Combien de loyers impayés avant d'engager une procédure d'expulsion ?

Manuel Apruzzese
Publié par Manuel Apruzzese
le 30 mars 2023
Journaliste chez PAP.fr

Même si les incidents de paiement de loyers sont rares, il faut s'en protéger. On vous explique comment gérer au mieux cette situation souvent anxiogène.

La procédure d'expulsion d'un locataire pour loyers impayés doit suivre un certain formalisme. 
La procédure d'expulsion d'un locataire pour loyers impayés doit suivre un certain formalisme.  © Sturti/Getty Images

Votre locataire accumule les retards de loyers depuis déjà plusieurs mois ? Comment réagir ? L'expulsion du locataire est l'ultime solution à envisager. Mais attention cette procédure est très encadrée.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail. Même si les impayés de loyers sont globalement peu nombreux, ils sont la hantise des propriétaires bailleurs. Il existe de nombreuses solutions pour régler ce problème. L'expulsion pour loyers impayés restant le dernier recours du propriétaire.

La mise en demeure pour loyers impayés

Règle d'or, avant que la situation ne s'envenime, il ne faut pas laisser s'accumuler les retards de loyer et agir dès la première somme non acquittée. Il faut rapidement se mettre en relation avec le locataire dès les premiers retards de paiement. Si le locataire est de bonne foi et éprouve des difficultés temporaires à payer son loyer, il peut également contacter de lui-même son propriétaire pour lui demander un délai supplémentaire ou un échéancier.

La mise en demeure n'interviendra que si les lettres de relance ne permettent pas de régler le contentieux. L'intervention d'un médiateur pourra favoriser le déblocage de la situation et permettre de trouver un accord et obtenir le paiement du loyer. Si malgré les appels téléphoniques et les lettres de relance, le locataire ne paie toujours pas son loyer, une lettre de mise en demeure peut lui être envoyée cette fois-ci en recommandé avec accusé de réception.

Modèle de lettre : Lettre de mise en demeure pour impayés de loyers

Activer d'abord les différentes garanties

 Avant d'engager une procédure d'expulsion, le propriétaire bailleur dispose d'outils efficaces pour recouvrer la dette du locataire. Entre la caution solidaire et les garanties de loyers impayés, les solutions existent.

La Garantie loyers impayés

La Garantie loyers impayés (Gli) souscrite par le bailleur est un filet de sécurité à ne surtout pas négliger avant de louer son logement. En cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge le versement des sommes dues. Le prix de la Gli dépend du montant du loyer. La Gli coûte entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. Pour un loyer de 500 €/mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 180 €/an, soit 15 €/mois.

Les aides sociales octroyées par la Caf

Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire a l'obligation d'avertir la Caf, Caisse d'allocations familiales (ou la MSA : MSA : Mutualité sociale agricole). Dès que l’impayé est établi, le bailleur a 2 mois pour le signaler à la Caf en précisant le nom et l’adresse de votre locataire, le montant et la période de la dette. La Caf peut alors verser l'une des allocations du locataire directement au propriétaire. L’aide au logement sera versée par la Caf pendant une période de 6 mois. En parallèle, il est possible de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Attention en cas d'absence de plan d'apurement, le versement de l’aide sera interrompu.

La caution solidaire du locataire

 En cas d'absence d'assurance de garantie de loyers impayés, il est possible de réclamer les loyers impayés à la caution du locataire. Cela peut être une personne de son entourage, un organisme ou un cautionnement bancaire. La caution s'engage par écrit (en rédigeant un acte de cautionnement) à payer les dettes locatives du colocataire.

Modèle de lettre : Lettre à la caution solidaire pour impayés de loyer

La garantie Visale

 La garantie Visale est souscrite par le locataire. Qu'il soit salarié, étudiant, apprenti... Cette garantie est à demander à Action logement. Si le locataire ne parvient pas à payer le loyer ou les charges, Action logement versera les sommes dues au propriétaire. Action logement se fera ensuite rembourser par le locataire. La Garantie Visale est gratuite.

Loyers impayés que faire ?

Si vos courriers restent lettre morte, une voie judiciaire s'impose pour récupérer les loyers impayés. Il faut alors recourir à un huissier de justice. Cet officier ministériel est habilité à adresser à votre locataire un commandement de payer. Ce courrier remis par un huissier de justice donne un délai de deux mois au locataire prévu par l'article 24 de la loi de 1989 pour s'acquitter de sa dette. Si ce dernier règle les sommes dues, le recours est interrompu.

Modèle de lettre : Lettre de rappel de loyer impayé

Commandement de payer

Si les lettres de relance restent sans réponse. Il faut d'abord commencer par un commandement avec accusé réception. C'est la dernière étape avant la résiliation du bail ou potentiellement la procédure d’expulsion. Mais avant d'envoyer ce commandement, le bailleur doit d'abord pouvoir prouver qu’il a entrepris toutes les démarches amiables visant à trouver un accord avec son locataire. Il aura alors un délai de deux mois pour régler ses dettes locatives. Juridiquement pour en obtenir paiement la créance doit être certaine, ce doit être une somme d’argent. Et enfin l’échéance permettant d’exiger son paiement doit être dépassée.

La résiliation du bail de location

Dans le cas où toutes les démarches amiables précédemment n'auraient pas abouti, le propriétaire peut engager une démarche d'expulsion pour loyers impayés en demandant la résiliation du bail. Le propriétaire dispose de trois recours pour résilier le contrat de location pour cause d'impayés :

  1. la mise en œuvre de la clause résolutoire ;
  2. la saisine directe des juges afin de leur demander la résiliation judiciaire du bail ;
  3. le congé pour motif légitime et sérieux.

La clause résolutoire

 Une expulsion pour loyer impayé ne peut pas se faire dès le premier retard de paiement ! Avant d'actionner la clause résolutoire, il faut d'abord vérifier préalablement que le bail en contient une. Si ce n'est pas le cas, cette procédure ne pourra pas être mise en œuvre.

Cette clause permet la résiliation de ces derniers en cas d'impayés. Pour cela il faut saisir le juge du tribunal judiciaire dont dépend la résidence du locataire. Seul le juge a le pouvoir se prononcer sur l'exécution de cette clause. L'assignation sera remise par huissier au locataire ainsi qu'à la préfecture du lieu de résidence du locataire.

À la suite du jugement d'expulsion, le locataire reçoit « un commandement de quitter les lieux. » L'assignation sera remise par huissier de justice.

Le recours de droit commun

Lorsqu’il n’y a pas de clause résolutoire ou que le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail. Il devra apporter la preuve que les manquements du locataire justifient la rupture du bail. 

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour un motif légitime et sérieux. Notamment en cas de faute du locataire. Le non-paiement des loyers étant une raison suffisante, mais attention le bailleur doit respecter des conditions de forme et de délais.

Quel délai pour expulser un locataire ?

À partir du deuxième loyer non réglé, il est possible de lancer une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. Si le locataire fait la sourde oreille, malgré toutes les relances, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire,

Comment expulser un locataire rapidement ?

Il n'existe pas de procédure accélérée. Les procédures d'expulsion sont toujours relativement longues. C'est pour cela qu'il est toujours préférable de trouver une solution amiable. Et on ne peut pas faire justice soi-même ! Donc on ne peut pas faire partir un locataire rapidement. Le juge peut accorder aussi un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, tout dépend de la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale). À titre indicatif, les délais de procédure sont les suivants :

  • commandement de payer : 2 mois entre le jour de notification au locataire et l’assignation devant le Tribunal (1 mois en cas de location meublée) ;
  • assignation en référé et obtention de la décision de justice : minimum 6 mois.

L'avis d'expulsion

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier mandaté doit dresser un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il peut alors solliciter le Préfet pour le recours à la force publique. Celui-ci dispose alors de deux mois pour accorder ou non le concours de la force publique. Sans réponse dans ce délai, le refus est implicite. Le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

Comment faire pour ne pas se faire expulser ?

La meilleure façon de ne pas risquer l'expulsion c'est d'abord d'éviter l'accumulation d'impayés. Il faut avertir dès que possible son propriétaire. Surtout il n'y a rien de pire que de ne pas répondre aux différents courriers envoyés. En cas de difficultés, il ne faut surtout pas « faire le mort » et être actif dans la recherche de solutions. La garantie Visale est aussi un bon filet de sécurité qui rassurera la propriétaire. Enfin, plus tôt les demandes d'aides financières seront faites plus grandes seront les chances d'éviter l'expulsion locative. La fragilité du locataire ne protège pas d'une expulsion !

Quand ne peut-on pas expulser un locataire ?

Aucun locataire ne peut être expulsé de son logement durant la période de trêve hivernale. Cette période va du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. En dehors de cette période, tous les locataires peuvent être menacés d'expulsion. Un locataire âgé ne bénéficie pas d'une protection particulière. Rien n'empêche de faire appliquer la clause résolutoire lorsque le locataire est fautif même si celui-ci est âgé et qu'il a des ressources modestes.

Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans raison ?

La réponse est non. Il est impossible d'expulser un locataire sans raison valable. Le bailleur n'est pas non plus autorisé à procéder lui-même à l'expulsion de ses locataires. En cas de non-respect de cette obligation, il encourt une sanction pouvant aller jusqu'à 30 000 € d'amende et 3 ans de prison (article 226-4-2 du Code pénal).


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