C'est quoi une hypothèque ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 26 décembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Quand la banque accorde un crédit pour l'achat d'une maison, elle sécurise cette transaction avec une hypothèque. Soit une garantie qui lui permet d'être payée en cas de défaillance de l'emprunteur. Comment ça marche et quelles sont les différentes options ?

Le coût d'une hypothèque varie entre 0,5 et 1 % du montant du prêt.
Le coût d'une hypothèque varie entre 0,5 et 1 % du montant du prêt. © GeorgiNutsov/GettyImages

Quel est le principe d'une hypothèque ?

L'hypothèque est une sûreté réelle immobilière. En d'autres termes, c'est une garantie accordée à un créancier (généralement une banque) sur un bien immobilier pour assurer le remboursement d'une dette. Le propriétaire du bien immobilier, qui est aussi l'emprunteur, reste en possession de son bien.

Dans le cadre d'une hypothèque, le bien immobilier est considéré comme une garantie : en cas de non-remboursement du crédit immobilier par l'emprunteur, le créancier a le droit de procéder à la vente du bien pour récupérer le montant dû. Cette vente est généralement réalisée par une procédure de saisie immobilière.

L’hypothèque : une des garanties du crédit immobilier

Les particuliers qui achètent un logement souscrivent le plus souvent un crédit immobilier pour le financer. La banque, en accordant ce prêt, se réserve le droit de saisir le bien financé en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Il s'agit donc d'une sécurité pour l'établissement prêteur et d'une facilité pour l’emprunteur d’obtenir des liquidités pour financer un autre projet.

👉 Les établissements de crédit ont le choix entre trois principales garanties pour assurer le remboursement des prêts qu’ils accordent :

  1. l'hypothèque ;
  2. l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ;
  3. la caution d'un organisme financier.

Prêt hypothécaire et hypothèque conventionnelle

Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire où l'emprunteur offre en garantie un bien immobilier qu'il possède déjà ou qu'il envisage d'acheter. C’est ce qu’on appelle une hypothèque conventionnelle : elle est consentie de plein gré par l’emprunteur auquel l’établissement accorde son crédit. Ce type de prêt peut être utilisé pour l'achat d'un bien neuf ou ancien, une résidence principale, secondaire, locative ou même des bureaux et immeubles d'habitation.

🙋‍♀️ L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

Quels sont les risques d'une hypothèque ?

Tant que les mensualités du prêt sont remboursées, l'emprunteur ne risque rien. En revanche, en cas de défaillance, le risque principal du prêt hypothécaire est que le bien immobilier soit saisi puis vendu pour rembourser le capital restant dû.

À ce risque, il peut s'en ajouter un autre. Dans le cas où la valeur de votre bien excède les sommes qu'il vous reste à rembourser, même une fois votre bien vendu, vous serez encore redevable d'une créance à la banque.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Dans le cadre de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex PPD), la garantie de remboursement est prise sur la valeur du bien immobilier. Mais à la différence de l’hypothèque, celle-ci ne peut être proposée qu’en garantie de biens existants, pas pour des biens qui n’existent pas encore. Elle ne peut donc pas garantir un achat sur plans (VEFA), la construction d'une maison neuve (CCMI) ou encore le financement de travaux.

Estimation du coût de l'hypothèque légale spéciale PPD

💰 Son coût est moins élevé, car elle est exonérée de la taxe de publicité foncière. Il s’élève à environ 0,5 à 1 % du montant du prêt. Elle engendre des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

Hypothèque ou caution ?

👉 Pour rappel, l'hypothèque est une garantie réelle sur le bien immobilier. En cas de non-remboursement du prêt, l'établissement prêteur a le droit de saisir le bien pour se rembourser.

👉 La caution, en revanche, est une garantie personnelle. C'est un organisme financier qui se porte garant de votre prêt. En cas de défaillance de votre part, cet organisme remboursera la banque à votre place.

Caution : comment ça marche ?

Il y a une alternative à la garantie hypothécaire : la caution. C'est une couverture financière accordée par un organisme de caution spécialisé. En cas de défaillance de l'emprunteur, le fonds de garantie prend en charge les mensualités. Il se retourne ensuite contre l'emprunteur pour se faire rembourser, soit en cherchant une solution amiable (des délais de paiement, par exemple), soit en saisissant le bien pour se rembourser sur son prix de vente. Attention, l'organisme de cautionnement étudie chaque dossier de demande de prêt avant de donner ou non son accord pour garantir le remboursement. La mise en place de la caution n'est donc pas systématique.

👉 En contrepartie de la garantie proposée, l'emprunteur verse à la société de caution une commission de caution qui représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire et une contribution versée au Fonds de garantie. En cas de revente ou à la fin du prêt, environ 70 % de la somme versée au fonds mutuel de garantie est restituée.

Contrairement aux deux garanties que sont l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, le contrat de cautionnement bancaire n’est pas signé devant notaire. Raison pour laquelle sa mise en place est moins onéreuse que celle d'une hypothèque.

Hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire peut être obtenue provisoirement ou à la suite d'une condamnation judiciaire. Elle vise à protéger les droits du créancier. Elle porte sur le bien immobilier du débiteur qui pourra être vendu pour rembourser le créancier. Elle devra être inscrite au service de publicité foncière.

Quels sont les frais pour une hypothèque ?

L’hypothèque est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % - à percevoir sur les sommes garanties, c'est-à-dire le montant du prêt majoré de 20 % - à laquelle il faut ajouter les frais de son inscription au service de la publicité foncière. Elle doit obligatoirement être établie par un notaire. La rémunération du notaire (les émoluments) qu’il reçoit pour cela est fixée de manière proportionnelle au prix de vente, d’après une grille tarifaire déterminée par décret. Son coût est exprimé en pourcentage du montant emprunté.

👉 On considère que les frais d'hypothèque représentent environ 1,5 % du montant de votre crédit immobilier.

🙋‍♀️ La mainlevée de l'hypothèque

La mainlevée est un acte juridique par lequel l'établissement de crédit qui a octroyé un prêt atteste que l'emprunteur a complètement remboursé son prêt. L'hypothèque a la même durée que le prêt immobilier, La levée d’hypothèque ne coûte rien si elle arrive à son terme. La garantie hypothécaire s’éteindra d’elle-même un an après la dernière mensualité du crédit immobilier. Il est tout de même possible dans certaines conditions de lever l'hypothèque qui pèse sur le bien avant la fin du crédit immobilier pris par l'acheteur : il faut faire une demande de mainlevée.

Quel est le coût d'une levée d'hypothèque immobilière ?

Les frais de mainlevée d'hypothèque sont calculés en fonction du montant du prêt initial, une majoration de 20 % est ensuite appliquée. Il faudra ensuite y ajouter le coût de la mainlevée d'hypothèque qui varie souvent entre 0,20 et 0,50 % de cette somme.

👉 Le contrat de prêt hypothécaire peut prévoir des pénalités à la charge de l'emprunteur qui souhaite procéder à un remboursement anticipé.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

L'hypothèque, qu'il s'agisse d'une hypothèque conventionnelle, légale ou judiciaire, ne bloque en aucun cas la vente du bien immobilier. En effet, l'hypothèque est une inscription administrative venant garantir une dette, elle ne dépossède pas le propriétaire, qui jouit toujours de tous ses droits et obligations sur le bien immobilier. L'opération implique néanmoins une connaissance minutieuse de sa situation financière. Vous devrez notamment prendre en compte le solde de votre prêt hypothécaire, les échéances mensuelles, les pénalités éventuelles.

En cas de vente, c'est le notaire qui fait toutes les démarches nécessaires auprès du service de publicité foncière. Au moment de la vente, le notaire contactera le bénéficiaire de l'hypothèque pour lui demander un décompte des sommes restant dues et le remboursera avec les fonds de l'acheteur.

👉 La vente d'une maison hypothéquée implique généralement que le montant de l'hypothèque soit remboursé à partir du produit de la vente.


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