Crédit immobilier : emprunter avec un courtier
Intermédiaires en matière de crédit immobilier, les courtiers ont pour métier de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt, avec notamment la possibilité de rabais sur le taux d’intérêt et l'assurance emprunteur. Comment ça marche ? Combien ça coûte ?
Le courtier, cest lami de lemprunteur. Logique : son métier, cest de dénicher un crédit immobilier performant à son client particulier. Et ça fonctionne plutôt bien. La France compte un peu plus de 6 700 professionnels du courtage en prêts immobiliers, un chiffre en progression annuelle de 6 % selon lOrias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance), la structure officielle qui les chapeaute. Ils seraient même deux fois plus nombreux quen 2008 !
Courtage en crédit : une profession active
Pour Vousfinancer, « cette accélération est due à la mise en place dune réglementation stricte de notre profession, à la hausse du nombre dagences de courtage et à la montée en gamme de notre métier, orienté de plus en plus sur le service et laccompagnement, bien au-delà de la seule recherche du taux le plus bas. » Et puis, les courtiers travaillent leur image. Ils communiquent tous azimuts, publient analyses et prévisions sur les taux, les assurances, les pratiques des banques et donnent de nombreux conseils. Ce qui finit par payer !
Quel est l'intérêt de passer par un courtier ?
Si les courtiers en ligne et/ou en agence ont autant de succès, cest parce quils font gagner de largent à leurs clients emprunteurs. Ces professionnels du crédit immobilier peuvent négocier auprès des banques des taux inférieurs aux barèmes officiels. Alors que le taux moyen sur vingt ans hors assurances (taux brut) s'établit à 2,80 % mi-février 2023, avant négociation, les courtiers peuvent trouver, pour la même durée, des taux d'intérêt plus bas, à 2,50 %, voire à 2,30 % pour les plus beaux dossiers (au moins 20 % d'apport hors frais, du patrimoine, de bons revenus, etc.).
L'art de décrocher le meilleur taux
Comment ces intermédiaires arrivent-ils à ce résultat ? En fait, ils mettent les banques en concurrence pour le compte des emprunteurs. « Une fois le dossier de crédit immobilier bouclé, nous le présentons à nos partenaires bancaires », explique Ludovic Huzieux, cofondateur dArtemis Courtage. « Ils lexaminent avec attention puis nous retournent leurs propositions. Lemprunteur peut alors comparer pour choisir létablissement qui lui propose les conditions les plus favorables sur tous les aspects de son crédit : taux, assurance décès-invalidité, souplesses de fonctionnement, garanties, etc. »
Combien pouvez-vous emprunter en novembre 2024 ?
Est-ce vraiment intéressant de passer par un courtier ?
Bien sûr, les particuliers peuvent eux aussi faire jouer la concurrence pour obtenir un bon taux. « Certains y arrivent, mais objectivement, ils sont plutôt rares », indique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Le courtier en prêts immobiliers est plus efficace : il connaît la politique commerciale de chacune de ses banques partenaires. Il sait si un établissement privilégie tel ou tel type demprunteur. Le courtier va donc orienter le dossier vers les banques qui proposent les meilleures conditions. » Et puis le courtier présente ce même dossier de demande de prêt au bon niveau de décision. Il ne faut pas oublier que les conseillers bancaires ont une marge de manuvre décisionnelle plus réduite.
Quand le courtier aide à obtenir le financement
Aujourd'hui, les banques appliquent des critères de prêt très stricts. Pour emprunter, il faut au moins 10 % d'apport personnel, une gestion saine des finances personnelles, une situation professionnelle stable, du reste à vivre, de l'épargne résiduelle... « Dans ce contexte de durcissement des conditions bancaires, la véritable plus-value du courtier, c'est de trouver des solutions pour que l'acquéreur ou l'investisseur puisse trouver son financement et concrétiser son achat en évitant le refus de crédit immobilier », indique Didier Laporte, qui dirige Universal Broker Services. « Le courtier travaille le dossier pour mettre ses points forts en avant et pour le présenter aux banques qui ont le plus de chances de l'accepter. Il sait dire au particulier si le dossier ne passera pas. Il réalise également des simulations de prêts immobiliers pour trouver les meilleures solutions. »
Emprunteurs atypiques : les avantages du courtier
Grâce à leur connaissance du marché et des pratiques bancaires, les courtiers sont encore plus utiles pour les emprunteurs qui présentent des dossiers atypiques. Juste un exemple, donné par Olivier Lendrevie, président de Cafpi, « obtenir un prêt avec peu d'apport personnel est aujourd'hui difficile. Mais certaines banques sont plus accommodantes que d'autres. Nous, courtiers, savons quel établissement acceptera ces financements. » Idem pour les professionnels indépendants, les intérimaires ou les CDD. Pour eux, lobtention du crédit immobilier nest pas toujours aisée. Si les banques sadaptent davantage aux évolutions de la société, certaines sont encore à la traîne. Et le courtier, lui, a notamment pour rôle de reconnaître les unes des autres, ce qui facilite forcément l'achat immobilier.
Assurances, garanties : à quoi sert un courtier ?
Le travail du courtier en prêts immobiliers ne porte pas que sur le taux. Il va aussi soccuper de lassurance de prêt, autrement dit de lassurance décès-invalidité, presque toujours imposée par les banques. Il va ainsi trouver lassurance la plus performante au meilleur prix. Il peut sagir du contrat groupe proposé par la banque prêteuse. Mais le plus souvent, le courtier orientera le particulier vers la délégation. Il sagit dune assurance décès-invalidité fournie par une société extérieure au prêteur. Cette pratique, dite de la délégation dassurance, est en effet permise par la loi Lagarde de 2010.
Délégation d'assurance emprunteur : une source d'économies
Pour Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artemis Courtage, « le jeu en vaut la chandelle. La délégation dassurance permet de diviser la facture par deux ou par trois par rapport au contrat groupe. À la clé : des milliers deuros déconomies sur toute la durée du prêt ». Et pour faciliter les choses, le courtier va assister lemprunteur dans ses démarches. Pour être acceptée par le prêteur, la délégation doit apporter des garanties similaires à celles du contrat groupe (elle doit satisfaire à 11 des 18 critères légaux définis par la Fiche standardisée dinformation fournie par la banque prêteuse).
Sécuriser le crédit immobilier
Dans le cadre de la délégation dassurance, le courtier va aussi plancher sur les garanties. Chaque emprunteur a en effet des besoins particuliers et surtout, il sagit de ne pas prendre de risques inconsidérés simplement pour faire des économies. « Prendre lassurance la moins chère sans se soucier de la couverture quelle inclut peut être dangereux », rappelle Estelle Laurent, responsable de la communication chez Crédixia. « Lemprunteur ne doit jamais oublier que lassurance de prêt, cest dabord une protection pour lui et sa famille puisquelle prend le relais des remboursements en cas de décès, dinvalidité ou dincapacité de travail. »
Rester en dessous du taux dusure
Autre mission du courtier : aider le particulier à faire face à la problématique du taux dusure. Il faut en effet savoir que le Taux annuel effectif global dun crédit immobilier (TAEG), qui comprend le taux nominal du prêt, lassurance, les garanties (hypothèque, mais aussi caution dune société spécialisée) et les frais annexes, ne peut pas dépasser un plafond légal dénommé taux dusure. Pour rester dans les clous, le courtier pourra aider lemprunteur à trouver une assurance moins chère, par exemple, lobjectif étant de baisser le TAEG pour ne pas franchir ce mur du taux dusure.
Négocier le crédit et accompagner lemprunteur
Lors des différents rendez-vous organisés avec son client, le courtier prend en charge dautres domaines du crédit. Il peut par exemple négocier la réduction partielle, voire la suppression des pénalités de remboursement anticipé. Lemprunteur peut en effet rembourser tout ou partie de son crédit immobilier avant le terme prévu au contrat. En contrepartie, la banque exige des pénalités. Elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement plus six mois dintérêts sur le capital remboursé. Une somme quil est toujours agréable déconomiser. Reste que les banques sont souvent rétives à cette idée, la pénalité étant source de marge.
Vérifier la finançabilité de l'emprunteur
Lautre force du courtier en ligne ou en agence, cest son rôle d'accompagnateur de lemprunteur. Pour Pascal Beuvelet, fondateur dIn&Fi Crédits, rendre visite à un courtier « cest la toute première chose à faire. Ce professionnel va sassurer de la faisabilité du projet et vérifier si le profil de lemprunteur cadre avec les critères bancaires. Bref, il réalise une véritable étude de financement. Cette phase de préparation est gratuite et confidentielle puisque les courtiers sont tenus au secret professionnel ». Elle est aussi utile : elle permet à lemprunteur de mieux connaître les conditions doctroi des prêts immobiliers.
Constituer un bon dossier de financement
Ce rappel sur les critères bancaires est souvent bienvenu. Certains sont bien connus, comme la règle des 35 % (les remboursements ne doivent pas dépasser 35 % des revenus). Dautres le sont moins. « Les banques vérifient la tenue du compte bancaire sur les trois, voire les six derniers mois », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. « Des dépassements de découverts autorisés, des incidents de paiement, des avis à tiers détenteurs sont à proscrire. Les dépenses liées aux jeux en ligne sont très mal vues. Le courtier peut conseiller de décaler le projet de quelques mois, le temps de nettoyer les comptes, pour faciliter lobtention du crédit. »
Ne rien oublier pour emprunter
D'autres critères de prêts appliqués par les organismes de financement sont passés au crible. C'est le cas de l'épargne résiduelle. Car, en plus de l'apport, l'emprunteur doit garder des sous de côté (comptez en moyenne entre six mois et un an de mensualités de crédit). Cette marge de sécurité permet de faire face à d'éventuels impayés, ce qui réduit le risque pour le prêteur. Chez les locataires accédants à la propriété, le courtier s'assure que le saut de charges (différence entre le loyer et la future mensualité de crédit) reste raisonnable. Le courtier va veiller à ce que ces critères soient respectés et va conseiller l'emprunteur pour mettre des solutions en place pour éviter le refus de crédit.
Le courtier et le devoir de conseil
Le courtier soccupe de tout de A à Z. Il vérifie si lemprunteur a droit aux aides comme le PTZ (Prêt à taux 0 %). Il le suit tout au long de son achat immobilier, qu'il s'agisse de la signature de la promesse de vente, de la lecture de l'offre de prêt, de la mise en place du crédit et du démarrage du remboursement. Il continue à répondre à ses questions pendant la phase de paiement. Bref, grâce à son expertise, il se positionne en véritable partenaire financier. « Le courtier a un devoir de conseil envers son client pour préserver ses droits, mais aussi lui rappeler ses devoirs demprunteur », résume Ludovic Huzieux.
Comment se fait payer un courtier ?
Les banques ont favorisé le développement des courtiers. « Elles nous considèrent comme des apporteurs daffaires », indique Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. « Nous leur fournissons des dossiers complets et finançables quelles nont plus quà examiner pour ensuite transmettre une offre de prêt. Pour elles, cest un gain de temps et une baisse des frais de commercialisation, dans un contexte de réduction de leurs effectifs. » Ce partenariat est si poussé que les banques communiquent aux courtiers des objectifs à réaliser pour lannée.
Comment les banques rentabilisent un prêt immobilier
Grâce aux courtiers, les banques peuvent recruter une clientèle quelles vont fidéliser sur le long terme. Avec le bon taux quil a obtenu, lemprunteur apporté par le courtier va rester dans la nouvelle banque. Du coup, cette dernière va pouvoir lui vendre des assurances, des produits bancaires de placement nettement plus rémunérateurs. « En échange dun bon taux, il y a généralement une contrepartie : ouverture de compte et domiciliation des revenus », confirme Pierre Chapon, fondateur du courtier en ligne Pretto.
Courtier : faut-il changer de banque ?
Recourir à un courtier pour emprunter, cest souvent changer de banque. Cet intermédiaire va en effet trouver létablissement financier qui vous accordera les meilleures conditions, un établissement qui nest pas forcément le vôtre. Notez que le changement de banque est facilité par la loi Macron de 2017.
Le vrai prix d'un courtier en crédit
Quant à savoir combien ça coûte, tout est question daccompagnement et de catégorie dinterlocuteurs, mais aussi de complexité du dossier. D'une façon générale, le client particulier est facturé aux alentours de 1 000 à 1 500 €, mais pour les projets les plus sophistiqués, l'addition peut grimper à 3 000 €. À ce montant, il faut ajouter les frais de dossier facturés par la banque, soit dans les 500 à 1 000 € à titre indicatif. De leur côté, les banques rémunèrent ces intermédiaires à hauteur de 0,5 % du montant emprunté (moyenne donnée à titre indicatif). Surtout, le courtier nest payé que si le contrat de prêt immobilier est signé. Ce qui le pousse à obtenir des résultats sonnants et trébuchants !
Mettre les courtiers en concurrence : un mauvais calcul
On l'a dit : les courtiers ont pour rôle de comparer loffre des banques à la place de lemprunteur pour lui permettre d'obtenir le crédit et si possible un bon taux d'intérêt. Lidée pourrait être tentante de les mettre en concurrence pour décrocher des conditions encore plus favorables. Une stratégie perdante. Dabord, lemprunteur ne grappillerait que quelques euros, au prix de démarches plus longues alors que lun des avantages du courtier est justement daccélérer les choses. Mais surtout, les banques napprécient pas de recevoir deux dossiers identiques venant de deux courtiers différents. Et le particulier flairant la bonne affaire verra sa demande de prêt immobilier refusée, ce qui va compliquer son projet immobilier. Pour choisir le bon courtier, mieux vaut en visiter deux ou trois, vérifier leurs prestations, leur niveau daccompagnement et privilégier la transparence et la confiance.
Courtier : une profession réglementée
Les courtiers sont des Intermédiaires en opérations de banque et services de paiements (IOBSP). À ce titre, ils sont soumis à un statut très strict, qui organise leur profession depuis janvier 2013 (loi de Régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 et décret 2012-101 du 28 janvier 2012). Ils doivent ainsi se plier à de nombreuses formalités, satisfaire à des obligations de formation et entrer dans une logique poussée de protection du consommateur. Les IOBSP doivent ainsi simmatriculer à lORIAS (Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Une formalité obligatoire pour être autorisé à proposer des crédits immobiliers. Les consommateurs peuvent vérifier si lintermédiaire qui leur propose une prestation financière est immatriculé en se connectant sur www.orias.fr.
Le courtier a un devoir d'information et de transparence
Les IOBSP sont soumis à un devoir dinformation et de conseil renforcé. Ils doivent mettre en place un mandat de recherche. Un document qui comprend leurs honoraires, la liste des banques partenaires, les coordonnées de leur service après-vente et des informations sur les conflits dintérêt capitalistiques possibles entre eux et les établissements financiers. LIOBSP précise le calcul et le montant des commissions quil perçoit de la banque partenaire. Les collaborateurs justifient soit dune formation de 150 h, soit dune expérience professionnelle suffisante, soit de diplômes reconnus par lOrias. Ils souscrivent obligatoirement une assurance responsabilité civile professionnelle.
La rigueur, un vrai atout pour les courtiers
Cette rigueur et cette exigence de formation sont bien accueillies par les courtiers. « Ces obligations nous apportent une légitimité et découragent les vocations fantaisistes », estime Ludovic Huzieux, cofondateur dArtemis Courtage. Outre des assurances sur le niveau de professionnalisme des opérateurs, « le statut de courtier apporte un maximum de garanties aux banques », ajoute Caroline Arnould, directrice du développement de Cafpi. Et ces dernières sont toujours demandeuses de sécurité, quel que soit leur interlocuteur.
Courtier : comment ça marche en cinq étapes
Intermédiaire en opérations de banque, le courtier a pour métier de rechercher un financement immobilier pour le compte de particuliers acquéreurs dun logement. Mais justement : comment bien utiliser ses services ?
- Préparez votre plan de financement. Rendez visite à un courtier avec vos principaux éléments financiers : apport personnel, bulletins de salaire, avis dimposition. Lors de ce rendez-vous, vous réaliserez des simulations intégrant les critères bancaires (35 % de capacité dendettement, apport personnel, reste à vivre, etc.). Vous ferez réaliser des simulations précises, de quoi savoir combien emprunter en fonction de votre apport, de vos revenus et de la durée du crédit.
- Faites des simulations financières. Consulter un courtier en amont vous permettra de ne rien oublier. Les simulations intégreront les frais annexes à votre achat (droits de mutation, rémunération du notaire, frais de garantie du crédit, frais de dossier, etc.). Si vous réalisez une opération dachat revente, vous fournirez au courtier tous les éléments du crédit en cours (tableau damortissement notamment). Des pièces à communiquer également si vous vous lancez dans un rachat de crédit pour faire baisser le taux et/ou la durée de remboursement.
- Maîtrisez les critères des banques. Lexamen de votre dossier en amont par un courtier vous permet aussi doptimiser vos chances dobtenir votre financement immobilier. Si vous êtes à découvert sur vos trois derniers relevés de compte (et plus encore si ce découvert dépasse les plafonds autorisés), vous risquez le refus de crédit. Le courtier vous conseillera alors de décaler votre projet, le temps de vous refaire une virginité. Il travaillera également lassurance pour vous offrir le bon contrat au meilleur prix.
- Connaître le taux et le montant emprunté. Le courtier, sur la base de votre dossier, pourra vous indiquer les taux que les banques sont prêtes à vous consentir. Il connaît en effet leurs barèmes de taux et leur politique commerciale. Un élément rassurant : la condition suspensive dobtention du crédit incluse dans le compromis de vente doit en effet mentionner le taux que vous espérez obtenir, le montant emprunté, la durée et la mensualité. Grâce au courtier, vous disposez de toutes ces infos au moment de signer le compromis.
- Facilitez votre projet immobilier. Une fois le dossier bâti, vous lancerez votre projet immobilier. Si un bien retient votre attention, vous sécuriserez le vendeur sur votre solvabilité puisque vous lui montrerez les éléments validés par le courtier. Une fois daccord, vous signerez le compromis de vente. Et vous retournerez voir le courtier pour quil lance la recherche du financement. Vous recevrez ainsi une offre de prêt que vous n'aurez plus qu'à analyser et à signer. Avantage du courtier et de toutes ces démarches effectuées en amont : vous gagnez du temps, vous rassurez la banque en lui montrant que vous êtes prêt et donc vous facilitez lobtention de votre financement.
Recherchez un bien à acheter
🗓️ Participez gratuitement aux ateliers de l'immobilier !
PAP - Particulier à Particulier organise toutes les semaines des ateliers gratuits réservés aux particuliers.
16 novembre 2024 à 14h00 -
Location vacances : comment s'y prendre ?
Participez à notre atelier en ligne Location vacances : comment s'y prendre ?
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s'appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties
19 novembre 2024 à 12h30 -
Vendre son bien immobilier
Participez à notre atelier en ligne Vendre son bien immobilier
- Préparer la vente : estimation, photos
- Trouver un acheteur : annonce, contacts
- Conclure la vente : offre et signature
21 novembre 2024 à 12h30 -
Signer un contrat de location
Participez à notre atelier Signer un contrat de location :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers
21 novembre 2024 à 18h00 -
Paris : bien vendre votre logement
Participez à notre atelier en ligne bien vendre votre logement à Paris
- Décryptage du marché parisien
- Trouver un acheteur : annonce et contacts ciblés pour Paris
- Conclure la vente : gérer les offres et finaliser la signature
Merci de confirmer votre inscription en cliquant sur l'e-mail que nous venons de vous envoyer !
Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !
La rédaction vous conseille