Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ?

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 3 mai 2024
Juriste chez PAP.fr

La loi prévoit une protection pour le locataire âgé et modeste : le propriétaire ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement. Mais cette protection s'applique-t-elle également en cas d'impayés de loyers ?

Quel que soit son âge, le locataire perd toute protection s'il cesse de payer ses loyers.
Quel que soit son âge, le locataire perd toute protection s'il cesse de payer ses loyers. © Tim Robberts/GettyImages

La location à une personne âgée

Quand on loue un logement à une personne âgée, il est utile de savoir si elle fait l'objet d'une protection particulière ou pas. Car il ne suffit pas d'être un senior pour être automatiquement protégé. Or louer à des seniors représente généralement l'avantage d'une sécurité financière pour les propriétaires bailleurs qui sont rassurés quant à la stabilité du paiement des loyers. 

👉 En principe, un bailleur peut mettre fin au bail du locataire en respectant le délai de préavis prévu selon le type de location : 6 mois en location vide et 3 mois en location meublée. Il doit également indiquer l'un des motifs légaux du congé. Le locataire doit alors prendre ses dispositions pour chercher un nouveau logement et déménager au plus tard à la fin de son bail. C'est la règle.

Mais lorsque le locataire fait partie des locataires protégés, cela ne se passe pas exactement comme cela. C'est l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation qui prévoit une protection pour ces locataires en cas de congé reçu du bailleur et en fixe les règles.

👴 Qui sont les locataires âgés protégés ?

Contrairement à une idée répandue, tous les locataires âgés de plus de 65 ans ne sont pas automatiquement des locataires protégés. Pour entrer dans cette catégorie, les locataires doivent remplir 2 conditions :

  1. Être âgés de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat ;
  2. Et disposer de ressources « modestes ». Les ressources doivent être inférieures à certains plafonds de ressources.

👉 Lorsqu'il y a plusieurs titulaires du bail (conjoints, partenaires de Pacs...), il suffit que l'un d'entre eux remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit obligé de leur présenter une offre de relogement.

La loi Alur a abaissé l'âge du locataire protégé

Avant la loi Alur, seuls les locataires de plus de 70 ans étaient protégés. Mais depuis le 24/03/2014, la loi Alur a abaissé l'âge du locataire bénéficiant de cette protection à 65 ans. Au début, cette règle ne concernait que les nouveaux baux ou les renouvellements de baux depuis la loi Alur. Mais depuis la loi Macron, cela concerne tous les locataires de plus de 65 ans, quelle que soit la date de signature de leur bail et le type de location : vide ou meublée.

Cette protection s'applique aussi si le locataire habite avec quelqu'un de plus de 65 ans qu'il a à charge et qui a des ressources inférieures aux plafonds. Le locataire est protégé même s'il a moins de 65 ans. Mais attention, le total des ressources des personnes vivant dans le logement doit respecter le plafond de ressources prévu pour le locataire âgé. Les revenus combinés ne doivent pas dépasser ce seuil qui dépend de l'endroit où ils vivent (Paris, Île-de-France ou région) et de la composition du foyer.

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💰 Les plafonds de ressources 2024 du locataire âgé

Pour un congé adressé en 2024, les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour un locataire âgé de plus de 65 ans sont les suivants :

Catégories de ménages Paris et villes limitrophes Île-de-France hors Paris et villes limitrophes Autres régions
Personne seule 26 044€ 26 044€ 22 642€
2 personnes1 38 925€  38 925€ 30 238€ 
3 personnes2 51 025€  46 789€ 36 362€
4 personnes3 60 921€ 56 046€ 43 899€
5 personnes4 72 482€ 66 347€ 51 641€
6 personnes5 81 562€ 74 662€ 58 200€
Par personne supplémentaire +9 089€ +8 319€ +6 492€

1À l’exclusion des jeunes couples ou une personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité. 2Ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage ou 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité. 3Ou une personne seule avec 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une ayant la carte mobilité inclusion invalidité. 4Ou une personne seule avec 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins une ayant la carte mobilité inclusion invalidité. 5Ou une personne seule avec 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins une ayant la carte mobilité inclusion invalidité.

Protection pour les locataires hébergeant des seniors à faibles revenus

La protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement avec lui si cette personne a des ressources inférieures aux plafonds ci-dessus et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ce même plafond de ressources.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur qui souhaite reprendre ou vendre le logement. Elle indique que les plafonds de ressources sont ceux prévus pour les bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif fixés par l'arrêté du 29 juillet 1987.

📝 Si vous adressez à votre locataire un congé pour vente en location vide

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Quels sont les droits d'un locataire de plus de 65 ans ?

La protection du locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources modestes s'applique aux locations de logements loués à titre de résidence principale du locataire, qu'il s'agisse de location vide ou meublée lorsque le propriétaire lui donne congé.

En cas de congé pour vente ou congé pour reprise

Cette protection s'applique en cas de congé reçu du propriétaire. Le bailleur ne peut résilier le bail pour l'échéance du bail que s'il invoque l'un des motifs prévus par la loi. Il peut le résilier s'il souhaite vendre le logement ou le reprendre pour y habiter.

👉 En cas de congé pour vente, le bailleur doit proposer au locataire d'acheter le logement en priorité si le logement loué était loué nu. En revanche, si le logement est loué en meublé, le bailleur doit mentionner que le motif du congé est la vente sans pour autant le proposer obligatoirement en priorité au locataire.

👉 En cas de congé pour reprise, le bailleur doit indiquer dans la lettre de congé qui va venir habiter le logement. Ce ne peut être que : le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou encore ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit adresser une lettre de congé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, ou faire signifier le congé au locataire par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). 

📝 Lettre de congé pour vente pour un logement meublé

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Proposition de relogement au locataire âgé

Pour pouvoir donner congé valablement, le propriétaire doit chercher un nouveau logement au locataire protégé et le lui proposer. Le logement doit être adapté à ses moyens financiers  et correspondre en surface et en confort aux besoins du locataire. Et il doit se trouver dans une certaine limite géographique du logement qu'il quitte. L'objectif de cette règle est de faciliter le changement de domicile du locataire âgé aux ressources modestes.

Le nouveau logement doit être situé sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. Si le logement du locataire est situé dans une commune divisée en arrondissements, le bailleur doit lui proposer un nouveau logement situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement. 

⚠️ Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le congé donné par le propriétaire peut être contesté par le locataire et le bail peut être reconduit si le locataire en fait la demande. L'obligation peut être excessivement contraignante pour le propriétaire puisque le logement proposé doit être adapté à la situation de famille, financière et de santé du locataire. En pratique, le propriétaire est contraint le plus souvent de proposer un logement dont il est également propriétaire. En tout cas, il ne peut se contenter de communiquer plusieurs offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs à louer leur bien au locataire évincé.

Au point que la Cour de Cassation a posé la question de savoir si cette contrainte prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 était bien conforme à la Constitution et ne représentait pas une violation excessive du droit de propriété. Dans l'affaire dont il était question, un couple de bailleurs reprochait à la loi de 1989 de les priver du droit de reprise de leur logement et estimait que c'était une atteinte inconstitutionnelle à leur droit de propriété.

La protection du locataire âgé est confirmée par le Conseil constitutionnel.

Quelles exceptions à la protection du locataire âgé et modeste ?

La protection du locataire de plus de 65 ans a ses limites. C'est d'ailleurs insuffisamment connu, ce qui rend la recherche d'un logement très difficile pour les personnes âgées alors même qu'elles sont loin d'être toutes protégées ! Car beaucoup de bailleurs sont frileux à l'idée de louer à des locataires seniors par crainte de ne pas pouvoir récupérer leur logement si besoin.

🧓 Propriétaire bailleur de plus de 65 ans

Cette protection du locataire âgée ne s'applique pas si le propriétaire bailleur a lui-même plus de 65 ans. Le seul fait qu'il ait atteint cet âge le dispense d'avoir à chercher un logement en remplacement pour son locataire âgé aux ressources modestes.

Propriétaire aux ressources modestes

Si le bailleur dispose lui-même de ressources situées au-dessous des seuils prévus pour la protection du locataire âgé (voir tableau ci-dessus), il n'est pas tenu non plus d'aider son locataire âgé aux ressources modestes à se reloger. Par conséquent, un propriétaire de moins de 65 ans peut être dispensé d'aider son locataire à se reloger si lui-même dispose de ressources modestes.

❌ Pas de protection du locataire âgé en cas de loyer impayé

Toutefois, en cas de loyers impayés, le locataire âgé perd le bénéfice de cette protection particulière. Le bailleur adresse dans un premier temps une mise en demeure au locataire de payer ses loyers, puis demande à un huissier d'adresser un commandement de payer au locataire. Si celui-ci ne règle pas ses loyers, le propriétaire bailleur peut alors saisir la justice pour demander la résiliation du bail pour défaut de paiement et l'expulsion du locataire.

👉 La Cour de cassation (3e chambre civile, 15 octobre 2014) a confirmé que la règle de protection du locataire âgé prévue par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations. Cette protection saute, quelle que soit la faute grave commise par le locataire (impayés de loyers, défaut d'assurance, sous-location...).

Dans cette affaire, le locataire invoquait, lui, la protection de la loi du fait de son âge et de ses ressources. La Cour de cassation décide logiquement que la protection du locataire âgé n'opère que dans l'hypothèse d'un congé donné par le propriétaire pour vendre ou reprendre le bien pour lui ou une personne de sa famille.

👉 Il n'y a donc pas d'obstacle à faire appliquer la clause résolutoire lorsque le locataire est fautif même si celui-ci est âgé et qu'il a des ressources modestes. Le locataire n'est pas protégé dans ce cas et le propriétaire n'a pas l'obligation de l'aider à se reloger même si, lors de la procédure, le juge considère la situation du locataire avant de l'expulser.

Peut-on expulser un locataire de plus de 80 ans ?

Nous l'avons vu, même un locataire protégé encourt une procédure et une expulsion s'il ne paie plus ses loyers ou ne respecte pas ses obligations, quel que soit son âge et donc même s'il a plus de 80 ans.

🙋‍♀️ Par ailleurs un locataire âgé de plus de 65 ans qui a des revenus au-dessus des plafonds n'est pas un locataire protégé. Il peut recevoir un congé de son bailleur en toute légalité sans que celui-ci ne soit contraint de l'aider à se reloger, même si le locataire est âgé de 80 ans ou plus. Dans ce cas, si malgré le congé reçu, le locataire se maintient dans le logement au-delà du terme, il encourt une procédure d'expulsion par son bailleur. 

Il en est de même si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes. Le propriétaire peut lui donner congé pour l'échéance du bail sans lui trouver de logement si lui-même a plus de 65 ans ou des ressources en dessous des plafonds. Dans cette hypothèse, le locataire qui se maintiendrait dans le logement au-delà du terme après avoir reçu congé risquerait, là encore, une procédure d'expulsion même s'il est d'un âge avancé.

⚠️ Si le locataire âgé rencontre des difficultés à se reloger et a besoin d'un délai supplémentaire en fin de bail, il a tout intérêt à solliciter un délai supplémentaire auprès de son bailleur pour éviter de se voir exposé à une procédure judiciaire pénible et stressante.

Toutefois, le grand âge du locataire est considéré pour décider du délai de l'expulsion. Car une fois l'expulsion du locataire prononcée par le juge, c'est un commissaire de justice (un huissier) qui doit signifier la décision au locataire. Pendant les 2 mois dont il dispose pour quitter le logement, il peut saisir le juge de l'exécution pour demander un délai supplémentaire.

Pour accorder un délai supplémentaire, le juge va tenir compte de la bonne volonté et du grand âge du locataire et peut, en conséquence, prolonger d'un an son maintien dans le logement.

📨 Lettre de mise en demeure de payer son loyer au locataire

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Sources

  • Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 octobre 2014, 13-16 990 ;
  • Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
  • Décision n° 2023-1050 du Conseil constitutionnel (QPC) du 26 mai 2023 suite à une question de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation

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