Immobilier : le crédit bientôt plus facile mais plus cher

Des taux qui s’envolent, des critères d’emprunt stricts, un taux d’usure qui remonte, un Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui assouplit à peine les conditions de crédit, une Banque centrale européenne (BCE) qui augmente ses taux directeurs… La météo du financement immobilier n’est pas franchement au beau fixe. Mais attention : le marché ne s’est pas arrêté pour autant ! Certes, en mai 2023, le nombre d’emprunts accordés plonge de 35 % sur un an souligne l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Mais si l’on regarde la bouteille à moitié pleine, ces chiffres, même s’ils ne sont pas bons, montrent qu’il reste possible d’emprunter.

🗣️ « Nous arrivons à faire passer les dossiers » confirme Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. « Pour y parvenir, une bonne préparation et un accompagnement poussé de l’emprunteur sont indispensables, les banques étant très exigeantes sur les conditions d’octroi. »

Banques cherchent marges

De façon paradoxale, cette météo du crédit immobilier pourrait bien s’éclaircir dans les prochaines semaines voire dans les prochains mois. Explication (un peu technique) : compte tenu des conditions de financement actuelles, les taux immobiliers remontent. En même temps, le taux d’usure, ce plafond que le TAEG (taux tout compris) qu’un prêt à l’habitat ne peut pas dépasser est trop bas. Aujourd’hui, les banques ne peuvent pas augmenter leurs taux comme elles le devraient pour dégager suffisamment de marge.

Pour les banques, le crédit immobilier n’est pas rentable

• Le taux moyen sur vingt ans devrait tourner à 4,50 % bruts en juin 2023 pour que les banques gagnent de l’argent.
• Il s’établit actuellement à 3,80 voire 3,90 %. Le taux d’usure, lui, est à 4,68 % en juin 2023.
• Il devrait s’établir à 5,50 % pour que les banques retrouvent une marge normale.

Ajustements sur les taux immobiliers

Le taux d’usure doit continuer à monter pour permettre aux banques d’augmenter les taux de leurs prêts à l’habitat. Afin d’améliorer les choses, ce fameux taux d’usure est désormais publié tous les mois jusqu’à la fin de l’année (et non plus tous les trimestres comme auparavant). Apparemment, ça marche. « En juin 2023, les banques accélèrent la hausse des taux immobiliers. Elles sont pressées de retrouver des taux normaux pour dégager une marge suffisante. Leur stratégie : réamorcer l’activité à la rentrée et préparer 2024 » analyse Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

👉En clair : les banques, qui jusque-là prêtaient au compte-gouttes (certaines d’entre elles ont même arrêté d’accorder des crédits immobiliers) vont revenir sur le marché. Une bonne nouvelle pour les candidats à l’achat d’un logement.

Mieux vaut un crédit cher que pas de crédit !

Revers de la médaille : le crédit immobilier va devenir plus cher. Le taux moyen sur vingt ans (la durée la plus fréquente) va atteindre les 4 % bruts, hors assurances et garanties cet été. Il devrait monter à 4,5 % bruts cet automne et sans doute s’établir à 5 % bruts début 2024, contre 3,80 à 3,90 % aujourd’hui. Un mal pour un bien, comme le dit Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux : « Il faut malheureusement se réjouir de la hausse des taux. Les Français vont encore perdre en capacité d’emprunt. Mais, au moins, ils pourront se voir accorder des prêts plus facilement s’ils respectent les critères des banques. » Et de résumer : « Entre avoir un crédit plus cher et ne plus avoir de crédit du tout parce que plus aucune banque ne prête, le choix est vite fait pour les acheteurs potentiels ! »

Des conditions d’emprunt un peu plus souples

Autre relative bonne nouvelle : le HCSF a assoupli, le 13 juin 2023, les conditions d’emprunt. Rappelons que ce gendarme du crédit impose deux règles : le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 % de leurs revenus et la durée du prêt est plafonnée à vingt-cinq ans. 20 % des dossiers peuvent déroger à cette règle et sur cette part, 20 % concernent les achats hors résidence principale. Avec sa décision du 13 juin 2023, le HCSF fait passer cette dernière proportion à 30 %. « Le gouvernement décide de favoriser un peu plus les investisseurs en locatif dans l’octroi de crédits. Cela ne coûte rien et c’est un bon signal qui devrait booster les achats en Pinel avant la fin du dispositif et flécher ensuite les investisseurs vers l’ancien. » analyse Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

🔑 Les clés pour emprunter

La vraie question, c’est de savoir comment profiter de cette éclaircie. Car les critères de prêts restent et resteront stricts : comptes bien tenus, situation professionnelle stable, 20 % d’apport personnel minimum, reste à vivre suffisant, épargne résiduelle équivalente à au moins un an de mensualités de prêt, etc.

⚠️ Attention : les banques passent le logement au crible, ce dernier garantissant le crédit. Elles épluchent le dossier de diagnostic technique et elles imposent des conditions supplémentaires pour les passoires thermiques (davantage d’apport par exemple). Comment optimiser les chances de dé » crocher un prêt ? « Au moins quatre à cinq mois avant de se lancer, il faut nettoyer les comptes bancaires. Mieux vaut se faire aider par un courtier en crédits pour savoir si l’on cadre avec les critères de prêt et calculer combien emprunter » répond Pierre Chapon, fondateur du courtier Pretto.

Le crédit immobilier côté vendeur

Et le vendeur dans tout ça ? Compte tenu des conditions de taux d’intérêt et des critères de crédit, il doit être rassuré sur la capacité de l’acquéreur à financer son projet immobilier. En cas de paiement comptant, sans passer par le crédit, pas de problème. Si l’acquéreur emprunte, le vendeur pourra lui demander une attestation bancaire de ressources financières, une simulation d’emprunt ou un accord de principe de la banque. Le mieux ? « C’est l’attestation de financement ou lettre de confort que les banques ou les courtiers remettent à l’acheteur » répond Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. « Ce document précise le montant du crédit et prouve la solvabilité de l’acquéreur. »

🙋‍♀️ Donc, pour sécuriser le vendeur, l’acquéreur a tout intérêt à faire réaliser ce document pour rassurer le vendeur.

Crédit immobilier : 5 conseils pour emprunter

1️⃣ Préparez-vous

Prenez le temps de nettoyer vos comptes et de rassembler toutes les pièces de votre dossier de crédit. N’oubliez pas les justificatifs de vos placements pour prouver à la banque que vous avez de l’apport personnel et de l’épargne.

2️⃣ Comprenez les banques

Elles vous considèrent comme un placement sûr, qui doit leur rapporter de l’argent. Vous devez donc leur montrer un profil très sécurisant, avec notamment une situation financière saine et une vraie stabilité professionnelle.

3️⃣ Musclez votre apport personnel

Sans apport, pas de crédit ! Pour muscler votre apport personnel, vous pouvez mobiliser votre épargne et la participation aux bénéfices de votre entreprise. Sollicitez la solidarité familiale via les donations (elles bénéficient d’abattements fiscaux).

4️⃣ Faites-vous aider

Consultez un courtier avant de vous lancer. Il vous dira si vous êtes finançable et combien vous pourrez emprunter. Il saura également orienter votre dossier vers les banques qui prêtent car il connaît leur politique commerciale.

5️⃣ Gardez la tête froide

Nous le répétons régulièrement : ce qui compte, c’est votre projet. Si vous avez trouvé le bien qui vous convient et que vous êtes finançable, n’hésitez pas à vous lancer. Et souvenez-vous qu’en matière de crédit, rien n’est jamais perdu à condition de bien vous préparer !

​Pour emprunter aujourd’hui, il faut mettre en moyenne 89 500 € d’apport personnel. © PAP