La maison, un bon plan pour investir dans l'immobilier ?

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Des locataires plus stables, des loyers perçus plus régulièrement, de bonnes perspectives de valorisation : la maison, c'est un investissement immobilier locatif de premier plan. Même si le ticket d'entrée est plus élevé et la rentabilité moins importante par rapport aux studios et autres moyennes surfaces.

La maison, c'est la forme d'habitat préférée pour près de 80 % des Français. Les locataires n'échappent pas à la règle et la demande locative pour ce type de bien immobilier est très soutenue. Chaque année, environ 100.000 familles cherchent une maison à louer. Mais l'offre restant inférieure à la demande, on estime qu'il faudrait construire 15.000 villas par an pendant une décennie pour satisfaire les besoins. Bref, pour peu qu'elles soient correctement placées et que leurs loyers soient en phase avec le marché, les maisons se louent sans difficulté.

Maison : des locataires plus stables

Pour un propriétaire-bailleur, la maison locative offre une grande tranquillité d'esprit. Les locataires restent en moyenne 80 mois dans les lieux, contre 30 mois pour un studio. Du coup, les loyers sont perçus avec davantage de régularité et les rapports locatifs sont plus sereins.

Les maisons constituant les foyers dans lesquels vivent les familles, ces dernières, par souci de sécurité, sont plus vigilantes sur le paiement des loyers, ce qui minore les risques d'impayés.

Les locataires ont tendance à « s'approprier » le bien : ils l'entretiennent mieux, d'où des charges proportionnellement moins élevées que pour un studio ou un deux pièces.

Les maisons individuelles hors lotissements ou villages réalisés par des promoteurs ne supportent pas de charges de copropriété. Une économie de plus pour le propriétaire-bailleur.

Quel prix pour une maison ?

En règle générale, les maisons situées en première couronne des grandes agglomérations valent de 300.000 à 400.000 € pour une centaine de mètres carrés. Elles peuvent monter plus haut, par exemple dans les villes résidentielles qui bordent Paris, mais aussi sur la Côte d'Azur ou dans certains secteurs très recherchés comme les environs d'Annecy ou d'Aix-en-Provence. Dans les communes moyennes, comptez entre 250.000 et 280.000 €.

Plus la surface augmente, plus le jardin est grand, plus le prix est élevé. A l'inverse, la valeur vénale des maisons diminue au fur et à mesure que l'on s'éloigne des centres-villes, suivant la tendance classique observée sur tous les marchés immobiliers.

Maison : loyer et rentabilité

Dans les grandes métropoles, les loyers moyens pour les maisons d'une centaine de mètres carrés varient de 1.000 à 1.500 € par mois selon l'adresse, le standing et la qualité du bien. Dans les villes moyennes, le loyer tourne en général autour des 800 € mensuels.

En matière d'investissement locatif, la règle est toujours la même : plus le risque est élevé, plus le rendement grimpe. Placement par nature très sûr, la maison individuelle affiche une rentabilité locative brute plus faible de un à deux points par rapport aux studios et autres deux pièces. Selon les adresses, elle varie en moyenne et à titre indicatif de 3 à 5 %.

  • Une maison de 135 m2 à Antony (92). Prix : 450.000 €. Loyer mensuel : 1.800 €. Rentabilité locative brute : 4,80 %.
  • Une maison de 100 m2 à Toulouse. Prix : 295.000 €. Loyer mensuel : 1.150 €. Rentabilité locative brute : 4,67 %.
  • Une maison de 100 m2 à Lille. Prix : 290.000 €. Loyer mensuel : 1.000 €. Rentabilité locative brute : 4,13 %.

Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Avec les frais et charges, vous obtenez la rentabilité nette de charges. En prenant en compte la fiscalité, vous calculez la rentabilité nette. .

Habitat individuel et plus-values immobilières

Avec une maison, les risques de décote sont limités. Sur le long terme, en effet, les prix n'ont jamais baissé, comme le montre l'indice PAP du 1er mai dernier. Sur une base 1.000 établie au 1er janvier 2001, les maisons atteignent 1.700 au 1er juin 2013. Surtout, en douze ans, la valeur des maisons a augmenté de plus de 70 % selon notre indice.

Pour espérer une belle valorisation, les maisons doivent être situées à proximité des commerces, des services, des transports et surtout des écoles. En d'autres termes, respectez la règle de base de l'investissement immobilier : sélectionnez un bon emplacement. Ce point est d'autant plus important qu'une maison bien placée aura davantage de chances de plaire aux locataires et se louera à meilleur prix.

Une maison locative, c'est un placement sur le long terme. N'oubliez pas, si vous comptez la revendre, de tenir compte de l'impact de la taxe sur les plus-values immobilières.

Location  et fiscalité : louer vide ou meublé ?

Le régime fiscal de la location vide est bien adapté au placement maison. Le plus souvent, elles sont louées par des familles qui vont s'y installer pour un certain temps. Dans la plupart des cas, elles apportent leurs propres meubles. Vous n'avez donc pas besoin de l'équiper. Il vous faudra simplement fournir un bien en très bon état : les locataires seront séduits et ils accorderont davantage d'attention à l'entretien.

La location meublée peut être envisagée si vous souhaitez louer la maison sur une courte durée, par exemple à des cadres mutés ou à des fonctionnaires internationaux. Dans ce cas, vous bénéficierez d'une fiscalité plus favorable et vous la louerez plus cher. Pour une maison, le loyer en location meublée est plus élevé d'environ 10 à 30 % mais ce n'est pas une règle générale.

Enfin, n'oubliez pas qu'un logement loué meublé doit vraiment être meublé. La famille locataire doit pouvoir s'y installer en amenant simplement ses effets personnels. Pour équiper entièrement une maison, avec notamment l'électroménager, la literie, les armoires, voire la vaisselle, gardez à l'esprit que le budget est bien plus important que pour un studio ou un deux pièces.

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