Crédit immobilier : emprunter avec un courtier

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Intermédiaires en matière de crédit immobilier, les courtiers ont pour métier de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, avec notamment des rabais sur le taux d’intérêt taux et les assurances. Comment ça marche ? Combien ça coûte ?

Le courtier, c’est l’ami de l’emprunteur. Logique : son boulot, c’est de dénicher le crédit immobilier le plus performant à son client particulier. Et ça fonctionne plutôt bien. Fin 2018, la France compte 6 669 professionnels du courtage en prêts immobiliers, une hausse de 5,6 % par rapport à 2017 et de 28,7 % par rapport à 2015 selon l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance), la structure qui les chapeaute. Ils seraient même deux fois plus nombreux qu’en 2008 !

Parts de marché immobilier. Ces données sont confirmées par un sondage OpinionWay réalisé pour le courtier Vousfinancer. Selon cette étude, 35 % des Français qui ont actuellement un crédit en cours de remboursement ont fait appel à ce type d’intermédiaire pour trouver leur prêt, en hausse de six points par rapport à 2015. Les plus convaincus ? Les jeunes ! 61 % des personnes de 18 à 34 ans qui ont conclu un prêt immobilier ont utilisé les services d’un courtier. Les catégories socio-professionnelles supérieures ne sont pas en reste : 44 % sont passés par ce professionnel, contre 28 % en 2015.

Sed lex... Pour Jérôme Robin, directeur général et fondateur de Vousfinancer, « cette accélération est due à la mise en place d’une réglementation stricte de notre profession, à la hausse du nombre d’agences de courtage et à la montée en gamme de notre métier, orienté de plus en plus sur le service et l’accompagnement, bien au-delà de la seule recherche du taux le plus bas ». Et puis, les courtiers travaillent leur image. Ils communiquent tous azimuts, publient analyses et prévisions sur les taux, les assurances, les pratiques des banques et donnent de nombreux conseils. Ce qui finit par payer !

Un bon taux d’intérêt avec un courtier

Si les courtiers ont autant de succès, c’est surtout parce qu’ils font gagner de l’argent à leurs clients emprunteurs. Ces professionnels négocient auprès des banques des taux inférieurs aux barèmes officiels. Juste un exemple chiffré. Mi-2019, le taux moyen sur vingt ans hors assurances s’établit à 1,50 %. Avec une mensualité de 1 000 €, l’emprunt se chiffre à 207 234 € et les intérêts à 32 766 €. Les courtiers peuvent ramener ce taux à 1 % sur cette durée. Résultat : le montant emprunté grimpe à 217 441 € et les intérêts descendent à 22 559 € pour la même mensualité. Bref, le crédit immobilier négocié avec un courtier, c’est mieux et c’est moins cher.

Concurrence bancaire. Comment ces intermédiaires arrivent-ils à ce résultat ? En fait, ils mettent les banques en concurrence pour le compte des emprunteurs. « Une fois le dossier de crédit bouclé, nous le présentons à nos partenaires bancaires », explique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. « Elles l’examinent avec attention puis nous retournent leurs propositions. L’emprunteur peut alors comparer pour choisir l’établissement qui lui propose les conditions les plus favorables sur tous les aspects de son crédit : taux, assurances, souplesses de fonctionnement, garanties, etc. »

Le faire soi-même ? Bien sûr, les particuliers peuvent eux aussi faire jouer la concurrence pour obtenir un bon taux. « Certains y arrivent, mais objectivement, ils sont plutôt rares », indique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Le courtier est plus efficace : il connaît la politique commerciale de chacune de ses banques partenaires. Il sait si un établissement privilégie tel ou tel type d’emprunteur. Le courtier va donc orienter le dossier vers les banques qui proposent les meilleures conditions ». Et puis le courtier présente ce même dossier au bon niveau de décision. De fait, les conseillers bancaires ont à leur niveau une marge de manœuvre décisionnelle plus réduite.

Emprunteurs atypiques. Les courtiers sont encore plus utiles pour les emprunteurs qui présentent des dossiers atypiques. Juste un exemple, donné par la direction de la communication du courtier Empruntis : « obtenir un prêt sans apport personnel est aujourd’hui plus facile qu’il y a quelques années. Mais toutes les banques n’acceptent pas ce type de dossier. Nous, courtiers, savons quel établissement acceptera ces financements à 110 %, qui englobent le montant du projet frais annexes inclus ». Idem pour les indépendants, les intérimaires ou les CDD. Pour eux, l’obtention du crédit n’est pas toujours aisée. Si les banques s’adaptent davantage aux évolutions de la société, certaines sont encore à la traîne. Et le courtier, lui, sait reconnaître les unes des autres.

Courtier : le mode d’emploi en cinq étapes
Intermédiaire en opération de banque, le courtier a pour métier de rechercher un financement immobilier pour le compte de particuliers acquéreurs d’un logement. Mais justement : comment bien utiliser ses services ?

  • Avant de démarrer votre projet immobilier. Rendez-visite à un courtier avec vos principaux éléments financiers : apport personnel, bulletins de salaire, avis d’imposition. Avec lui, vous réaliserez des simulations intégrant les critères bancaires (33% de capacité d’endettement, reste à vivre, etc.). Vous saurez précisément combien emprunter en fonction de votre apport, de vos revenus et de la durée du crédit.
  • Faites des simulations financières. Consulter un courtier en amont vous permettra de ne rien oublier. Les simulations intégreront les frais annexes à votre achat (droits de mutation, rémunération du notaire, frais de garantie du crédit, etc.). Si vous réalisez une opération d’achat-revente, vous fournirez au courtier tous les éléments du crédit en cours (tableau d’amortissement notamment). Des pièces à communiquer également si vous vous lancez dans un rachat de crédit pour faire baisser le taux et/ou la durée de remboursement.
  • Maîtriser les critères des banques. L’examen de votre dossier en amont par un courtier vous permet aussi d’optimiser vos chances d’obtenir votre financement. Si vous êtes à découvert sur vos trois derniers relevés de compte (et plus encore si ce découvert dépasse les plafonds autorisés), vous risquez le refus de crédit. Le courtier vous conseillera alors de décaler votre projet, le temps de vous refaire une virginité. Il travaillera également l’assurance pour vous offrir le bon contrat au meilleur prix.
  • Crédit et compromis de vente. Le courtier, sur la base de votre dossier, pourra vous indiquer les taux que les banques sont prêtes à vous consentir. Il connaît en effet les barèmes et la politique commerciale des banques. Un élément rassurant : la condition suspensive d’obtention du crédit inclus dans le compromis de vente doit en effet mentionner le taux que vous espérez obtenir, le montant emprunté, la durée et la mensualité. Grâce au courtier, vous disposez de toutes ces infos au moment de signer le compromis.
  • Un financement immobilier plus rapide. Une fois le dossier bâti, vous lancerez votre projet immobilier. Si un bien retient votre attention, vous sécuriserez le vendeur sur votre solvabilité puisque vous lui montrerez les éléments validés par le courtier. Une fois d’accord, vous signerez le compromis de vente. Et vous retournerez voir le courtier pour qu’il lance la recherche du financement. Avantage du courtier et de toutes ces démarches effectuées en amont : vous gagnez du temps, vous rassurez la banque en lui montrant que vous êtes prêt et donc vous facilitez l’obtention de votre financement.

Assurance de prêt, prix et garanties

Le travail du courtier ne porte pas que sur le taux. Il va aussi s’occuper de l’assurance de prêt, autrement dit de l’assurance décès-invalidité, presque toujours imposée par les banques. Il va ainsi trouver la garantie la plus performante au meilleur prix. Il peut s’agir du contrat groupe proposé par la banque prêteuse. Mais le plus souvent, le courtier orientera le particulier vers la délégation. Il s’agit d’une décès-invalidité fournie par une société extérieure au prêteur. Cette pratique, dite de la délégation d’assurance, est en effet permise par la loi Lagarde de 2010.

Economies sur l'assurance. Pour Philippe Taboret, directeur général-adjoint de Cafpi, « le jeu en vaut la chandelle. La délégation d’assurance permet de diviser la facture par deux ou par trois par rapport au contrat groupe. A la clé : des milliers d’euros d’économies sur toute la durée du prêt ». Et pour faciliter les choses, le courtier va assister l’emprunteur dans ses démarches. Pour être acceptée par le prêteur, la délégation doit apporter des garanties similaires à celles du contrat groupe (elle doit satisfaire à 11 des 18 critères légaux définis par la Fiche standardisée d’information fournie par la banque prêteuse).

Garanties adaptées. Dans le cadre de la délégation d’assurance, le courtier va aussi plancher sur les garanties. Chaque emprunteur a en effet des besoins particuliers et surtout, il s’agit de ne pas prendre de risques inconsidérés simplement pour faire des économies. « Prendre l’assurance la moins chère sans se soucier de la couverture qu’elle inclut peut être dangereux », rappelle Estelle Laurent, responsable de la communication chez Crédixia. « L’emprunteur ne doit jamais oublier que l’assurance de prêt, c’est d’abord une protection pour lui et sa famille puisqu’elle prend le relais des remboursements en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. »

Mettre les courtiers en concurrence : un mauvais calcul
Les courtiers comparent l’offre des banques à la place de l’emprunteur pour lui obtenir le meilleur crédit. L’idée pourrait être tentante de les mettre en concurrence pour décrocher des conditions encore plus favorables. Une stratégie perdante. D’abord, l’emprunteur ne grappillerait que quelques euros, au prix de démarches plus longues alors que l’un des avantages du courtier est justement d’accélérer les choses. Mais surtout, les banques n’apprécient pas de recevoir deux dossiers identiques venant de deux courtiers différents. Et le particulier flairant la bonne affaire verra sa demande refusée. Pour choisir le bon courtier, mieux vaut en visiter deux ou trois, vérifier leurs prestations, leur niveau d’accompagnement et privilégier la transparence et la confiance.

Négocier le crédit et accompagner l’emprunteur

Le courtier prend en charge d’autres domaines du crédit. Il va par exemple négocier la réduction partielle, voire la suppression des pénalités de remboursement anticipé. L’emprunteur peut en effet rembourser tout ou partie de son crédit avant le terme prévu au contrat. En contrepartie, la banque exige des pénalités. Elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement plus six mois d’intérêts sur le capital remboursé. Une somme qu’il est toujours agréable d’économiser. Reste que les banques sont souvent rétives à cette idée, la pénalité étant source de marge.

Jamais seul ! L’autre force de cet intermédiaire, c’est l’accompagnement de l’emprunteur. Pour Pascal Beuvelet, fondateur d’In&Fi
Crédits, rendre visite à un courtier « c’est la toute première chose à faire. Il va s’assurer de la faisabilité du projet et vérifier si le profil de l’emprunteur cadre avec les critères bancaires. Bref, il réalise une véritable étude de financement. Cette phase de préparation est gratuite et confidentielle puisque les courtiers sont tenus au secret professionnel ». Elle est aussi utile : elle permet à l’emprunteur de mieux connaître les conditions d’octroi des prêts immobiliers.

Crédit : ce qui compte. Ce rappel sur les critères bancaires est souvent bienvenu. Certains sont bien connus, comme la règle des 33 % (la mensualité ne peut pas dépasser le tiers des revenus). D’autres moins. « Les banques vérifient la tenue du compte bancaire sur les trois, voire les six derniers mois », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. « Des dépassements de découverts autorisés, des incidents de paiement, des avis à tiers détenteurs sont à proscrire. Les dépenses liées aux jeux en ligne sont très mal vues. Le courtier peut conseiller de décaler le projet de quelques mois, le temps de nettoyer les comptes, pour faciliter l’obtention du crédit. »

Devoir de conseil. Le courtier s’occupe de son client tout au long du projet. Il vérifie si l’emprunteur a droit aux aides comme le PTZ. Il le suit jusqu’à la signature de la promesse de vente, à la mise en place du crédit et au démarrage du remboursement. Il continue à répondre à ses questions pendant la phase de paiement. Bref, il se positionne en véritable partenaire financier. « Le courtier a un devoir de conseil envers son client pour préserver ses droits mais aussi lui rappeler ses devoirs d’emprunteur », résume Ludovic Huzieux.

Courtier : faut-il changer de banque ?
Recourir à un courtier pour emprunter, c’est souvent changer de banque. Cet intermédiaire va en effet trouver l’établissement financiers qui vous accordera les meilleures conditions et cet établissement, ce n‘est pas forcément le vôtre. Notez que le changement de banque est facilité par la loi Macron de 2017.

Courtier en crédit : combien ça coûte ?

Les banques y trouvent elles aussi leur intérêt. A tel point qu’elles ont largement favorisé le développement des courtiers. « Elles nous considèrent comme des apporteurs d’affaires », indique-t-on chez Empruntis. « Nous leur fournissons des dossiers complets et finançables qu’elles n’ont plus qu’à examiner. Pour elles, c’est un gain de temps et une baisse des frais de commercialisation, dans un contexte de réduction de leurs effectifs. » Ce partenariat est si poussé que les banques communiquent aux courtiers des objectifs à réaliser pour l’année.

Les banques y gagnent aussi. Grâce aux courtiers, les banques peuvent recruter une clientèle qu’elles vont fidéliser sur le long terme. Avec le très bon taux qu’il a obtenu, l’emprunteur apporté par le courtier va rester dans la nouvelle banque. Du coup, cette dernière va pouvoir lui vendre des assurances, des produits bancaires de placement nettement plus rémunérateurs. « En échange d’un très bon taux, il y a généralement une contrepartie : ouverture de compte et domiciliation des revenus. Le client est pratiquement toujours d’accord pour ce changement de banque », confirme Philippe Taboret.

Le tarif des courtiers. Quant à savoir combien ça coûte, tout est question d’accompagnement et de catégorie d’interlocuteurs. Certains courtiers, présents uniquement en ligne, sont gratuits pour le particulier et ne sont rémunérés que par la banque prêteuse. D’autres, qui ont structuré un réseau d’agences physiques et qui suivent leur client sur trois à six mois, coûtent dans les 1 % du montant emprunté, une somme plafonnée aux alentours de 2 500 €, tout en étant là encore rémunérés par la banque. Souvent, l’emprunteur ne verse pas de frais de dossier. Surtout, le courtier n’est payé que si le contrat de prêt immobilier est signé. Ce qui le pousse à obtenir des résultats sonnants et trébuchants !

Courtier en crédit immobilier : une profession très réglementée
Ce que dit la loi. Les courtiers sont des Intermédiaires en opérations de banque et services de paiements (IOBSP). A ce titre, ils sont soumis à un statut très strict, qui organise leur profession depuis janvier 2013 (loi de Régulation Bancaire et Financière du 22 octobre 2010 et décret 2012-101 du 28 janvier 2012). Ils doivent ainsi se plier à de nombreuses formalités, satisfaire à des obligations de formation et entrer dans une logique poussée de protection du consommateur.
Immatriculation obligatoire. Les IOBSP doivent s’immatriculer à l’ORIAS (Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Une formalité obligatoire pour être autorisé à proposer des crédits immobiliers. Les consommateurs peuvent vérifier si l’intermédiaire qui leur propose une prestation financière est immatriculé en se connectant sur www.orias.fr.
Devoir d'information. Les IOBSP sont soumis à un devoir d’information et de conseil renforcé. Ils doivent mettre en place un mandat de recherche. Un document qui comprend leurs honoraires, la liste des banques partenaires, les coordonnées de leur service après-vente et des informations sur les conflits d’intérêts capitalistiques possibles entre eux et les établissements financiers.
Rémunération transparente. L’IOBSP précise le calcul et le montant des commissions qu’il perçoit de la banque partenaire. Les collaborateurs justifient soit d’une formation de 150 heures, soit d’une expérience professionnelle suffisante, soit de diplômes reconnus par l’Orias. Ils souscrivent obligatoirement une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette rigueur est bien accueillie par les courtiers. « Ces obligations nous apportent une légitimité et découragent les vocations fantaisistes », estime Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Outre des assurances sur le niveau de professionnalisme des opérateurs, « le statut de courtier apporte un maximum de garanties aux banques », ajoute Philippe Taboret, directeur général-adjoint de Cafpi. Et ces dernières sont toujours demandeuses de sécurité quel que soit leur interlocuteur.

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