Crédit : emprunter sans apport, c'est possible ?

Pour vous accorder votre crédit, immobilier, les banques vont vous demander de l'apport personnel. Ces fonds propres doivent a minima financer les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf). Mais le plus souvent, il vous faudra injecter une somme équivalente à au moins 10 % du prix de votre projet hors frais de notaire pour obtenir votre prêt immobilier. Compte tenu de ces données, l'apport personnel comptera pour environ 15 % frais de notaire inclus. Un chiffre confirmé par l'Observatoire du financement Crédit Logement /CSA. Selon cet organisme, le montant moyen d'apport personnel s'établit à 13,8 % au troisième trimestre 2022. Ce qu'il faut retenir : plus votre apport sera important, plus vous aurez de chances d'obtenir votre financement.

Prêt immobilier : l'apport est-il obligatoire ?

D'un point de vue juridique, l'apport personnel n'est pas obligatoire pour concrétiser un projet immobilier. Mais si les banques sont vigilantes sur ces fonds propres, c'est parce qu'elles veulent sécuriser votre financement. « Avec de l'apport personnel, le capital emprunté est moins important, la durée est plus courte et les mensualités moins élevées, ce qui réduit les risques d'impayés », signale Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artemis Courtage. L'apport permet notamment de respecter plus facilement les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Avec elles, le taux d'effort des emprunteurs doit rester en dessous de 35 % de leurs revenus et la durée du prêt ne peut pas dépasser vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l'ancien avec gros travaux). À l’inverse, un crédit sans apport nécessite une capacité d'emprunt plus élevée.

Autre bonne raison de disposer d'un apport personnel : lorsqu'il provient de vos économies, il rassure la banque sur votre sérieux. Il prouve que vous savez épargner, que vous êtes un bon gestionnaire qui sera capable de faire face à ses remboursements sur toute la durée du prêt. N'oubliez pas : les établissements financiers cherchent un maximum de sécurité quant au remboursement du crédit. Elles privilégient les fourmis, pas les cigales !

L'apport personnel sécurise votre financement

Si les banques demandent de l'apport personnel, c'est aussi pour consolider votre financement. Avec de l'apport, en effet, le prêt ne couvre pas la totalité de la dette immobilière, ce qui limite les dégâts lors d'une revente avec décote, comme le montre cet exemple très simplifié. Vous achetez une maison pour une somme de 1 000 € (c'est un exemple simplifié). Vous placez 20 % d'apport personnel dans ce projet. Votre crédit s'élève à 800 €. Si vous devez revendre la maison rapidement pour cause de force majeure (perte d'emploi, divorce, etc.) vous devrez consentir une décote et céderez la maison pour 800 €. Vous pourrez rembourser la banque puisque c'est la somme que vous lui avez emprunté. Mais avec un crédit sans apport, il vous faudra trouver les 200 € manquants pour solder le prêt...

Qui peut encore acheter sans apport ?

Vous avez peu d'apport ? Tout n'est pas forcément perdu. Des banques peuvent vous accorder un prêt même si vous n'avez pas beaucoup d'argent de côté (rappelons que vous devrez payer a minima les frais de notaire avec votre apport). Pour les convaincre, vous devrez monter un dossier très étayé puis trouver le prêteur qui acceptera votre demande. Vous pouvez vous faire aider par un courtier. Cet intermédiaire connaît les pratiques bancaires du moment (politique commerciale notamment) et pourra vous orienter vers le bon établissement financier, autrement dit vers celui qui accepte les emprunteurs qui n'ont pas beaucoup d'apport personnel.

Financement d'un crédit immobilier à 100 ou à 110 %

Il existe deux types de crédit sans apport. Si vous injectez au minimum le montant des droits de mutation en apport personnel, vous souscrivez un prêt à 100 %. Il couvre la valeur du bien immobilier et vous prenez en charge les frais annexes (droits de mutation par exemple) avec votre apport. Certaines banques continuent d'accorder ces emprunts, mais elles sont de plus en plus rares. Si le crédit couvre ces deux postes (le logement et les frais annexes soit le projet tout compris), on parlera de prêt à 110 %. Ces formules, considérées comme trop risquées par les banques, ont quasiment disparu du marché.

Qui peut devenir propriétaire sans apport ?

En matière de résidence principale, les crédits sans apport, à 100 % (rappelons que le 110 % est quasiment impossible à obtenir), concernent pour l'essentiel deux catégories d'emprunteurs. Il s'agit d'abord des jeunes récemment entrés dans la vie active. Deuxième type de particulier concerné : ceux qui disposent d'une solide épargne (assurance-vie, actions, etc.). Ils souhaitent acheter un logement tout en conservant leurs avoirs.

Jeunes : les bonnes raisons d'emprunter sans apport

Vous démarrez dans la vie active ? Pour décrocher un prêt à 100 %, vous devez expliquer pourquoi vous n'avez pas d'apport personnel. « Les jeunes fraîchement entrés dans la vie active peuvent démontrer à la banque qu'ils n'ont pas eu le temps d'épargner », explique Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi. « Si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s'ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils ont davantage de chances de décrocher un emprunt à 100 % même si ce n'est pas gagné d'avance. »

Pour les banques, les primo-accédants qui affichent ce profil rassurant constituent une clientèle de choix. En leur accordant un prêt immobilier, elles les fidélisent pour de longues années. « Elles pourront par la suite leur vendre des assurances et autres produits de placement ou encore financer d'autres projets immobiliers comme une opération d'achat-revente », révèle Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. Pour les banques, c'est votre situation financière qui compte avant tout. Si vous êtes en CDI, si vos comptes sont impeccablement tenus, si vous pouvez mettre de l'argent de côté pendant le remboursement du crédit, vous représentez un potentiel commercial pour le prêteur, qui pourra examiner votre dossier avec bienveillance.

Garder de l'épargne en optant pour un crédit à 100 %

Si vous avez placé votre argent sur des supports comme l'assurance vie ou les livrets d'épargne, si vous détenez un patrimoine financier et/ou immobilier, vous marquerez des points pour emprunter sans apport. Ces placements montrent que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté. Ce qui rassure le prêteur. C'est aussi une garantie en cas de difficultés de remboursement : ces placements pourront être soldés pour payer tout ou partie du crédit immobilier. Vous souhaitez garder vos placements financiers et donc souscrire un prêt en injectant très peu d'apport ? « C'est une stratégie gagnante », estime Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. « Les banques demandent aux emprunteurs de garder une épargne résiduelle en plus de leur apport personnel. C'est aussi une occasion de conserver un placement qui rapporte. »

Immobilier locatif : est-il possible d'obtenir un crédit sans apport ?

Une autre catégorie de particulier a intérêt à emprunter sans apport : ceux qui achètent pour ensuite louer le logement. En matière d'investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont en effet déductibles des loyers lorsque ces derniers sont déclarés au fisc. Dans ce cas, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vous diminuez votre base imposable, moins vous payez d'impôts. Dès lors, mieux vaut emprunter à 100 %, car le montant d'intérêts à déduire est plus important, ce qui est plus avantageux sur le plan fiscal. Ce mécanisme fonctionne en location vide comme en location meublée (pour en savoir plus, consultez notre dossier sur la fiscalité immobilière).

Investisseurs : ce que les banques demandent

Malgré cette fiscalité favorable, les banques vous demanderont, pour financer votre investissement locatif, un apport personnel minimum de 10 % du montant du projet minimum. Elles vont en effet chercher à sécuriser l'opération en cas de vente avec décote. Il s'agit également de respecter les conditions du HCSF. Le taux d'effort de l'investisseur doit rester en dessous de 35 % des revenus en tenant compte des loyers perçus, mais aussi de toutes les autres charges, de tous les autres crédits (remboursement du prêt de la résidence principale notamment). Dans ces conditions, l'apport constitue souvent le seul moyen de rester en dessous des 35 % de taux d'effort. « Les banques peuvent se montrer conciliantes si elles estiment que l'investisseur offre un bon potentiel commercial et suffisamment de sécurité. Elles peuvent prendre 100 % des loyers en compte dans le calcul du taux d'effort, contre 70 % habituellement », tempère Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. Si vous disposez déjà d'un patrimoine immobilier et/ou financier, il pourra venir garantir votre emprunt, ce qui vous donnera de bons arguments pour négocier même si vous avez peu d'apport.

Quelles sont les banques qui prêtent sans apport ?

Il n'y a pas de banque particulière qui prête sans apport. Aucun établissement financier a fait des crédits immobiliers à 100, voire à 110 %, sa marque de fabrique. En fait, les prêteurs vont examiner chaque demande au cas par cas. Surtout, le dossier de l'emprunteur va être examiné en profondeur et tous ses points seront détaillés, de la gestion de vos finances personnelles aux caractéristiques du logement en passant par votre situation professionnelle, votre épargne résiduelle, votre capacité d'emprunt, etc. C'est à vous de monter le dossier le plus solide possible, autrement dit celui qui va prouver que vous présentez peu de risque du point de vue de la banque. Apport personnel ou pas !

En matière de prêt à 100 %, la politique des banques peut varier. Elle dépend notamment de leurs objectifs commerciaux. S'ils sont atteints, elles se montrent plus strictes et refuseront les crédits sans apport personnel. Lorsqu'elles partent à la conquête de clients, elles peuvent faire montre de davantage de souplesse. Conseil : quel que soit le moment, rappelons qu'il faut impérativement s'appuyer sur un dossier très solide pour décrocher un crédit sans avoir d'apport (voir ci-dessous).

Immobilier : comment faire un emprunt sans apport ?

Votre profil d'emprunteur cet votre projet immobilier doivent être passés au crible afin de s’assurer qu'un prêt à 100 % est réalisable. Un emprunt immobilier sans apport nécessite en effet une étude de faisabilité très détaillée et la validation d'un plan de financement en amont de l'achat. En arrivant bien préparé chez un banquier, vous prouvez votre sérieux, votre implication et votre volonté de faire aboutir le projet. Même si vous avez très peu d'apport personnel.

Un plan de financement solide

Pour convaincre l'établissement prêteur, vous devez vous y prendre à l'avance. Une fois vos comptes nettoyés (découverts purgés, crédits conso soldés, etc.), allez voir votre banque ou un courtier pour monter le dossier de crédit avant de démarrer vos recherches de logement. Avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte... Munissez-vous de tous les documents nécessaires. N'oubliez pas de joindre les documents relatifs à vos placements et à votre épargne, documents qui, rappelons-le, rassureront la banque sur votre capacité à mettre des sous de côté.

Banques : jouez la transparence

Répondez à toutes les questions et ne travestissez jamais la vérité. Avec ou sans apport, les banques cherchent à minimiser le risque qu'elles prennent en vous accordant un prêt immobilier. Elles donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable. Bref, elles n'accordent de crédit qu'à ceux qui sont en mesure de les rembourser. Ce qu'elles vérifient en examinant à la loupe les documents et les justificatifs qu'elles demandent.

Le prêt et le contrat de travail

Si vous achetez en couple, l'un de vous deux devra être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Et c'est encore mieux si les deux emprunteurs sont en CDI. Les fonctionnaires, avec leurs revenus sécurisés, sont eux aussi bien vus si la gestion de leurs finances personnelles est impeccable. Vous êtes en CDD ou en profession libérale ? Ce sera plus difficile, mais ce n'est pas impossible. Vous devrez notamment montrer à la banque que vos comptes bancaires sont bien gérés, vos ressources stables sur les trois dernières années et que vous disposez déjà d'un minimum de patrimoine financier et/ou immobilier. Certains indépendants sont très bien vus par les banques. « Un jeune plombier, par exemple, n'aura pas de difficultés puisqu'il est assuré de trouver du travail, cette profession étant constamment à la recherche de salariés qualifiés », signale Maël Bernier.

Une situation financière saine

Surtout, ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert ! Si vous avez été dans le rouge sur une courte période, il est préférable de reporter votre projet de quelques mois, le temps d’y remettre de l’ordre. De même, les incidents de paiement (chèques ou prélèvements refusés), les avis à tiers détendeurs et autres commandements de payer ou pire encore un fichage Banque de France conduisent directement au refus de crédit. Notez que ces conseils valent pour toutes les catégories d'emprunteurs, quel que soit le montant de leur apport personnel.

Connaître votre enveloppe budgétaire

Vous l'aurez compris : en anticipant, vous saurez si vous cadrez avec les critères de prêt immobilier, si vous êtes finançable, combien vous pourrez emprunter en tenant compte de tous les frais annexes (droits de mutation, etc.). Pour vous donner une première idée, utilisez nos simulateurs de crédit immobilier. Attention : « même si l'emprunteur dispose de hauts revenus, sa mensualité ne pourra pas dépasser 35 % de son salaire net de charges, crédit à 100 % ou pas », rappelle Maël Bernier.

Prêt bancaire sans apport : que faut-il éviter ?

Pour emprunter sans apport, on l'a dit, vous devez être solvable et raisonnable. « Au-delà de la tenue de compte, le comportement en termes de dépenses est très important », avertit Sandrine Allonier. « Trop de crédits à la consommation, des sorties d'argent importantes et inconsidérées notamment lors de soirées festives, des jeux en ligne, la spéculation sur les cryptomonnaies sont très mal vus par les banques. » Donc, soldez vos prêts à la consommation qui financent du superflu et payez vos crédits revolving. C'est en prouvant à la banque que vous êtes un gestionnaire responsable que vous faciliterez l'obtention de votre crédit immobilier.

Critères bancaires : attention au reste à vivre

Le reste à vivre, c'est la somme qu'il vous reste une fois la mensualité de crédit payée. Un critère essentiel pour les banques. « Entre autres exemples, elles examinent le trajet domicile travail et le budget consacré aux déplacements, poursuit Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia. Si le reste à vivre n'est pas assez important pour assumer ces dépenses et donc pour subvenir aux besoins du ménage, le crédit risque d'être refusé. » D'une façon générale, le reste à vivre (il prend les impôts en compte) démarre à 1 200 € par mois pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge (chaque banque fixe ses propres conditions). Plus le reste à vivre est confortable, plus l'obtention du crédit est facilitée, avec ou sans apport personnel.

Attention au saut de charge si vous êtes locataire et que vous achetez un logement pour la première fois. « Si un emprunteur paie 400 € de loyer, que sa mensualité de crédit est estimée à 800 € et qu'il ne peut pas prouver qu'il peut assumer la différence dans ses remboursements, le dossier sera refusé », prévient Caroline Arnould.

Sans épargne, pas de crédit immobilier !

Rappelons que pour accorder un prêt, les banques demandent un minimum d'épargne résiduelle. Une somme qui représente le plus souvent six mois de mensualités. De quoi vous permettre de faire face à des imprévus (travaux par exemple) sans mettre en danger vos remboursements. Cette épargne résiduelle est demandée à toutes les catégories d'emprunteurs (primo-accédants, achat-revente, investisseurs, etc.). Souvenez-vous : si votre plan de financement est trop tendu, si vous n'avez pas de marge de manœuvre, votre crédit immobilier sera refusé, apport personnel ou pas.

A quoi veillent les banques qui prêtent sans apport ?

On l'a vu : avec un prêt à 100 %, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. Les banques vont donc examiner l'emplacement de votre projet (qualité de l'adresse, tendance du marché immobilier notamment). Leur objectif : limiter les risques liés à une éventuelle baisse des prix. « En cas de revente à une valeur inférieure au prix d'achat, la banque ne récupérera pas l'intégralité du montant prêté. Et l'emprunteur se retrouvera en difficulté », rappelle Caroline Arnould. Dans cette logique, il faut vous renseigner sur l'environnement de votre futur logement, un point crucial lorsqu'il s'agit de revendre.

Performance énergétique : un critère émergent

De plus en plus de banques se penchent sur la performance énergétique du logement. S'il est peu énergivore, vos factures seront faibles, ce qui va sécuriser vos remboursements. Ces établissements financiers savent également qu'un bien qui arbore un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique se revendra mieux que s'il est classé F ou G. Une tendance qui va s'accentuer avec la prochaine interdiction à la location des passoires thermiques (2025 pour les logements classés G, 2028 pour les classés F et 2034 pour les classés E).

Attention aux travaux !

Dans l'ancien, il faudra tenir compte des travaux éventuels. Un simple rafraîchissement que vous réaliserez vous-même n'aura guère d'impact. Vous comptez faire de gros travaux ? Vous devrez les financer. Une charge qui peut fragiliser votre budget si elle n'est pas intégrée dès le départ. Si vous ne pouvez pas l'assumer, la banque refusera le crédit, qu'il soit avec ou sans apport personnel. Conseil : prévoyez large et intégrez une marge de manœuvre financière supplémentaire pour faire face à des travaux imprévus et montrez bien à la banque que vous avez anticipé.

La caution au secours des emprunteurs

Si vous avez peu ou pas d'apport, la banque pourra vous demander la caution solidaire d'une tierce personne (vos parents par exemple). Cette dernière prendra le relais des remboursements si vous ne pouvez pas faire face. Elle devra présenter un niveau suffisant de garantie pour que le dossier puisse être accepté.

Emprunt sans apport : quel taux d'intérêt ?

Aujourd'hui, les banques réservent les meilleures conditions aux emprunteurs disposant d'au moins 20 % de fonds propres. Mais emprunter sans apport ne veut pas dire que votre taux va forcément s'envoler. « Même avec peu d'apport, il est possible d'obtenir des décotes par rapport aux barèmes officiels des banques. A condition de présenter un très bon dossier (finances saines, situation professionnelle stable, belles perspectives d'évolution de carrière notamment)... Il faut aussi bien négocier et l'épargne résiduelle placée chez le prêteur constitue un atout supplémentaire », prévient Sandrine Allonier.

L'achat de produits financiers fait baisser le taux

Les banques prêteuses proposent des tarifs plus attractifs aux emprunteurs qui leur achètent certains produits et/ou qui placent leur épargne résiduelle chez elles. Vous pouvez souscrire la multirisque habitation qu'elle vous propose, prendre sa carte de crédit, ouvrir des comptes sur livrets pour vous ou vos enfants, investir dans une assurance vie... En échange, vous obtiendrez un meilleur taux. Eh oui : pour une banque, un emprunteur doit aussi être un investissement rentable...

Les prêts dits constitutifs d'apport personnel

« Dans le cadre d'un crédit à 100 %, un prêt Action-Logement ou de l'épargne-logement serviront à payer les dépenses annexes comme les frais de notaire », note Caroline Arnould. Ces emprunts vont limiter le recours au crédit bancaire classique. Or, si vous empruntez moins, vous bénéficierez sans doute d'un meilleur taux. N'oubliez pas toutefois que ces crédits restent des crédits : vous devrez les rembourser au même titre que le prêt principal. Dans le neuf, le PTZ est constitutif d'apport personnel. Mais au-delà de cette aide, les banques demandent souvent à l'acheteur d'un logement neuf de placer 10 % d'apport dans son projet.

Prêt à 100 % : quelles garanties et quelles assurances ?

En matière d'assurance décès-invalidité, les emprunts sans apport ne sont pas surtaxés. « Les tarifications ne changent pas, quel que soit le montant de l'apport. Les conditions vont avant tout dépendre du profil de l'emprunteur, notamment de son âge et de son état de santé », précise Maël Bernier. Rappel : pour faire baisser le coût de l'assurance emprunteur, vous pouvez choisir le contrat d'un établissement extérieur à la banque (délégation d'assurance).

Assurance perte d'emploi : parfois nécessaire

Pour les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, qui souscrivent un prêt à 100 % sur une longue durée, les banques peuvent se montrer plus exigeantes. « Dans ce cas de figure, certains établissements demandent la souscription d'une assurance perte d'emploi », signale Ludovic Huzieux. Attention : l'assurance perte d'emploi est réservée aux salariés en CDI avec un minimum d'ancienneté. Elle coûte de 0,20 à 1 % du montant emprunté, un montant à intégrer dans votre financement. Elle ne peut entrer en jeu qu'après le respect de délais de carence et de franchise et elle ne couvre qu'une partie de la mensualité. En négociant, les emprunteurs peuvent convaincre la banque de ne pas demander cette assurance.

Garanties : quand la société caution exige de l'apport personnel

Environ 60 % des crédits immobiliers sont garantis par une caution donnée par un établissement spécialisé. Les sociétés de caution sont très exigeantes sur les prêts à 100 %. Souvent, elles ne donnent leur accord qu'aux emprunteurs qui injectent 10% de fonds propres dans leur plan de financement, ne serait-ce que pour payer les droits de mutation. Du coup, les crédits sans apport sont pour la plupart garantis par une hypothèque. Cette dernière est un peu plus chère que le cautionnement. A prendre en compte dans le calcul de votre prêt car elle peut alourdir le coût total de votre financement.

Comment constituer un apport personnel ?

Vous l'aurez compris : il reste possible, dans de rares cas, de décrocher un prêt à 100 %, votre apport devant couvrir les frais annexes comme les droits de mutation. Et plus votre apport sera important, plus l'obtention du prêt sera facile. Pour constituer ou augmenter ces fonds propres, mobilisez vos économies. Gardez un peu d'argent de côté, les banques demandant une épargne résiduelle. Vous pouvez aussi utiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise ou faire appel à une donation de vos parents ou de vos grands-parents (elles sont souvent exonérées de droits).

Apport : ce qu'il faut absolument éviter

Attention aux prêts familiaux : les banques vous demanderont la provenance de ces fonds et elles en tiendront compte dans le calcul de votre capacité d'endettement. Surtout, ne souscrivez pas un crédit conso pour constituer votre apport. La banque s'en rendra compte et elle refusera votre dossier. Cette option est aussi dangereuse : en cas de coup dur, elle peut vous mener au surendettement.

Comment faire un crédit immobilier avec ou sans apport ?

Vous l'aurez compris : obtenir un prêt pour financer votre logement passe par le respect de toute une série de critères bancaires, mais aussi par une bonne préparation de votre projet. Pour vous aider, nous avons dressé la liste de ces conditions. Elles sont valables, quel que soit le montant de votre apport personnel :

• la gestion de vos finances personnelles doit être saine. Les découverts, incidents de paiement et autres avis à tiers détenteur conduisent directement au refus de crédit. Les fichés Banque de France ne peuvent pas emprunter ;
• gardez du reste à vivre et placez votre épargne résiduelle chez la banque prêteuse. Montrez à la banque que vous pourrez mettre un peu d'argent de côté pendant les remboursements. Les locataires primo-accédants seront vigilants sur le saut de charges ;
• les banques donnent la priorité aux situations professionnelles stables et notamment aux CDI. Certains indépendants exerçant sur des secteurs en tension (infirmières, plombiers-chauffagistes, etc.) sont bien vus par les prêteurs ;
• vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus à vos remboursements et la durée de prêt sera plafonnée à vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l'ancien avec gros travaux. Les banques disposent d'une marge de manœuvre pour 20 % des dossiers, mais pour en bénéficier, votre dossier doit être particulièrement costaud ;
• s'il reste possible de souscrire un prêt à 100 %, souvenez-vous que plus vous injecterez d'apport dans votre plan de financement, plus vous obtiendrez facileÀent votre crédit immobilier.