C'est quoi une hypothèque ?

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L'hypothèque est une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.

C’est ce qu’on appelle une hypothèque conventionnelle : elle est consentie de plein gré par l’emprunteur auquel l’établissement accorde son crédit. L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

Les particuliers qui achètent un bien immobilier souscrivent le plus souvent un crédit pour le financer. Pour l’établissement de crédits, prêter une somme importante d’argent est un acte risqué. Les crédits sont en effet accordés le plus souvent sur du long terme. Il n’est donc jamais certain pour la banque d’être intégralement remboursée car l’emprunteur peut connaître à tout moment des difficultés de paiement. C’est pourquoi les banques prennent des précautions et choisissent un mode de garantie qui leur permet de récupérer les sommes prêtées, si besoin !

L’hypothèque : une des garanties du crédit immobilier

Les établissements de crédits ont le choix entre les trois principales garanties suivantes pour assurer le remboursement des prêts qu’ils accordent : l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD), qui sont des sûretés dites réelles, et la caution d'un organisme financier.

Avec l'hypothèque et le PPD, la garantie de remboursement est prise sur le bien immobilier. La banque a le droit de le faire saisir au cas où l’emprunteur ne rembourserait pas son crédit, afin d’être payée en priorité de sa dette. C’est pourquoi ces deux garanties doivent être souscrites devant notaire. Toutefois, à la différence de l’hypothèque, le PPD ne peut être proposé qu’en garantie de biens existants, pas  pour des biens qui n’existent pas encore. Il ne peut donc pas garantir un achat sur plans ou la construction d'une maison.

Le coût du PPD est moindre que celui de l’hypothèque classique, car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière, contrairement à l’hypothèque. C’est pourquoi, en pratique, c’est souvent cette garantie qui est demandée par la banque chaque fois que cela est possible, plutôt que l’hypothèque.

Caution : comment ça marche ? 
L'autre type de garantie, c'est la caution. Un organisme de cautionnement agréé par la banque qui octroie le prêt se porte garant du remboursement pour le compte de l’emprunteur. Si ce dernier ne paie plus, c’est l’organisme de caution qui va rembourser la banque à sa place. Pour la banque, c’est avantageux car elle n’a pas besoin de faire saisir le bien afin de le faire vendre et d’être payée de sa dette sur le prix de vente. Mais encore faut-il que l’organisme de cautionnement accepte de garantir le crédit. Car il étudie chaque dossier de demande de prêt avant de donner ou non son accord pour garantir le remboursement. Contrairement aux deux garanties que sont l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, le contrat de cautionnement n’est pas signé devant notaire.

Les frais d'une hypothèque

L’hypothèque est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% à laquelle il faut ajouter les frais de son inscription au service de la publicité foncière. Elle doit obligatoirement être établie par un notaire. La rémunération (les émoluments) qu’il reçoit pour cela est fixée de manière proportionnelle au prix de vente, d’après une grille tarifaire déterminée par décret. A l'ensemble de ces frais, on ajoute des frais de débours. Sans entrer dans le détail, notez qu'une hypothèque coûte, à titre indicatif, environ 1,5% du capital emprunté.

L’emprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé. Une fois le crédit intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. Il faut effectuer une formalité pour faire lever l’hypothèque de son bien. L’emprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.

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