Cest ce quon appelle une hypothèque conventionnelle : elle est consentie de plein gré par lemprunteur auquel létablissement accorde son crédit. L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.
Les particuliers qui achètent un bien immobilier souscrivent le plus souvent un crédit pour le financer. Pour létablissement de crédits, prêter une somme importante dargent est un acte risqué. Les crédits sont en effet accordés le plus souvent sur du long terme. Il nest donc jamais certain pour la banque dêtre intégralement remboursée car lemprunteur peut connaître à tout moment des difficultés de paiement. Cest pourquoi les banques prennent des précautions et choisissent un mode de garantie qui leur permet de récupérer les sommes prêtées, si besoin !
Lhypothèque : une des garanties du crédit immobilier
Les établissements de crédits ont le choix entre les trois principales garanties suivantes pour assurer le remboursement des prêts quils accordent : l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD), qui sont des sûretés dites réelles, et la caution d'un organisme financier.
Avec l'hypothèque et le PPD, la garantie de remboursement est prise sur le bien immobilier. La banque a le droit de le faire saisir au cas où lemprunteur ne rembourserait pas son crédit, afin dêtre payée en priorité de sa dette. Cest pourquoi ces deux garanties doivent être souscrites devant notaire. Toutefois, à la différence de lhypothèque, le PPD ne peut être proposé quen garantie de biens existants, pas pour des biens qui nexistent pas encore. Il ne peut donc pas garantir un achat sur plans ou la construction d'une maison.
Le coût du PPD est moindre que celui de lhypothèque classique, car il nest pas soumis à la taxe de publicité foncière, contrairement à lhypothèque. Cest pourquoi, en pratique, cest souvent cette garantie qui est demandée par la banque chaque fois que cela est possible, plutôt que lhypothèque.
Caution : comment ça marche ?
L'autre type de garantie, c'est la caution. Un organisme de cautionnement agréé par la banque qui octroie le prêt se porte garant du remboursement pour le compte de lemprunteur. Si ce dernier ne paie plus, cest lorganisme de caution qui va rembourser la banque à sa place. Pour la banque, cest avantageux car elle na pas besoin de faire saisir le bien afin de le faire vendre et dêtre payée de sa dette sur le prix de vente. Mais encore faut-il que lorganisme de cautionnement accepte de garantir le crédit. Car il étudie chaque dossier de demande de prêt avant de donner ou non son accord pour garantir le remboursement. Contrairement aux deux garanties que sont lhypothèque et le privilège de prêteur de deniers, le contrat de cautionnement nest pas signé devant notaire.
Les frais d'une hypothèque
Lhypothèque est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% à laquelle il faut ajouter les frais de son inscription au service de la publicité foncière. Elle doit obligatoirement être établie par un notaire. La rémunération (les émoluments) quil reçoit pour cela est fixée de manière proportionnelle au prix de vente, daprès une grille tarifaire déterminée par décret. A l'ensemble de ces frais, on ajoute des frais de débours. Sans entrer dans le détail, notez qu'une hypothèque coûte, à titre indicatif, environ 1,5% du capital emprunté.
Lemprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé. Une fois le crédit intégralement remboursé, lhypothèque na plus de raison dêtre. Il faut effectuer une formalité pour faire lever lhypothèque de son bien. Lemprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.