Tout savoir sur le règlement de copropriété

Quel est le contenu du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété fixe les droits et les obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de l‘immeuble. Il détermine, par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membres du conseil syndical, les conditions particulières de convocation à l’assemblée générale. Il comporte aussi des informations sur :

• les parties privatives et les parties communes, leur destination (habitation, l'interdiction de pratiquer une activité professionnelle), leurs conditions d'utilisation (horaires des travaux de bricolage ou de jardinage) ;
• les charges que vous devez payer selon la répartition établie entre les copropriétaires.

Le règlement de copropriété doit indiquer l'état descriptif de division. Ce dernier indique les lots attribués à chaque copropriétaire sans oublier leurs charges respectives, La méthode de calcul des tantièmes appelés aussi quotes-parts qui sont détenus par chaque copropriétaire doit être détaillée.

Qui doit fournir le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété doit être rédigé par un professionnel. C'est le notaire qui se charge de ce travail en collaboration avec un géomètre-expert.

Quand et qui rédige le règlement de copropriété ?

Régissant la vie et le fonctionnement de la copropriété, le règlement de copropriété doit être rédigé lors de la création de cette dernière. Pour les nouvelles constructions, ce règlement doit être transmis en version définitive aux acquéreurs ou aux locataires lors de leur entrée dans les lieux.

✅ Pourquoi est-il obligatoire d'enregistrer le règlement de copropriété ? 

Le règlement de copropriété rédigé, une copie de ce document doit être publiée à la conservation des hypothèques du lieu de situation du logement pour être valide et donc applicable. Ce document s'applique aussi bien aux locataires, propriétaires occupants qu'aux futurs acquéreurs. Les modifications du règlement qui seraient effectuées ultérieurement doivent être elles aussi publiées.

Qui est chargé de faire respecter le règlement de copropriété ?

C'est le syndic de copropriété qui doit veiller au bon respect des clauses du règlement de copropriété par les résidents de l’immeuble qu'ils soient copropriétaires occupants ou locataires. Pour l'obliger à intervenir, vous devez lui envoyer une lettre recommandée en mentionnant les infractions au règlement.

👉 Il peut s'agir par exemple d'un copropriétaire qui stationne abusivement sa voiture sur le parking réservé aux visiteurs. Un autre peut utiliser le robinet du local poubelles pour nettoyer son vélo,

Comment faire respecter le règlement intérieur de copropriété ?

Le syndic enverra au copropriétaire ou au locataire une mise en demeure détaillant les faits qui lui sont reprochés. Il peut aussi faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) qui constatera le non-respect du règlement de copropriété et l'informera qu'une procédure judiciaire peut être intentée contre lui par le syndicat des copropriétaires. 

❌ Non-respect du règlement : que faire quand un locataire ne le respecte pas ?

En tant que bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait occasionner aux autres résidents. Si c'est le cas, vous devez le prévenir par lettre pour lui demander de cesser ces nuisances.

Comment se procurer une copie du règlement de copropriété ?

L’original ou une copie du règlement de copropriété vous est remis lors de l’achat de votre logement en copropriété. En cas de perte du règlement, vous pouvez :

• vous connecter à l’extranet mis en place par votre syndic professionnel pour obtenir une copie du règlement ;
•  vous adresser au syndic qui assure la gestion de votre copropriété. Ce dernier pourra vous transmettre une copie en contrepartie de frais de reprographie qui vous seront facturés ;
•  demander au service de publicité foncière l’envoi par courrier d’une copie : consulter l’annuaire. Cette démarche occasionnera des frais.

💡Notre conseil : privilégiez le service de publicité foncière pour avoir une copie du règlement de copropriété. En effet, seules les décisions publiées s’imposent aux tiers.

Qui peut demander le règlement de copropriété ?

Locataire, vous pouvez demander à votre bailleur un extrait du règlement de copropriété. Si vous ne l'avez pas, vous pouvez faire une demande au service de publicité foncière. Et si vous êtes en phase d'achat d'un logement, vous pouvez demander à votre vendeur le règlement de copropriété lorsque vous signerez l'avant-contrat. 

Modification d'un règlement de copropriété : comment faire ?

Si vous voulez modifier le règlement de copropriété, cette modification devra faire l'objet d'une résolution qui devra être votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle devra être donc inscrite à l'ordre du jour de cette dernière et figurer dans la convocation qui sera envoyée. Les règles de vote sont différentes selon l’objet de la modification du règlement de copropriété.

🏢 Quelles règles de majorité pour modifier le règlement de copropriété ?

Une mise en conformité avec les évolutions de la loi

L'assemblée générale souhaite mettre en conformité son règlement de copropriété avec la loi. La résolution doit alors être adoptée selon l'article 24, soit à la majorité simple. Cette dernière représente la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Vente des parties communes

La vente des parties communes ou le changement de destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leurs conditions d’utilisation. L’unanimité des voix des copropriétaires est alors indispensable :

• La modification de la répartition des charges de copropriété.
• Pour changer l’usage des parties communes, la résolution doit recueillir la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Si la modification des charges est consécutive aux travaux, à la vente de parties communes ou l’achat de lots par le syndicat, la résolution doit être adoptée à la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• La modification de l’utilisation des parties communes et privatives doit être adoptée à la double majorité, soit à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix.

💰 Quel est le prix d'un règlement de copropriété ?

Le coût de la création ou d'une modification d'un règlement de copropriété dépend du nombre de lots concernés et de la complexité du dossier qui occasionnera des honoraires supplémentaires facturés par le notaire. Dans le cas d'un copropriétaire achetant une partie commune comme un palier ou des combles pour agrandir son logement, la création de lots coûtera entre 800 et 1 500 € en frais de notaire et 1 000 à 2 500 € d'honoraires facturés par le géomètre-expert. Cette estimation est donnée par des professionnels installés en région parisienne.

Comment annuler un règlement de copropriété ?

Certains copropriétaires veulent annuler le règlement de copropriété. C'est le cas par exemple d'une copropriété horizontale qui regroupe des propriétaires de maisons. Cette suppression doit être votée à l'unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale. Un projet d'acte de partage doit être joint à la convocation. Ce dernier indiquera les modalités de division et les nouveaux lots attribués aux propriétaires. La gestion d'espaces communes comme les aires de jeux ou la voirie doit être aussi précisée. Il sera aussi nécessaire de supprimer le syndicat des copropriétaires, ce qui implique la désignation d'un liquidateur de la copropriété. Ce projet très complexe et technique nécessite une bonne préparation. Il est conseillé d'en discuter avec son notaire et un géomètre-expert.