous investissez votre argent dans du concret. Parce que l'immobilier, c'est la vie. On aura toujours besoin de se loger, de fonder des familles, de partir en vacances. Ce sont des besoins qui ne changeront jamais. Seul le montant alloué à chacun de ces budgets peut changer, selon les conjonctures.

Pourquoi investir sans crédit ?

La période actuelle est à la baisse du nombre de crédits. En gros, les banques prêtent moins. Il y a donc de moins en moins d'acheteurs sur le marché, que ce soit dans les grandes villes ou en province.

Cette baisse du nombre d'acheteurs a pour effet de créer un marché plus tendu, où la valeur des biens se déprécie. En tout cas, les prix baissent.

🏦 Il faut donc en profiter et réorienter ses recherches en prenant les biens correspondant à votre budget et uniquement à votre budget. Avec moins de 50 000 €, vous avez accès à de nombreux biens, nous le verrons.

En achetant en fonds propres, vous avez l'avantage de passer devant tous les  acheteurs qui doivent recourir au crédit. Et qui mettent une condition suspensive d'obtention de prêt. L'obtention du prêt met du temps et, en cas d'échec, le vendeur a encore perdu quelques mois. D'où l'avantage de payer comptant.

Acheter un appartement pour moins de 48 000 €, c'est possible

Si on pense investissement, on dira que cette somme va servir d'apport. Faux ! Elle peut représenter le prix total d'un appartement dans une grande ville de France. C'est simple : il suffit de regarder les villes qui proposent un prix aux environs de 1 000 €/m² et de regarder la catégorie studio.

👉 Le studio est un appartement de 25 m², présent dans toutes les villes, facilement négociable vu sa taille et très recherché par les étudiants et les jeunes actifs.

3 grandes villes où on peut acheter pour moins de 48 000 €

Il y a 3 villes qui permettent d'acquérir un studio de 25 m² pour moins de 48 000 € :

1. Saint-Étienne : 37 375 €
2. Perpignan : 39 275 €
3. Limoges : 47 850 €

Toutes ces villes vous permettent de devenir propriétaire, sans endettement et dans une perspective de marché qui vous autorise encore à négocier.

Une rentabilité locative brute proche de 10 %

Niveau rentabilité locative, prenons l'exemple de Saint-Etienne. Un studio d'environ 25 m², proche du « Site 77 », qui regroupe notamment Science Po et la School of economics, se louera entre 300 et 400 € par mois. Un loyer qui peut varier suivant si l'appartement est meublé ou pas, les prestations qu'il offre, sa dernière rénovation, etc.

💰 Pour obtenir la rentabilité locative, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat de l'appartement et on multiplie le résultat par 100. Cela donne le rendement locatif brut annuel. Pour un studio acheté 37 375 € et loué 300 € par mois, cela peut rapporter : 9.6 % brut. (300 x 12 / 37 375 x 100 = 9.6 %).

Cette indication doit être tempérée par le choix fiscal de l'investisseur, l'adresse du bien, le montant des charges de copropriété, sans oublier les taxes locales. Il faudra donc être vigilant sur le choix et la localisation de cet appartement. La clé d'un bon investissement est bien souvent la localisation. Il faudra sélectionner les quartiers les mieux desservis, proches des universités et des transports.

🛑 Ces trois villes ont une situation politique et démographique particulière, qui justifie ce prix (3 fois moins que la moyenne nationale, 10 fois moins qu'à Paris). Nous ne sommes pas dans un marché où vous avez la certitude absolue de louer, comme à Paris. Il y a donc un risque de vacance locative et donc de perte de revenus.

Mais il ne faut pas oublier que vous achetez en fonds propres, sans la pression bancaire du crédit et de la traite et en fournissant des fonds qui étaient sur un compte qui ne produisait aucun intérêt. Et pour lequel l'argent se dépréciait.

Proche de l'université, c'est mieux

Chacune de ces villes dispose d'une université : Saint-Etienne compte 27 000 étudiants,  Limoges 18 000 et Perpignan 9 500. Une demande existe donc sur les logements de type studio, à proximité de l'université ou accessibles par transport en commun. Attention à ne pas trop s'éloigner. Plus on s'éloigne de l'université, moins la demande sera forte, surtout dans les villes où cette dernière n'est pas importante.

👨🏼‍🎓 Contrairement à ce que l'on pourrait croire, les étudiants ne changent pas de logement chaque fin d'année : ils préfèrent garder leur toit pour la rentrée suivante plutôt que d'en chercher un chaque été, une sécurité pour le bailleur. De plus, les parents peuvent être garants pour les éventuelles dégradations et impayés de loyer.

La place de parking, un investissement d'avenir

L'avenir des villes est peut-être piéton. Encore que... Il y a beaucoup de chemin à faire avant que les centres urbains deviennent piétonniers. Ils ne le seront d'ailleurs peut-être jamais. Il y a fort à parier qu'il y aura toujours des voitures dans les villes, qu'on le veuille ou non.

🚗 En attendant la ville sans carbone, investir dans une place de parking paraît un très bon investissement pour celui qui a peu à engager et qui souhaite un bon rendement.

Le parking, aussi vital que l'appart' !

Dans des villes comme Paris, Bordeaux, Nice ou encore Lyon, la demande de location de parking reste très forte.

La Mairie de Bordeaux tente depuis des années de concilier auto et vivabilité entre ses murs. La question des places de parking y restera centrale pendant un moment.

À Paris, c'est encore plus tendu, avec la plus grande densité de population au mètre carré (20 000 habitants au kilomètre carré). Malgré l'offre de transports en commun, le besoin de voiture particulière reste présent au sein de la population parisienne, surtout pour toutes celles et ceux qui disposent d'une résidence secondaire en province. La voiture est alors indispensable. Et cela touche beaucoup de Parisiens !

🅿️ Le prix changera selon le quartier bien évidemment, mais aussi selon des critères de sécurité : caméras, vigile, badge électronique. Des critères d'accessibilité : de quel niveau de sous-sol s'agit-il ? Des critères de confort et de sûreté : s'agit-il d'un box fermé ou d'une simple place sur un plateau ?

Le parking, une rentabilité très haute

Dans Paris, on peut trouver des places de stationnement à partir de 10 000 €. Le prix peut grimper jusqu'à plusieurs centaines de milliers d'euros dans quelques quartiers et copropriétés très fermées.

La location d'une place de parking se situe entre 100 et 200 € par mois, pour un emplacement standard. Si l'on reprend le prix d'achat de base (10 000 €) appliqué à notre méthode de calcul pour le rendement locatif brut annuel, cela donne :

• 10 000 € d'achat, loué 95 € par mois, cela peut rapporter : 11.4 % brut
• (95 x 12 / 10 000 x 100 = 11.4 %)

⚠️ Il faudra toutefois prendre en compte les frais de notaire pour l'achat (en tant que bien immeuble, des droits de mutation doivent être acquittés), les charges de copropriété, la taxe foncière et enfin la plus value en cas de revente.

La cave, peu d'investissement et haute rentabilité

Que ce soient pour les parkings ou les caves, les grandes villes de France subissent les mêmes manques de place, Paris étant la plus touchée. La densité de population et l'inadéquation de l'offre en logements permettent de croire que les Parisiens auront besoin d'endroits pour stocker leurs affaires encore longtemps, Car on ne construit plus du tout à Paris, ou presque.

Investir dans une cave apparaît donc comme une solution raisonnable pour placer son argent. Très accessible niveau prix, elle permet de faire ses premiers pas en tant que propriétaire. 

👍 Ainsi, vous augmentez vos revenus avec des biens à la haute rentabilité et pour lesquels vous bénéficiez d'une relative liberté : les seules restrictions proviennent du contrat que vous avez vous-même signé.

Le prix de la cave dépend de sa localisation, de sa taille, mais aussi de la qualité des murs et des sols. Il faudra compter au moins 5 à 6 000 € pour acheter une cave dans Paris. La location se fait ensuite entre 70 et 100 € par mois, ce qui procure un très bon rendement locatif, comparable à celui du parking.

Acheter un mobil-home, le choix gagnant/gagnant

On y pense jamais, mais les mobil-home peuvent être une bonne source d'investissement, pour qui veut se lancer dans l'immobilier sans trop dépenser. Leurs prix tournent autour de 20 000/30 000 €. Ce marché échappe à la vigilance de tous les radars médiatiques. On ne parle jamais des transactions qui courent sur les campings de France et c'est bien dommage !

Les locations de vacances revêtent une importance particulière aux yeux des Français. Selon la dernière étude du CREDOC, les « partants » dépensent en moyenne 1 889 € pour leurs vacances de l’année. La mer représente 42 % de ces séjours selon cette même étude. Le logement reste l'un des plus gros postes de dépenses.

Un mobil-home, ça comprend quoi ?

Le prix d'un mobil-home varie en fonction de nombreux critères : la qualité du camping (nombre d'étoiles), la proximité avec la mer, la piscine, et tous les équipements figurants au mobil-home (nombre de chambres, climatisation/chauffage, volets roulants, télévision, équipements de plage). Il dépend bien sûr du prestige de la station balnéaire. Le prix ne sera pas le même suivant que vous vous trouvez au pied de la dune du Pilat ou dans une station anonyme du Nord-Pas-de-Calais.

💰 Le prix du mobil-home est intimement lié à la qualité du camping, car la plupart des ventes s'effectuent au sein du camping lui-même. Les mobil-home sont difficiles à déplacer. Leur retrait peut provoquer des dégâts, surtout s'ils sont présents depuis longtemps. Pour des raisons de facilités, ils sont donc vendus en l'état, meublés, prêts à utilisation et au sein même du camping dans lequel ils ont toujours été. À charge pour le repreneur de négocier avec le propriétaire du camping la poursuite de son activité.

🛑 Attention aux dérives occasionnées par les ventes de mobil-home, où le propriétaire du camping exige une commission sur la vente. Cela est illégal. De même que d'exiger le maintien du mobil-home dans l'enceinte du camping. Le successeur reste libre de transporter son mobil-home, s'il le peut.

Pour les vacances des autres et les siennes

🌅 Cet investissement n'a de sens que si l'on est soi-même intéressé par le camping. Il faut connaître et apprécier séjourner dans ce type d'endroit. En effet, investir dans un mobil-home a le double avantage de procurer une source de revenus, mais aussi de pouvoir y passer ses propres vacances, donc de réaliser une économie.

Il est donc difficile de parler de rentabilité pure. Tout dépend de l'endroit où vous achetez le mobil-home, de ses prestations et bien sûr du nombre de nuitées que vous ouvrez à la location. Pour vous donner un ordre d'idées, les mobil-home se louent entre 250 et 2 000 € la semaine. Le montant de 2 000 € correspond bien évidemment à un mobil-home très bien équipé, en très haute saison, dans une station cotée. Mais si l'on ramène ça au nombre de semaines que compte l'été, c’est-à-dire 12, on a vite fait de rentabiliser le coût de l'acquisition.