La loi du 6 juillet 1989, dans son article 15 III, crée une protection du locataire âgé et modeste en cas de congé reçu ; celle-ci s'applique-t-elle également en cas de résiliation judiciaire du bail pour des loyers impayés ? La Cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt du 15 octobre 2014. Un propriétaire avait saisi la justice pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ; le locataire invoquait, lui, la protection de la loi du fait de son âge et de ses ressources. La Cour de cassation décide logiquement que la protection du locataire âgé n'opère que dans l'hypothèse d'un congé donné par le propriétaire pour vendre ou reprendre le bien pour lui ou une personne de sa famille.
La protection du locataire âgé et modeste en cas de congé du propriétaire
Contrairement à une idée répandue, tous les locataires âgés ne sont pas protégés. Seuls le sont ceux qui, cumulativement :
- sont âgés de plus de soixante-cinq ans à la date d'échéance du contrat ;
- et disposent de ressources « modestes ». Les ressources doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés.
La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire qui doit être jointe au congé délivré par le bailleur qui souhaite reprendre ou vendre le logement précise le plafond de ressources à prendre en compte en renvoyant à un arrêté du 29 juillet 1987. Pour l'année 2020, les plafonds de ressources sont les suivants :
| Plafonds de ressources pour 2020 | |||
|---|---|---|---|
| Catégories de ménages | Paris et communes limitrophes | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
| Une personne seule | 24 006 € | 24 006 € | 20 870 € |
| Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages | 35 877 € | 35 877 € | 27 870 € |
| Trois personnes ou une personne seule avec une seule personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge | 47 031 € | 43 127 € | 33 516 € |
| Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge | 56 152 € | 51 659 € | 40 462 € |
| Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge | 66 809 € | 61 154 € | 47 599 € |
| Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge | 75 177 € | 68 817 € | 53 644 € |
| Par personne supplémentaire | + 8 377 € | + 7 668 € | + 5 983 € |
La protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources énoncées ci-dessus et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ce même plafond de ressources.
Quelle protection pour le locataire âgé et modeste ?
La protection s'appliquent à la location à usage de résidence principale du locataire, qu'il s'agisse de location vide ou meublée, en cas de congé pour vente ou pour reprise donné par le propriétaire à l'échéance du bail. Pour pouvoir donner congé valablement, le propriétaire doit alors proposer au locataire protégé un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités dans le même secteur géographique. L'obligation est très contraignante pour le propriétaire puisque le logement proposé doit être adapté à la situation de famille, financière et de santé du locataire.
En pratique, le propriétaire est contraint le plus souvent de proposer un logement dont il est également propriétaire. En tout cas, il ne peut se contenter de communiquer plusieurs offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs à louer leur bien au locataire évincé.
Quelles exceptions à la protection du locataire âgé et modeste ?
La protection du locataire âgé à des limites ! C'est d'ailleurs insuffisamment connu, ce qui rend la recherche d'un logement excessivement dure pour les personnes âgées alors même qu'elles sont loin d'être toutes protégées ! Ainsi, le propriétaire peut faire échec à la protection du locataire s'il remplit l'une seule seulement des deux conditions suivantes :
- il est lui-même âgé de plus de de soixante-cinq ans ;
- ou il dispose de ressources modestes. Le plafond de ressources à prendre en compte sont les mêmes que ceux applicables au locataire (voir tableau ci-dessus).
Pas de protection du locataire âgé en cas de loyer impayé
En cas de loyers impayés, le locataire âgé ne bénéficie pas d'une protection particulière et le propriétaire peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion. Il n'y a donc pas d'obstacle à faire appliquer la clause résolutoire lorsque le locataire est fautif même si celui-ci est âgé et qu'il a des ressources modestes. Le locataire n'est pas protégé dans ce cas, le propriétaire n'a pas l'obligation de le reloger...même si, lors de la procédure, le juge prendra en compte la situation du locataire avant de l'expulser.
Cette solution est transposable quelle que soit la faute grave commise par le locataire (défaut d'assurance, sous-location, etc.).
Sources :
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 octobre 2014, 13-16 990 ;
- Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.